Wiener Zinshausmarktbericht 2023

Wir leben Substanz

Zinshausmarktbericht Wien|2023

Wir leben Immobilien.

Vorwort

In der Theorie hört sich das Credo langfristig orientierter Investoren völlig einleuchtend an: Kein Markt kann immer nur nach oben gehen, temporäre Preisrückgänge sind normal und bei guten Produkten sind diese auch in absehbarer Zeit wieder aufgeholt. Nun erleben der Zinshausmarkt sowie Entwickler und Investoren das erste Mal seit einer gefühlten Ewigkeit, dass die Preise tatsächlich nicht immer nur nach oben gehen. Der normale Marktzyklus wird durch schwache Konjunktur, Verunsicherung über mögliche Belastungen aus der Energiewende, deutlich gestiegene Zinsen und das ewige „Lavieren“ der Politik bei der Indexierung der Richtwerte noch verstärkt und hat – in unterschiedlichem Ausmaß – zu sinkenden Quadratmeterpreisen geführt. Zweifellos eine herausfordernde Situation für viele Marktteilnehmer, aber keinesfalls ein Grund für eine fundamentale Neubewertung des Zinshausmarkts: Das Produkt Zinshaus ist im Kern gesund und alles spricht dafür, dass es langfristig eine exzellente Wertentwicklung verzeichnen wird: Wien wächst und Zentralität wird so automatisch zu einem immer begehrteren Faktor bei Wohnungssuchenden. Die hohen Baukosten sorgen zwangsläufig für einen Preisauftrieb im Neubau und die hohe Inflation bei negativen Realzinsen ist das vielleicht stärkste Argument für eine überwiegend substanzorientierte Assetklasse wie das Zinshaus. Es spricht daher vieles dafür, dass die aktuelle Marktentwicklung eine temporäre Delle darstellt und die gegenwärtigen Rückgänge im nächsten Immobilienzyklus mehr als wettgemacht werden.

KommR Mag. Michael Ehlmaier FRICS Geschäftsführender Gesellschafter EHL Immobilien GmbH

Ihr

Michael Ehlmaier

Auszeichnungen

Die EHL-Zinshausspezialisten – Wir stehen für hohe Werte

Wir streben danach, die Qualität und Kompetenz in der Immobilienbranche positiv zu beeinflussen. Der verantwortungsvolle Umgang mit Partnern und Kunden wurde bereits mehrfach innerhalb und außerhalb der Branche mit Auszeichnungen honoriert. Wir stehen für soziales Bewusstsein, das unsere ethische Handlungsweise leitet, und sehen es als unsere Aufgabe, diese Werte als Mitglied der bedeutendsten Immobilienvereinigungen zu etablieren.

Austria’s Leading Companies

EHL Investment Consulting wurde als bestes Unternehmen in der Kategorie „Unternehmen national über 10 Mio. Euro Umsatz (Wien)“ beim Wettbewerb Austria’s Leading Companies (ALC) ausgezeichnet.

EUREB

Mit dem Immobilienmarkenaward wurde EHL 2023 bereits zum zwölften Mal als wertvollste Marke Österreichs in der Kategorie „Immobilienmakler“ sowie erstmalig zur „Stärksten Marke der Dekade" ausgezeichnet.

Euromoney

EHL wurde vom renommierten Finanzmagazin „EUROMONEY“ be reits zum sechsten Mal in der Kategorie „Advisors & Consultants“ als Österreichs bester Immobiliendienstleister mit dem Award of Excellence ausgezeichnet.

IMMY

Mit dem Qualitätspreis der Wiener Wirtschaftskammer wurde EHL insgesamt bereits 11 Mal in der Kategorie „Wohnungsver mittlung“ ausgezeichnet.

Cäsar

Der Cäsar honoriert jährlich herausragende Leistungen natürli cher Personen in der Immobilienwirtschaft. EHL kann bereits elf Cäsar-Auszeichnungen vorweisen (auch 2021 und 2022) – so viele wie kein anderes Unternehmen innerhalb der Immobilienbranche.

Leitbetriebe Austria

EHL wurde 2022 erneut als österreichischer Leitbetrieb zertifi ziert. Diesen Titel erhalten nach einem umfassenden Screening vorbildlich geführte Unternehmen, die sich an nachhaltigem Er folg, Innovation und gesellschaftlicher Verantwortung orientieren.

Great Place to Work

Die EHL Gruppe wurde 2023 erneut mit dem Great Place to Work Award ausgezeichnet und zählt damit zu Österreichs besten Arbeitgebern. Respekt, wertschätzende Kommunikation und Fairness prägen den Umgang mit Kunden und Mitarbeitern.

ÖGNI

EHL Immobilien wurde als erster Immobilienberater Öster reichs von der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft ÖGNI mit dem Zertifikat für ethische Unternehmensführung ausgezeichnet.

EHL-Zinshausspezialisten

Die EHL-Zinshausspezialisten – Engagement und Kompetenz

Das Know-how eines der führenden Immo biliendienstleister in den Bereichen Markt forschung, Immobilienbewertung, Develop ment, Consulting und Wohnungsvermietung sichert Ihnen perfekte Unterstützung bei Ihrer Zinshausinvestition.

Mag. Franz Pöltl FRICS Geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting GmbH f.poeltl@ehl.at +43 1 512 76 90-300

Dipl. BW (BA) Markus Mendel MRICS Geschäftsführer EHL Investment Consulting GmbH m.mendel@ehl.at +43 1 512 76 90-320

Karina Schunker MA MRICS Geschäftsführerin EHL Wohnen GmbH k.schunker@ehl.at +43 1 512 76 90-400

Mag. Mario Schwaiger Leitung Einzelhandelsimmobilien

Herwig Michael Peham MRICS Leitung Investment h.peham@ehl.at +43 1 512 76 90-303

m.schwaiger@ehl.at +43 1 512 76 90-841

Verena Lehner MA Head of Transaction Advisory v.lehner@ehl.at +43 1 512 76 90-310

Mag. Astrid Grantner-Fuchs MSc MRICS Geschäftsführerin EHL Immobilien Bewertung GmbH

Allg. beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige a.grantner-fuchs@ehl.at +43 1 512 76 90-750

Thomas Stix Akademisch geprüfter Immobilientreuhänder (TU Wien) t.stix@ehl.at +43 1 512 76 90-304

Mag. (FH) Ingrid Neugebauer MRICS Prokuristin

EHL Wohnen GmbH i.neugebauer@ehl.at +43 1 512 76 90-418

Inhalt

Zinhausmarkt Wien

Wiener Bezirke im Überblick

Vorwort.......................................................S. 03 Auszeichnungen...........................................S. 04 EHL-Zinshausspezialisten.............................S. 06 Inhalt...........................................................S. 07 Wiener Zinshausmarkt auf einen Blick..........S. 08 Marktentwicklung 2022/23.........................S. 09 Gesamtwirtschaftliches Umfeld....................S. 10 Markttrends.................................................. S. 11 Wohnungsmarkt...........................................S. 12 Gewerbeflächen...........................................S. 13 Bewertung...................................................S. 14 Baumanagement..........................................S. 16 Hausverwaltung............................................S. 19 Round-Table: Nachhaltigkeit..........................S. 20 Referenzen..................................................S. 24

