EHL Zinshausmarktbericht 2026

Bewertung

Ist das Wiener Zinshaus (wieder) ein „Safe Haven“?

Nachfrage, Mietniveau und Leerstands- risiko, weshalb pauschale Annahmen zunehmend an Aussagekraft verlieren und eine detaillierte Analyse auf Submarktebe- ne erforderlich ist. Ob eine Veranlagung tatsächlich ein sicherer Hafen ist, hängt vor allem von den objektspezifischen Parametern und der Risikoposi- tion des einzelnen Zinshauses ab. Auch die Marktliquidität ist einzubeziehen: Das reduzierte Transaktionsvolumen seit 2022 führt zu einer eingeschränkten Datenbasis, wodurch Vergleichswerte kritischer zu hinterfragen sind, was sich in einer stärkeren Gewichtung qualitativer Faktoren und einer vorsichtigeren Interpre- tation von Vergleichspreisen äußert. In Summe ergibt sich ein Bewertungsum- feld mit höheren Anforderungen an Daten- tiefe, Analyse und Plausibilisierung. Das Wiener Zinshaus bleibt ein „Safe Haven“, jedoch unter Rahmenbedingungen, die eine deutlich differenziertere und methodisch fundiertere Herangehensweise erfordern als noch vor wenigen Jahren.

In der Bewertungspraxis zeigt sich dies in einer zunehmenden Spreizung der Liegenschaftszinssätze: Objekte in sehr guten Lagen mit stabiler Mieterstruktur, gutem Bauzustand und Entwicklungs- potenzial weisen weiterhin vergleichsweise niedrige Risikoaufschläge auf, für Objekte in schlechteren Lagen mit eingeschränkter Ertragsdynamik, erhöhtem Sanierungsbe- darf oder regulatorischen Unsicherheiten werden hingegen deutlich höhere Zinssätze angesetzt. Vor diesem Hintergrund ist beim Begriff „Safe Haven“ aus bewertungstechnischer Sicht auf die Einzelbetrachtung abzustellen: Das Wiener Zinshaus weist zwar weiter- hin Eigenschaften einer vergleichsweise stabilen Anlageklasse auf, eine pauschale Einstufung als risikoarme Investition ist jedoch nicht gerechtfertigt. Ob eine Ver- anlagung tatsächlich ein sicherer Hafen ist, hängt vor allem von den objektspezifischen Parametern und der Risikoposition des einzelnen Zinshauses ab. Zusammenfassend lässt das Wiener Zins- haus auch unter den aktuellen Rahmen- bedingungen eine grundsätzlich stabile Wertentwicklung erwarten, bei gleichzeitig

erhöhter Sensitivität gegenüber Zinsän- derungen, regulatorischen Eingriffen und investiven Erfordernissen. Für die Bewertung bedeutet dies eine stärkere Gewichtung konservativer Annahmen, eine differenzierte Ableitung der Liegenschaftszinssätze sowie eine detaillierte Analyse der nachhaltigen Ertragsfähigkeit. Ergänzend orientieren sich Marktteil- nehmer und Stakeholder wie finanzierende Banken zunehmend an einem erweiterten Risikoverständnis. Während früher pauschale Sicherheitsannahmen im Vor- dergrund standen, erfolgt die Bewertung heute stärker unter Berücksichtigung von Szenarioanalysen: Die Sensitivität gegen- über Zinsänderungen, regulatorischen Veränderungen sowie Abweichungen in der Vermietungsleistung wird in Cash- flow-Modellen expliziter abgebildet, was zu einer insgesamt robusteren, aber auch konservativeren Bewertungspraxis führt. Darüber hinaus gewinnt die Differenzierung nach Mikrolagen weiter an Bedeutung: Selbst innerhalb etablierter Bezirke zeigen sich unterschiedliche Entwicklungen bei

Mag. Astrid Grantner-Fuchs MSc MRICS Geschäftsführerin EHL Immobilien Bewertung

Absolute Sicherheit finden Investoren nirgends. Bei sorgfältiger, projektspezifischer Analyse bieten Zinshäuser aktuell wieder relativ hohe Sicherheit, ihre Bewertungen sind nach unten gut abgesichert.

