EHL Zinshausmarktbericht 2026

Restrukturierung

Restrukturierung als Motor des Markts

Dipl. BW Markus Mendel MRICS Geschäftsführer EHL Investment Consulting

Die Rückschläge, die der Wiener Zinshausmarkt nach dem Boomjahr 2022 verkraf- ten musste, haben das Preisgefüge gehörig durcheinandergewirbelt. Während das in den Büchern der langfristigen Bestandshalter hauptsächlich zu einem Rückgang der während des Preisanstiegs der Jahre bis 2022 aufgebauten stillen Reserven führte, ist eine Reihe von Zinshaushändlern und Entwicklern, die zu sehr hohen Preisen eingekauft haben und deren Mietrenditen daher oft deutlich unter den Refinanzie- rungskosten liegen, in ernsthafte Schwierigkeiten geraten.

Topobjekten in der Innenstadt, die um dreistellige Millionenbeträge angeboten werden. Anders als bei Insolvenzen, bei denen wie z. B. bei der Signa-Gruppe die Verwertung der Assets Renngasse/Ver- fassungsgerichtshof oder des Park Hyatt großes öffentliches Interesse findet, laufen diese Transaktionen recht diskret ab. Schnäppchenjäger kommen aber auch bei Restrukturierungen eher selten auf ihre Rechnung. An guten Standorten innerhalb des Gürtels, in den teuren Grünbezirken und in attraktiven Mikrolagen gibt es mitt- lerweile wieder zumeist mehrere potente Investoren und die daraus resultierende Konkurrenzsituation sorgt für ähnliche Preise wie in normalen Verkaufsverfahren. Anders ist die Situation mitunter an nicht so prominenten Standorten in weniger be- liebten Wohnbezirken. Dort ist die Zahl der Interessenten begrenzt und in Verbindung mit einer gewissen Dringlichkeit des Ver-

kaufs werden Objekte in Einzelfällen dann auch unter dem allgemeinen Marktniveau abgegeben. Dennoch lohnt es sich für Investoren generell, Veranlagungsmöglichkeiten im Zuge von Restrukturierungen intensiv zu prüfen. Entscheidungen fallen in der Regel recht rasch, die in den Prozess involvierten Banken und die von ihnen beauftragten Makler haben realistische und nicht an vergangenen Boomzeiten orientierte Er- wartungen. Zeitraubende Zusatzschleifen, um noch den letzten Euro herauszuholen, werden recht selten gedreht. Vor allem aber kommen auch Objekte zu realistischen Preisen auf den Markt, die lange Zeit zumindest nicht zu nachhaltig vertretbaren Werten angeboten wurden. Für den Aufbau eines hochwertigen Portfolios oder auch für den Kauf von Zins- häusern an Top-Standorten, die mit hohem

Ertragspotenzial durch Abverkauf von Eigentumswohnungen verwertet werden können, ist aktuell eine sehr vielverspre- chende Marktphase. Das ist umso mehr der Fall, als häufig ein beachtlicher Teil der Wohnungen bestandsfrei ist, weil gerade diese Objekte mit entsprechend niedrigem laufendem Ertrag ihre Eigentümer nach 2022 in Probleme gebracht haben, und jetzt abgegeben werden (müssen). Besonders gute Chancen, diese Gelegen- heiten nutzen zu können, haben dabei definitiv Investoren, die selbst rasche Entscheidungen treffen können, also weder zeitaufwendige Genehmigungsprozesse in eigenen Gremien durchlaufen müssen, noch langwierige Finanzierungsgespräche für Zukäufe führen müssen. Es ist die Stunde der eigenkapitalstarken Privat- investoren und Family Offices, die jetzt ihre Stärken voll ausspielen können.

In den ersten Jahren nach Beginn der Abwärtsentwicklung bei den Preisen hat das zu einem starken Rückgang des Transaktionsgeschehens geführt, 2025 und verstärkt im laufenden Jahr 2026 sind die zumeist von den Banken initiierten Restrukturierungsmaßnahmen zu einem wesentlichen Treiber des Markts geworden. Hintergrund dieser Entwicklung ist zunehmender Druck seitens der Banken, aushaftende Kredite zurückzuführen, statt Kreditlinien zu verlängern, auch wenn dabei Verluste realisiert werden müssen und Kredite nicht vollständig abgedeckt werden können. Im Regelfall erfolgt das durchaus im Einvernehmen zwischen Bank und Kreditnehmer, da eine geregelte

Abwicklung der Portfolios meist höhere Erlöse bringt als das bei Insolvenzverfahren der Fall wäre und in jedem Fall deutlich schneller umgesetzt werden kann. Durchgeführt werden Verkäufe im Zuge von Restrukturierungen in der Regel noch vom Kreditnehmer, allerdings in enger Abstim- mung (in manchen Fällen könnte auch die Formulierung „unter Aufsicht“ passen) mit den finanzierenden Banken, die häufig auch einen Vertreter der Schuldnergesellschaf- ten in die Geschäftsführung entsenden. Anders als in Insolvenzverfahren, in denen oft Verkäufe immer wieder verschoben werden, wenn das erwartete Preisniveau nicht erreicht wird, können

potenzielle Käufer hier meist rasche Entscheidungen erwarten, da übermäßige Verzögerungen den Erfolg der Restrukturie- rung gefährden könnten. Auf den Markt kommen so Objekte unter- schiedlichster Qualität, Größe und Lage. Die Bandbreite reicht dabei von kleinen Zinshäusern mit hohem Investitionsbedarf in kostengünstigen Randbezirken, die mitunter schon um weniger als eine Million Euro erworben werden können, bis zu

Es kommen auch Objekte in Bestlagen auf den Markt, die jahrzehntelang nicht zu

wirtschaftlich nachhaltig vertret- baren Preisen angeboten wurden.