1. Bezirk Innere Stadt..................................S. 26 2. | 20. Bezirk Leopoldstadt | Brigittenau.....S. 28 3. Bezirk Landstraße...................................S. 30 4. Bezirk Wieden........................................S. 32 5. Bezirk Margareten..................................S. 34. 6. Bezirk Mariahilf.......................................S. 36 7. Bezirk Neubau........................................S. 38 8. Bezirk Josefstadt....................................S. 40 9. Bezirk Alsergrund....................................S. 42 10. | 11. Bezirk Favoriten | Simmering............S. 44 12. Bezirk Meidling.......................................S. 46 13. | 23. Bezirk Hietzing | Liesing...................S. 48 14. Bezirk Penzing.........................................S. 50 15. Bezirk Rudolfsheim-Fünfhaus..................S. 52 16. | 17. Bezirk Ottakring | Hernals.................S. 54 18. | 19. Bezirk Währing | Döbling...................S. 56 21. | 22. Bezirk Floridsdorf | Donaustadt.......S. 58

Datenquellen

Die Daten für den EHL-Zinshausmarktbericht wurden, soweit nicht anders angegeben, von der EHL Research-Abteilung erhoben, teilweise unter Verwendung von Grunddaten von IMMOunited. Für die je Bezirk angegebenen durchschnittlichen Wohnungsmieten wurden die Daten von Neuvermietungen im Teilanwendungsbereich des MRG (nach 1945 errichtete Objekte) im Jahr 2022 herangezogen (Erstbezüge und Vermietung von Bestandsflächen). Weitere wesentliche Daten (demographische Daten, Flächenaufteilung in den Bezirken, Einkommen, Bevölkerungsprognose) wurden von der MA 23 (Wirtschaft, Arbeit und Statistik) der Stadt Wien zur Verfügung gestellt oder aus dem Statistischen Jahrbuch der Stadt Wien, Ausgabe 2023, entnommen.

Wiener Zinshausmarkt auf einen Blick

Marktvolumen Zinshausmarkt

Anzahl Transaktionen Zinshausanteile

Transaktionsvolumen in Mio. EUR*

Anzahl Transaktionen Zinshäuser

0 100 200 300 400 500

1.000 1.500 2.000 2.500

0 500

*Zinshäuser + Zinshausanteile

Die verarbeiteten Daten beziehen sich auf die bis 2022 grundbücherlich erfassten Transaktionen (Asset Deals/Share Deals). Abweichungen zu den Vorjahren können sich durch nachträgliche Eintragungen ergeben.

Zinshausmarkt nach Käufern

Zinshausmarkt nach Transaktionsvolumen pro Objekt

• 1 %

• 9 % 6 %

16 % • 21 %

18 %

• 11 % 9 %

15 % • 17 %

• 20 % 14 %

81 %

29 % • 33 %

Fett 2022/Mager 2021

>10 M EUR 6–10 M EUR

4–6 M EUR 2–4 M EUR

1–2 M EUR <1 M EUR

Banken & Versicherungen

Stiftungen & Private Projektentwickler

Zinshaus-Marktrenditen in den Wiener Bezirken

4 %

3 %

2 %

1 %

0 %

Quelle: EHL Market Research | Q2 2023

Marktentwicklung 2022/23

Höhere Zinsen, härtere Zeiten

Die markante Zinswende hat den langanhaltenden Aufwärtstrend am Zinshausmarkt unterbrochen. In einem schwieriger gewordenen Umfeld sind die Preise erstmals seit mehr als zehn Jahren teilweise gesunken.

Der Wiener Zinshausmarkt hatte im Jahr 2022 und in der ersten Jahreshälfte 2023 mit einer Reihe von schwierigen Begleitumständen zu kämpfen: Einge trübte Konjunktur, ein Rückgang der Zahl poten zieller Käufer von Eigentumswohnungen wegen der massiv verschärften Finanzierungsvorschriften für den privaten Wohnungskauf, sich immer deutlicher abzeichnende Investitionsanforderungen zur Erfül lung künftiger ESG-Taxonomie-Kriterien und vor al lem eine tiefgreifend geänderte Zinspolitik der EZB, die Finanzierungskosten und Renditeerwartungen potenzieller Käufer kräftig nach oben trieb. Anders als in den diversen Krisen in den Jahren davor – Stichwort COVID-19 – konnte der Markt diese Kombination belastender Faktoren diesmal nicht ohne Einbußen verkraften. Im Jahresvergleich von 2021 auf das zweite Halbjahr 2022 kam es zu Preisrückgängen von durchschnittlich 5 bis 15 Pro zent, wobei die Abschläge in schwächeren Standor ten deutlich höher ausfielen als in guten oder sehr guten Lagen. In den ersten Monaten 2023 war eine, wenn auch leicht abgeschwächte, Fortsetzung des Abwärtstrends festzustellen. Parallel zur preislichen Konsolidierung kam es auch zu einem leichten Rückgang des Transaktionsvolu mens. In den Zahlen für 2022 hat sich das mit ei nem Gesamtvolumen von 2,2 Mrd. Euro (minus 8,3 Prozent nach 2,4 Mrd. 2021) zwar noch nicht stark niedergeschlagen, doch ist das vorrangig auf den starken Jahresbeginn 2022 zurückzuführen. Beson ders markant ist das Ausbleiben der Jahresendral

lye des Vorjahres, wodurch sich eine Veränderung im Transaktionsvolumen ergab. Dieser Trend zeigte sich auch bisher für das Jahr 2023, weshalb aus heutiger Sicht mit einem deutlich reduzierten Transaktionsvolumen zu rechnen ist. Wenig überraschend dominieren auf Käuferseite aktuell eigenkapitalstarke Private und Privatstiftun gen. Zahlreiche Institutionelle schichten hingegen Bestände um und sind bereit, sich auch von sehr guten Assets zu trennen. Gesucht sind vor allem bereits ausgebaute und umfassend modernisierte Objekte. „Potenziale“, wie insbesondere mögliche Dachgeschoßausbauten, werden meistens wegen der aktuell hohen Baukosten nur in sehr attraktiven Mikrolagen bzw. großflächigeren Ausbauplanungen im Kaufpreis positiv eingerechnet. Auffällig ist die zwischenzeitliche Verschiebung des Marktgesche hens vom Zentrum Richtung Peripherie: So ver zeichnete der bisher so dominante 1. Bezirk einen massiven Volumensrückgang um 45 Prozent und das kumulierte Transaktionsvolumen der äußeren Bezirke (ab 1100) hat mit dem der Zentrumsbezirke (1010 bis 1090) gleichgezogen. Diese dürfte sich im Laufe 2023 wieder ändern.

