Wiener Zinshausmarktbericht 2021

Wir leben Substanz

Zinshausmarktbericht Wien | 2021

Wir leben Immobilien.

Vorwort

Nach mehr als einem Jahr Pandemie kann man für den Zinshausmarkt eine eindeutige Bilanz ziehen: Wiener Zinshäuser haben definitiv ge- halten, was sich sicherheitsorientierte Anleger von ihnen versprochen haben, die Erwartungen wurden teilweise sogar übertroffen. Der lang- fristige Preisanstieg setzte sich mit soliden Zuwachsraten fort. Das gegenwärtige Marktumfeld macht Zinshäuser jedenfalls weiter zu höchst interessanten Veranlagungszielen: Hohe Substanzwerte, ein geringes Leerstandsrisiko, ein nicht vermehrbares Produkt an zentralen und immer wertvoller werdenden Standorten sowie die ungebrochene Attraktivität des Altbaus sind Garanten dafür, dass das Investment in Zinshäuser auch in Zukunft so unerschütterlich stabil bleiben wird wie bisher. Nichtsdestoweniger erfordert das komplexe Veranlagungsprodukt Zinshaus ein hohes Maß an Expertise und aktives Management. In der neuen Ausgabe des EHL-Zinshausmarktberichts finden Sie daher auch eine Reihe von Servicebeiträgen unserer Experten aus den Bereichen Baumanagement, Wohnungsvermietung, Vermietung von Einzehandels- flächen und Hausverwaltung. Diese bieten Ihnen wertvolle Anregungen für die Optimierung von Erträgen und die Wertentwicklung Ihres Investments. Zinshäuser bleiben damit auch beim aktuellen Preisniveau hochattrak- tive Veranlagungen. Dass sich gerade jetzt wenige Eigentümer von ihren Objekten trennen, ist nicht überraschend und führte zuletzt trotz starker Nachfrage zu etwas rückläufigem Marktvolumen. Dank seiner langjährigen Kontakte und detaillierten Kenntnisse des aktuellen Marktgeschehens gelingt es unserem erfahrenen Investmentteam dennoch, unseren Kunden einen großen Teil dieser raren Investment- möglichkeiten anzubieten. Ich lade Sie daher herzlich zu einem Ge- spräch mit unseren EHL-Zinshausexperten ein, wie Sie Ihre Chancen auf einem der gegenwärtig attraktivsten Immobilienmärkte perfekt nutzen.

Mag. Michael Ehlmaier FRICS Geschäftsführender Gesellschafter EHL Immobilien GmbH

Ihr

Michael Ehlmaier

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Auszeichnungen

Die EHL-Zinshausspezialisten – Wir stehen für hohe Werte

Wir streben danach, die Qualität und Kompetenz in der Immobilienbranche positiv zu beeinflussen. Der verantwortungsvolle Umgang mit Partnern und Kunden wurde bereits mehrfach innerhalb und außerhalb der Branche mit Auszeichnungen honoriert. Wir stehen für soziales Bewusstsein, das unsere ethische Handlungsweise leitet, und sehen es als unsere Aufgabe, diese Werte als Mitglied der bedeutendsten Immobilienvereinigungen zu etablieren.

Austria’s Leading Companies

EHL Investment Consulting wurde als bestes Unternehmen in der Kategorie „Unternehmen national über 10 Mio. Euro Umsatz (Wien)“ beim Wettbewerb Austria’s Leading Companies (ALC) ausgezeichnet.

EUREB

Mit dem Immobilienmarkenaward wurde EHL 2021 bereits zum zehnten Mal als wertvollste Marke Österreichs in der Kategorie „Immobilienmakler“ sowie zum siebenten Mal in Folge in der Kategorie „Asset Manager“ ausgezeichnet.

Euromoney

EHL wurde vom renommierten Finanzmagazin „EUROMONEY“ be- reits zum sechsten Mal in der Kategorie „Advisors & Consultants“ als Österreichs bester Immobiliendienstleister mit dem Award of Excellence ausgezeichnet.

