Schlüsselkriterium Lage
Lagezuschlag wird zum Schlüsselkriterium
lenswerte Option.
aktuelle Beispiele wie etwa ein Zinshaus in der Bennogasse im achten Bezirk, für das sich wegen der erstklassigen Lage zwar zahlreiche Investoren interessiert hatten, die das Haus langfristig halten wollten, doch das letzten Endes auch aufgrund des fehlenden Lagezuschlags von einem Projektentwickler erworben wurde. Dieser entwickelt das Objekt auf mehr als 2.000 m² Fläche und wird es zur Gänze als Eigentumswohnungen abverkaufen. Aus Investorensicht bedeutet das, dass wesentliche Teile des Wiener Zinshaus- markts unter Optimierungsgesichtspunkten für Langfristinvestoren sehr schwierig
geworden sind und sich diese zunehmend auf die Zonen fokussieren, in denen Lage- zuschläge verlangt werden dürfen. Für den Gesamtmarkt und die Stadtent- wicklung heißt das, dass einerseits zu- nehmend der Lagezuschlag bestimmt, wo es in Zukunft noch Mietangebote gibt, und andererseits, dass der drückende Mangel an Mietwohnungen weiter verschärft wird.
Die Beeinspruchung solcher Miethöhen ist mittlerweile gängige Praxis und die Erfolgsaussichten des Vermieters sind höchst bescheiden. Wenn Bestandsmieten über Richtwert an Standorten vereinbart wurden, die keine Lagezuschläge rechtfer- tigen, muss auf Dauer mit Mietreduktionen und entsprechenden Renditerückgängen gerechnet werden. Der naheliegende Ausweg ist die Strategie der Parifizierung samt Abverkauf, wodurch die künftige Eigennutzung im Vordergrund steht. Dafür gibt es auch mehr als genug
Daniela Logar MA
Head of Transaction Advisory EHL Investment Consulting
Nach einigen schwierigen Jahren zählen für Investoren harte Kennzahlen wieder mehr als hoffnungsfrohe Zukunftsperspektiven. Die Mietrendite rückt so wieder stärker in den Fokus und damit wird auch der jeweils zu- lässige Lagezuschlag zu einer Schlüsselgröße bei der Preisbildung.
Zinshaus-Marktrenditen in den Wiener Bezirken
Die seit drei Jahren rückläufigen Zinshaus- preise haben 2026 ihren Boden gefunden und in guten Lagen gibt es auch bereits wieder erste Anstiege zu verzeichnen. Dennoch hat die negative Entwicklung der jüngeren Vergangenheit deutlich Spuren in der Veranlagungsstrategie der Investoren hinterlassen und Kaufentscheidungen sind wieder stärker kennzahlengetrieben. Die entscheidenden Zahlen sind dabei der Quadratmeterpreis und jedenfalls dann, wenn der Käufer eine langfristige Veranlagung und keinen Abverkauf plant, die Mietrendite, die wiederum von den er- zielbaren Quadratmetermieten abhängig ist. Aktuell sollten die Renditen in guten Lagen jedenfalls die Bandbreite von 2,5 bis 3,0 Prozent, in durchschnittlichen Lagen auch über 3,5 Prozent erreichen.
Da die Marktmieten in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind, sind in der Praxis weniger die am Markt durchsetz- baren Miethöhen der limitierende Faktor, sondern die durch die Richtwerte und Lagezuschläge vorgegebenen Mieten. Ausnahmen von dieser Regel bilden hauptsächlich weniger attraktive Objekte in unterdurchschnittlichen Lagen, in denen die Marktmieten zumindest nicht viel höher als die Richtwertmieten sind. Hinzu kommen einige Lagen im ersten Bezirk, in denen die nach MRG zulässigen Mieten wegen der dort in Einzelfällen zulässigen
besonders hohen Lagezuschläge ebenfalls im Bereich der Marktmieten liegen.
Gänzlich anders sieht es hingegen in den zahlreichen tatsächlich exzellenten Wohn- lagen aus, für welche oft kein Lagezuschlag zulässig ist. Beispiele dafür sind etwa gürtelnahe Lagen in teuren Wohnbezirken wie der Josefstadt oder auch aufstrebende Standorte in den Gürtelbezirken in unmittelbarer U-Bahn-Nähe, an denen fernab jeder Marktrealität zumeist keine Zuschläge erlaubt sind. Marktadäquate, aber rechtlich nicht zulässige Mieten zu vereinbaren, ist jedenfalls keine empfeh-
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Nicht die am Markt durchsetzbaren Mieten sind derzeit der limit- ierende Faktor, sondern die durch Richtwerte und Lagezuschläge vorgegebenen. Selbst in exzellenten Wohnlagen ist oft kein Lagezus- chlag zulässig. Marktadäquate, aber rechtlich nicht zulässige Mieten zu vereinbaren, ist keine Option.
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Quelle: EHL Market Research | Q2 2026
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