EHL Zinshausmarktbericht 2026

Round Table Restrukturierung

Round Table Von der Restrukturierung zu neuen Chancen

Das Marktgeschehen bei Wiener Zinshäusern wird aktuell wesentlich durch Restrukturierungsprozesse geprägt. Beim EHL-Round Table orten führende Experten darin aber auch Chancen, wenn die Abwicklung professionell erfolgt und alle Seiten mit Realitätssinn und konstruktiv zusammenarbeiten.

Das Kernthema des diesjährigen Experten- gesprächs zum EHL-Zinshausmarktbericht sind Restrukturierungen. Welche Relevanz haben diese aus Ihrer Sicht für den Gesamtmarkt? Sind sie von zentraler Bedeutung oder doch eine konjunktur- bedingte Randerscheinung? Franz Pöltl, Geschäftsführender Ge- sellschafter EHL Investment Consulting: Der Zinshausmarkt wurde von den Entwicklungen der vergangenen Jahre zweifellos härter getroffen als die meisten anderen Teilmärkte und niemand, der

mit diesem Markt befasst ist, kann diese Tatsache negieren. Deshalb haben wir uns entschlossen, das Thema Restrukturierung und Insolvenzen im Rahmen einer ausführ- lichen Diskussion mit in derartige Causen involvierten Spezialisten bei unserem Round Table aufzuarbeiten. Für die EHL kann ich sagen, dass ein nicht unbeträcht- Jetzt ist eine gute Zeit für Profis, die den Markt und das opera- tive Immobiliengeschäft beherr- schen, weil sie zu vernünftigen Preisen kaufen können.

lang kaum mit Masseverwaltern zu tun. Mittlerweile ist das aber eine wichtige Kundengruppe für uns geworden. Was das Preisniveau anbelangt, muss man erwähnen, dass sich der Zinshausmarkt aufgrund des gestiegenen Zinsniveaus von einem „Wertprodukt“, wo das primäre Investmentmotiv traditionell bei künftigen erwarteten Wertsteigerungen liegt, zu einem „Cash-Produkt“ wandelt. Das bedeutet, die Investoren erwarten, dass der Ertrag eines Objektes nach Abzug der Kosten und der Bedienung der Fremdfinan- zierung noch einen laufenden Rückfluss an den Investor liefert. Auch für die Banken ist bei Finanzierungen von Zinshäusern nicht mehr die Verschuldungsquote („LTV“, loan to value), sondern die Fähigkeit, den Schuldendienst aus dem laufenden Cash- Flow erwirtschaften zu können („DSCR“, debt service cover ratio) maßgeblich. Gabriele Schiemer, Bereichsleiterin Risikomanagement, Sparkasse NÖ Mitte West: Es kommt derzeit oft der Vorwurf,

dass die Banken in der Vergangenheit zu viel finanziert hätten. Punktuell mag das ja auch durchaus sein. Man darf aber nicht übersehen, dass wir eine rund zehnjährige Nullzinsphase hinter uns haben, in der man Finanzierungen auch bei niedrigen Renditen seriös darstellen konnte. Aber natürlich waren in diesen Jahren auch viele „Glücksritter“ aktiv, die teilweise aufgrund ihres Alters noch keinen vollen Immobilien- zyklus erlebt haben und die glaubten, die Zinsen werden ewig auf dem Nullniveau bleiben und die Preise kontinuierlich weiter steigen. Das waren dann die ersten, die ab 2022 bei steigenden Zinsen in Schwierig- keiten kamen und jetzt unsere Problem- kinder sind. Bernd Winter, Partner, Geschäftsführer Competence Center Real Estate der BDO: Ich denke, man darf die Rolle der Banken hier nicht überstrapazieren. In Wahrheit ist das, was wir aktuell erleben, eine ganz normale Marktkorrektur. Die Nullzinsphase hat dazu geführt, dass es einige Jahre lang fast zum guten Ton gehört hat, ein

paar Zinshäuser zu kaufen, sei es aus Vorsorgeüberlegungen, sei es auch als eine Art finanzielles Statussymbol. Das hat uns einen total überhitzten Markt beschert, in dem eine neu entstandene Anlegerklasse Zinshäuser nahezu ohne Eigenkapital erworben, rasch weiterverkauft und sich so den Markt selber gemacht hat. Wenn man mehr oder weniger zu 100 Pro- zent fremdfinanziert agiert, ist man eben im Minus, wenn es zu einer Marktkorrektur kommt. Und diese ist wegen der Ukraine- krise gekommen, nicht weil die Banken plötzlich weniger finanziert hätten. Insofern ist die aktuelle Situation in langfristiger Betrachtung weder ungewöhnlich, noch darf man sonderlich überrascht sein. Es ist ganz logisch, dass Franz Pöltl jetzt viel mit Masseverwaltern zu tun hat, und ich sehe das auch nicht so dramatisch: In guten Lagen sind die Preise nämlich gar nicht so stark gefallen, wie einige Bei- spiele etwa aus dem ersten Bezirk zeigen. Wer hingegen in „Glücksrittermanier“ an

deutlich schwächeren Standorten um Fantasiepreise eingekauft hat, bezahlt halt jetzt den Preis dafür. Schiemer: Es hatte sich ein Geschäfts- modell entwickelt, das es wirklich nur bei Immobilien gab: Kaufen, ohne ernsthaft wertsteigernde Maßnahmen zu setzen, kurz warten und dann mit Aufschlag weiterverkaufen. In anderen Bereichen wie beispielsweise in der Industrie funktioniert der Markt komplett anders, und man ver- dient in der Regel nur über wertschöpfende Maßnahmen. Nun, die vergangene Korrektur ist evident, aber viel mehr treibt mich die Frage, ob wir sie jetzt bereits hinter uns haben oder ob uns noch etwas bevorsteht. Winter: Ich möchte den Vorwurf des Glücksrittertums ein wenig relativieren. Es gibt nicht die bösen Zinshaushändler und die guten Banken, denn man darf eines nicht übersehen: Durch die Niedrig- und Nullzinspolitik, die zeitweise sogar eine

– Franz Pöltl

licher Teil der Immobilien, die wir im Moment vermitteln, aus außergerichtlichen Restrukturie- rungen, aber auch Insolvenzen kommt. Ich bin jetzt 37 Jahre in der Branche tätig und davon hatte ich de facto 35 Jahre