Round Table Restrukturierung
Ich wäre nicht abgeneigt, jemandem heute zum Kauf eines Zinshauses zu raten.
Lassen Sie uns zum Abschluss noch einen Blick in die Zukunft werfen, in der wir uns hoffentlich nicht mehr so intensiv dem Thema Restrukturierung widmen müssen. Wo sehen Sie den Wiener Zinshausmarkt in einigen Jahren, sagen wir zu Beginn der 2030er-Jahre? Schiemer: In der Vergangenheit gab es ca. alle fünf Jahre Krisen. Nun hat es durch die Nullzinsphase fast 10 Jahre gedauert, bis 2022/2023 die aktuelle kam. Aus der Ver- gangenheit schließend müssten wir davon ausgehen, dass wir 2023 bis 2027 einen Abwärtszyklus erleben und dann bis etwa 2033 einen Aufschwung sehen werden. Gegen diese These sprechen die vielen Unsicherheiten auf weltpolitischer und weltwirtschaftlicher Ebene. Und wenn jetzt vielleicht einer der bestehenden Krisenherde befriedet werden kann, sollte uns das nicht zu sehr in Sicherheit wiegen, da jederzeit ein neuer Konflikt aufbrechen kann. Ich glaube, dass mein Job im Risikomanagement für lange Zeit ziemlich sicher ist.
Fellner: Wenn ein Investor die erste mentale Hürde geschafft hat, nämlich zu erkennen, dass er sich in einer Krise
Fellner: Als Jurist stehe ich im Hinblick auf die wirtschaftliche Entwicklung zwar eher an der Seitenlinie, aber wenn man sich ansieht, wie das Wohnungsangebot bei weiterhin starker Nachfrage immer knapper wird, dann drängt es sich schon auf, jetzt in Zinshäuser zu investieren. Man muss ja nur betrachten, dass die Preise für Neubauwohnungen in den Jahren, in denen die Zinshauspreise um bis zu 50 Prozent gefallen sind, atemberaubende Sprünge nach oben gemacht haben. In dieser Situation ist nichts naheliegender, als den fehlenden Neubau durch Investments in den Bestand teilweise zu kompensieren. Investoren können damit auch gutes Geld verdienen. Ich wäre also nicht abgeneigt, jemandem heute zum Kauf eines Zinshau- ses zu raten. Winter: Der Markt hat sich immer in Zyklen entwickelt. Auch wenn die Zeiten volatiler geworden sind, ist dieser Mechanismus nicht außer Kraft gesetzt. Diese Zyklen haben ja auch realwirtschaftliche Gründe. Fehlenden Wohnraum zu schaffen, geht nicht von heute auf morgen, und er ist in der Stadt auch nicht beliebig erweiterbar. Wir laufen derzeit sehenden Auges in
eine brutale Angebotskrise, und das kann (Betriebswirtschaftslehre 1. Semester) nur zu steigenden Preisen führen. Da kann reguliert werden, wie man will, daran führt kein Weg vorbei. Dieser Nachfrageüber- hang wird sich seinen Weg bahnen. Wien wächst in einem Jahrzehnt um die Größe von Linz, alle diese Menschen müssen wohnen, und dem wird der derzeitige frei- finanzierte und geförderte Wohnbau nicht einmal annähernd gerecht. Pöltl: Als Synthese dieser Meinungen und auch aus eigener Überzeugung würde ich sagen, dass der Zinshausmarkt durchaus Perspektiven hat. Ich denke, es ist jetzt ein guter Zeitpunkt für einen Einstieg. Voraus- setzung ist zweifellos eine ausreichende Portion Eigenkapital. Wenn das gegeben ist, gibt es attraktive Geschäftsmodelle. Wir sollten uns auch von der unbestreit- baren Tatsache, dass unsere Welt und ihre wirtschaftliche Entwicklung unsicherer geworden sind, nicht abschrecken lassen. Es wird immer etwas passieren. Aber mit einem Zinshaus wird man darauf ziemlich gut vorbereitet sein.
