EHL Zinshausmarktbericht 2026

Marktbericht 2026 | Wien

Wir leben Immobilien.

Vorwort

Der Zinshausmarkt ist in den Monaten Jänner und Februar gut ins neue Jahr 2026 gestartet. Die seit Ende 2024 eingetretene Entspannung auf der Zinsseite sowie moderates Wirtschaftswachstum bewirkten einen Anstieg der Transaktionen. Mit Beginn der Unruhen im Nahen Osten kam es dann allerdings zu einer Änderung der Situation: Die Energiepreise verzeichneten aufgrund der Sperre der Straße von Hormus einen signifikanten Anstieg. Als Konsequenz daraus geriet das Inflationsziel von 2 % in Gefahr, worauf die EZB mit Zinsanhebungen reagierte. Diese Entwicklung hat die Dyna- mik der seit Sommer letzten Jahres deutlich spürbaren Erholung des Zinshausmarktes abgeschwächt. Der Wiener Zinshausmarkt wird allerdings typischerweise weitgehend von österrei- chischen Investoren dominiert. Auch wenn die Zinserhöhungen ebenso Zinshauseigen- tümer treffen werden, fallen die Reaktionen auf die neuen Gegebenheiten bislang verhalten aus. Anders als im Gewerbeimmo- bilienbereich, in dem mehr internationales Kapital vertreten ist, ist am Zinshausmarkt weiterhin relativ hohes Interesse zu ver- zeichnen.

Dies hängt auch damit zusammen, dass viele Interessenten das gegenwärtige Preis- niveau als attraktiv für neue Engagements sehen und die Renditen seit langem wieder die Möglichkeit zur Kreditfinanzierung in vernünftigem Ausmaß bieten. Darüber hinaus erleben Geschäftsmodelle wie das Parifizieren und Abverkaufen von Zinshäusern im Wohnungseigentum eine Renaissance, da die Quadratmeterpreise für Zinshäuser im langjährigen Vergleich deutlich unter den Wohnungspreisen liegen und damit attraktive Ertragsmöglichkeiten bieten. Auch wenn die geopolitische Situation eine große Herausforderung für die Immobilien- märkte darstellt, blicken wir zuversichtlich auf die weitere Entwicklung des Wiener Zinshausmarktes. Das aktuelle Preisniveau bietet eigenkapitalstarken Investoren attraktive Einstiegsmöglichkeiten. Gerade in unruhigen Zeiten bieten sich gemäß der alten Börsenweisheit „Kaufen, wenn die Kanonen donnern“ auch für Zinshausinvestoren antizyklische Ertrags- möglichkeiten. Unsere Spezialisten beraten Sie dazu gerne.

Ihr

Michael Ehlmaier

Die EHL-Zinshaus- spezialisten: Engagement und Kompetenz

Als einer der führenden Immobiliendienstleister Österreichs bringt EHL umfassendes Know-how in den Bereichen Marktforschung, Immobilienbewertung, Development, Consulting und Wohnungs- vermietung ein und begleitet Sie damit kompetent und verlässlich bei Ihrer Zinshausinvestition.

Inhalt

Wiener Bezirke im Überblick

1. Bezirk Innere Stadt........................................................ S. 30 2. | 20. Bezirk Leopoldstadt | Brigittenau............................S. 32 3. Bezirk Landstraße......................................................... S. 34 4. Bezirk Wieden................................................................S. 36 5. Bezirk Margareten..........................................................S. 38 6. Bezirk Mariahilf............................................................. S. 40 7. Bezirk Neubau................................................................S. 42 8. Bezirk Josefstadt........................................................... S. 44 9. Bezirk Alsergrund...........................................................S. 46 10. | 11. Bezirk Favoriten | Simmering................................ S. 48 12. Bezirk Meidling............................................................ S. 50 13. | 23. Bezirk Hietzing | Liesing........................................S. 52 14. Bezirk Penzing............................................................. S. 54 15. Bezirk Rudolfsheim-Fünfhaus.......................................S. 56 16. | 17. Bezirk Ottakring | Hernals......................................S. 58 18. | 19. Bezirk Währing | Döbling....................................... S. 60 21. | 22. Bezirk Floridsdorf | Donaustadt.............................S. 62

Vorwort.............................................................S. 03 EHL-Zinshausspezialisten..................................S. 04 Marktentwicklung ............................................S. 06 Schlüsselkriterium Lage ................................... S. 10 Wohnungsmarkt ............................................... S. 12 Restrukturierung .............................................. S. 14 Bewertung ........................................................ S. 16 Kurzzeitmieten ................................................. S. 18 Alternativnutzung Erdgeschoß ..........................S. 20 Round Table Restrukturierung ...........................S. 22 Referenzen........................................................S. 28

Dipl. BW Markus Mendel MRICS Geschäftsführer EHL Investment Consulting

Herwig M. Peham MRICS Leitung Investment EHL Investment Consulting

Daniela Logar MA

Mag. Franz Pöltl FRICS Geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting

Head of Transaction Advisory EHL Investment Consulting

Mag. Stefan Wernhart MRICS Geschäftsführer EHL Gewerbeimmobilien

Mag. Astrid Grantner-Fuchs MSc MRICS Geschäftsführerin EHL Immobilien Bewertung

Thomas Stix Senior Consultant EHL Investment Consulting

Karina Schunker MA MRICS Geschäftsführerin EHL Wohnen

Marktentwicklung

Überraschendes Comeback des Zinshausmarkts?

Transaktionsvolumen in Mio. EUR Zinshäuser + Zinshausanteile

2.500

2.000

2.400

Mag. Franz Pöltl FRICS Geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting

2.200

1.500

1.750

18,2 % 

15,8 % 

1.000

1.400

1.100

1.300

950

500

Im Jahr 2022 ging der letzte Immobi- lienzyklus zu Ende. Ausgelöst durch die Ukrainekrise brachte die Kombination aus starkem Energiepreis- und Inflationsanstieg sowie den darauffolgenden, markanten Zinserhöhungen den bis dahin boomenden Immobilienmarkt in schwere Turbulenzen. Als Konsequenz ging das Transaktionsvo- lumen auf dem Wiener Zinshausmarkt um deutlich mehr als 50 Prozent (auf rund 950 Mio. EUR) zurück. Im Laufe des Jahres 2024 begann die Trendwende, die insbesondere ab dem Sommer 2025 an Dynamik zulegte. Der Gesamtwert der im Vorjahr gehandelten Zinshäuser und Zinshausanteile stieg um 200 Mio. EUR auf 1,3 Mrd. Euro und entwickelte sich damit wieder in Richtung der gehandelten Volumina, wie man sie aus den Jahren vor 2022 kannte. Der wichtigste Faktor für die Erholung des Transaktionsvolumens war dabei zweifel- los die Entspannung auf der „Zinsfront“. Nachdem der Anstieg der Zinsen 2022 das auslösende Moment für den Einbruch der Transaktionszahlen war, brachte der Rückgang der Leitzinsen, verbunden mit der Zinsentwicklung „am langen Ende“, die Trendwende, auch wenn das „neue“ Preis- niveau nicht an das des letzten Jahrzehnts anknüpfen konnte. Bis zur Eskalation der Krise im Nahen Osten stellten die