IMMY

Mit dem Qualitätspreis der Wiener Wirtschaftskammer wurde EHL insgesamt bereits dreizehn Mal ausgezeichnet, davon neun Mal in Gold und vier Mal in Silber in den Kategorien „Wohnungs- vermittlung“ und „Immobilienverwaltung“.

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Cäsar

Der Cäsar honoriert jährlich herausragende Leistungen in der Immobilienwirtschaft von natürlichen Personen. EHL kann be- reits zehn Cäsar-Auszeichnungen vorweisen – so viele wie kein anderes Unternehmen innerhalb der Immobilienbranche.

Leitbetriebe Austria

EHL wurde 2020 erneut als österreichischer Leitbetrieb zertifi- ziert. Diesen Titel erhalten nach einem umfassenden Screening vorbildlich geführte Unternehmen, die sich an nachhaltigem Er- folg, Innovation und gesellschaftlicher Verantwortung orientieren.

Great Place to Work

Die EHL Gruppe wurde 2021 erneut mit dem Great Place to Work Award ausgezeichnet und zählt damit zu Österreichs besten Arbeitgebern. Respekt, wertschätzende Kommunikation und Fairness prägen den Umgang mit Kunden und Mitarbeitern.

ÖGNI

EHL Immobilien wurde als erster Immobilienberater Öster­ reichs von der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft ÖGNI mit dem Zertifikat für ethische Unternehmensführung ausgezeichnet.

SGS - EN 15733

EHL wurde als erstes Unternehmen Österreichs nach den europaweit geltenden Standards für Dienstleistungen der Immobilienmakler EN 15733 zertifiziert. Dies garantiert, dass alle erhaltenen Informationen bestens geschützt werden.

TÜV DIN EN ISO 9001:2015

EHL Immobilien Management ist eines der wenigen erfolgreich zertifizierten Immobilienmanagementunternehmen in Österreich und erfüllt damit den höchsten Standard für unternehmens- interne Qualitätsmanagementsysteme.

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EHL-Zinshausspezialisten

Die EHL-Zinshausspezialisten – Engagement und Kompetenz

Das Know-how eines der führenden Immo- biliendienstleister in den Bereichen Markt­ forschung, Immobilienbewertung, Develop- ment, Consulting und Wohnungsvermietung sichert Ihnen perfekte Unterstützung bei Ihrer Zinshausinvestition.

Karina Schunker MA MRICS Geschäftsführerin EHL Wohnen GmbH k.schunker@ehl.at +43 1 512 76 90-400 Manuel Hacker BA Bereichsleiter Mietwohnungen EHL Wohnen GmbH m.hacker@ehl.at +43 1 512 76 90-413

Mag. Franz Pöltl FRICS Geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting GmbH f.poeltl@ehl.at +43 1 512 76 90-300 Dipl. BW (BA) Markus Mendel MRICS Geschäftsführer EHL Investment Consulting GmbH m.mendel@ehl.at +43 1 512 76 90-320

Mag. Mario Schwaiger Leitung Einzelhandelsimmobilien

m.schwaiger@ehl.at +43 1 512 76 90-841

Herwig Michael Peham MRICS Leitung Investment h.peham@ehl.at +43 1 512 76 90-303

Wolfgang Wagner MRICS Geschäftsführer EHL Immobilien Bewertung GmbH Allg. beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger w.wagner@ehl.at +43 1 512 76 90-753

Verena Lehner MA Head of Transaction Advisory v.lehner@ehl.at +43 1 512 76 90-310

Yasmin Obojkovits BSc Leitung Baumanagement y.obojkovits@ehl.at +43 1 512 76 92-850

Thomas Stix Akademisch geprüfter Immobilientreuhänder (TU Wien) t.stix@ehl.at +43 1 512 76 90-304