befindet, dann muss er einen Paradigmenwechsel schaffen. Er muss von Intransparenz auf Transparenz schalten und mit finanzierenden Banken offen kommunizieren. Und er muss Liquidität beschaffen. Beides ist schwierig, aber die meisten schaffen es dann letzten Endes doch, die anderen landen leider in der gerichtlichen Insolvenz. Und das kostet dann um einiges mehr und man hat noch weniger Mitgestaltungsmög- lichkeiten und schlechtere Verwertungs- chancen. Überspitzt gesagt: Immobilien- insolvenzen sind eine sinnlose Erfindung und nur wer neben seinen wirtschaftlichen Schwierigkeiten noch unvernünftig ist, muss wirklich dort landen. Bleiben wir bei diesen Portfolios, die Banken oder im Fall des Falles auch Insolvenzverwalter „geerbt“ haben. Können Entwickler hoffen, Objekte aus diesen Be- ständen besonders günstig zu bekommen? Schiemer: Die Marktpreise haben sich durchaus zugunsten potenzieller Käufer geändert und an diesen orientieren wir uns auch beim Abbau von Restrukturierungs- portfolios. Wir als Banken haben schon einen aufsichtsrechtlich bedingten Zeit- druck (Stichworte Backstop und Shortfall), der uns zwingt, zeitnah zu verwerten, ansonsten müssen weitere Risikovorsorgen gebildet werden. Die Zeiten, in denen As- sets längere Zeit im Buch bleiben konnten, sind einfach vorbei.
– Markus Fellner
Schiemer: Grundsätzlich sehe ich diese als interessante Zielgruppe bei der Ver- wertung von Restrukturierungsportfolios an. Aber in der Praxis zeigt sich, dass wir kaum einmal zusammenkommen. Hier gibt es oft Preisvorstellungen, die für uns einfach nicht machbar sind. Pöltl: Aus meiner Sicht ist es schon eine relevante Gruppe, denn es gibt ja nach wie vor viel Kapital, das für den Markt zur Verfügung steht. Aber diese Investoren haben oft nicht die zeitlichen Kapazitäten oder das Immobilien-Know-how für eigene Investments. Eine Bündelung dieses Ka- pitals bei einem professionellen Manager ist eine zukunftsweisende Struktur, auch weil es am Markt gerade mehr als genug erstklassige Experten gibt, die solche Portfolios hochprofessionell aufbauen und managen können. Diese Käufergruppe hat darüber hinaus den Vorteil, dass sie antizyklisch agieren kann. Fellner: Vor allem bieten diese Strukturen auch eine gute Streuung. Wenn man sich bei einem der Investmentvehikel, die der- zeit auf dem Markt aktiv sind, engagiert, investiert man ja nicht in ein Haus, sondern in ein Portfolio. Letztlich wird damit das erreicht, was ETFs auf den Aktienmärkten bieten, und insofern finde ich, dass das eine für Investoren sehr attraktive Möglich- keit ist. Und Geld ist in einem Ausmaß vorhanden wie fast noch nie. Und ich will auch die Professionalität dieser Veranla- gungsgemeinschaften herausstreichen: Die kaufen nicht bloß und hoffen, dass es nach oben geht, sondern sie entwickeln und schaffen Werte.
Fellner: Die Möglichkeiten, in der Re- strukturierung Verbesserungen zu erzielen, sind ja beschränkt, da gibt es kaum Maßnahmen, mit denen bei einem Objekt dramatisch Einnahmen gesteigert oder Kosten gesenkt werden können. Immobilien sind ja keine Raketenwissen- schaft. Die Entscheidungen, die zu treffen sind, heißen: ausbauen oder nicht, parifizieren oder langfristig vermieten. Weitere operative Sanierungsmaßnahmen, die wesentliche Wertsteigerungen bringen können, hat man ja nicht. Das bisschen Refurbishment, das man vielleicht noch machen kann, ist ja nicht vergleichbar mit einer Unternehmenssanierung, bei der man beim Einkauf, beim Verkauf, in der Produktion, in der Administration usw. an vielen Stellschrauben drehen kann. Die Bank kann sich bloß entscheiden, durch Gesamtverkauf oder durch Wohnungsver- kauf zu verwerten. Und wenn sie Pech hat, muss sie vielleicht noch überlegen, ob sie für ein halbfertiges Objekt zur besseren Verwertung doch noch die Fertigstellung finanziert. In den vergangenen beiden Jahren sind verstärkt Investorengemeinschaften, die nicht reguliert sind, aufgetreten und zählen zu den aktivsten Käufern. Bei Restruktu- rierungen, bei denen ja Eigenkapital und Kompetenz gefragt sind, müssten diese doch ihre Stärken besonders ausspielen können.
Personen im Gespräch
Markus Fellner Partner Fellner, Wratzfeld & Partner Rechtsanwälte
Franz Pöltl Geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting
Gabriele Schiemer Bereichsleiterin Risikomanagement Sparkasse NÖ Mitte West
Bernd Winter Partner, Geschäftsführer
Competence Center Real Estate der BDO
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