Kaufpreise in EUR/m 2 n 8.000–14.000 n 4.000–7.800 n 2.300–6.100 n 2.000–4.500

Quelle: EHL Market Research | Q2 2023

Gesamtwirtschaftliches Umfeld

Ein Silberstreif am Horizont

Inflation und Zinsen lassen aktuell wenig Hoffnung auf eine rasche Markterho lung zu. Doch zumindest für langfristig orientierte Investoren ist der Ausblick etwas positiver.

Eigentlich sollte es schon des Namens wegen nicht überraschen, dass die Zinsen für Zinshäuser einen nicht unwesentlichen Faktor darstellen. Trotzdem kamen das Tempo und das Ausmaß, in dem die EZB zur Bekämpfung der stark angestiegenen Inflation an der Zinsschraube zu drehen begann, selbst für viele Experten äußerst überraschend. Die Dynamik des Preisanstiegs nimmt merklich ab, sodass hoffentlich auch die EZB die Dynamik der Zinsanhebungen deutlich zurückfahren wird. Für den Zinshausmarkt bleibt die Zinssituation jedoch die wesentliche Herausforderung, mit der die Bran che zumindest mittelfristig konfrontiert sein wird.

als „Kollateralschaden“ auch die gesamtwirtschaft liche Dynamik unter Druck bringt – und wie man am Beispiel Credit Suisse sieht, auch Banken vor eine enorme Herausforderung stellen kann. Vor diesem Hintergrund besteht Grund zur Annahme, dass die EZB ihre Zinsanhebungen moderat fortsetzt und in der 2. Jahreshälfte 2023 auslaufen lässt. Im Moment herrscht zwar – wie generell am Immobilienmarkt – in Anbetracht der Unsicherheit über die zukünftige Zinsentwicklung Zurückhaltung am Zinshausmarkt: Anlass für Optimismus gibt jedoch das nach wie vor vorhandene Interesse an Topobjekten in Lagen innerhalb des Gürtels und vor allem im 1. Bezirk. Für diese finden sich auch aktuell ausreichend Kaufinteressenten, die die vielleicht einmaligen Chancen zur Aufwertung ih res Portfolios nutzen wollen. Wenn sich die Markt preise stabilisieren, ist damit zu rechnen, dass auch der breitere Markt für „Standardobjekte“ in durchschnittlichen Lagen wieder eine normale Transaktionstätigkeit aufweisen wird.

„Fremdfinanzierung oft nicht darstellbar “

Da Zinshäuser traditionell wenig laufenden Cashflow abgeworfen, aber eine kontinuierliche Wertentwicklung aufgewiesen haben, stellt das gestiegene Zinsniveau manche Eigentümer vor eine Herausforderung. Auch sind vor allem fremd finanzierte Akquisitionen von Zinshäusern derzeit finanziell oft nicht darstellbar. Das liegt einerseits daran, dass die Zinskosten die Mieteinnahmen zu meist übersteigen, andererseits verlangen die Ban ken für Neukredite höhere Eigenkapitalquoten und eine schnellere, laufende Rückführung der Kredite. Diese Konstellation hat die Transaktionstätigkeit auf dem Zinshausmarkt stark eingeschränkt. Insbesondere der Handel mit Zinshäusern zwecks kurzfristiger Realisierung von Wertsteigerungen ist dadurch nahezu gänzlich zum Erliegen gekommen. Trotzdem ist auf längere Sicht durchaus auch Opti mismus berechtigt, da die EZB mit den Zinserhöhun gen nicht nur die hohe Inflation bekämpft, sondern

Mag. Franz Pöltl FRICS Geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting GmbH

Markttrends

Die Stunde des Eigenkapitals

Die Fremdfinanzierung von Zinshausinvestments ist derzeit schwierig und teuer. Doch für eigenkapitalstarke Investoren machen Preisrückgänge und die negativen Realzinsen den Markt sogar besonders attraktiv.

So schwierig das Jahr 2023 für den Wiener Zinshausmarkt auch ist, so bietet es für manche Marktteilnehmer sogar besonders gute Chancen. Während die Investoren, die ihre Akquisitionen bisher stark fremdkapitalfinanziert strukturierten, aktuell ein wenig attraktives Umfeld vorfinden, stellt sich die Situation für eigenkapitalstarke Käufer gänzlich anders dar. Die traditionelle Funktion von Immobilien im Allgemeinen und von Zinshäusern im Besonderen als nahezu idealer Inflationsschutz hat durch die Entwicklung seit Beginn des Ukrainekriegs schließlich dramatisch an Bedeutung gewonnen. Investoren, die über ausreichend Eigenkapital verfügen, um Zukäufe ohne oder mit sehr wenig Fremdkapital zu tätigen, profitieren derzeit nämlich gleich von mehreren wichtigen Faktoren: Die Preisrückgänge von in der Regel 5 bis 15 Prozent gegenüber den Höchstständen ermöglichen deutlich günstigere Zukäufe, die hohe Inflation führt zu klar negativen Realzinsen und lässt dank der Indexierung der Einnahmen auch die Renditen kontinuierlich steigen. Nicht zuletzt kommen vermehrt auch Zinshäuser auf den Markt, deren Eigentümer noch bis vor Kurzem nicht an Verkäufe gedacht hatten. Insbesondere heimische Privatinvestoren und Privatstiftungen sondieren daher bereits wieder verstärkt Gelegenheiten zum Auf- und Ausbau von Portfolios. Aktuell sind noch in erster Linie Objekte in zentralen Lagen oder besten Mikrolagen in den Außenbezirken gefragt, da potenzielle Käufer hier lieber rasch zuschlagen, statt auf mögliche weitere Preisrückgänge zu hoffen und damit eventuell eine einzigartige Gelegenheit zu verpassen. Bei Zinshäusern in

durchschnittlichen Lagen wird derzeit noch eher abgewartet, bei einem Ende der Zinsschritte und damit einer Stabilisierung des Preisniveaus dürfte sich das aber rasch ändern.

„Bei Ende der Zinserhöhungen wird Kaufinteresse rasch zurückkehren“

Doch auch für Entwickler bietet der Markt weiterhin Chancen – allerdings nur, wenn tatsächlich wertsteigernde Maßnahmen gesetzt werden – bloßes Drehen von Objekten bzw. oberflächliche „Behübschungen“ bieten derzeit kein Gewinnpotenzial. Wer hingegen Immobilien in guten Lagen ESG-konform saniert und modernisiert, kann beim gegenwärtigen Preisniveau für Zinshäuser auch unter Berücksichtigung der Umbaukosten hochwertigen Wohnraum zu Gesamtkosten schaffen, bei dem im Abverkauf als Eigentumswohnungen zukünftig sehr respektable „Return on Investments“ zu erreichen sind.

