Wiener Zinshausmarktbericht 2023

Hausverwaltung

Ausnahmen von der Richtwertmiete

Für vor 1945 errichtete Objekte sind Richtwertmieten zu verrechnen, so das kleine 1x1 des MRG. Stimmt, aber auch hier gibt es (einige) Ausnahmen, die die Regel bestätigen.

Das Richtwertsystem ist das Herzstück des Vollanwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes, dem vor 1945 errichtete Objekte zuzuordnen sind. Doch entgegen der landläufigen Meinung, dass da „die Eisenbahn drüberfährt“, gibt es eine ganze Reihe von Ausnahmen. Es lohnt sich durchaus, von der Hausverwaltung prüfen zu lassen, ob es auch beim eigenen Zinshaus Wege aus der Bindung an den Richtwert gibt und das ganze Objekt oder einzelne Tops auch zum angemessenen Mietzins vermietet werden dürfen. Die in der Praxis wichtigsten Fälle sind: l Nach 1945 errichtete Gebäudeteile: Diese Ausnahme von der Richtwertmiete ist noch allgemein bekannt und umfasst im Wesentli chen ausgebaute Dachböden und aufgesetzte Obergeschoße. l Keine oder untergeordnete Wohnnutzung: Wenn ein Top gänzlich oder klar überwiegend als Büro, Geschäftslokal oder Ordination verwendet wird. l Jüngere Baugenehmigung: Auch Altbauten, für die nach dem 8. Mai 1945 Neuerrichtungen notwendig waren (zumeist durch Bomben- schäden verursacht). l Denkmalschutz: Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz und hat der Eigentümer nach dem 8. Mai 1945 zu dessen Erhaltung „erhebli che“ Eigenmittel aufgewendet. l Nutzfläche über 130 m²: Wohnungen der Ka tegorie A oder B mit mehr als 130 m² Nutzflä che, wenn der Vermieter diese binnen sechs Monaten nach Freiwerdung an einen nicht Ein trittsberechtigten vermietet. Verbesserungs arbeiten verlängern diese Frist um ein Jahr.

In anderen Fällen ist sogar eine vollkommen freie Mietzinsbildung möglich (Vollausnahmen vom MRG): l Hotel, Garage und Logistik: Vermietung im Rahmen des Betriebs eines Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Speditions- oder Lagerunternehmens. l Befristet vermietete Geschäftslokale bei einer Befristung bis zu sechs Monaten. l Zweitwohnsitze: Wohnungen der Kategorie A oder B können (bis sechs Monate) als Zweit- wohnung wegen beruflich bedingten Orts- wechsels frei vermietet werden. Typische Fälle sind Gastsemester von Studenten oder befris- teter beruflicher Aufenthalt in einer Stadt. l Ferienwohnungen: Manchmal etwas tricky, aber wenn der Mieter einen anderen Haupt- wohnsitz hat und nicht in Wien arbeitet, ist man auf der (ziemlich) sicheren Seite. l Kleine Zinshäuser: Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäfts- räumlichkeiten (Tops in späteren Dachausbau- ten zählen nicht mit). Achtung: Alle Ausnahmen von der Vollanwendung des MRG sind rechtlich komplex, eine kompetente juristische Beurteilung ist absolut unverzichtbar.