Round Table Restrukturierung
Negativzinspolitik war, waren Geld bzw. der Leverage gratis. Zehn Jahre lang wurden jene Marktteilnehmer die großen Gewinner, die den maximalen Leverage genutzt haben und hohe Risiken eingegangen sind. Diese Investmentstrategie hatte auch ihre Logik, denn die wichtigsten finanziel- len Kennzahlen (der 10-Jahres-Swap und das Verhältnis zwischen risikofrei- er Rendite auf dem Finanzmarkt und erzielbarer Mietrendite) waren mehr oder weniger über zwei Jahrzehnte hinweg in Ordnung. Man konnte mit der Immobilie also mehr erwirtschaften, als die Finanzierung kostete. Erst als die EZB in enormer Geschwindigkeit die Zinsen um vier Prozent nach oben trieb, hat sich das Verhältnis gedreht. Bei allem Respekt, aber diese Entwicklung haben nicht nur Glücksritter (die es zweifellos gab) so nicht vorhergesehen. Aber zur Frage, wo stehen wir derzeit: Wir sind in einer außergewöhnlichen und sehr spannenden Marktsituation. Durch den zweiten großen geopolitischen Konflikt, diesmal im Nahen Osten, befinden sich die Zinsen wieder im Steigen, was aufgrund der trägen Anpassung der Immobilienren- diten an das „neue“ Zinsniveau zu einem negativen Spread zwischen risikolosem Zins und Spitzenrenditen auf dem Wiener Zinshausmarkt geführt hat. Sprich: Ich kann ohne Risiko mehr Rendite erzielen als mit der Immobilie. Das ist typischerweise ein klarer Indikator für fallende Preise. Gleichzeitig steht der Wiener Markt vor einer Wohnungsknappheit, wie wir sie seit Ewigkeiten nicht kennen. Das heißt, dass einerseits die Finanzkennzahlen auf fallende Preise hindeuten, andererseits aber auf der Mietseite das eherne Gesetz von Angebot und Nachfrage genau das Gegenteil erwarten lässt, also ein typi- sches Kaufsignal. Das macht die Situation so spannend und herausfordernd und die
Investoren. Hohe Renditen erzielt man im Zinshausmarkt, der ja größtenteils dem Vollanwendungs- bereich des MRG unterliegt, nicht durch Vermietung. Das heißt, viele Investoren kaufen im Moment Objekte, um wertsteigernde Maß- nahmen zu setzen, die Häuser zu parifizieren sowie die Wohnungen im Wohnungseigentum abzuverkau- fen. Das erfordert sowohl Know- how als auch viel intensive Arbeit, die sich über Jahre erstreckt. Einer
Zinshaus allenfalls „behübschen“ und nach drei Monaten an einen anderen Händler weiterverkaufen. Jetzt treten erfreulicherweise doch in erster Linie professionelle Investoren auf den Plan. Allerdings nicht nur, denn auch von denen, die vor Kurzem noch finanziel- len Schiffbruch erlitten haben, versuchen einige, wieder am Zinshausmarkt tätig zu werden. Ob das gut geht, wird stark an den Banken liegen und an der Frage, ob diese solche Investments finanzieren. Es kann schon sein, dass einige Institute die Er- fahrungen, die andere bereits schmerzlich gemacht haben, künftig noch selber machen wollen.
ihr Portfolio wirtschaftlich bereits der Bank zuzurechnen ist. Prinzipiell strebt die Bank im Rahmen der rechtlichen und regulatorischen Möglichkeiten eine außergerichtliche Lösung an und will die Objekte strukturiert verwerten. Das kann schon eine längere Periode von bis zu 24 Monaten umfassen, die man dann aber auch gezielt für Abverkäufe nutzen muss. Fellner: Wenn ich ein bisschen ein Bild zeichnen darf: Ein Immobilieneigentümer besitzt „großvolumige Investments mit kleinen Renditen“. Mitunter bewirken die großen Zahlen, dass diese Investoren ein
in der Krise ist, und die uneingeschränkt bereit waren, aktiv an der Sanierung mitzuarbeiten. Es wäre schön, wenn diese Einsicht auch bei manchen Zinshaushänd- lern, die ein zu großes Rad gedreht haben, reifen würde. Schiemer: Dem kann ich nur beipflichten. Jetzt sind sowohl Dr. Fellner als auch ich große Fans außergerichtlicher Lösungen, weil sie flexibler und für alle Seiten vorteilhafter sind als formelle Konkurse. Aber das geht trotzdem nur, wenn es auch ein Verständnis des Eigentümers für die Realität gibt. Wenn diese meinen, dass in der Restrukturierung alles weitergehen kann wie bisher, dann wird es schwierig. Da muss man auch verstehen und akzep- tieren, dass es z. B. keine von der Bank finanzierten Firmenautos mehr gibt, weil wir nicht bereit sind, die Leasingraten weiter zu bezahlen, wenn wir parallel das Portfolio restrukturieren und die Kosten senken müssen. Ich sehe da leider schon immer wieder große Unterschiede zu Unternehmern aus Gewerbe und Industrie, die aktiver dazu beitragen, um ihr Unternehmen zu retten. Schön wäre es, aber in der Praxis leider selten gemacht: wenn Investoren schon mit uns sprechen, wenn sich Schwierig- keiten abzeichnen, nicht erst, wenn die Liquidität ausgegangen ist. Wenn man in einer solchen Situation über Ver- wertungsvollmachten für die Bank noch diskutieren muss, dann verhärten sich die Verhandlungsstandpunkte. In der Regel wird in weiterer Folge ein externer CRO als Sanierungsgeschäftsführer eingesetzt.
