EHL Zinshausmarktbericht 2026

Wiener Bezirke im Überblick

1., Innere Stadt

Schottenring

U2 U4

Schottenring

Gonzagagasse

Schottentor

Marc-Aurel-Straße

Schwedenplatz

Gemessen am Anspruch des mit Abstand wichtigsten Teilmarkts am Wiener Zinshausmarkt verlief das Geschehen zuletzt eher durchschnittlich. Dennoch gab es aufsehenerregende Verkäufe, und mehrere weitere Transaktionen stehen im fortgeschrittenen Verhandlungsstadium. Einmal mehr punktete der erste Bezirk zudem mit höherer Wertstabilität als alle anderen.

Tuchlauben

Urania

Graben

Kohlmarkt

Wollzeile

Rathaus

U1 U3

Stephansplatz

Überdurchschnittliche Preislagen Durchschnittliche Preislagen Unterdurchschnittliche Preislagen U-Bahn U5 in Planung

Landstraße - Wien Mitte

Kärntner Straße

U2 U3

Volkstheater

Stadtpark

Der Handel mit Zinshäusern und Zins- hausanteilen im 1. Bezirk verlief 2025/26 zufriedenstellend. Für Aufsehen sorgte vor allem der Verkauf des Hochhauses in der Herrengasse um mehr als 150 Mio. Euro von privater Seite an eine österreichische Immobiliengruppe. Die Raiffeisen Ware Austria trennte sich von zwei Objekten in der Seilergasse bzw. Neuer Markt/Kärntner Straße, wobei eines davon von einer öster- reichischen Versicherung und das andere von einem Privatinvestor erworben wurde. Dazu kam eine Reihe, an Innenstadtmaßstä- ben gemessen, mittelgroßer Transaktionen zwischen zehn und 25 Mio. Euro. Aktuell werden einige große Deals ver- handelt, darunter der geplante Verkauf des Park Hyatt, der allein jedenfalls deutlich größer als das Gesamtvolumen 2025 sein wird. Bis die Innenstadt insgesamt wieder ihre traditionell überragende Rolle für den Gesamtmarkt einnimmt, könnte es aber noch einige Zeit dauern. Ein Blick auf die üblichen Kaufmotive erklärt diese Entwicklung. Viele Käufe erfolgen unter sehr langfristigen Gesichtspunkten, und die Kaufpreise besonders prestigeträchtiger Objekte sind unter reinen Renditeaspekten oft schwer darstellbar; bei echten „Trophy Assets“ zählen andere Überlegungen.

Umgekehrt werden solche Objekte nur verkauft, wenn sehr hohe Preise akzeptiert werden, und das ist derzeit nicht der Fall. Die Sondersituation nach der Signa-Insol- venz, die 2023 und 2024 mehrere Spitzen- objekte im Zentrum auf den Markt gebracht hatte, wirkt seit 2025 nicht mehr. Nichtsdestoweniger ist die Marktsituation durchaus positiv zu beurteilen. Für die wenigen Objekte, die zum Verkauf sondiert werden, gibt es in der Regel mehrere Interessenten, zuletzt wieder verstärkt institutionelle Investoren. Sie kamen bei drei der vier Transaktionen über zehn Mio. Euro zum Zug. Beispielsweise wurde ein Objekt in der Seilergasse um mehr als 35,5 Mio. Euro an eine österreichische Versicherung verkauft. Stabilisierend wirkt der Mietenmarkt, wobei im ersten Bezirk, anders als in allen anderen Teilmärkten, auch die Büromieten stark ins Gewicht fallen. Da kaum hochwertige Neuflächen auf den Markt kommen, ist die Nachfrage nach den Bestlagen im Zentrum, insbesondere nach ESG-konformen und generalsanierten Premiumflächen, sehr stark und hat die Spitzenmieten auf fast 30 Euro/m² getrieben.

Differenziert ist das Bild im Einzelhandel: Im Goldenen U (Kohlmarkt, Graben, Kärntner Straße) bleibt die Nachfrage internationaler Marken ungebrochen, in weniger promi- nenten Lagen macht sich die allgemeine Schwäche des Einzelhandels bemerkbar. Schwieriger ist die Verwertung von High- End-Wohnflächen. Bei einigen Projekten sind die ambitionierten Preisansätze derzeit nicht erzielbar; vor allem für großflächige Penthäuser im Premiumsegment jenseits von 30.000 Euro/m² ist die Nachfrage beschränkt.

U1 U2 U4 U5

Karlsplatz

Zinshauspreis

Monatsmieten netto in EUR/m²

6.300 bis 11.000 EUR/m²

k.A.

Wohnungen:

16,00 bis 29,50

Büros:

Top-Renditen

200 bis 800

Geschäftslokale A-Lagen

1,4 bis 2,5 %

15 bis 95

Geschäftslokale B-Lagen

Bevölkerungs- entwicklung

Durchschnittliches Einkommen (netto)

Anteil nicht österrei- chischer Staatsbürger

EHL-Top-Tipp

Auch im Stadtzentrum gibt es neben den glamourösen

16.281

€ 27.897,– € 43.606,– (+56,3 %)

36,4 % 31,4 % (-5,0 %)

2025

Ø Wien 1010

Boulevards Zonen, die weniger im Fokus der Investoren stehen. Dort kommen vereinzelt Objekte mit deutlichen Abschlägen gegenüber den Höchstständen auf den Markt. Für Investoren eröffnet das die Chance, oft nur wenige hundert Meter von der Stadtmitte entfernt zu Preisen einzusteigen, die vor drei bis vier Jahren kaum vorstell- bar waren und auch künftig kaum wiederkehren werden.

-29,0 %

2045

Flächenaufteilung

Altersgruppen

3 %

7 %

0 bis 5 Jahre 6 bis 14 Jahre 15 bis 24 Jahre 25 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter

26 %

10 %

Verbaute Flächen Grünfläche inkl. Gewässer Verkehrsflächen

44 %

45 %

Ø 47,2 Jahre

2,9 km²

9 %

54 %

11 %

Quellen: EHL Market Research | Q2 2026, Erster Wiener Wohnungsmarktbericht 2026, Statistik Austria. Landesstatistik Wien (MA 23), Stadt Wien Stadtvermessung