Marktentwicklung
Überraschendes Comeback des Zinshausmarkts?
Transaktionsvolumen in Mio. EUR Zinshäuser + Zinshausanteile
2.500
2.000
2.400
Mag. Franz Pöltl FRICS Geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting
2.200
1.500
1.750
18,2 %
15,8 %
1.000
1.400
1.100
1.300
950
500
0
Im Jahr 2022 ging der letzte Immobi- lienzyklus zu Ende. Ausgelöst durch die Ukrainekrise brachte die Kombination aus starkem Energiepreis- und Inflationsanstieg sowie den darauffolgenden, markanten Zinserhöhungen den bis dahin boomenden Immobilienmarkt in schwere Turbulenzen. Als Konsequenz ging das Transaktionsvo- lumen auf dem Wiener Zinshausmarkt um deutlich mehr als 50 Prozent (auf rund 950 Mio. EUR) zurück. Im Laufe des Jahres 2024 begann die Trendwende, die insbesondere ab dem Sommer 2025 an Dynamik zulegte. Der Gesamtwert der im Vorjahr gehandelten Zinshäuser und Zinshausanteile stieg um 200 Mio. EUR auf 1,3 Mrd. Euro und entwickelte sich damit wieder in Richtung der gehandelten Volumina, wie man sie aus den Jahren vor 2022 kannte. Der wichtigste Faktor für die Erholung des Transaktionsvolumens war dabei zweifel- los die Entspannung auf der „Zinsfront“. Nachdem der Anstieg der Zinsen 2022 das auslösende Moment für den Einbruch der Transaktionszahlen war, brachte der Rückgang der Leitzinsen, verbunden mit der Zinsentwicklung „am langen Ende“, die Trendwende, auch wenn das „neue“ Preis- niveau nicht an das des letzten Jahrzehnts anknüpfen konnte. Bis zur Eskalation der Krise im Nahen Osten stellten die
Prognosen für ein wieder einsetzendes Wirtschaftswachstum und eine Inflations- entwicklung entlang der 2-Prozent-Marke für zahlreiche Marktteilnehmer, die davor trotz der deutlich gesunkenen Kaufpreise noch abgewartet hatten, das Signal für neue Engagements dar. Das aus Käufersicht attraktivere Preis- niveau führte spiegelbildlich zu deutlich gestiegenen Mietrenditen und trug zu nachhaltig besseren wirtschaftlichen Perspektiven von neuen Engagements bei. In einigen Teilmärkten, vor allem in weniger prestigeträchtigen Lagen außerhalb des Gürtels, haben die Anfangsrenditen für Zinshäuser zuletzt ein Niveau erreicht, das einen positiven Leverage-Effekt durch die Nutzung von Hypothekarkrediten in einem „vernünftigen Ausmaß“ wieder ermöglicht. Zur Belebung des Marktgeschehens trägt aber nicht nur das gestiegene Interesse auf Käuferseite bei, sondern auch das wach- sende Objektangebot. Teilweise resultiert das aus Restrukturierungsbemühungen unter maßgeblicher Beteiligung finanzie- render Banken. Überwiegend erfolgte dies im Rahmen von sog. „Stand-still-Vereinba- rungen“, bei denen die Bestände entspre- chend den Vorgaben der Bank abverkauft werden, zum Teil aber auch aus der Vielzahl von Abverkäufen aus Insolvenzen.
Aber auch solvente Investoren sind verstärkt zu Verkäufen bereit, wobei hier wohl auch ein psychologischer Effekt zum Tragen kommt: Nach mehr als 10 Jahren kontinuierlicher Preisanstiege hat es nach 2022 einige Zeit gebraucht, bis viele Markt- teilnehmer die seit Beginn der Ukrainekrise eingetretenen Rückgänge als das neue Preisniveau akzeptiert haben. Entspre- chend der herrschenden Meinung ist kurz- und mittelfristig nicht mit einer Rückkehr des alten Preisniveaus zu rechnen, sodass der Markt mehr Transaktionen auf Basis der geänderten Renditen verzeichnet. Die gestiegene Liquidität sorgte aber auch auf der Preisfront für Entspannung: 2025 und in den ersten zwei Monaten des Jahres 2026 haben sich Renditen und Quadratmeterpreise auf dem neuen Niveau stabilisiert, in Ansätzen gab es sogar erste Erholungstendenzen, was selbst wiederum ein Einstiegssignal für Investoren darstellt und ohne eine neuerliche Verschlechterung der Rahmenbedingungen auch eine Auf- wärtsspirale antreiben kann.
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Anzahl der Transaktionen | Zinshäuser
500
400
300
340
333
306
200
267
266
195
100
155
0
2024
2025
2019
2020
2021
2022
2023
Anzahl der Transaktionen | Zinshausanteile
500
400
300
200
208
197
100
163
148
105
2025 7912
0
2024 72
2019
2020
2021
2022
2023
Die verarbeiteten Daten beziehen sich auf die bis 2025 grundbücherlich erfassten Transaktionen (Asset Deals/ Share Deals). Abweichungen zu den Vorjahren können sich durch nachträgliche Eintragungen ergeben.
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