Bruno Schwendinger MA Geschäftsführer EHL Immobilien Management GmbH

b.schwendinger@ehl.at +43 1 512 76 90-864

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Inhalt

Zinhausmarkt Wien

Wiener Bezirke im Überblick

Vorwort. ...................................................... S. 03 Auszeichnungen...........................................S. 04 EHL-Zinshausspezialisten............................. S. 06 Inhalt. .......................................................... S. 07 Wiener Zinshausmarkt auf einen Blick. .........S. 08 Marktentwicklung 2020/21......................... S. 09 Gesamtwirtschaftliches Umfeld.................... S. 10 Markttrends.................................................. S. 11 Baumanagement.......................................... S. 12 Wohnungsmarkt........................................... S. 13 Bewertung. .................................................. S. 14 Hausverwaltung........................................... S. 15 Gewerbeflächen............................................ S. 16 Interview aik-Chef Stephan Hinsche.............. S. 18 Interview Stadträtin Ulli Sima........................ S. 20 Referenzen. ................................................. S. 22

1. Bezirk Innere Stadt.................................. S. 24 2. | 20. Bezirk Leopoldstadt | Brigittenau. .... S. 26 3. Bezirk Landstraße. .................................. S. 28 4. Bezirk Wieden. .......................................S. 30 5. Bezirk Margareten.................................. S. 32. 6. Bezirk Mariahilf. ......................................S. 34 7. Bezirk Neubau........................................ S. 36 8. Bezirk Josefstadt....................................S. 38 9. Bezirk Alsergrund....................................S. 40 10. | 11. Bezirk Favoriten | Simmering............ S. 42 12. Bezirk Meidling.......................................S. 44 13. | 23. Bezirk Hietzing | Liesing...................S. 46 14. Bezirk Penzing.........................................S. 48 15. Bezirk Rudolfsheim-Fünfhaus..................S. 50 16. | 17. Bezirk Ottakring | Hernals................. S. 52 18. | 19. Bezirk Währing | Döbling................... S. 54 21. | 22. Bezirk Floridsdorf | Donaustadt....... S. 56

Datenquellen

Die Daten für den EHL-Zinshausmarktbericht wurden, soweit nicht anders angegeben, von der EHL Research-Abteilung erhoben, teilweise unter Verwendung von Grunddaten von IMMOunited. Für die für alle Bezirke angegebenen durchschnittlichen Nettomieten für Wohnungen wurden die Daten von Neuvermietungen im Teilanwendungsbereich des MRG (nach 1945 errichtete Objekte) im Jahr 2020 herangezogen (Erstbezüge und Vermietung von Bestandsflächen). Vor allem coronabedingt konnten nicht alle Zinshaustransaktionen im Jahr 2020 zeitgerecht in Daten- banken erfasst und verarbeitet werden. Insbesondere auf Bezirksebene kann dies mitunter zu erheb- lichen Abweichungen zwischen den verbücherten und den tatsächlich abgewickelten Transaktionen führen. Soweit möglich, wurden die Daten daher auf Basis des eigenen Market Research ergänzt. Weitere wesentliche Daten (demographische Daten, Flächenaufteilung in den Bezirken, Einkommen, Bevölkerungsprognose) wurden von der MA 23 (Wirtschaft, Arbeit und Statistik) der Stadt Wien aus dem Statistischen Jahrbuch der Stadt Wien, Ausgabe 2021, zur Verfügung gestellt.

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Wiener Zinshausmarkt auf einen Blick

Marktvolumen Zinshausmarkt

Transaktionsvolumen in Mio. EUR*

Anzahl Transaktionen Zinshäuser

Anzahl Transaktionen Zinshausanteile

1.200 1.500

0 100 200 300 400 500

0 100 200 300 400 500

0 300 600 900

*Zinshäuser + Zinshausanteile

Die verarbeiteten Daten beziehen sich auf die bis 2020 grundbücherlich erfassten Transaktionen (Asset Deals/Share Deals). Abweichungen zu den Vorjahren können sich durch nachträgliche Eintragungen ergeben.