Prognosen für ein wieder einsetzendes Wirtschaftswachstum und eine Inflations- entwicklung entlang der 2-Prozent-Marke für zahlreiche Marktteilnehmer, die davor trotz der deutlich gesunkenen Kaufpreise noch abgewartet hatten, das Signal für neue Engagements dar. Das aus Käufersicht attraktivere Preis- niveau führte spiegelbildlich zu deutlich gestiegenen Mietrenditen und trug zu nachhaltig besseren wirtschaftlichen Perspektiven von neuen Engagements bei. In einigen Teilmärkten, vor allem in weniger prestigeträchtigen Lagen außerhalb des Gürtels, haben die Anfangsrenditen für Zinshäuser zuletzt ein Niveau erreicht, das einen positiven Leverage-Effekt durch die Nutzung von Hypothekarkrediten in einem „vernünftigen Ausmaß“ wieder ermöglicht. Zur Belebung des Marktgeschehens trägt aber nicht nur das gestiegene Interesse auf Käuferseite bei, sondern auch das wach- sende Objektangebot. Teilweise resultiert das aus Restrukturierungsbemühungen unter maßgeblicher Beteiligung finanzie- render Banken. Überwiegend erfolgte dies im Rahmen von sog. „Stand-still-Vereinba- rungen“, bei denen die Bestände entspre- chend den Vorgaben der Bank abverkauft werden, zum Teil aber auch aus der Vielzahl von Abverkäufen aus Insolvenzen.

Aber auch solvente Investoren sind verstärkt zu Verkäufen bereit, wobei hier wohl auch ein psychologischer Effekt zum Tragen kommt: Nach mehr als 10 Jahren kontinuierlicher Preisanstiege hat es nach 2022 einige Zeit gebraucht, bis viele Markt- teilnehmer die seit Beginn der Ukrainekrise eingetretenen Rückgänge als das neue Preisniveau akzeptiert haben. Entspre- chend der herrschenden Meinung ist kurz- und mittelfristig nicht mit einer Rückkehr des alten Preisniveaus zu rechnen, sodass der Markt mehr Transaktionen auf Basis der geänderten Renditen verzeichnet. Die gestiegene Liquidität sorgte aber auch auf der Preisfront für Entspannung: 2025 und in den ersten zwei Monaten des Jahres 2026 haben sich Renditen und Quadratmeterpreise auf dem neuen Niveau stabilisiert, in Ansätzen gab es sogar erste Erholungstendenzen, was selbst wiederum ein Einstiegssignal für Investoren darstellt und ohne eine neuerliche Verschlechterung der Rahmenbedingungen auch eine Auf- wärtsspirale antreiben kann.

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

Anzahl der Transaktionen | Zinshäuser

500

400

300

340

333

306

200

267

266

195

100

155

2024

2025

2019

2020

2021

2022

2023

Anzahl der Transaktionen | Zinshausanteile

500

400

300

200

208

197

100

163

148

105

2025 7912

2024 72

2019

2020

2021

2022

2023

Die verarbeiteten Daten beziehen sich auf die bis 2025 grundbücherlich erfassten Transaktionen (Asset Deals/ Share Deals). Abweichungen zu den Vorjahren können sich durch nachträgliche Eintragungen ergeben.

Marktentwicklung

Der erste Bezirk bleibt dabei allerdings ein Sonderfall. In den anderen Zentrumsbe- zirken werden Standardobjekte aktuell zu durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 2.000 bis 4.000 Euro gehandelt. Früher erzielbare Höchstwerte von bis zu 8.000 Euro liegen weit außer Reichweite. Außerhalb des Gürtels werden Objekte in weniger attraktiven Lagen mitunter auch schon um 1.000 bis 1.500 Euro/m² angeboten. Dieser unterschiedliche Marktverlauf führt zu einer deutlich stärker differenzierten Preislandschaft, in der sich Lage- und Objektqualitäten wieder klarer in den

Bewertungen niederschlagen. Das kann durchaus positiv betrachtet werden und ist eine gute Basis für eine solide Entwicklung in der Zukunft. Ein positiver Trend ist auch, dass die für einige Jahre fast gänzlich inaktiven privaten Zinshauskäufer wieder verstärktes Inter- esse zeigen. Eigenkapitalstarke Investoren nutzen das attraktive Preisniveau, um ihren Bestand auszubauen. Dabei dominieren in den guten und sehr guten Lagen Privat- stiftungen und große Family Offices mit überwiegend sehr langfristigen Interessen. Stark wachsend ist dabei das Engagement der Investmentgesellschaften, in denen

mehrere finanzstarke Privatinvestoren ihre Interessen bündeln und gemeinsam beachtliche Portfolios aufbauen. Unter- nehmen aus dem Segment haben 2025 und 2026 einige der größten Transaktionen abgeschlossen. An peripheren und kostengünstigeren Standorten kommen meist kleinere Privatinvestoren zum Zug. Oft werden die Objekte dann parifiziert und in Form von Eigentumswohnungen abverkauft. Dieses Geschäftsmodell ist derzeit besonders attraktiv, da der „Spread“ zwischen Zinshaus- und Wohnungspreisen historisch hoch ist.

Quelle: EHL Market Research | Q1 2026 Kaufpreise in EUR/m²

6.300–11.000 2.100–6.300 1.400–4.850 1.100–3.200

Weiterhin rückläufig ist hingegen das Engagement institutioneller Investoren, wobei vor allem Versicherungen eher auf der Verkäuferseite anzutreffen sind und ihre oft über Jahrzehnte aufgebauten Bestände teilweise reduzieren. Verkaufsmotiv ist dabei in erster Linie der hohe Verwaltungsaufwand bei historischen, meist kleinteilig vermieteten Objekten sowie die geringeren Deckungs- stockerfordernisse aufgrund abschmelzender Lebensversicherungsbestände, aber natürlich auch die Aufdeckung stiller Reserven und damit ein willkommener Beitrag zum Unter- nehmensergebnis. Einiges Potenzial hat auch das Engagement gemeinnütziger Bauträger. Als Beispiel kann hier der Marktführer Sozialbau genannt wer- den, der das günstige Preisniveau in dezentra- len Lagen nutzt, um leistbaren Wohnraum zu schaffen und Objekte in WGG zu überführen. Hintergrund ist die eingeschränkte Verfüg- barkeit von großvolumigen Grundstücken für geförderten Wohnbau sowie regulative Einschränkungen bei den Errichtungskosten. Die Sanierung von Zinshäusern stellt daher eine andere Variante zur Produktion von kostengünstigem Wohnraum dar.