Herwig Michael Peham MRICS Leitung Investment EHL Investment Consulting GmbH

Wohnungsmarkt

Mietwohnungen: Aufwind bei Bestandswohnungen

Der Wohnungsneubau wird bis mindestens 2026 deutlich unter der Nachfrage liegen. Bestandswohnungen im Mietbereich werden daher sehr gefragt sein, wovon vor allem durchschnittliche Lagen profitieren werden.

Der Bauboom der vergangenen Jahre hat 2021 und 2022 zu Höchstwerten bei der Zahl der neu auf den Markt gekommenen Wohnungen geführt und den strukturellen Nachholbedarf beim Wohnungsange bot in Wien weitgehend ausgeglichen. Auch 2023 wird mit 15.900 Einheiten noch ein relativ hohes Fertigstellungsniveau erreicht werden, danach wird das Neuflächenangebot allerdings drastisch zurückgehen. Dieser Trend wird – das lassen Projektstarts und die Zahl der Baugenehmigungen bereits jetzt gut abschätzen – zumindest bis 2026 anhalten. 2024 werden nur mehr rund 12.000 Wohnungen auf den Markt kommen, 2025 voraussichtlich nur mehr 7.500. Der Rückgang resultiert dabei in erster Linie aus der Verschiebung von Neubauprojekten in den Stadtentwicklungsgebieten, aber auch bei der Lückenverbauung und dem Ausbau von Dachböden kommt es zu deutlichen Reduktionen. So problematisch diese Entwicklung aus Sicht des Wohnungsmarkts insgesamt sein mag, für den Wohnungsbestand sind das gute Nachrichten: Das noch 2022 von mancher Seite erwartete Überan gebot an Wohnungen wird definitiv nicht eintreten, dementsprechend ist auch damit zu rechnen, dass die für Vermietungen benötigte Zeitspanne sinken wird. Während die Verknappung bei Mietwohnungen bereits jetzt langsam spürbar wird, sind die Auswir kungen bei Eigentumswohnungen erst mit etwas Zeitverzögerung zu erwarten, da dieses Segment aktuell wegen der schwierigen Finanzierungssitu ation deutliche Nachfrageeinbrüche verzeichnet. Mittelfristig wird die Neubauflaute die Perspek tiven für den Verkauf von Eigentumswohnungen

in Zinshäusern allerdings ebenfalls sehr positiv beeinflussen. Speziell bei Objekten, in denen die künftigen ESG-Verpflichtungen bereits umgesetzt werden, wird Parifizierung und Abverkauf eine sehr vielversprechende Exitstrategie sein.

„Verknappung bei Miet- wohnungen ist bereits spürbar “

Fazit: Zinshausinvestoren haben in den kom menden Jahren einige Herausforderungen zu bewältigen – Stichworte Energiewende und ESG –, die Verwertungsseite sollte aber kein größeres Problem darstellen. Die Vollvermietung – oder bei einer Parifizierungsstrategie auch der Verkauf von Altbauwohnungen – wird in diesem Marktumfeld leicht gelingen.

Karina Schunker MA MRICS Geschäftsführerin EHL Wohnen GmbH

Gewerbeflächen

Erdgeschoße: Von Problemzonen zu Hoffnungsräumen

Trotz Wirtschaftskrise ist die Nachfrage nach Gewerbeflächen in Altbauten deutlich gestiegen. Die freie Mietenbildung ermöglicht zudem höhere Cashflows und bessere Renditen für Investoren.

Mitte März ließ ein Beitrag in einem Fachmagazin die Immobilienbranche ein wenig erstaunt aufhor chen: Die Wirtschaftskammer Wien vermeldete ei nen „Ansturm auf freie Geschäftslokale in Wiener Erdgeschoßzonen“ und dass Corona diesen nichts anhaben konnte. Konkret sei die Nachfrage 2022 im Jahresver gleich um 60 Prozent gestiegen und für immerhin rund 300 standortsuchende Betriebe konnten laut der WK Wien Geschäftslokale gefunden werden. Besonders stark sei der Zuwachs in den innerstädtischen Bezirken gewesen, wobei der Großteil der Nachfrage vom Handel und aus der Gastronomie kam – beides Branchen, die momentan mit einem schwierigen Marktumfeld zu kämpfen haben. Im gegenwärtigen wirtschaftlichen Umfeld mit schwacher Konjunktur und real deutlich sinkender Kaufkraft kommt diese Meldung auf den ersten Blick durchaus überraschend, bei genauerer Be trachtung finden sich aber naheliegende Erklärun gen für den antizyklischen Boom bei Erdgeschoß flächen in Wien.

kam der übliche Verlust von Gewerbeflächen, die bei Abriss und Neubau oft komplett wegfallen.

Der Wandel der einstigen Problemzone Erdge schoß zum Hoffnungsgebiet für Zinshausinves toren hat aber auch mit der – wegen der höheren Kapitalkosten gestiegenen – Bedeutung der laufenden Renditen zu tun. In dieser Hinsicht schneiden Gewerbeflächen meist besser als Wohnungen ab. Vor allem aber lässt die trotz schwieriger Rahmenbedingungen relativ gute Nachfragesituation erwarten, dass bei verbesser tem wirtschaftlichem Umfeld Leerstände weiter deutlich zurückgehen und auch höhere Mieten erzielbar sein werden.

„Gewerbeflächen sorgen für höhere laufende Renditen “

Dabei ist der Anstieg gegenüber 2021 noch recht einfach mit dem niedrigen Nachfrageniveau während der Coronakrise erklärbar. Doch trifft die erhöhte Nachfrage auf ein deutlich verkleinertes Angebot: Während und nach den Coronasperren wurden zahlreiche ehemalige Geschäftslokale für alternative Nutzungen wie Lagerflächen, Büros oder auch Airbnb-Vermietungen adaptiert. Dazu

Mag. Mario Schwaiger Leitung Einzelhandelsimmobilien

Bewertung

Gründerzeitobjekte: viel Bewegung bei der Bewertung

Der rasante Zinsanstieg, die hohen Baupreise und der Investitionsbedarf für eine verbesserte Nachhaltigkeit belasten die Bewertungsergebnisse teils erheblich.

Eine zentrale Aufgabe in der Immobilienbewertung stellt die möglichst genaue Abbildung des Marktes im Bewertungsergebnis dar. Bewerter erstellen ihr Zahlenwerk nicht auf Basis von Hoffnungen, son dern objektiv und auf Faktenbasis. Nichtsdestowe niger sind die Bewertungen von Wiener Zinshäu sern aus der Gründerzeit bis zum Vorjahr geradezu unaufhaltsam zu neuen Rekorden gestiegen. Seit Mitte 2022 ist dieser Trend gebrochen: Eine Kombination belastender Faktoren hat dazu ge führt, dass die Bewertungen im Jahr 2023 teilweise sogar erheblich tiefer liegen. Doch auch, wenn die Zahlen erst jetzt eine Abwärtstendenz widerspie geln, so war der Anstieg der Inflation ab Ende 2021 das erste Warnsignal und mit dem Beginn des Ukrai nekriegs, Lieferschwierigkeiten, steigenden Baukos ten und den fortgesetzten Zinsanhebungsschritten der EZB hat sich das Blatt gründlich gewendet.

