Kurzzeitmieten
Kurzzeitmieten bleiben lukrative Nische
anderem in den Finanzierungskonditionen niederschlägt. Weiters ist die Möglichkeit, dass sich die Gesetzeslage zum Nachteil des Geschäftsmodells Kurzzeitvermietung ändern könnte, evident, auch wenn bei Vor- liegen einer Betriebsanlagengenehmigung zumindest die grundsätzliche Berechtigung zur touristischen Vermietung bestmöglich abgesichert ist. Ein internationaler Trend, der zunehmend an Bedeutung gewinnt, sind Branded Residences, also Wohneinheiten, die mit dem Namen und dem Servicelevel einer Hotelmarke verknüpft und in der Regel verkauft statt vermietet werden. Für Projektentwickler bietet dieses Modell eine attraktive Möglichkeit, sich mit einem klaren Qualitätsversprechen vom Wett- bewerb abzuheben. Aus all diesen Gründen bleibt Kurzzeit- vermietung definitiv ein Nischenmarkt mit quantitativ beschränktem Potenzial. Aber die Nische ist lukrativ und sollte von Investoren jedenfalls ins Kalkül gezogen und bei Vorliegen der rechtlichen und betrieblichen Voraussetzungen ernsthaft evaluiert werden. Bei einer Gesamtvermietung an professionelle Betreiber ist je nach Standort, Qualität und Größe der Apartments ein Mehrfaches von herkömmlichen Wohnungsmieten erzielbar.
Strafen und der konsequenten Verfolgung von Verstößen unbedingt beachtet wer- den sollte), sind für potenzielle Betreiber fast alle Größenordnungen interessant. Einerseits werden immer wieder Objekte mit mehreren tausend Quadratmetern Gesamtnutzfläche für 200 bis 300 Apartments gesucht, andererseits gibt es auch Betreiber, die an mehreren Stand- orten jeweils Anlagen mit etwa 15 bis 60 Apartments betreiben. Aus Ertragsgesichtspunkten sollte Kurzzeit- vermietung in geeigneten Lagen (vor allem in den Zentrumsbezirken, in der Nähe touristischer Hotspots oder mit sehr guter öffentlicher Verkehrsanbindung) bei hohem Leerstand oder Bestandsfreiheit als Option betrachtet werden. Bei einer Gesamtver- mietung an professionelle Betreiber sind unter Berücksichtigung der höheren In- vestitionskosten je nach Standort, Qualität und Größe der Apartments 40 bis 45 Euro/ m² Nettomiete und damit ein Mehrfaches von herkömmlichen Wohnungsmieten erzielbar. Dem stehen allerdings auch einige Heraus- forderungen gegenüber: Um die erforder- liche Betriebsanlagengenehmigung (ab 30 Betten) zu erhalten, sind bedeutende Investitionen in Brandschutz und Flucht- wege nötig. Es müssen zudem (ertragslose) Allgemeinflächen geschaffen werden und die Apartments sind mit Küchen auszustat- ten sowie komplett zu möblieren. Auch die Risiken sollten aus Investoren- sicht beachtet werden. Als gewerbliche Vermietung ist sie einerseits mit langfristi- gen Miet-/Pachtverträgen, aber grundsätz- lich mit höheren Kündigungs- und Ausfalls- risiken „auf einen Schlag“ verbunden als die Wohnungsvermietung, was sich unter
Herwig M. Peham MRICS Leitung Investment EHL Investment Consulting
Gesetzliche Beschränkungen haben touristischen Kurzzeitvermietun- gen an vielen Standorten ein Ende bereitet. Wo es weiterhin möglich ist, ist diese Nutzungsart dafür noch attraktiver geworden.
Einige Zeit sorgte Kurzzeitwohnen als vorgebliche Bedrohung für den allgemeinen Wohnungsmarkt regelmäßig für Schlag- zeilen. Seit dem Inkrafttreten verschärfter Beschränkungen hat sich das öffentliche Interesse wieder gelegt. Der erwartete Effekt für den Wohnungsmarkt ist weit- gehend ausgeblieben, in großen Teilen der zentralen Stadtbezirke - vor allem in Wohnzonen - ist Kurzzeitwohnen nicht mehr zulässig, andererseits ist die Kurzzeit- vermietung weiterhin ein attraktiver Markt und für die Nutzung von Bestandsobjekten teilweise sogar lukrativer denn je. Dabei kommen Zinshausinvestoren, die auf „Hospitality“ setzen (also touristische Kurzzeitvermietung, Serviced Apartments für etwas längere Aufenthalte und klassi- sche Hotels), einige Markttrends durchaus entgegen. Der wichtigste ist, dass die bunte Mischung von Airbnb-Apartments und langfristig vermieteten Wohnungen nebeneinander langsam, aber sicher zum Auslaufmodell geworden ist. Sie wird durch gesamte Objekte (oder zumindest gut ab-
grenzbare Bauteile oder ganze Stockwerke) ersetzt, die gänzlich für die Kurzzeitver- mietung genutzt werden. Da in der Praxis in Zinshäusern gemischte Nutzungen wegen des oft schwierigen Zusammenlebens mit Wohnungsmietern, die oft wenig begeistert über ihre täglich wechselnden Nachbarn sind, sowie regulatorischer Bestimmungen ohnehin immer problematischer geworden sind, ist allerdings die reine Kurzzeitnutzung auch aus Sicht Liegenschaftsbesitzern vorteil- haft. Auch aus Betreibersicht ermöglicht dies eine weitaus effizientere und profes- sionellere Bewirtschaftung, wodurch auch höhere Mieten durchsetzbar sind. Weiters geht der Trend in Richtung etwas größerer Einheiten. Nachdem einige Jahre lang immer kleinere Einheiten angeboten wurden, die kaum noch größer waren als Hotelzimmer, setzt die Branche nun zu- nehmend wieder auf mehr Platz als USP gegenüber der Hotelkonkurrenz. Gefragt sind Apartments zwischen 24 und 45 m²,
durchaus mit abgetrenntem Schlafraum. Auch Dreizimmerapartments mit bis zu 60 m² werden beliebter. Diese Größen entsprechen vielfach dem Wohnungsbe- stand in Zinshäusern, eine Umstellung auf Kurzzeitvermietung erfordert also weniger bauliche Maßnahmen. Auch ist ein künftiger Wechsel zurück zu einer normalen Wohnnutzung ab 30 m² damit ohne großen Aufwand möglich. Sollten an einem Standort die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Kurzzeitvermie- tung gegeben sein (was wegen der hohen Der erwartete Effekt für den Wohnungsmarkt ist weitgehend ausgeblieben, in großen Teilen der zentralen Stadtbezirke ist Kurzzeit- wohnen nicht mehr zulässig. Ander- erseits ist es weiterhin ein attrakti- ver Markt und für die Nutzung von Bestandsobjekten teilweise sogar lukrativer denn je.
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