EHL Zinshausmarktbericht 2026

Wohnungsmarkt

Zinshauserwerb für den anschließenden Wohnungseinzel- abverkauf

Eine Chance für Investoren

Karina Schunker MA MRICS Geschäftsführerin EHL Wohnen

Faktor dar. Hinzu kommen staatliche Eingriffe in bestehende Mietverhältnisse, die insbesondere Investoren und Vermieter zum Rückzug veranlassen. Nicht zuletzt ist die aktuelle Marktschwäche auch auf die angespannte wirtschaftliche Situation vor- mals besonders aktiver Marktteilnehmer zurückzuführen. Nichtsdestoweniger eröffnet der gestiege- ne Unterschied zwischen Wohnungs- und Zinshauspreisen attraktive Investment- möglichkeiten. Das Geschäftsmodell der Parifizierung samt Begründung von Wohnungseigentum mit dem anschließen-

den Einzelwohnungsabverkauf ist zwar etabliert, bietet aktuell jedoch Ertrags- perspektiven, die in dieser Form selten zu beobachten waren. Die geringe Neubautätigkeit sorgt zusätz- lich für eine Absicherung der Wohnungs- preise. Gleichzeitig bieten Altbauwohnun- gen den Vorteil, dass sie bereits besichtigt und kurzfristig bezogen werden können, ein Aspekt, der insbesondere in einem Marktumfeld mit zunehmender Skepsis gegenüber Projekten im Planungsstadium an Bedeutung gewinnt.

Besonders attraktiv sind unter diesen Gesichtspunkten aktuell Objekte in mittelpreisigen Lagen, in denen kaum noch Neubauprojekte realisiert werden. Dies trifft vor allem auf die klassischen Gründerzeitbezirke westlich des Gürtels zu. Hier ist die Neubautätigkeit derzeit besonders schwach, während die Nach- frage tendenziell weiter zulegt, auch weil das Mietenniveau so stark angezogen hat, dass der Wohnungskauf wieder für breitere Zielgruppen als wirtschaftlich beste Option erscheint.

Die Preise am Zinshaus- und Wohnungsmarkt haben sich in Wien in den vergangenen vier Jahren äußerst unterschiedlich entwickelt. Das eröffnet neue Perspektiven und ermöglicht ertragsstarke Geschäftsmodelle.

Der Wiener Wohnungsmarkt befindet sich im Jahr 2026 je nach Blickwinkel in einer besonders herausfordernden oder einer chancenreichen Situation: Während die Nachfrage nach Wohnraum sich im letzten Jahr deutlich belebt und auf einem hohen Niveau eingependelt hat, ist das Angebot massiv eingebrochen. 2025 ist die Zahl der fertiggestellten Wohnungen erstmals seit fast einem Jahrzehnt unter die Marke von 10.000 Einheiten gesunken, und im laufenden Jahr ist ein weiterer Einbruch auf nur mehr 8.630 Fertigstellungen prognos- tiziert. Diese eklatante Angebotslücke hat unmittelbare Folgen: Die Mieten steigen deutlich über der Inflationsrate und seit 2025 ziehen auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen wieder spürbar an, besonders in guten Lagen. Selbst in durchschnittlichen und peripheren Standorten entwickeln sich die Preise zu- mindest im Gleichschritt mit der Inflation. Der Fokus auf die Entwicklung der Neu-

baupreise, die üblicherweise als Referenz dienen, greift dabei zu kurz. Insbesondere Bestandswohnungen haben zuletzt deutlich stärker an Wert gewonnen, sodass hoch- wertig sanierte Altbauobjekte in sehr guten Lagen sich den Preisen vergleichbarer Neubauten angleichen. Die Aufwärtsentwicklung zeigt sich ins- besondere in Gründerzeitvierteln und sehr guten innerstädtischen Lagen, in denen derzeit kaum Neubautätigkeit stattfindet, als besonders robust. Dies steht in deut- lichem Kontrast zur Entwicklung des Zins- hausmarkts in denselben Lagen. Während Selbst bei weitgehend be- standsfreien Zinshäusern liegen die erzielbaren Quadratmeter- preise derzeit bis zu 30 Prozent unter den Preisen, die beim Einzelverkauf der Wohnungen erzielt werden können.

die Preise für Eigentumswohnungen im Altbau gegenüber früheren Höchstständen nicht nachgegeben haben und nun wieder neue Spitzenwerte erreichen, sind die Preise für ganze Zinshäuser unter ihre früheren Höchststände zurückgefallen. Aktuell liegen die Quadratmeterpreise selbst bei weitgehend bestandsfreien Zinshäusern um bis zu 30 Prozent unter den für die einzelnen Wohnungen in diesen Objekten erzielbaren Quadratmeter- preisen. Diese Entkoppelung der beiden Teilmärkte erscheint jedoch nur auf den ersten Blick paradox. Die restriktive Finanzierungspolitik der Banken, die Zinshausinvestments aktuell durch höhere Eigenmittelanforderungen und strengere Prüfkriterien deutlich erschwert, stellt einen wesentlichen

Es muss nicht immer Hochglanz sein

Der Verkauf unsanierter Wohnungen ist eine interessante Alternative für Zinshaus- besitzer. Modern oder hochwertig sanierte Wohn- einheiten galten für Zinshausinvestoren und Projektentwickler lange Zeit als der Königsweg zur möglichst ertragsstarken Verwertung. Mittlerweile werden jedoch auch Alternati- ven zunehmend interessant, denn der Ver- kauf unsanierter Wohnungen ist nicht nur weniger zeitaufwendig und investitions- intensiv, sondern entwickelt sich in vielen Fällen auch zur profitabelsten Option. Dazu tragen mehrere Faktoren bei: Die

herausfordernde Konjunktursituation führt bei vielen Interessenten zu wirtschaft- licher Unsicherheit, gleichzeitig suchen aufgrund des hohen Mietniveaus auch ein- kommensschwächere Haushalte wieder verstärkt nach leistbarem Eigentum. Das stärkt die Nachfrage nach den fast schon vergessenen „Bastlerhits“. Hinzu kommt, dass die Kosten für Sanie- rungen, insbesondere aufgrund gestie- gener Preise für Handwerksleistungen, weiter deutlich gestiegen sind, was diese Entwicklung zusätzlich begünstigt. Gleich- zeitig kann der Käufer die Wohnung nach ganz eigenen Vorstellungen gestalten und sanieren.

Die Kosten für eine solide Wohnungs- sanierung liegen im Regelfall zwischen 1.500 und 2.000 Euro/m², für aufwendige Modernisierungen auf Topstandard ab 2.000 Euro/m². Für eine erfolgreiche Verwertung im Abverkauf sollten die Allgemeinflächen jedenfalls in einen guten Zustand gebracht werden. Bei Investitionen in die einzelnen Wohnungen empfiehlt sich hingegen eine genaue Kalkulation, ob sich der Aufwand für eine Sanierung durch einen höheren Gesamtertrag rechtfertigt, insbesondere unter Berücksichtigung einer möglichen Verlängerung der Vermarktungsdauer.