Die geringe Zahl an Transaktionen hat auch Konse quenzen für die Vorgangsweise bei der Bewertung. Je weniger man sich an real erzielten Preisen für vergleichbare Objekte orientieren kann, desto wichtiger ist die finanzmathematische und betriebs wirtschaftliche Grundlagenarbeit. Bei der Bewertung von Bestandsobjekten, die langfristig gehalten werden sollen, wird in der Regel das Ertragswertverfahren angewandt. Die Rendite und auch der Quadratmeterpreis sind wesentliche Kennzahlen, an denen sich der Markt und somit auch unser Bewertungsansatz orien tiert. Das gestiegene Zinsniveau wirkt sich dabei doppelt aus, zum Ersten in Form höherer Finanzie rungskosten, zum Zweiten in Form höherer Rendi ten, die potenzielle Käufer erwarten. Die allgemei ne Inflation wiederum wirkt werterhöhend, da sie für steigende Erträge sorgt, hingegen belasten die noch höheren Steigerungen bei den Baupreisen das Ergebnis, da Instandhaltung und Sanierung höhere Ausgaben verursachen.

„Wenige Transaktionen erschweren Bewertung “

Am deutlichsten schlägt sich das im Rückgang der Transaktionszahlen nieder. Gab es im 1. Quartal 2022 noch etwa 90 Verkäufe von Zinshäusern oder Zinshausanteilen in Wien, waren es heuer nur mehr 34, also etwa zwei Drittel weniger. Der durchschnitt lich erzielte Quadratmeterpreis ist dabei im Jahres vergleich um rund 10 Prozent gefallen – die Bandbrei te reicht jedoch bis zu minus 30 Prozent, was dramatischer klingt, als es in der Realität ist, da aktuell Topobjekte noch seltener abgege ben werden als Häuser in durchschnittlichen Lagen oder mit anderen Mängeln. Das ist für einen wesentlichen Teil des statistischen Minus verantwortlich.

Mag. Astrid Grantner-Fuchs MSc MRICS Geschäftsführerin EHL Immobilien Bewertung GmbH

Allg. beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige

Bewertung

So haben sich die Kosten für Instandhaltungsauf wendungen allein vom 1. bis zum 4. Quartal 2022 um mehr als 10 Prozent erhöht. Kosten für die laufende Instandhaltung sind vom Eigentümer zu tragen und werden daher vom Jahresrohertrag abgezogen. Eine weitere Herausforderung sind die zunehmen den Nachhaltigkeitsanforderungen an Immobili en, die auch den Zinshausbereich betreffen. Dass dies teuer wird, ist gewiss, aber solange eine Viel zahl baulicher, baurechtlicher und mietrechtlicher Fragen dazu offen sind, ist die Bewertung solcher Maßnahmen mit großen Unsicherheiten verbun den. Klar ist, dass Investitionen in Nachhaltig keitsmaßnahmen einen erheblichen Wertzuwachs versprechen.

bei entsprechender Projektqualität sehr wohl ein entsprechendes Projektergebnis darstellbar ist.

Gamechanger auf einen Blick Die wichtigsten Faktoren, die aktuell zu Veränderungen bei Zinshausbewertungen führen Steigende Zinsen: Erhöhte Finanzierungskosten und Renditeer wartungen potenzieller Käufer

Hohe Baukosten: erhöhte Instandhaltungs- und Sanierungskosten

„Investitionen in Nachhaltigkeit versprechen Wertzuwächse “

ESG - Nachhaltigkeit: Investitionsbedarf bei gleichzeitig unklaren rechtlichen Rahmenbedingungen Rückläufiger Neubau: mittelfristig wieder bessere Aussichten für Eigentumswohnungsverkauf Hohe Inflation: steigende Mieteinnahmen, „Entwertung“ des Fremdkapitals

Die oben erwähnte höhere Renditeerwartung potenzieller Investoren führt zwar in allen Markt segmenten zu niedrigeren Verkehrswerten, aber das Ausmaß der Rückgänge ist je nach Lagequa lität äußerst unterschiedlich. Objekte in Lagen innerhalb des Gürtels oder traditionell hochwer tige Lagen wie der 13., 18. und 19. Bezirk werden aus unserer Sicht geringere Renditeaufschläge erhalten als andere Lagen in Wien. Anders erfolgt der Bewertungsansatz von Entwicklungsprojekten, für die eine Verwertung durch den Abverkauf von Eigentumswohnungen vorgesehen ist. Hier stellt der Gutachter in der Regel eine Projektkalkulation an, bei der ein erwarteter Veräußerungserlös den gesamten Kosten der Projektentwicklung gegenübergestellt wird. Den gestiegenen Bau- und Finanzierungs kosten steht eine derzeit geringe Nachfrage seitens der potenziellen Käufer gegenüber. Die Preisentwicklung wird sich auch hier stark lage- und qualitätsabhängig differenzieren. Für Entwicklungsliegenschaften ist die Spreizung zwi schen Objekten mit unterschiedlicher Lagequa lität somit noch stärker einzuschätzen, sodass einerseits manche Projekte unter den derzeitigen Rahmenbedingungen gar nicht mehr darstellbar sind, andererseits in sehr gefragten Lagen und

Baumanagement

Es wird ernst mit der „Dekarbonisierung“

Die drastische Verbesserung der ökologischen Nachhaltigkeit wird für Zinshäuser das große Technik- und Investitionsthema der kommenden Jahre. Nur rechtzeitige Planung und durchdachte Prioritätensetzung werden dies finanziell verkraftbar machen.

Wärmedämmung

Auch wenn beim Thema Nachhaltigkeit von Zinshäu sern noch mehr Detailfragen offen als beantwortet sind, erscheint eines doch absolut gewiss: Eine tief greifende ökologische Verbesserung wird so sicher vorgeschrieben werden wie das Amen im Gebet. Die Erstellung objektspezifischer Maßnahmenkataloge zur „Dekarbonisierung“ duldet keinen Aufschub mehr – insbesondere, weil sorgfältige Planung in hohem Maß dazu beitragen kann, dass diese technisch wie fi nanziell große Herausforderung sicher und im besten Fall sogar werterhöhend umgesetzt werden kann. Dabei steht grundsätzlich eine ganze Reihe von Maßnahmen offen, doch alle theoretisch möglichen Klimaschutzmaßnahmen umzusetzen ist weder notwendig noch wirtschaftlich sinnvoll. Vielmehr gilt es, klare Prioritäten zu setzen – first things first ist die wohl wichtigste Regel für eine auch wirt schaftlich erfolgreiche Nachhaltigkeitsstrategie für Bestandsobjekte.