Zinshausmarkt nach Käufern

Zinshausmarkt

Ausblick

nach Transaktionsvolumen pro Objekt

Abschließend muss festgehalten werden, dass der Wiener Zinshausmarkt aktuell unter erhöhter Verunsicherung leidet, die durch die jüngsten Entwicklungen im Nahen Osten hervorgerufen wurde. Die Energie(preis)krise, die maßgeblichen Einfluss sowohl auf Inflations- als auch Zinsentwicklung nehmen wird, hat den erfreulichen Aufwärtstrend leider wieder abgeschwächt. Da der Zinshausmarkt primär von österreichischen Playern dominiert wird und die Verwerfungen des internationalen Zins- und Kapital- markts nicht 1:1 durchschlagen, gehen wir davon aus, dass die Auswirkungen auf den Wiener Zinshausmarkt nicht so drastisch sein werden wie im gewerblichen Segment, das stärker von internationalen Käufern abhängig ist. Wie genau die weitere Entwicklung allerdings vonstattengehen wird, hängt maßgeblich davon ab, wie lange die Krise um die Straße von Hormus andauern wird und ob es im Laufe des Jahres wieder zur gewohnten Versorgung der globalen Märkte mit Energie kommt.

1-2 M EUR 2-4 M EUR <1 M EUR

> 10 M EUR 6-10 M EUR 4-6 M EUR

Projektentwickler Stiftungen & Private Banken & Versicherungen

Schlüsselkriterium Lage

Lagezuschlag wird zum Schlüsselkriterium

lenswerte Option.

aktuelle Beispiele wie etwa ein Zinshaus in der Bennogasse im achten Bezirk, für das sich wegen der erstklassigen Lage zwar zahlreiche Investoren interessiert hatten, die das Haus langfristig halten wollten, doch das letzten Endes auch aufgrund des fehlenden Lagezuschlags von einem Projektentwickler erworben wurde. Dieser entwickelt das Objekt auf mehr als 2.000 m² Fläche und wird es zur Gänze als Eigentumswohnungen abverkaufen. Aus Investorensicht bedeutet das, dass wesentliche Teile des Wiener Zinshaus- markts unter Optimierungsgesichtspunkten für Langfristinvestoren sehr schwierig

geworden sind und sich diese zunehmend auf die Zonen fokussieren, in denen Lage- zuschläge verlangt werden dürfen. Für den Gesamtmarkt und die Stadtent- wicklung heißt das, dass einerseits zu- nehmend der Lagezuschlag bestimmt, wo es in Zukunft noch Mietangebote gibt, und andererseits, dass der drückende Mangel an Mietwohnungen weiter verschärft wird.

Die Beeinspruchung solcher Miethöhen ist mittlerweile gängige Praxis und die Erfolgsaussichten des Vermieters sind höchst bescheiden. Wenn Bestandsmieten über Richtwert an Standorten vereinbart wurden, die keine Lagezuschläge rechtfer- tigen, muss auf Dauer mit Mietreduktionen und entsprechenden Renditerückgängen gerechnet werden. Der naheliegende Ausweg ist die Strategie der Parifizierung samt Abverkauf, wodurch die künftige Eigennutzung im Vordergrund steht. Dafür gibt es auch mehr als genug

Daniela Logar MA

Head of Transaction Advisory EHL Investment Consulting

Nach einigen schwierigen Jahren zählen für Investoren harte Kennzahlen wieder mehr als hoffnungsfrohe Zukunftsperspektiven. Die Mietrendite rückt so wieder stärker in den Fokus und damit wird auch der jeweils zu- lässige Lagezuschlag zu einer Schlüsselgröße bei der Preisbildung.

Zinshaus-Marktrenditen in den Wiener Bezirken

Die seit drei Jahren rückläufigen Zinshaus- preise haben 2026 ihren Boden gefunden und in guten Lagen gibt es auch bereits wieder erste Anstiege zu verzeichnen. Dennoch hat die negative Entwicklung der jüngeren Vergangenheit deutlich Spuren in der Veranlagungsstrategie der Investoren hinterlassen und Kaufentscheidungen sind wieder stärker kennzahlengetrieben. Die entscheidenden Zahlen sind dabei der Quadratmeterpreis und jedenfalls dann, wenn der Käufer eine langfristige Veranlagung und keinen Abverkauf plant, die Mietrendite, die wiederum von den er- zielbaren Quadratmetermieten abhängig ist. Aktuell sollten die Renditen in guten Lagen jedenfalls die Bandbreite von 2,5 bis 3,0 Prozent, in durchschnittlichen Lagen auch über 3,5 Prozent erreichen.

Da die Marktmieten in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind, sind in der Praxis weniger die am Markt durchsetz- baren Miethöhen der limitierende Faktor, sondern die durch die Richtwerte und Lagezuschläge vorgegebenen Mieten. Ausnahmen von dieser Regel bilden hauptsächlich weniger attraktive Objekte in unterdurchschnittlichen Lagen, in denen die Marktmieten zumindest nicht viel höher als die Richtwertmieten sind. Hinzu kommen einige Lagen im ersten Bezirk, in denen die nach MRG zulässigen Mieten wegen der dort in Einzelfällen zulässigen

besonders hohen Lagezuschläge ebenfalls im Bereich der Marktmieten liegen.

Gänzlich anders sieht es hingegen in den zahlreichen tatsächlich exzellenten Wohn- lagen aus, für welche oft kein Lagezuschlag zulässig ist. Beispiele dafür sind etwa gürtelnahe Lagen in teuren Wohnbezirken wie der Josefstadt oder auch aufstrebende Standorte in den Gürtelbezirken in unmittelbarer U-Bahn-Nähe, an denen fernab jeder Marktrealität zumeist keine Zuschläge erlaubt sind. Marktadäquate, aber rechtlich nicht zulässige Mieten zu vereinbaren, ist jedenfalls keine empfeh-

4 %

3 %

2 %

1 %

Nicht die am Markt durchsetzbaren Mieten sind derzeit der limit- ierende Faktor, sondern die durch Richtwerte und Lagezuschläge vorgegebenen. Selbst in exzellenten Wohnlagen ist oft kein Lagezus- chlag zulässig. Marktadäquate, aber rechtlich nicht zulässige Mieten zu vereinbaren, ist keine Option.