Zinshausmarkt nach Käufern

Zinshausmarkt nach Transaktionsvolumen pro Objekt

• 1 %

5 % •

• 4 % 6 %

• 7 % 5 %

25 % • 30 %

• 13 % 11 %

51 %

43 %

• 33 % 28 %

18 % • 20 %

Fett 2020/Mager 2019

Immo-AGs & Fonds Banken&Versicherungen

>10 M EUR 6–10 M EUR

4–6 M EUR 2–4 M EUR

1–2 M EUR <1 M EUR

Stiftungen&Private Projektentwickler

Die verarbeiteten Daten beziehen sich auf die bis 2020 grundbücherlich erfassten Transaktionen (Asset Deals/Share Deals). Abweichungen zu den Vorjahren können sich durch nachträgliche Eintragungen ergeben.

ZINSHAUS-MARKTRENDITEN IN DEN WIENER BEZIRKEN

4 %

4 %

3 %

3 %

2 %

2 %

1 %

1 %

0 %

0 %

Quelle: EHL Market Research | Q2 2021

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Marktentwicklung 2020/21

Die Krise findet nicht bei Zinshäusern statt

Nach einem starken Jahr präsentiert sich der Wiener Zinshausmarkt in einer überaus robusten Verfassung. Die Nachfrage ist stärker denn je, die Preise sind auf Rekordniveau, der einzige limitierende Faktor für das Marktvolumen ist die mangelnde Bereitschaft der Eigentümer, sich von ihren Objekten zu trennen.

gilt für die Zahl der Transaktionen, die von ca. 500 um rund 15 Prozent auf ca. 430 fiel. Die durch- schnittliche Transaktionsgröße stieg (primär wegen der steigenden Preise) auf 4,1 Mio. Euro. Obwohl der Markt weiterhin von österreichischen Investoren und hier wiederum vor allem von privaten Käufern (bei größeren Objekten primär Stiftungen und Family Offices) dominiert wird, gab es im zweiten Halbjahr 2020 doch eine be- merkenswerte Transaktion, die die nicht diesem Grundmuster entsprach und dem Markt lang- fristig weitere Perspektiven eröffnen kann: Ein großes Portfolio der CPI mit 10 Objekten wurde von der deutschen aik erworben. Erstmals seit Jahrzehnten stieg damit ein internationaler institu- tioneller Investor in nennenswertem Maß ein und verschärfte damit die Konkurrenz um die wenigen auf den Markt kommenden Häuser.

Das Thema „Zinshaus und Coronakrise“ ist rasch abgehandelt: Die Krise findet auf dem Wiener Zinshausmarkt schlicht nicht statt – allenfalls indirekt als weiterer Treiber für die bereits seit langem ungebrochene Aufwärtsentwicklung, weil in Phasen wirtschaftlicher Unsicherheit die Sta- bilität des Marktes und der über ihren Substanz- wert definierte Preis der Objekte von Investoren sogar noch mehr als sonst geschätzt werden. Die hohe langfristige Sicherheit, die Wiener Zinshäuser bieten, bei gleichzeitiger Aussicht auf langfristig sehr niedrige Zinsen und Finanzie- rungskosten haben die Wertentwicklung weiter beschleunigt. Zwischen 2019 und 2020 sind die Preise um 20 Prozent gestiegen, wobei die Zuwächse innerhalb des Gürtels und in ausge- wählten attraktiven Wohnlagen der äußeren Bezirke am stärksten ausfielen. Die erzielbaren Mietrenditen spielen bei der Preisfindung nur eine untergeordnete Rolle, entscheidend ist vielmehr der potenziell erzielbare Preis bei einem Abver- kauf der Wohnungen nach Parifizierung.

Das Transaktionsvolumen lag 2020 mit 1,4 Mrd. Euro etwas unter dem Niveau von 2019. Gleiches

Kaufpreise in EUR/m 2

n 3.000–10.000 n 2.500–5.500 n 2.000–4.000 n 1.800–3.800

Quelle: EHL Market Research | Q2 2021

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Gesamtwirtschaftliches Umfeld

Sicherer Kapitalparkplatz mit Perspektiven

Der hohe Substanzwert macht Zinshäuser auch bei schwacher Konjunktur risikoresistent, ohne die lang- fristigen Wertsteigerungspotenziale zu beeinträchtigen. Auch im Jahr 2021 zeigt sich auf dem Wiener Zinshausmarkt ein altbekanntes Bild: Für jedes auf den Markt kommende Objekt gibt es eine Vielzahl an Interessenten, es gibt weitaus mehr anlagesuchendes Kapital als Veranlagungsprodukte. Die Angebotslücke hat sich dabei 2020/21 tendenziell noch verschärft.