In 99 von 100 Fällen ist die Reduktion des Ener giebedarfs durch verbesserte Dämmung die effek tivste und kosteneffizienteste Maßnahme. Wenn alle Möglichkeiten ausgenutzt werden (können), also auch Verbesserungen von Kellerdecke und Decke zu unausgebauten Dachgeschoßen oder Dachkonst ruktionen, sind Reduktionen des Heizenergiebedarfs um bis zu 80 Prozent erreichbar. l Kellerdecke: Eine Optimierung der Wärme dämmung gegen den Keller ist bautechnisch fast immer durchführbar. Der prozentuale Heizwärmebedarf, der durch die Dämmung der Kellerdecke eingespart werden kann, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel der Dämmstoffdicke, der Art der Dämmung, der Kellergröße und der Gebäude/Deckenkonst ruktion. In der Regel kann jedoch eine Kellerde ckendämmung dazu beitragen, den Heizwärme bedarf um etwa 5 bis 15 Prozent zu reduzieren. Abhängig von Konstruktion und Material liegen die Kosten zwischen 80 und 120 Euro/m². l Dach: Da Wärme bekanntlich aufsteigt, können Wärmverluste über das Dach bzw. die Decke zu einem nicht ausgebauten Dachboden sehr bedeutend sein. Die effektivste Dämmung ist natürlich der Ausbau eines Rohdachbodens. Sollte dies wirtschaftlich nicht sinnvoll sein, sind konventionelle Dämmungen ein kostenef fizienter Weg. Mit Kosten von 50 bis 80 Euro/m² zur Dämmung der obersten Geschoßdecke können zwischen 10 und 20 Prozent des ge samten Heizwärmebedarfs eingespart werden.

„Klare Prioritätensetzung unabdingbar “

Ausgangsbasis für die Entwicklung einer kosten/ nutzenoptimierten Nachhaltigkeitsplanung für ein Zinshaus sollte eine Analyse der wichtigsten Verbesserungsmöglichkeiten sein, wobei Ent scheidungen für oder gegen bestimmte Investiti onen letztendlich immer auf Basis der konkreten örtlichen Gegebenheiten zu treffen sind.

Baumanagement

Nachhaltigkeit bei Immobilien

Ökonomie

Ökologie

Soziales

• Kosteneffizienz • Wertsteigerung • Betriebskostenreduktion • Verwendung von langlebigen Materialien • Nachhaltigkeit im Geschäftsbetrieb

• Energieeffizienz • Minimierung Wärmeverluste

• Gesundheit und Sicherheit • Barrierefreiheit • Komfort und Lebensqualität • Verantwortungsvolles Handeln

• Erneuerbare Energien • Ressourcenschonung • Wassereffizienz • Begrünungen • Recycling

• Urban Gardening • Begegnungszonen

luste durch thermisch bessere Verglasungen und Rahmenmaterialien, bieten diese auch einen effektiven Schutz vor Überhitzung der Wohn räume in den Sommermonaten. Zur Behebung dieser typischen Schwachstelle der Gebäude hülle können zeitgemäße Glasprodukte – wie 3-Scheiben-Isolierverglasung oder sogar Vaku um-Glas – eingesetzt werden. Dieses ermöglicht auch bei altehrwürdigen Kastenstockfenstern eine massive thermische Verbesserung unter gleichzeitiger Erhaltung des Erscheinungsbilds. Dabei genügt oft die Sanierung der Innen- oder der Außenfenster (bei Altwiener Kastenfenstern muss das Vakuumglas aber jedenfalls innen sein). Durch die Ertüchtigung der Fenster kann die energetische Performance um bis zu 10 Prozent verbessert werden.

l Fassade: Das nachträgliche Aufbringen von Dämmungen ist bei gegliederten, historischen Fassaden eine aufwendige und technisch schwierige Maßnahme. Innendämmung kann hier eine Alternative sein, verringert aber die Nutzfläche, Wärmebrücken bleiben meist be stehen; zudem drohen Schäden durch Kondens wasserbildung innerhalb des Wandaufbaus. Mit manchen modernen Systemen können viele dieser Nachteile bei sorgfältiger Ausführung aber vermieden werden, welche sich dann wiederum in höheren Kosten widerspiegeln. Bestehen bleibt jedoch die stärkere Erhitzung der Räume in den Sommermonaten. Bei 20 cm Außendämmung je nach Gliederung der Fas sade kann mit Kosten von 110 bis 140 Euro/m² gerechnet werden. Da eine Innendämmung eine oft aufwendigere Technik mit sich bringt, sind die Kosten für das Dämmmaterial aufgrund der Komplexität, natürlich abhängig vom Gebäude, oft teurer. Allerdings erspart man sich Krankos ten und das aufwendige Wiederherstellen der ursprünglichen gegliederten Fassaden. l Fenster: Schlecht isolierte Fenster führen zu einem hohem Energieverlust und sind Energie fresser. Neben der Vermeidung der Wärmever

Sonnenschutz

Die Vermeidung sommerlicher Überhitzung bringt zwar keine dramatischen Einsparungen, jedoch ist das Kos ten/Nutzenverhältnis sehr gut. Kann eine Außenbe schattung die Anschaffung eines Klimageräts ersetzen, kommt es in der Regel schon bei der Anschaffung zu einer Ersparnis, wenn nicht, kann zumindest eine Reduktion des Kühlbedarfs erreicht werden.

Baumanagement

Modernisierung bzw. Wechsel des Heizsystems

Begrünung und Neugestaltung von Innenhöfen

Im Schnitt werden rund 80 Prozent der im Haushalt benötigten Energie für die Raumheizung, weitere 10 Prozent für Warmwasser benötigt. Durch ein effizientes Heizsystem aus erneuerbaren Energie quellen kann der Primärenergiebedarf erheblich gesenkt werden – und es können darüber hinaus auch die CO 2 -Emissionen um mindestens zwei Drittel (abhängig von den Ausgangswerten und dem Heizungssystem) reduziert werden. Die Kombination mehrerer Systeme (z. B. Geothermie mit Solarther mie und Wärmerückgewinnung) kann diese Werte weiter verbessern. Die Planung der Umstellung von fossilen Heizungs systemen in ein zentrales, nachhaltigeres System ist daher unverzichtbar. In Frage kommen Luft-Luft- oder Luft-Wasser-Wärmepumpen, Erdwärme oder Fernwärme. Solarthermie und Photovoltaik können in der Regel ergänzende Beiträge liefern oder die ökologische Qualität des primären Heizsystems erhöhen. Aus technischen Gründen (beengte Platz verhältnisse, Zufahrtsmöglichkeiten, Statik etc.) sind sehr oft viele grundsätzlich vorteilhafte Varianten nicht oder nicht wirtschaftlich sinnvoll umsetzbar. Um einen Teil des Strombedarfs – z. B. für eine Wärmepumpe – zu decken, empfiehlt es sich zusätzlich, eine PV-Anlage am Dach zu installieren, was insbesondere in den Sommermonaten einigen Energieertrag bringt. Auch Solarthermie ist eine sinnvolle Kombinationsmöglichkeit für die Wärmebe reitstellung. Die Kombination aus Solarthermie und einem konventionellen Heizsystem kann in der Regel so konfiguriert werden, dass die Solarthermieanlage den Warmwasserbedarf deckt und das Heizsystem nur dann aktiviert wird, wenn die Solarthermie nicht genügend Energie liefert. Eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung trägt ebenso zur Energieeffizienz wie kostengüns tige Abwasser-Wärmepumpen bei. Andere aus Nachhaltigkeits- (und teilweise aus Kostengründen) überlegenswerte Maßnahmen sind die Nutzung von Regenwasser für Begrünung und Wiederaufberei tung von Brauchwasser.