0 %

Quelle: EHL Market Research | Q2 2026

Wohnungsmarkt

Zinshauserwerb für den anschließenden Wohnungseinzel- abverkauf

Eine Chance für Investoren

Karina Schunker MA MRICS Geschäftsführerin EHL Wohnen

Faktor dar. Hinzu kommen staatliche Eingriffe in bestehende Mietverhältnisse, die insbesondere Investoren und Vermieter zum Rückzug veranlassen. Nicht zuletzt ist die aktuelle Marktschwäche auch auf die angespannte wirtschaftliche Situation vor- mals besonders aktiver Marktteilnehmer zurückzuführen. Nichtsdestoweniger eröffnet der gestiege- ne Unterschied zwischen Wohnungs- und Zinshauspreisen attraktive Investment- möglichkeiten. Das Geschäftsmodell der Parifizierung samt Begründung von Wohnungseigentum mit dem anschließen-

den Einzelwohnungsabverkauf ist zwar etabliert, bietet aktuell jedoch Ertrags- perspektiven, die in dieser Form selten zu beobachten waren. Die geringe Neubautätigkeit sorgt zusätz- lich für eine Absicherung der Wohnungs- preise. Gleichzeitig bieten Altbauwohnun- gen den Vorteil, dass sie bereits besichtigt und kurzfristig bezogen werden können, ein Aspekt, der insbesondere in einem Marktumfeld mit zunehmender Skepsis gegenüber Projekten im Planungsstadium an Bedeutung gewinnt.

Besonders attraktiv sind unter diesen Gesichtspunkten aktuell Objekte in mittelpreisigen Lagen, in denen kaum noch Neubauprojekte realisiert werden. Dies trifft vor allem auf die klassischen Gründerzeitbezirke westlich des Gürtels zu. Hier ist die Neubautätigkeit derzeit besonders schwach, während die Nach- frage tendenziell weiter zulegt, auch weil das Mietenniveau so stark angezogen hat, dass der Wohnungskauf wieder für breitere Zielgruppen als wirtschaftlich beste Option erscheint.

Die Preise am Zinshaus- und Wohnungsmarkt haben sich in Wien in den vergangenen vier Jahren äußerst unterschiedlich entwickelt. Das eröffnet neue Perspektiven und ermöglicht ertragsstarke Geschäftsmodelle.

Der Wiener Wohnungsmarkt befindet sich im Jahr 2026 je nach Blickwinkel in einer besonders herausfordernden oder einer chancenreichen Situation: Während die Nachfrage nach Wohnraum sich im letzten Jahr deutlich belebt und auf einem hohen Niveau eingependelt hat, ist das Angebot massiv eingebrochen. 2025 ist die Zahl der fertiggestellten Wohnungen erstmals seit fast einem Jahrzehnt unter die Marke von 10.000 Einheiten gesunken, und im laufenden Jahr ist ein weiterer Einbruch auf nur mehr 8.630 Fertigstellungen prognos- tiziert. Diese eklatante Angebotslücke hat unmittelbare Folgen: Die Mieten steigen deutlich über der Inflationsrate und seit 2025 ziehen auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen wieder spürbar an, besonders in guten Lagen. Selbst in durchschnittlichen und peripheren Standorten entwickeln sich die Preise zu- mindest im Gleichschritt mit der Inflation. Der Fokus auf die Entwicklung der Neu-

baupreise, die üblicherweise als Referenz dienen, greift dabei zu kurz. Insbesondere Bestandswohnungen haben zuletzt deutlich stärker an Wert gewonnen, sodass hoch- wertig sanierte Altbauobjekte in sehr guten Lagen sich den Preisen vergleichbarer Neubauten angleichen. Die Aufwärtsentwicklung zeigt sich ins- besondere in Gründerzeitvierteln und sehr guten innerstädtischen Lagen, in denen derzeit kaum Neubautätigkeit stattfindet, als besonders robust. Dies steht in deut- lichem Kontrast zur Entwicklung des Zins- hausmarkts in denselben Lagen. Während Selbst bei weitgehend be- standsfreien Zinshäusern liegen die erzielbaren Quadratmeter- preise derzeit bis zu 30 Prozent unter den Preisen, die beim Einzelverkauf der Wohnungen erzielt werden können.

die Preise für Eigentumswohnungen im Altbau gegenüber früheren Höchstständen nicht nachgegeben haben und nun wieder neue Spitzenwerte erreichen, sind die Preise für ganze Zinshäuser unter ihre früheren Höchststände zurückgefallen. Aktuell liegen die Quadratmeterpreise selbst bei weitgehend bestandsfreien Zinshäusern um bis zu 30 Prozent unter den für die einzelnen Wohnungen in diesen Objekten erzielbaren Quadratmeter- preisen. Diese Entkoppelung der beiden Teilmärkte erscheint jedoch nur auf den ersten Blick paradox. Die restriktive Finanzierungspolitik der Banken, die Zinshausinvestments aktuell durch höhere Eigenmittelanforderungen und strengere Prüfkriterien deutlich erschwert, stellt einen wesentlichen

Es muss nicht immer Hochglanz sein

Der Verkauf unsanierter Wohnungen ist eine interessante Alternative für Zinshaus- besitzer. Modern oder hochwertig sanierte Wohn- einheiten galten für Zinshausinvestoren und Projektentwickler lange Zeit als der Königsweg zur möglichst ertragsstarken Verwertung. Mittlerweile werden jedoch auch Alternati- ven zunehmend interessant, denn der Ver- kauf unsanierter Wohnungen ist nicht nur weniger zeitaufwendig und investitions- intensiv, sondern entwickelt sich in vielen Fällen auch zur profitabelsten Option. Dazu tragen mehrere Faktoren bei: Die

herausfordernde Konjunktursituation führt bei vielen Interessenten zu wirtschaft- licher Unsicherheit, gleichzeitig suchen aufgrund des hohen Mietniveaus auch ein- kommensschwächere Haushalte wieder verstärkt nach leistbarem Eigentum. Das stärkt die Nachfrage nach den fast schon vergessenen „Bastlerhits“. Hinzu kommt, dass die Kosten für Sanie- rungen, insbesondere aufgrund gestie- gener Preise für Handwerksleistungen, weiter deutlich gestiegen sind, was diese Entwicklung zusätzlich begünstigt. Gleich- zeitig kann der Käufer die Wohnung nach ganz eigenen Vorstellungen gestalten und sanieren.

Die Kosten für eine solide Wohnungs- sanierung liegen im Regelfall zwischen 1.500 und 2.000 Euro/m², für aufwendige Modernisierungen auf Topstandard ab 2.000 Euro/m². Für eine erfolgreiche Verwertung im Abverkauf sollten die Allgemeinflächen jedenfalls in einen guten Zustand gebracht werden. Bei Investitionen in die einzelnen Wohnungen empfiehlt sich hingegen eine genaue Kalkulation, ob sich der Aufwand für eine Sanierung durch einen höheren Gesamtertrag rechtfertigt, insbesondere unter Berücksichtigung einer möglichen Verlängerung der Vermarktungsdauer.