In Wahrheit ist das, was wir akt- uell erleben, eine ganz normale Marktkorrektur.
unserer Kunden hat das so auf den Punkt gebracht: „In der Vergangenheit konnten wir beträchtliche Wertsteigerungen ohne große Maßnahmen innerhalb weniger Monate realisieren. Jetzt müssen wir für unser Geld wieder arbeiten.“ Fazit: Jetzt ist eine gute Zeit für Profis, die den Markt und das operative Im- mobiliengeschäft beherrschen, weil sie zu vernünftigen Preisen kaufen können. Voraussetzungen sind ausreichend Eigen- kapital sowie die Bereitschaft und Fähigkeit zu intensiver Entwicklungsarbeit. Markus Fellner, Partner, Fellner, Wratzfeld & Partner Rechtsanwälte: Ich glaube, eine Professionalisierung des Markts war fällig, und die ist jetzt eingetreten. Denn davor waren Rechenkünstler unterwegs, die nur die Gleichung „drei Monate = 30 Prozent Rendite“ beherrscht haben. Da hat es gereicht, Objekte weiterzudrehen und ins nächste Engagement zu gehen. Auch wenn das von Franz Pöltl angespro- chene Geschäftsmodell der Parifizierung natürlich den Markt prägt, sollte man die Mieten in der Betrachtung nicht vernach- lässigen. Sie sind nun einmal das finanzielle Fundament eines Hauses, und man kann es durch aktive Bewirtschaftung stärken und verbreitern. Das ist aber schlicht nicht die Kompetenz von reinen Händlern, die ein
– Bernd Winter
Jetzt sind Sie aber boshaft. Restrukturierungen sind ja für keine Seite eine sonderlich erfreuliche Sache. Wo ist der Punkt, an dem die Bank aus der vielleicht schwierigen Kredit- situation in den Restrukturie- rungsprozess wechseln muss? Schiemer: Ausgelöst wird dieser Prozess praktisch immer vom Kunden, einfach indem er seine
Preisbildung sehr schwierig. Insgesamt denke ich aber, dass aktuell eine Investition in den Wohnungsmarkt absolut überlegens- wert ist, denn am Ende des Tages sind An- gebot und Nachfrage die entscheidenden Faktoren. Und die Zinsdynamik wird sich auch wieder beruhigen, spätestens wenn zumindest einer der großen Konflikte oder vielleicht sogar beide beendet sind. Mit einer vernünftigen Eigenkapitalquote und einer Bankenlandschaft, die wieder bereit ist zu finanzieren, sehe ich die Entwicklung mittelfristig positiv. Eine durchaus optimistische Gesamtsicht also. Aber ist die aktuelle Marktphase nun die richtige Zeit für diejenigen, die bereit sind, kurzfristig hohe Risiken einzugehen, oder etwas für Anleger mit langfristigem Investmenthorizont? Pöltl: Ein Blick auf unsere aktuelle Kunden- struktur gibt da eine ganz gute Antwort. Es gibt Privatinvestoren, in der Regel mit sehr viel Eigenkapital, die eine gewisse emotio- nale Bindung zu ihren Objekten entwickeln. Das sind aber sehr wenige. Einen weit größeren Anteil bilden renditegetriebene
Die Zeiten, in denen Assets längere Zeit im Buch bleiben konnten, sind einfach vorbei.
Zinsen nicht zahlen kann. Dann muss die Bank schnell reagieren, um zu verhindern, dass der Kredit nach 90 Tagen als Ausfall gewertet werden muss, mit allen negativen Folgen. Wir versuchen immer, sofern aufsichtsrechtlich möglich, gemeinsam mit dem Kunden Lösungen rechtzeitig zu finden. Allerdings erfordert das die um- fassende Mitwirkung des Kreditnehmers, und leider ist diese praktisch immer erst viel später gegeben, als es eigentlich für ihn selbst und die Bestandsfähigkeit seines Unternehmens gut wäre. Besonders problematisch ist das bei Kunden, die die Zeichen der Zeit nicht verstehen wollen und auf ihrer Ent- scheidungshoheit bestehen möchten, weil sie ja noch Eigentümer sind, obwohl
– Gabriele Schiemer
„egozentrisches Weltbild“ entwickeln und ihre Rolle überschätzen. Ich habe noch nie einen Immobilienhändler in wirtschaft- lichen Schwierigkeiten erlebt, der in einer gewissen Bescheidenheit gesagt hat, dass er jetzt bei der Restrukturierung mithelfen möchte. Hingegen habe ich aus anderen Branchen, bei denen die Kreditvolumina meist viel kleiner sind, buchstäblich hunderte Unternehmer kennengelernt, die verstanden haben, warum ihr Unternehmen
24
25
Powered by FlippingBook