Regenwassermanagement und gespeicherte Feuchte durch Begrünung und verstärkte Versi ckerungsfläche wirken städtischen Hitzeinseln und Tropennächten entgegen. Bepflanzung mildert die Aufheizung innerhalb des Gebäudes; und wird dabei auf Lichtverhältnisse, Temperatur und Luftfeuchte sowie Luftbewegung und behagliche Innentempe raturen geachtet, werden ökologische Maßnahmen auch zum Wohlfühlfaktor.

„ESG-Maßnahmen können Mehrwert für Nutzer bringen “

In vielen Innenhöfen besteht zudem reichlich Platz für eine gärtnerische Ausgestaltung. An kahlen Innenhoffassaden, denen man sonst ohnehin sehr wenig Aufmerksamkeit schenkt, wäre etwa ein Rankgerüst, an dem bodengebundene Kletter pflanzen entlangwachsen, denkbar. Durch mehr Begrünung können neben Kühlung und natürlicher Verschattung des Gebäudes zudem für Bewohner qualitativ wertvolle Freiflächen und interaktive Be reiche geschaffen werden, um so auch das soziale Miteinander zu stärken.

Objektübergreifende Maßnahmen

Die beschränkten oder ineffizienten Möglichkeiten zur Dekarbonisierung durch Maßnahmen auf Ob jektebene machen Überlegungen zu gebäudeüber greifenden Maßnahmen in den Bereichen Heizung, Kühlung und Warmwasser erforderlich. Noch gibt es wenige, aber dafür sehr gelungene Musterpro jekte, die das Potenzial von Kooperationen auf Ebene von Häuserblöcken zeigen. Teilweise wird die Nutzung nachhaltiger Energiequellen dadurch überhaupt erst möglich, fast immer aber kann eine deutlich höhere Kosteneffizienz erreicht werden. Hier sind weniger die technischen Herausforderun gen das Hauptproblem als vielmehr juristische Fra gen und ein fairer Interessensausgleich zwischen verschiedenen Eigentümern.

Hausverwaltung

Ausnahmen von der Richtwertmiete

Für vor 1945 errichtete Objekte sind Richtwertmieten zu verrechnen, so das kleine 1x1 des MRG. Stimmt, aber auch hier gibt es (einige) Ausnahmen, die die Regel bestätigen.

Das Richtwertsystem ist das Herzstück des Vollanwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes, dem vor 1945 errichtete Objekte zuzuordnen sind. Doch entgegen der landläufigen Meinung, dass da „die Eisenbahn drüberfährt“, gibt es eine ganze Reihe von Ausnahmen. Es lohnt sich durchaus, von der Hausverwaltung prüfen zu lassen, ob es auch beim eigenen Zinshaus Wege aus der Bindung an den Richtwert gibt und das ganze Objekt oder einzelne Tops auch zum angemessenen Mietzins vermietet werden dürfen. Die in der Praxis wichtigsten Fälle sind: l Nach 1945 errichtete Gebäudeteile: Diese Ausnahme von der Richtwertmiete ist noch allgemein bekannt und umfasst im Wesentli chen ausgebaute Dachböden und aufgesetzte Obergeschoße. l Keine oder untergeordnete Wohnnutzung: Wenn ein Top gänzlich oder klar überwiegend als Büro, Geschäftslokal oder Ordination verwendet wird. l Jüngere Baugenehmigung: Auch Altbauten, für die nach dem 8. Mai 1945 Neuerrichtungen notwendig waren (zumeist durch Bomben- schäden verursacht). l Denkmalschutz: Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz und hat der Eigentümer nach dem 8. Mai 1945 zu dessen Erhaltung „erhebli che“ Eigenmittel aufgewendet. l Nutzfläche über 130 m²: Wohnungen der Ka tegorie A oder B mit mehr als 130 m² Nutzflä che, wenn der Vermieter diese binnen sechs Monaten nach Freiwerdung an einen nicht Ein trittsberechtigten vermietet. Verbesserungs arbeiten verlängern diese Frist um ein Jahr.

In anderen Fällen ist sogar eine vollkommen freie Mietzinsbildung möglich (Vollausnahmen vom MRG): l Hotel, Garage und Logistik: Vermietung im Rahmen des Betriebs eines Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Speditions- oder Lagerunternehmens. l Befristet vermietete Geschäftslokale bei einer Befristung bis zu sechs Monaten. l Zweitwohnsitze: Wohnungen der Kategorie A oder B können (bis sechs Monate) als Zweit- wohnung wegen beruflich bedingten Orts- wechsels frei vermietet werden. Typische Fälle sind Gastsemester von Studenten oder befris- teter beruflicher Aufenthalt in einer Stadt. l Ferienwohnungen: Manchmal etwas tricky, aber wenn der Mieter einen anderen Haupt- wohnsitz hat und nicht in Wien arbeitet, ist man auf der (ziemlich) sicheren Seite. l Kleine Zinshäuser: Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäfts- räumlichkeiten (Tops in späteren Dachausbau- ten zählen nicht mit). Achtung: Alle Ausnahmen von der Vollanwendung des MRG sind rechtlich komplex, eine kompetente juristische Beurteilung ist absolut unverzichtbar.

Round-Table

Chancen für nachhaltig agierende Investoren

Expertenrunde in der EHL-Zentrale: Franz Pöltl, Geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting, Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbunds Martin Prunbauer, Obmann des Vereins zur Revitalisierung und architektonischen Aufwertung der Wiener Gründerzeithäuser Kaspar Erath, Moderator Thomas Brey.

Die steigenden Zinsen haben die Zinshauspreise aktuell unter Druck gebracht, die langfristigen Perspektiven bei nachhaltiger Bewirtschaftung von Zinshäu sern sind allerdings voll intakt, vielleicht aus strategischen Gesichtspunkten sogar mehr als noch vor einigen Jahren, so das Fazit der Experten bei einem Round-Table-Gespräch zum Wiener Zinshausmarkt.

schaften und weiterentwickeln. Allerdings sind aktuell Investitionen in Zinshäuser für die Wiener Städtische wegen der vergleichsweise geringen Renditen unattraktiv. Aufgrund von Eingriffs möglichkeiten des Gesetzgebers in die Mietzins bildung und die Regelung der Indexanpassung – zuletzt wurde das Thema öffentlich in Form einer Mietpreisbremse diskutiert – könnte auch der Inflationsschutz von Zinshausinvestments in Frage gestellt werden.

