EHL Zinshausmarktbericht 2026

Alternativnutzung Erdgeschoß

EG-Zonen: Chancen mit Gesundheit, Delivery und mehr

Mario Schwaiger Head of Retail EHL Gewerbeimmobilien

Miethöhen Die Mieten für Gewerbeflächen in Zinshäusern bleiben auch 2026 unter Druck. Die stark gestiegenen Personal- und Energiekosten, die Einzel- händler und Gastronomie erheblich belasten, lassen auch für die zweite Jahreshälfte harte Mietverhandlungen erwarten. Das vielbeachtete Luxussegment in den absoluten Bestlagen des Goldenen U, das für den Gesamtmarkt aber wenig aussagt, hat sich vergleichsweise gut entwickelt: Die Spitzenmieten lagen in Q2 2026 bei 500 bis 600 Euro/m². In den sonstigen A-Lagen wie Mariahilfer Straße oder frequenzstarken Einkaufszentren bleiben die Mieten auf einem stabilen Niveau. In guten B-Lagen mit überwiegend lokaler Bedeutung wie Meidlinger Hauptstraße, Landstraße, Praterstraße oder Währinger Straße liegen bei recht uneinheitlicher Tendenz die Spitzenmieten für größere Flächen bei rund 20 Euro/m², bei Kleinflächen werden bis zu 40 Euro/m² erzielt. In den Nebenlagen gibt es eine sehr große Bandbreite. Soweit die Flächen noch marktfähig sind, liegen die Nettomieten meistens zwischen 10 und 13 Euro/m². Sind diese nicht mehr erzielbar, sind Überlegungen für eine Umnutzung stark anzuraten.

Erdgeschoßzonen sind seit langem die Kreativbaustelle des Zinshausmarkts. Der kontinuierlich sinkende Bedarf an klassischen Einzelhandelsflächen erfordert innovative, für den jeweiligen Standort maßgeschneiderte Konzepte, und einige Ansätze erweisen sich derzeit als besonders vielversprechend.

Ebenfalls hohe Wachstumsraten verzeichnet die Beautybranche. So hat sich die Zahl der Nagelstudios beispielsweise binnen sieben Jahren bis 2024 auf gut 800 mehr als verdoppelt. Mittlerweile wird die Zahl der ein- schlägigen Unternehmen auf mehr als 1.000 geschätzt. Weniger spektakulär, aber dennoch beachtlich sind die Zuwachsraten bei anderen persönlichen Dienstleistungen wie Friseuren/ Barbershops, Kosmetikern, Masseuren oder Tattoo- und Piercingstudios. Entgegen den landläufigen Vorstellungen sind bei diesen Branchen die Mietausfälle nicht höher als bei Einzelhändlern. Ein großer Vorteil sind die einfachen baulichen Anforderungen, die meist keine größeren Investitionen notwendig machen.

Während die Erträge aus den Wohnge- schoßen von Zinshäusern einerseits durch die Richtwerte begrenzt und andererseits wegen der starken Nachfrage nach Wohnraum auch weitgehend gesichert sind, präsentiert sich die Situation in den weitestgehend gewerblich genutzten Erdgeschoßzonen grundlegend anders: Die Mieten werden nur durch den Markt begrenzt, dafür gestaltet sich die Ver- mietung an einem Großteil der Standorte durchaus herausfordernd. Der klassische Einzelhandel und konventionelle Gastro- nomiekonzepte sind nur in frequenzstarken Lagen unangefochten die erste Wahl für die Nutzung der EG-Flächen. An allen anderen Standorten sind Alternativen gefragt, und tatsächlich etablieren sich zahlreiche Nutzungskonzepte, mit denen die sinkende Flächennachfrage seitens Retail und klassischer Gastronomie zu einem Gutteil kompensiert werden kann. Aktuell ist das Thema Nr. 1 zweifellos Gesundheit im weiteren Sinn. So sucht eine steigende Zahl von (Wahl)ärzten Flächen, mittlerweile mindestens so sehr für kleinere Ärztezentren wie für Einzelor-

dinationen. In der Regel sind dafür Flächen zwischen 100 m² und 250 m² am besten geeignet. Barrierefreiheit ist dafür ein absolutes Muss. Sichtbarkeit sowie gute, modern wirkende Präsentationsmöglich- keiten werden ebenfalls zu einem immer wichtigeren Entscheidungskriterium. Quantitativ ebenfalls sehr bemerkenswert entwickelt sich der Flächenbedarf für vielfältige gesundheitsnahe Dienstleis- tungen wie Psychologie, Psychotherapie, Logopädie, Ergotherapie und vor allem Physiotherapie. Dafür werden meist kleinere Einheiten gesucht, die baulichen Anforderungen sind im Schnitt deutlich weniger herausfordernd als bei den für Ordinationen genutzten Flächen. Von einem anhaltenden Boom profitiert auch die Fitnessbranche. Von kostengüns- tigen bis zu hochpreisigen Fitnesstudios verzeichnen eigentlich alle Segmente des Markts beachtliche Wachstumsraten, die zwangsläufig zu höherem Flächenbedarf führen. Ein wichtiger Trend dabei ist der Vormarsch spezialisierter Angebote, für

die überwiegend kleinere bis mittelgroße Standorte gesucht werden. Mit zumeist maximal 250 m² bis 300 m² sind die Größenanforderungen auch in klassischen Zinshäusern oft gut erfüllbar, während für große Studios mit Kraftgeräten, Räumen für Gruppenkurse, Sauna und Ähnlichem die räumlichen Voraussetzungen nur selten gegeben sind. Die zunehmende Spezialisierung der Fitnessbranche eröffnet aber auch aus bautechnischen Gründen Chancen für Bestandsobjekte, denn die statischen Anforderungen klassischer Fitnessstudios mit schweren Trainingsgeräten sowie die Schallschutzvorschriften sind oft nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten zu meistern. Hingegen reichen beispielsweise für Pilatesstudios, für die derzeit gleich in mehreren Bezirken Stand- orte mit rund 200 m² bis 300 m² gesucht werden, deutlich geringere Tragfähigkeit und ein weitaus weniger schalldämpfender Boden- und Deckenaufbau aus.

Nebenlagen: Basisstationen für Essensauslieferer Während für Medizin-, Sport- und Beautykonzepte Sichtbarkeit und Erreichbarkeit relevant sind und dementsprechend auch gewisse Standortqualitäten vorausgesetzt werden, gibt sich eine andere boomende Branche auch mit echten Nebenlagen zufrieden: Die Zahl der Standorte, von denen aus Zustellservices an ihre Kunden ausliefern, nimmt kontinuierlich zu, und für diese Unternehmen sind oft auch für andere Branchen unattraktive Lagen tadellos geeignet. Die Herausforderung für Zinshausbesitzer liegt dabei eher in der Erlangung einer Betriebsanlagengenehmigung. Das von potenziel- len Mietern meistbeachtete Lagekriterium ist eine hohe Zahl von Haushalten im Einzugsgebiet. Die sozioökonomische Struktur ist weniger wichtig: Die abendliche Pizza online zu bestellen, ist weitgehend einkommensunabhängig.