EHL Zinshausmarktbericht 2026

Wiener Bezirke im Überblick

Landesgerichtsstraße

8., Josefstadt

Skodagasse

Alser Straße

Laudongasse

Albertgasse

Florianigasse

Lange Gasse

Die Josefstadt besticht durch ihren gutbürgerlichen Charakter und traditionell minimale Leerstandsraten. 2025 und 2026 ging die Marktliquidität jedoch deutlich zurück, auch weil Impulse fehlten, die dem Markt Schwung hätten geben können. Zudem sorgte die für den Bezirk typische Eigentümerstruktur mit hohem Anteil an Familienbesitz dafür, dass nur wenige Objekte auf den Markt kamen.

Josefstädter Straße U6

Lederergasse

U2 U5

Rathaus

Überdurchschnittliche Preislagen Durchschnittliche Preislagen Unterdurchschnittliche Preislagen U-Bahn

Lerchenfelder Gürtel

Josefstädter Straße

Thaliastraße U6

U2-Verlängerung und U5 in Planung

Lerchenfelder Straße

2er-Linie

Das Transaktionsgeschehen hat sich 2025 massiv abgekühlt. Mit einem verbücherten Volumen von lediglich 25,8 Mio. Euro war der Markt weniger als halb so groß wie 2024, als noch rund 55 Mio. Euro umge- setzt wurden. Auch die Zahl der Deals war mit nur vier Transaktionen außergewöhn- lich gering. Dabei zeigt sich eine auffällige Verschiebung: Nicht mehr die Bestlagen nahe der Innenstadt dominierten, vielmehr fanden drei der vier Verkäufe in Gürtelnähe statt, also in den historisch eher schwäche- ren Lagen. Die mit Abstand größte Transaktion betraf die Lerchenfelder Straße 158, die um rund 14,9 Mio. Euro den Besitzer wechselte und damit allein mehr als die Hälfte des Jahresvolumens ausmachte. In der Laudongasse, wo ein Zinshaus um 5,6 Mio. Euro gehandelt wurde, gab es die einzige Transaktion in Zentrumsnähe. Dass gerade in den Top-Lagen rund um Rathaus und Theater in der Josefstadt wenig Bewegung herrscht, liegt auch daran, dass dort viele Objekte seit Jahrzehnten in Familienbesitz stehen. Sie werden, wenn überhaupt, nur in besonders guten Marktphasen verkauft, wenn Preise geboten werden, denen selbst sehr langfristig agierende Eigentümer nicht

widerstehen können. Das ist derzeit nicht der Fall. Zwar profitiert der Bezirk mittelfristig vom Ausbau der U2 und U5, doch das daraus resultierende Potenzial für den Zinshaus- markt ist bereits weitgehend ausgeschöpft. Der künftige Knoten Rathaus an der Grenze zum 1. Bezirk und die Station Frankhplatz an der Grenze zum 9. Bezirk sind seit Jahren vollständig eingepreist, und die 2025 bekannt gewordene Verzögerung der Inbetriebnahme auf 2030 hat das kurzfristige Aufwertungspotenzial weiter geschmälert. Dennoch bleibt die Josefstadt dank kommunaler Aufwertung ein attraktives Pflaster für die langfristige Bewirtschaf- tung. Fortschreitende Verkehrsberuhigung in den schmalen Gassen und punktuelle Begrünung, etwa rund um die Piaristen- gasse, erhalten die hohe Wohnqualität. Der Ausbau des Radwegenetzes Richtung Zweierlinie und Gürtel macht den Bezirk für die junge, urbane Elite noch begehrter. Darauf setzt auch die 3SI-Gruppe, die in der Bennogasse ein Objekt erworben hat und es nun hochwertig auf deutlich über 2.000 m² Nutzfläche modernisiert und ausbaut. Da größere Neubauvorhaben

aufgrund der dichten historischen Be- bauung fast gänzlich fehlen, konzentriert sich der Markt auf hochwertige Sanierung. Sanierte Altbauwohnungen erzielen mittler- weile Spitzenmieten, die jenen des ersten Bezirks kaum nachstehen, wobei die Nähe zu Universität Wien und AKH die Vermiet- barkeit als krisensicher erscheinen lässt, sofern es das MRG zulässt.

Zinshauspreis

Monatsmieten netto in EUR/m²

3.200 bis 5.500 EUR/m²

Ø 15,00

Wohnungen:

12,00 bis 20,00

Büros:

Top-Renditen

13 bis 28

Geschäftslokale A-Lagen

1,8 bis 3,0 %

8 bis 15

Geschäftslokale B-Lagen

EHL-Top-Tipp

Die gürtelnahen Bereiche der Lerchenfelder Straße gelten als schwächere Lage im 8. Bezirk, gerade deshalb sind sie für Zinshausinvestoren besonders interessant. Während das Zentrum preislich am Plafond agiert, finden sich in Gürtelnähe noch Objekte mit Entwicklungspotenzial, bei denen die Relation aus Einstands- preis und nachhaltig erzielbarer Miete ein attraktiveres Chancen- Risiko-Profil bietet. Zu den guten Perspektiven tragen auch Initiativen zur Aufwertung des Grätzels bei, insbesondere durch dort angesie- delte Einzelhändler.

Bevölkerungs- entwicklung

Durchschnittliches Einkommen (netto)

Anteil nicht österrei- chischer Staatsbürger

24.242

€ 27.897,– € 33.157,– (+18,9 %)

36,4 % 33,8 % (-2,6 %)

2025

Ø Wien 1080

-18,0 %

2045

Flächenaufteilung

Altersgruppen

3 %

6 %

0 bis 5 Jahre 6 bis 14 Jahre 15 bis 24 Jahre 25 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter

18 %

33 %

Verbaute Flächen Grünfläche inkl. Gewässer Verkehrsflächen

13 %

Ø 42,1 Jahre

56 %

1,1 km²

11 %

60 %

Quellen: EHL Market Research | Q2 2026, Erster Wiener Wohnungsmarktbericht 2026, Statistik Austria. Landesstatistik Wien (MA 23), Stadt Wien Stadtvermessung