Wir haben uns wohl schon einmal in besseren Zeiten getroffen. Haben die Entwicklungen der Jahre 2022 und 2023 das Zinshaus als Investmentprodukt weniger attraktiv gemacht oder sind die Probleme nur temporär? Christine Dornaus, Vorstandsdirektorin Wiener Städtische: Die Wiener Städtische ist stolz auf ihr seit 100 Jahren aufgebautes Zins hausportefeuille, das wir auch intensiv bewirt

Kosten für Kredite – Zinsen und Tilgung – müssen durch korrespondierend steigende Mieterträge gedeckt sein, sonst kommt man in eine finanzi elle Schieflage. Der Großteil der Objekte wurde nämlich nicht geerbt, sondern gekauft und zumin dest teilweise fremdfinanziert. Auch mit Indexie rung haben da viele Investoren derzeit Mühe, die gestiegenen Zinskosten zu erwirtschaften. Ohne Indexierung würden es viele nicht schaffen und es könnten Insolvenzszenarien drohen.

Klingt als wäre ein Zinshausinvestment eher ein Hobby.

Martin Prunbauer, Präsident Österreichischer Haus- und Grundbesitzerbund: Zweifellos hat der Besitz eines Zinshauses gerade für private Haus eigentümer auch emotionale Aspekte und ein er heblicher Anteil der Zinshausbesitzer betrachtet ihr Engagement nicht primär unter dem Gesichtspunkt der kurzfristigen Renditemaximierung, sondern als langfristige Sachwertveranlagung für Generationen. Aber von „Hobby“ kann natürlich keine Rede sein, sondern man kann zumindest bisher mit einem Zinshaus in Wien nachhaltigen Ertrag erzielen.

Wieso „zumindest bisher“?

Prunbauer: Wenn es tatsächlich dazu käme, dass die Indexierungen ausgesetzt oder beschnit ten werden, würde das die Situation dramatisch ändern. Solange nicht geklärt ist, wie die Vor schriften zur Dekarbonisierung konkret ausfallen werden und vor allem wie sie finanziert werden sollen, wäre die nachhaltige Bewirtschaftung von Zinshäusern in Zukunft nicht mehr gesichert. In sofern war es enorm wichtig, dass die sogenann te Mietpreisbremse abgewehrt werden konnte. „ Ohne Indexierung würden es viele nicht schaffen. Franz Pöltl “ Kaspar Erath, Obmann Verein zur Revitali- sierung und architektonischen Aufwertung der Wiener Gründerzeithäuser: Dass darüber überhaupt geredet wird, ist doch bereits un verständlich. Die Indexierung muss doch die Normalität sein und sie deckt auch bestenfalls einen Teil der Kostensteigerungen ab, mit denen man bei Zinshäusern konfrontiert ist. Die Kosten für die Erhaltung sind deutlich stärker als der VPI gestiegen, von der Vervielfachung der Zinskosten bei Fremdfinanzierungen gar nicht zu reden. Franz Pöltl, Geschäftsführender Gesellschaf- ter EHL Investment Consulting: Man muss aber darüber diskutieren, denn die steigenden

Christine Dornaus ist Vorstandsmitglied der Vienna Insurance Group, einem der führenden heimischen Institutionellen Immobi lieninvestoren.

Kann eine entfallene Indexierung tatsächlich so dramatische Folgen haben?

Erath: Man muss die Ausgangslage sehen. Selbst nach der Indexierung liegt der Wiener Richtwert grade einmal bei 6,67 Euro. Wo ich keinen Lagezuschlag habe – und der wird ja oft genug bei Schlichtungsstellen mit Pseudoargu menten ausgehebelt – ist Vermietung schlicht

nicht mehr wirtschaftlich. Man kann eigentlich nur auf Parifizierung und Abverkauf ausweichen, aber dann darf man sich auch nicht wundern, wenn es immer weniger Mietwohnungen gibt und 30 Interessenten auf eine Wohnung kommen.

enthaltene Lenkungsmaßnahmen auch eine Erhö hung der sozialen Treffsicherheit zur Unterstützung benachteiligter Mietergruppen beinhalten. Erath: So wie in Wien angewendet ist das Richtwertsystem generell überholt und ich sehe nur eine sinnvolle Lösung: Wer sein Haus auf modernen Topstandard bringt, soll aus dem Richtwertsystem ausscheiden und zu Markt konditionen vermieten können. Das würde auch Milliardeninvestitionen auslösen. Pöltl: Tatsächlich knüpfen wir derzeit die Un terstützung von Mietern an das Errichtungsjahr des Objekts, statt an soziale Kriterien. So helfen wir sehr vielen ein wenig, statt denen, die es brauchen, im erforderlichen Ausmaß.

Wäre ein solcher Ansatz auch geeignet, um die Finanzie- rung der Dekarbonisierung sicherzustellen?

Dornaus: Es wäre jedenfalls eine Variante, im Rahmen einer Überarbeitung des Mietrechts gesetzes wie in Deutschland die Möglichkeit der Umlage der Kosten von thermischen Verbesserungen auf den Mieter zu schaffen. Schließlich profitieren die Mieter aufgrund niedrigerer Energiekosten auch davon. Andere Instrumente wären Förderungen, Steuer erleichterungen oder wahrscheinlich eine Kombination, denn im bestehenden Umfeld mit Richtwertmieten wird sich das nur sehr schwierig umsetzen lassen. „ Wie in Deutschland Umlage der Kosten thermischer Verbesser- ungen auf den Mieter. Christine Dornaus “ Prunbauer: Gerade bei den steuerlichen Maß nahmen gäbe es Modelle wie etwa die Zehntel abschreibung. Aber es muss auch sichergestellt werden, dass Eigennutzer nicht auf der Strecke bleiben. Das ist eine gar nicht so kleine Gruppe von Immobilieneigentümern.

RA Martin Prunbauer ist Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbunds.

Die Menschen müssen sich Wohnen aber leisten können.

Prunbauer: 60 Prozent der Mietverhältnisse in Österreich entfallen auf Gemeinnützige und Kom munen. Kein Mensch kann mir erzählen, dass das nicht reicht, um allen sozial Schwachen leistbare Wohnungen anzubieten. Es können doch nicht private Vermieter diese Aufgabe übernehmen müs sen, teilweise sogar mit geringeren Mieteinnahmen als bei gemeinnützigen oder kommunalen Wohnun gen, die mit Steuergeld unterstützt werden. Dornaus: Hier gibt es tatsächlich einige Ungereimt heiten. Ein neues Mietrechtsgesetz, das auf alle Mietwohnungen anwendbar ist, könnte durch darin

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