Aus Bewertungssicht leiten wir daraus jedoch kein generell erhöhtes Risiko ab, denn Risikofaktoren sind in den Bewer- tungen bereits in hohem Maß eingepreist, Aufwärtspotenziale werden dagegen weniger stark gewichtet. Den veränderten Rahmenbedingungen wird vielmehr durch eine Weiterentwicklung der Bewertungs- systematik Rechnung getragen, wobei objektspezifische Aspekte und Szenario- analysen an Bedeutung gewinnen. Ertragsseitig ist weiterhin klar zwischen regulierten und nicht regulierten Bereichen zu differenzieren. Im klassischen Altbau unterliegt die Mietentwicklung dem Richtwertsystem, wodurch Anpassungen nur zeitverzögert und innerhalb definierter Grenzen erfolgen können, was die kurz- fristige Reaktionsfähigkeit auf inflations- bedingte Kostensteigerungen einschränkt. Diese Angebotsknappheit allein stellt keine ausreichende Begründung mehr für durchge- hend niedrige Risikoaufschläge dar.

Aus bewertungstechnischer Sicht war das Wiener Zinshaus lange Zeit durch außergewöhnlich hohe Stabilität gekenn- zeichnet, basierend auf einem strukturell begrenzten Angebot, langfristig ge- sicherten Nachfrageparametern und vergleichsweise gut prognostizierbaren Ertragsströmen. Im Niedrigzinsumfeld bis Mitte 2022 führte dies in Einzelfällen zu Anfangsrenditen von unter zwei Prozent, was den Charakter der vermeintlich risiko- armen Anlage zusätzlich verstärkte. Mit der Zinswende 2022 hat sich die Bewertungssystematik spürbar verschoben und erhebliche Anpassungen nach unten erforderlich gemacht. Der Anstieg der risikofreien Zinssätze führte unmittelbar zu höheren Kapitalisierungszinssätzen, wodurch sich, bei oft nur beschränkt steigenden Erträgen, eine Ausweitung der Renditen ergeben hat. Aktuell bewegen sich die Anfangsrenditen je nach Lage, Zu- stand und Ertragssituation typischerweise zwischen rund 2,5 und über 4,0 Prozent, eine marktübliche Reaktion auf veränderte Finanzierungs- und Opportunitätskosten.

Politisch motivierte Eingriffe in das Mietrecht erschweren Cashflow-Prognosen zusätzlich, wodurch konservative Cash- flow-Ansätze und ein Fokus auf nachhaltig erzielbare statt kurzfristiger Marktmieten an Bedeutung gewinnen. Gleichzeitig ist auf der Kostenseite eine deutliche Dynamik zu verzeichnen: Steigende Bau- und Instandhaltungs- kosten sowie erhöhte Anforderungen an Energieeffizienz und Nachhaltigkeit führen zu zunehmendem Investitionsbedarf, der in der Bewertung verstärkt über Instand- haltungsrücklagen, CapEx-Planungen und entsprechende Abschläge zu berücksichti- gen ist. Das strukturell begrenzte Angebot bleibt ein zentraler stabilisierender Faktor: Der Bestand an klassischen Zinshäusern ist limitiert und wird durch Parifizierung und Einzelverkauf weiter reduziert, woraus sich langfristig eine gewisse Werthaltigkeit ableiten lässt. Allerdings begründet diese Angebotsknappheit allein keine durch- gehend niedrigen Risikoaufschläge mehr, vielmehr ist stärker objektspezifisch zu differenzieren.

Welche Parameter stehen im Fokus der Wertermittlung beim Wiener Zinshaus?

Lage, Lage, Lage – mit Fokus auf die Mikrolage, das „Grätzl“ Flächenstruktur – Art und Größe der Einheiten, Grundrissqualitäten, Wohnungskategorien Detail-Analyse der einzelnen Mietverhältnisse – Identifikation von Ertragspotenzialen Baulicher Zustand – laufende Erhaltung vs. Investitionsstau

Ausbaupotenziale – Verdichtung, Aufstockung, Dachgeschoßausbau Marktanalyse – relevante Investorengruppen, Vergleichstransaktionen