Restrukturierung

Restrukturierung als Motor des Markts

Dipl. BW Markus Mendel MRICS Geschäftsführer EHL Investment Consulting

Die Rückschläge, die der Wiener Zinshausmarkt nach dem Boomjahr 2022 verkraf- ten musste, haben das Preisgefüge gehörig durcheinandergewirbelt. Während das in den Büchern der langfristigen Bestandshalter hauptsächlich zu einem Rückgang der während des Preisanstiegs der Jahre bis 2022 aufgebauten stillen Reserven führte, ist eine Reihe von Zinshaushändlern und Entwicklern, die zu sehr hohen Preisen eingekauft haben und deren Mietrenditen daher oft deutlich unter den Refinanzie- rungskosten liegen, in ernsthafte Schwierigkeiten geraten.

Topobjekten in der Innenstadt, die um dreistellige Millionenbeträge angeboten werden. Anders als bei Insolvenzen, bei denen wie z. B. bei der Signa-Gruppe die Verwertung der Assets Renngasse/Ver- fassungsgerichtshof oder des Park Hyatt großes öffentliches Interesse findet, laufen diese Transaktionen recht diskret ab. Schnäppchenjäger kommen aber auch bei Restrukturierungen eher selten auf ihre Rechnung. An guten Standorten innerhalb des Gürtels, in den teuren Grünbezirken und in attraktiven Mikrolagen gibt es mitt- lerweile wieder zumeist mehrere potente Investoren und die daraus resultierende Konkurrenzsituation sorgt für ähnliche Preise wie in normalen Verkaufsverfahren. Anders ist die Situation mitunter an nicht so prominenten Standorten in weniger be- liebten Wohnbezirken. Dort ist die Zahl der Interessenten begrenzt und in Verbindung mit einer gewissen Dringlichkeit des Ver-

kaufs werden Objekte in Einzelfällen dann auch unter dem allgemeinen Marktniveau abgegeben. Dennoch lohnt es sich für Investoren generell, Veranlagungsmöglichkeiten im Zuge von Restrukturierungen intensiv zu prüfen. Entscheidungen fallen in der Regel recht rasch, die in den Prozess involvierten Banken und die von ihnen beauftragten Makler haben realistische und nicht an vergangenen Boomzeiten orientierte Er- wartungen. Zeitraubende Zusatzschleifen, um noch den letzten Euro herauszuholen, werden recht selten gedreht. Vor allem aber kommen auch Objekte zu realistischen Preisen auf den Markt, die lange Zeit zumindest nicht zu nachhaltig vertretbaren Werten angeboten wurden. Für den Aufbau eines hochwertigen Portfolios oder auch für den Kauf von Zins- häusern an Top-Standorten, die mit hohem

Ertragspotenzial durch Abverkauf von Eigentumswohnungen verwertet werden können, ist aktuell eine sehr vielverspre- chende Marktphase. Das ist umso mehr der Fall, als häufig ein beachtlicher Teil der Wohnungen bestandsfrei ist, weil gerade diese Objekte mit entsprechend niedrigem laufendem Ertrag ihre Eigentümer nach 2022 in Probleme gebracht haben, und jetzt abgegeben werden (müssen). Besonders gute Chancen, diese Gelegen- heiten nutzen zu können, haben dabei definitiv Investoren, die selbst rasche Entscheidungen treffen können, also weder zeitaufwendige Genehmigungsprozesse in eigenen Gremien durchlaufen müssen, noch langwierige Finanzierungsgespräche für Zukäufe führen müssen. Es ist die Stunde der eigenkapitalstarken Privat- investoren und Family Offices, die jetzt ihre Stärken voll ausspielen können.

In den ersten Jahren nach Beginn der Abwärtsentwicklung bei den Preisen hat das zu einem starken Rückgang des Transaktionsgeschehens geführt, 2025 und verstärkt im laufenden Jahr 2026 sind die zumeist von den Banken initiierten Restrukturierungsmaßnahmen zu einem wesentlichen Treiber des Markts geworden. Hintergrund dieser Entwicklung ist zunehmender Druck seitens der Banken, aushaftende Kredite zurückzuführen, statt Kreditlinien zu verlängern, auch wenn dabei Verluste realisiert werden müssen und Kredite nicht vollständig abgedeckt werden können. Im Regelfall erfolgt das durchaus im Einvernehmen zwischen Bank und Kreditnehmer, da eine geregelte

Abwicklung der Portfolios meist höhere Erlöse bringt als das bei Insolvenzverfahren der Fall wäre und in jedem Fall deutlich schneller umgesetzt werden kann. Durchgeführt werden Verkäufe im Zuge von Restrukturierungen in der Regel noch vom Kreditnehmer, allerdings in enger Abstim- mung (in manchen Fällen könnte auch die Formulierung „unter Aufsicht“ passen) mit den finanzierenden Banken, die häufig auch einen Vertreter der Schuldnergesellschaf- ten in die Geschäftsführung entsenden. Anders als in Insolvenzverfahren, in denen oft Verkäufe immer wieder verschoben werden, wenn das erwartete Preisniveau nicht erreicht wird, können

potenzielle Käufer hier meist rasche Entscheidungen erwarten, da übermäßige Verzögerungen den Erfolg der Restrukturie- rung gefährden könnten. Auf den Markt kommen so Objekte unter- schiedlichster Qualität, Größe und Lage. Die Bandbreite reicht dabei von kleinen Zinshäusern mit hohem Investitionsbedarf in kostengünstigen Randbezirken, die mitunter schon um weniger als eine Million Euro erworben werden können, bis zu

Es kommen auch Objekte in Bestlagen auf den Markt, die jahrzehntelang nicht zu

wirtschaftlich nachhaltig vertret- baren Preisen angeboten wurden.

Bewertung

Ist das Wiener Zinshaus (wieder) ein „Safe Haven“?

Nachfrage, Mietniveau und Leerstands- risiko, weshalb pauschale Annahmen zunehmend an Aussagekraft verlieren und eine detaillierte Analyse auf Submarktebe- ne erforderlich ist. Ob eine Veranlagung tatsächlich ein sicherer Hafen ist, hängt vor allem von den objektspezifischen Parametern und der Risikoposi- tion des einzelnen Zinshauses ab. Auch die Marktliquidität ist einzubeziehen: Das reduzierte Transaktionsvolumen seit 2022 führt zu einer eingeschränkten Datenbasis, wodurch Vergleichswerte kritischer zu hinterfragen sind, was sich in einer stärkeren Gewichtung qualitativer Faktoren und einer vorsichtigeren Interpre- tation von Vergleichspreisen äußert. In Summe ergibt sich ein Bewertungsum- feld mit höheren Anforderungen an Daten- tiefe, Analyse und Plausibilisierung. Das Wiener Zinshaus bleibt ein „Safe Haven“, jedoch unter Rahmenbedingungen, die eine deutlich differenziertere und methodisch fundiertere Herangehensweise erfordern als noch vor wenigen Jahren.