Mag. Franz Pöltl FRICS Geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting GmbH

Dafür gibt es mehrere makroökonomische Gründe:

l Für Zinshäuser sind wegen der ganz am Substanzwert orientierten Preisbildung und der ohnehin nicht durch den Markt, sondern per Gesetz limitierten laufenden Mieteinnahmen, typische Kon- junkturrisiken wie Leerstände, Zahlungsausfälle oder rückläufige Mietenniveaus nur von untergeordneter Bedeutung. Wenn die laufenden Erträge ohnehin nicht preisbestimmend sind, kann auch eine Stagnation oder sogar ein Rückgang der Mieteinnahmen den Marktwert des Objekts nicht fundamental beeinträchtigen. l Die Niedrigstzinspolitik der EZB, die sich wohl noch jahrelang kaum ändern wird, macht Finanzanlagen wie insbesondere fest- verzinsliche Wertpapiere wenig attraktiv. Für hohe Cashbestände sind mittlerweile Strafzinsen nicht mehr ungewöhnlich, und die Finanzierung des im Allgemeinen recht niedrigen Fremdkapitalan- teils ist insbesondere für Käufer mit hoher persönlicher Bonität (diese ist in der Regel wichtiger als die Projektkennzahlen selbst) äußerst kostengünstig möglich. Für eigenkapitalstarke Investoren sind Zinshäuer daher ein geradezu idealer „Kapitalparkplatz“. Emotion schlägt Gewinnrealisierung: Privatinvestoren verkaufen auch zu Toppreisen nur sehr selten. Ein Spezifikum des Zinshausmarkts ist dabei, dass Angebot und Nachfrage eher langsam durch Preise in Einklang gebracht werden. Ein Hauptgrund ist, dass Zinshausinvestments auch einen bedeutenden emotionalen Aspekt haben: Oft schon seit Generationen in Familien- besitz befindliche Häuser werden auch dann nur selten veräußert, wenn objektiv exzellente Preise geboten werden. Allerdings ist damit zu rech- nen, dass mit fortschreitender Dauer des Booms auch private Eigen- tümer das aktuell sehr hohe Preisniveau für Verkäufe nutzen werden.

