Wiener Zinshausmarktbericht 2021

Markttrends

Abverkauf als prima und ultima ratio

Die Preisentwicklung bei Zinshäusern und die sinken- de Zahl von Neubau-Eigentumswohnungen machen Parifizierungen noch attraktiver. Der kontinuierliche Anstieg der Marktpreise erfordert vielfach auch eine Adaptierung der Investmentstrategien von Zinshauskäufern: Bei einem Renditenniveau von in der Regel zwischen 1,5 und 2,5 Prozent gewinnt die Option, ein Objekt zu parifizieren und danach in Form von Eigentums- wohnungen abzuverkaufen, weiter an Bedeutung. Das Delta zwischen Quadratmeterpreisen beim Kauf des Gesamtobjekts und dem Verkauf der einzelnen Wohnungen ist jedenfalls sehr oft groß genug, um das zu einer sehr ertragsstarken Strategie zu machen. Verstärkt wird dieser Trend einerseits durch staatliche Eingriffe in den Markt, wie zuletzt im April 2021 durch die erneute Aussetzung der Indexierung der Richtwertmieten, die Vermietern ihre Abhängigkeit von unbeeinflussbaren Richtlinien vor Augen führen; andererseits durch den Trend zu Mietwohnungen im Neubau, der auch die alternative Nachfrage und Preise für Altbau-Eigentumswohnungen weiter nach oben treibt. Aus dieser Situation ergeben sich diametral unterschiedliche strate- gische Ansätze, bei denen der Abverkauf entweder die prima oder die ultima ratio des Investments ist: l Möglichst rascher Verkauf der Wohnungen (und damit Realisierung von Gewinnen): Dieser bietet sich vor allem bei Objekten mit Leer- ständen oder überschaubaren Restlaufzeiten von Mietverträgen an. l Langfristiges Investment mit mäßigen, aber beim aktuellen Zins- niveau noch immer gut vertretbaren Renditen: Mit konsequenter Bewirtschaftung (Sanierung, Ausbau, Schaffung von Freiflächen etc.) wird eine nachhaltige Wertsteigerung realisiert, die je nach Inter- essenslage des Investors in näherer oder auch sehr ferner Zukunft durch Wohnungsabverkäufe realisiert werden kann. Dabei ist der Weiterverkauf des optimierten Gesamtobjekts an einen Endinvestor oft eine zusätzliche Option. Wie attraktiv beide Investmentstrategien sind, zeigt sich auch daran, dass sich in jüngster Zeit internationale Investoren auf dem Markt engagiert haben: Die deutsche Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft aik (siehe auch Interview mit aik-GF Stephan Hinsche, S. 18-19) hat ein ganzes Portfolio erworben, parallel dazu hat ein chinesischer Private- Equity-Fonds mit Zinshauskäufen in Wien begonnen, bei denen die Strategie aber auf Entwicklung und Abverkauf nach Parifizierung sowie raschere Realisierung von Wertsteigerungspotenzialen ausgerichtet ist.

Herwig Michael Peham MRICS Leitung Investment EHL Investment Consulting GmbH

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