In der Bewertungspraxis zeigt sich dies in einer zunehmenden Spreizung der Liegenschaftszinssätze: Objekte in sehr guten Lagen mit stabiler Mieterstruktur, gutem Bauzustand und Entwicklungs- potenzial weisen weiterhin vergleichsweise niedrige Risikoaufschläge auf, für Objekte in schlechteren Lagen mit eingeschränkter Ertragsdynamik, erhöhtem Sanierungsbe- darf oder regulatorischen Unsicherheiten werden hingegen deutlich höhere Zinssätze angesetzt. Vor diesem Hintergrund ist beim Begriff „Safe Haven“ aus bewertungstechnischer Sicht auf die Einzelbetrachtung abzustellen: Das Wiener Zinshaus weist zwar weiter- hin Eigenschaften einer vergleichsweise stabilen Anlageklasse auf, eine pauschale Einstufung als risikoarme Investition ist jedoch nicht gerechtfertigt. Ob eine Ver- anlagung tatsächlich ein sicherer Hafen ist, hängt vor allem von den objektspezifischen Parametern und der Risikoposition des einzelnen Zinshauses ab. Zusammenfassend lässt das Wiener Zins- haus auch unter den aktuellen Rahmen- bedingungen eine grundsätzlich stabile Wertentwicklung erwarten, bei gleichzeitig

erhöhter Sensitivität gegenüber Zinsän- derungen, regulatorischen Eingriffen und investiven Erfordernissen. Für die Bewertung bedeutet dies eine stärkere Gewichtung konservativer Annahmen, eine differenzierte Ableitung der Liegenschaftszinssätze sowie eine detaillierte Analyse der nachhaltigen Ertragsfähigkeit. Ergänzend orientieren sich Marktteil- nehmer und Stakeholder wie finanzierende Banken zunehmend an einem erweiterten Risikoverständnis. Während früher pauschale Sicherheitsannahmen im Vor- dergrund standen, erfolgt die Bewertung heute stärker unter Berücksichtigung von Szenarioanalysen: Die Sensitivität gegen- über Zinsänderungen, regulatorischen Veränderungen sowie Abweichungen in der Vermietungsleistung wird in Cash- flow-Modellen expliziter abgebildet, was zu einer insgesamt robusteren, aber auch konservativeren Bewertungspraxis führt. Darüber hinaus gewinnt die Differenzierung nach Mikrolagen weiter an Bedeutung: Selbst innerhalb etablierter Bezirke zeigen sich unterschiedliche Entwicklungen bei

Mag. Astrid Grantner-Fuchs MSc MRICS Geschäftsführerin EHL Immobilien Bewertung

Absolute Sicherheit finden Investoren nirgends. Bei sorgfältiger, projektspezifischer Analyse bieten Zinshäuser aktuell wieder relativ hohe Sicherheit, ihre Bewertungen sind nach unten gut abgesichert.

Aus Bewertungssicht leiten wir daraus jedoch kein generell erhöhtes Risiko ab, denn Risikofaktoren sind in den Bewer- tungen bereits in hohem Maß eingepreist, Aufwärtspotenziale werden dagegen weniger stark gewichtet. Den veränderten Rahmenbedingungen wird vielmehr durch eine Weiterentwicklung der Bewertungs- systematik Rechnung getragen, wobei objektspezifische Aspekte und Szenario- analysen an Bedeutung gewinnen. Ertragsseitig ist weiterhin klar zwischen regulierten und nicht regulierten Bereichen zu differenzieren. Im klassischen Altbau unterliegt die Mietentwicklung dem Richtwertsystem, wodurch Anpassungen nur zeitverzögert und innerhalb definierter Grenzen erfolgen können, was die kurz- fristige Reaktionsfähigkeit auf inflations- bedingte Kostensteigerungen einschränkt. Diese Angebotsknappheit allein stellt keine ausreichende Begründung mehr für durchge- hend niedrige Risikoaufschläge dar.

Aus bewertungstechnischer Sicht war das Wiener Zinshaus lange Zeit durch außergewöhnlich hohe Stabilität gekenn- zeichnet, basierend auf einem strukturell begrenzten Angebot, langfristig ge- sicherten Nachfrageparametern und vergleichsweise gut prognostizierbaren Ertragsströmen. Im Niedrigzinsumfeld bis Mitte 2022 führte dies in Einzelfällen zu Anfangsrenditen von unter zwei Prozent, was den Charakter der vermeintlich risiko- armen Anlage zusätzlich verstärkte. Mit der Zinswende 2022 hat sich die Bewertungssystematik spürbar verschoben und erhebliche Anpassungen nach unten erforderlich gemacht. Der Anstieg der risikofreien Zinssätze führte unmittelbar zu höheren Kapitalisierungszinssätzen, wodurch sich, bei oft nur beschränkt steigenden Erträgen, eine Ausweitung der Renditen ergeben hat. Aktuell bewegen sich die Anfangsrenditen je nach Lage, Zu- stand und Ertragssituation typischerweise zwischen rund 2,5 und über 4,0 Prozent, eine marktübliche Reaktion auf veränderte Finanzierungs- und Opportunitätskosten.

Politisch motivierte Eingriffe in das Mietrecht erschweren Cashflow-Prognosen zusätzlich, wodurch konservative Cash- flow-Ansätze und ein Fokus auf nachhaltig erzielbare statt kurzfristiger Marktmieten an Bedeutung gewinnen. Gleichzeitig ist auf der Kostenseite eine deutliche Dynamik zu verzeichnen: Steigende Bau- und Instandhaltungs- kosten sowie erhöhte Anforderungen an Energieeffizienz und Nachhaltigkeit führen zu zunehmendem Investitionsbedarf, der in der Bewertung verstärkt über Instand- haltungsrücklagen, CapEx-Planungen und entsprechende Abschläge zu berücksichti- gen ist. Das strukturell begrenzte Angebot bleibt ein zentraler stabilisierender Faktor: Der Bestand an klassischen Zinshäusern ist limitiert und wird durch Parifizierung und Einzelverkauf weiter reduziert, woraus sich langfristig eine gewisse Werthaltigkeit ableiten lässt. Allerdings begründet diese Angebotsknappheit allein keine durch- gehend niedrigen Risikoaufschläge mehr, vielmehr ist stärker objektspezifisch zu differenzieren.

Welche Parameter stehen im Fokus der Wertermittlung beim Wiener Zinshaus?

