EHL Zinshausmarktbericht 2026

Wiener Bezirke im Überblick

Museumsquartier

Getreidemarkt

6., Mariahilf

U1 U2

U4 U5

Karlsplatz

Mariahilfer Straße

Neubaugasse

Naschmarkt

Zieglergasse

Kettenbrückengasse

WESTBAHNHOF

Otto-Bauer-Gasse

U3 U6

Westbahnhof

Mariahilf erweist sich weiterhin als relativ wertstabiler Zinshaus- markt, auch wenn von der dominanten Einkaufsmeile Mariahilfer Straße derzeit keine positiven Impulse kommen. Die exzellente Gebäudesubstanz und die gute Sozialstruktur sichern dem Bezirk auch im schwierigen Umfeld nachhaltig gute Perspektiven.

Hofmühlgasse

Mollardgasse

Stumpergasse

Pilgramgasse

Überdurchschnittliche Preislagen Durchschnittliche Preislagen Unterdurchschnittliche Preislagen U-Bahn

Gumpendorfer Straße

Linke Wienzeile

Gumpendorfer Straße

Das Transaktionsgeschehen blieb 2025 mit einem verbücherten Volumen von 34,6 Mio. Euro verhalten. Zwar ist das eine deutliche Steigerung gegenüber dem sehr schwachen Jahr 2024, doch bleibt der Markt weit hinter früheren Rekordwerten zurück. Auffällig ist die Konzentration auf die Nebenlagen. An den prominenten Adressen der Mariahilfer Straße und un- mittelbar am Naschmarkt herrscht nahezu Stillstand. Die einzige nennenswerte Ausnahme und zugleich größte Einzeltrans- aktion war der Verkauf eines Zinshauses in der Laimgrubengasse 4 um rund 11,4 Mio. Euro. Ein Dämpfer für die Erwartungen mancher Marktteilnehmer war das endgültige Aus für das im angrenzenden 7. Bezirk liegende Luxuskaufhaus „Lamarr“. Das Scheitern dieses Prestigeprojekts ließ Hoffnungen auf einen Aufwertungsschub für das Umfeld vorerst platzen und führt zu einer Neubewertung gewerblicher Flächen. Generell spiegelt Mariahilf die schwierige

Lage des stationären Einzelhandels: Selbst in Top-Lagen gestaltet sich die Neuvermietung großer Flächen schwierig, was Investoren bei hohem Gewerbeanteil vorsichtiger agieren lässt. Positiv ist, dass die Stumpf-Gruppe nun die Baubewilligung für den Ersatzbau erhalten hat und dort mit 200 Wohnungen, einem Fünf-Stern-Hotel und öffentlicher Nutzung (Dachterrasse) eine attraktive Alternative entsteht, die auch richtungsweisend für andere schwieri- ge Obergeschoßflächen in der Mariahilfer Straße sein kann. Stabilisierend wirkt die konsequente Umgestaltung des öffentlichen Raums. Die Eröffnung des „Naschparks“ im Herbst 2025 hat die Lebensqualität in den angrenzenden Wohnlagen verbessert und zeigt, dass Begrünung und Verkehrsbe- ruhigung, etwa in der Spalowskygasse, verlässliche Werttreiber sind. Anders als ehrgeizige Großprojekte bergen sie nicht das Risiko, vom Marktmotor zum Brems- klotz zu werden.

Infrastrukturell bleibt der Ausbau der U-Bahn-Knoten das bestimmende Thema. Zwar verzögert sich die Inbetriebnahme der Knoten Neubaugasse und Pilgramgasse bis 2030, doch die strukturelle Aufwertung der Grätzel eröffnet eine verlässliche langfris- tige Perspektive, zumal Neubauvorhaben im dicht bebauten Bezirk Seltenheitswert haben.

Margaretengürtel

U2-Verlängerung in Planung

Zinshauspreis

Monatsmieten netto in EUR/m²

2.850 bis 6.100 EUR/m²

Ø 14,70

Wohnungen:

13,00 bis 20,00

Büros:

Top-Renditen

12 bis 25

Geschäftslokale A-Lagen

2,0 bis 3,2 %

6 bis 12

Geschäftslokale B-Lagen

Bevölkerungs- entwicklung

Durchschnittliches Einkommen (netto)

Anteil nicht österrei- chischer Staatsbürger

EHL-Top-Tipp

Besonderes Augenmerk verdient das Umfeld des künftigen Knotens U2/U4 Pilgramgasse. Während die angrenzenden Lagen im 5. Bezirk bereits deutliche Wertsteigerungen erfahren haben, war die Entwick- lung auf der Mariahilfer Seite bisher schwächer. Die baulichen Verzöge- rungen sind ärgerlich, ändern aber nichts an der langfristigen Auf- wertung. Für langfristig orientierte Investoren bietet sich hier noch die Chance, in eine künftige Top-Anbin- dung einzusteigen.

31.083

€ 27.897,– € 31.738,– (+13,8 %)

36,4 % 35,2 % (- 1,2 %)

2025

Ø Wien 1060

-2,0 %

2045

Flächenaufteilung

Altersgruppen

3 %

6 %

0 bis 5 Jahre 6 bis 14 Jahre 15 bis 24 Jahre 25 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter

17 %

12 %

Verbaute Flächen Grünfläche inkl. Gewässer Verkehrsflächen

37 %

Ø 42,3 Jahre

1,5 km²

53 %

9 %

10 %

62 %

Quellen: EHL Market Research | Q2 2026, Erster Wiener Wohnungsmarktbericht 2026, Statistik Austria. Landesstatistik Wien (MA 23), Stadt Wien Stadtvermessung