Lage, Lage, Lage – mit Fokus auf die Mikrolage, das „Grätzl“ Flächenstruktur – Art und Größe der Einheiten, Grundrissqualitäten, Wohnungskategorien Detail-Analyse der einzelnen Mietverhältnisse – Identifikation von Ertragspotenzialen Baulicher Zustand – laufende Erhaltung vs. Investitionsstau

Ausbaupotenziale – Verdichtung, Aufstockung, Dachgeschoßausbau Marktanalyse – relevante Investorengruppen, Vergleichstransaktionen

Kurzzeitmieten

Kurzzeitmieten bleiben lukrative Nische

anderem in den Finanzierungskonditionen niederschlägt. Weiters ist die Möglichkeit, dass sich die Gesetzeslage zum Nachteil des Geschäftsmodells Kurzzeitvermietung ändern könnte, evident, auch wenn bei Vor- liegen einer Betriebsanlagengenehmigung zumindest die grundsätzliche Berechtigung zur touristischen Vermietung bestmöglich abgesichert ist. Ein internationaler Trend, der zunehmend an Bedeutung gewinnt, sind Branded Residences, also Wohneinheiten, die mit dem Namen und dem Servicelevel einer Hotelmarke verknüpft und in der Regel verkauft statt vermietet werden. Für Projektentwickler bietet dieses Modell eine attraktive Möglichkeit, sich mit einem klaren Qualitätsversprechen vom Wett- bewerb abzuheben. Aus all diesen Gründen bleibt Kurzzeit- vermietung definitiv ein Nischenmarkt mit quantitativ beschränktem Potenzial. Aber die Nische ist lukrativ und sollte von Investoren jedenfalls ins Kalkül gezogen und bei Vorliegen der rechtlichen und betrieblichen Voraussetzungen ernsthaft evaluiert werden. Bei einer Gesamtvermietung an professionelle Betreiber ist je nach Standort, Qualität und Größe der Apartments ein Mehrfaches von herkömmlichen Wohnungsmieten erzielbar.

Strafen und der konsequenten Verfolgung von Verstößen unbedingt beachtet wer- den sollte), sind für potenzielle Betreiber fast alle Größenordnungen interessant. Einerseits werden immer wieder Objekte mit mehreren tausend Quadratmetern Gesamtnutzfläche für 200 bis 300 Apartments gesucht, andererseits gibt es auch Betreiber, die an mehreren Stand- orten jeweils Anlagen mit etwa 15 bis 60 Apartments betreiben. Aus Ertragsgesichtspunkten sollte Kurzzeit- vermietung in geeigneten Lagen (vor allem in den Zentrumsbezirken, in der Nähe touristischer Hotspots oder mit sehr guter öffentlicher Verkehrsanbindung) bei hohem Leerstand oder Bestandsfreiheit als Option betrachtet werden. Bei einer Gesamtver- mietung an professionelle Betreiber sind unter Berücksichtigung der höheren In- vestitionskosten je nach Standort, Qualität und Größe der Apartments 40 bis 45 Euro/ m² Nettomiete und damit ein Mehrfaches von herkömmlichen Wohnungsmieten erzielbar. Dem stehen allerdings auch einige Heraus- forderungen gegenüber: Um die erforder- liche Betriebsanlagengenehmigung (ab 30 Betten) zu erhalten, sind bedeutende Investitionen in Brandschutz und Flucht- wege nötig. Es müssen zudem (ertragslose) Allgemeinflächen geschaffen werden und die Apartments sind mit Küchen auszustat- ten sowie komplett zu möblieren. Auch die Risiken sollten aus Investoren- sicht beachtet werden. Als gewerbliche Vermietung ist sie einerseits mit langfristi- gen Miet-/Pachtverträgen, aber grundsätz- lich mit höheren Kündigungs- und Ausfalls- risiken „auf einen Schlag“ verbunden als die Wohnungsvermietung, was sich unter

Herwig M. Peham MRICS Leitung Investment EHL Investment Consulting

Gesetzliche Beschränkungen haben touristischen Kurzzeitvermietun- gen an vielen Standorten ein Ende bereitet. Wo es weiterhin möglich ist, ist diese Nutzungsart dafür noch attraktiver geworden.

Einige Zeit sorgte Kurzzeitwohnen als vorgebliche Bedrohung für den allgemeinen Wohnungsmarkt regelmäßig für Schlag- zeilen. Seit dem Inkrafttreten verschärfter Beschränkungen hat sich das öffentliche Interesse wieder gelegt. Der erwartete Effekt für den Wohnungsmarkt ist weit- gehend ausgeblieben, in großen Teilen der zentralen Stadtbezirke - vor allem in Wohnzonen - ist Kurzzeitwohnen nicht mehr zulässig, andererseits ist die Kurzzeit- vermietung weiterhin ein attraktiver Markt und für die Nutzung von Bestandsobjekten teilweise sogar lukrativer denn je. Dabei kommen Zinshausinvestoren, die auf „Hospitality“ setzen (also touristische Kurzzeitvermietung, Serviced Apartments für etwas längere Aufenthalte und klassi- sche Hotels), einige Markttrends durchaus entgegen. Der wichtigste ist, dass die bunte Mischung von Airbnb-Apartments und langfristig vermieteten Wohnungen nebeneinander langsam, aber sicher zum Auslaufmodell geworden ist. Sie wird durch gesamte Objekte (oder zumindest gut ab-

grenzbare Bauteile oder ganze Stockwerke) ersetzt, die gänzlich für die Kurzzeitver- mietung genutzt werden. Da in der Praxis in Zinshäusern gemischte Nutzungen wegen des oft schwierigen Zusammenlebens mit Wohnungsmietern, die oft wenig begeistert über ihre täglich wechselnden Nachbarn sind, sowie regulatorischer Bestimmungen ohnehin immer problematischer geworden sind, ist allerdings die reine Kurzzeitnutzung auch aus Sicht Liegenschaftsbesitzern vorteil- haft. Auch aus Betreibersicht ermöglicht dies eine weitaus effizientere und profes- sionellere Bewirtschaftung, wodurch auch höhere Mieten durchsetzbar sind. Weiters geht der Trend in Richtung etwas größerer Einheiten. Nachdem einige Jahre lang immer kleinere Einheiten angeboten wurden, die kaum noch größer waren als Hotelzimmer, setzt die Branche nun zu- nehmend wieder auf mehr Platz als USP gegenüber der Hotelkonkurrenz. Gefragt sind Apartments zwischen 24 und 45 m²,

durchaus mit abgetrenntem Schlafraum. Auch Dreizimmerapartments mit bis zu 60 m² werden beliebter. Diese Größen entsprechen vielfach dem Wohnungsbe- stand in Zinshäusern, eine Umstellung auf Kurzzeitvermietung erfordert also weniger bauliche Maßnahmen. Auch ist ein künftiger Wechsel zurück zu einer normalen Wohnnutzung ab 30 m² damit ohne großen Aufwand möglich. Sollten an einem Standort die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Kurzzeitvermie- tung gegeben sein (was wegen der hohen Der erwartete Effekt für den Wohnungsmarkt ist weitgehend ausgeblieben, in großen Teilen der zentralen Stadtbezirke ist Kurzzeit- wohnen nicht mehr zulässig. Ander- erseits ist es weiterhin ein attrakti- ver Markt und für die Nutzung von Bestandsobjekten teilweise sogar lukrativer denn je.

Alternativnutzung Erdgeschoß

EG-Zonen: Chancen mit Gesundheit, Delivery und mehr

Mario Schwaiger Head of Retail EHL Gewerbeimmobilien

Miethöhen Die Mieten für Gewerbeflächen in Zinshäusern bleiben auch 2026 unter Druck. Die stark gestiegenen Personal- und Energiekosten, die Einzel- händler und Gastronomie erheblich belasten, lassen auch für die zweite Jahreshälfte harte Mietverhandlungen erwarten. Das vielbeachtete Luxussegment in den absoluten Bestlagen des Goldenen U, das für den Gesamtmarkt aber wenig aussagt, hat sich vergleichsweise gut entwickelt: Die Spitzenmieten lagen in Q2 2026 bei 500 bis 600 Euro/m². In den sonstigen A-Lagen wie Mariahilfer Straße oder frequenzstarken Einkaufszentren bleiben die Mieten auf einem stabilen Niveau. In guten B-Lagen mit überwiegend lokaler Bedeutung wie Meidlinger Hauptstraße, Landstraße, Praterstraße oder Währinger Straße liegen bei recht uneinheitlicher Tendenz die Spitzenmieten für größere Flächen bei rund 20 Euro/m², bei Kleinflächen werden bis zu 40 Euro/m² erzielt. In den Nebenlagen gibt es eine sehr große Bandbreite. Soweit die Flächen noch marktfähig sind, liegen die Nettomieten meistens zwischen 10 und 13 Euro/m². Sind diese nicht mehr erzielbar, sind Überlegungen für eine Umnutzung stark anzuraten.

Erdgeschoßzonen sind seit langem die Kreativbaustelle des Zinshausmarkts. Der kontinuierlich sinkende Bedarf an klassischen Einzelhandelsflächen erfordert innovative, für den jeweiligen Standort maßgeschneiderte Konzepte, und einige Ansätze erweisen sich derzeit als besonders vielversprechend.

Ebenfalls hohe Wachstumsraten verzeichnet die Beautybranche. So hat sich die Zahl der Nagelstudios beispielsweise binnen sieben Jahren bis 2024 auf gut 800 mehr als verdoppelt. Mittlerweile wird die Zahl der ein- schlägigen Unternehmen auf mehr als 1.000 geschätzt. Weniger spektakulär, aber dennoch beachtlich sind die Zuwachsraten bei anderen persönlichen Dienstleistungen wie Friseuren/ Barbershops, Kosmetikern, Masseuren oder Tattoo- und Piercingstudios. Entgegen den landläufigen Vorstellungen sind bei diesen Branchen die Mietausfälle nicht höher als bei Einzelhändlern. Ein großer Vorteil sind die einfachen baulichen Anforderungen, die meist keine größeren Investitionen notwendig machen.

Während die Erträge aus den Wohnge- schoßen von Zinshäusern einerseits durch die Richtwerte begrenzt und andererseits wegen der starken Nachfrage nach Wohnraum auch weitgehend gesichert sind, präsentiert sich die Situation in den weitestgehend gewerblich genutzten Erdgeschoßzonen grundlegend anders: Die Mieten werden nur durch den Markt begrenzt, dafür gestaltet sich die Ver- mietung an einem Großteil der Standorte durchaus herausfordernd. Der klassische Einzelhandel und konventionelle Gastro- nomiekonzepte sind nur in frequenzstarken Lagen unangefochten die erste Wahl für die Nutzung der EG-Flächen. An allen anderen Standorten sind Alternativen gefragt, und tatsächlich etablieren sich zahlreiche Nutzungskonzepte, mit denen die sinkende Flächennachfrage seitens Retail und klassischer Gastronomie zu einem Gutteil kompensiert werden kann. Aktuell ist das Thema Nr. 1 zweifellos Gesundheit im weiteren Sinn. So sucht eine steigende Zahl von (Wahl)ärzten Flächen, mittlerweile mindestens so sehr für kleinere Ärztezentren wie für Einzelor-

dinationen. In der Regel sind dafür Flächen zwischen 100 m² und 250 m² am besten geeignet. Barrierefreiheit ist dafür ein absolutes Muss. Sichtbarkeit sowie gute, modern wirkende Präsentationsmöglich- keiten werden ebenfalls zu einem immer wichtigeren Entscheidungskriterium. Quantitativ ebenfalls sehr bemerkenswert entwickelt sich der Flächenbedarf für vielfältige gesundheitsnahe Dienstleis- tungen wie Psychologie, Psychotherapie, Logopädie, Ergotherapie und vor allem Physiotherapie. Dafür werden meist kleinere Einheiten gesucht, die baulichen Anforderungen sind im Schnitt deutlich weniger herausfordernd als bei den für Ordinationen genutzten Flächen. Von einem anhaltenden Boom profitiert auch die Fitnessbranche. Von kostengüns- tigen bis zu hochpreisigen Fitnesstudios verzeichnen eigentlich alle Segmente des Markts beachtliche Wachstumsraten, die zwangsläufig zu höherem Flächenbedarf führen. Ein wichtiger Trend dabei ist der Vormarsch spezialisierter Angebote, für

die überwiegend kleinere bis mittelgroße Standorte gesucht werden. Mit zumeist maximal 250 m² bis 300 m² sind die Größenanforderungen auch in klassischen Zinshäusern oft gut erfüllbar, während für große Studios mit Kraftgeräten, Räumen für Gruppenkurse, Sauna und Ähnlichem die räumlichen Voraussetzungen nur selten gegeben sind. Die zunehmende Spezialisierung der Fitnessbranche eröffnet aber auch aus bautechnischen Gründen Chancen für Bestandsobjekte, denn die statischen Anforderungen klassischer Fitnessstudios mit schweren Trainingsgeräten sowie die Schallschutzvorschriften sind oft nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten zu meistern. Hingegen reichen beispielsweise für Pilatesstudios, für die derzeit gleich in mehreren Bezirken Stand- orte mit rund 200 m² bis 300 m² gesucht werden, deutlich geringere Tragfähigkeit und ein weitaus weniger schalldämpfender Boden- und Deckenaufbau aus.

Nebenlagen: Basisstationen für Essensauslieferer Während für Medizin-, Sport- und Beautykonzepte Sichtbarkeit und Erreichbarkeit relevant sind und dementsprechend auch gewisse Standortqualitäten vorausgesetzt werden, gibt sich eine andere boomende Branche auch mit echten Nebenlagen zufrieden: Die Zahl der Standorte, von denen aus Zustellservices an ihre Kunden ausliefern, nimmt kontinuierlich zu, und für diese Unternehmen sind oft auch für andere Branchen unattraktive Lagen tadellos geeignet. Die Herausforderung für Zinshausbesitzer liegt dabei eher in der Erlangung einer Betriebsanlagengenehmigung. Das von potenziel- len Mietern meistbeachtete Lagekriterium ist eine hohe Zahl von Haushalten im Einzugsgebiet. Die sozioökonomische Struktur ist weniger wichtig: Die abendliche Pizza online zu bestellen, ist weitgehend einkommensunabhängig.

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