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Markttrends

Abverkauf als prima und ultima ratio

Die Preisentwicklung bei Zinshäusern und die sinken- de Zahl von Neubau-Eigentumswohnungen machen Parifizierungen noch attraktiver. Der kontinuierliche Anstieg der Marktpreise erfordert vielfach auch eine Adaptierung der Investmentstrategien von Zinshauskäufern: Bei einem Renditenniveau von in der Regel zwischen 1,5 und 2,5 Prozent gewinnt die Option, ein Objekt zu parifizieren und danach in Form von Eigentums- wohnungen abzuverkaufen, weiter an Bedeutung. Das Delta zwischen Quadratmeterpreisen beim Kauf des Gesamtobjekts und dem Verkauf der einzelnen Wohnungen ist jedenfalls sehr oft groß genug, um das zu einer sehr ertragsstarken Strategie zu machen. Verstärkt wird dieser Trend einerseits durch staatliche Eingriffe in den Markt, wie zuletzt im April 2021 durch die erneute Aussetzung der Indexierung der Richtwertmieten, die Vermietern ihre Abhängigkeit von unbeeinflussbaren Richtlinien vor Augen führen; andererseits durch den Trend zu Mietwohnungen im Neubau, der auch die alternative Nachfrage und Preise für Altbau-Eigentumswohnungen weiter nach oben treibt. Aus dieser Situation ergeben sich diametral unterschiedliche strate- gische Ansätze, bei denen der Abverkauf entweder die prima oder die ultima ratio des Investments ist: l Möglichst rascher Verkauf der Wohnungen (und damit Realisierung von Gewinnen): Dieser bietet sich vor allem bei Objekten mit Leer- ständen oder überschaubaren Restlaufzeiten von Mietverträgen an. l Langfristiges Investment mit mäßigen, aber beim aktuellen Zins- niveau noch immer gut vertretbaren Renditen: Mit konsequenter Bewirtschaftung (Sanierung, Ausbau, Schaffung von Freiflächen etc.) wird eine nachhaltige Wertsteigerung realisiert, die je nach Inter- essenslage des Investors in näherer oder auch sehr ferner Zukunft durch Wohnungsabverkäufe realisiert werden kann. Dabei ist der Weiterverkauf des optimierten Gesamtobjekts an einen Endinvestor oft eine zusätzliche Option. Wie attraktiv beide Investmentstrategien sind, zeigt sich auch daran, dass sich in jüngster Zeit internationale Investoren auf dem Markt engagiert haben: Die deutsche Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft aik (siehe auch Interview mit aik-GF Stephan Hinsche, S. 18-19) hat ein ganzes Portfolio erworben, parallel dazu hat ein chinesischer Private- Equity-Fonds mit Zinshauskäufen in Wien begonnen, bei denen die Strategie aber auf Entwicklung und Abverkauf nach Parifizierung sowie raschere Realisierung von Wertsteigerungspotenzialen ausgerichtet ist.

Herwig Michael Peham MRICS Leitung Investment EHL Investment Consulting GmbH

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Baumanagement

Wenn sich die Handwerker bitten lassen …

Der Wohnbauboom sorgt für übervolle Auftragsbücher bei den Gewerken. Die Abwicklung von Bauvorhaben über Generalunternehmer ist oft nicht mehr erste Wahl. Mitten in der Wirtschaftsflaute boomt die Baubranche und hier ganz besonders der Wohnbau. Das führt besonders im Baunebengewerbe zu übervollen Auftragsbüchern, mit der unangenehmen Nebenwirkung, dass es keine Selbstverständlichkeit mehr ist, von einem Handwerks- betrieb zumindest in angemessener Zeit ein Angebot zu bekommen, geschweige denn, eine Zusage für eine zeitnahe Abwicklung. Für Sanierungen, Um - und Ausbaumaßnahmen bei Zinshäusern stellt das eine beträchtliche Herausforderung dar. Insbesondere die Frage, ob es sinnvoll ist, einen Generalunternehmer (GU) zu beauftragen oder die Gewerke einzeln zu vergeben (EV), ist heute oft anders zu beant- worten als in Phasen mit nicht so vollen Auftragsbüchern. Für einen GU spricht, dass er in der Regel über fixe Geschäftsver- bindungen zu Lieferanten verfügt. Allerdings zeigt sich, dass gute Handwerksbetriebe oft nicht primär mit GUs arbeiten wollen und sich eher auf die etwas lukrativeren Direktvergaben konzentrieren. Doch diese erfordern auch bei mittelgroßen und nicht sonderlich komplexen Bauvorhaben Fachwissen und einige Zeitressourcen beim Bauherren. So nicht beides ohnehin ausreichend vorhanden ist, spricht vieles dafür, dass auch hier der Mittelweg der goldene ist: Wenn die Kostenrisiken ei- nes Bauvorhabens tragbar sind, wird es in vielen Fällen sinnvoll sein, die Gewerke zwar direkt zu vergeben, sich dabei aber von Experten beraten und unterstützen zu lassen. Und zwar keineswegs nur bei der Auswahl der Lieferanten: Genaue Definition des Auftrags, Bauaufsicht und vor allem die Abnahme erfordern unbedingt umfassende Fachkenntnisse. Da diese Beratungskosten für Sonderfachleute für beide Vergabevari- anten anfallen, bei Einzelvergaben jedoch der GU-Zuschlag entfällt, ist die EV wesentlich günstiger. Da man selbst seine Handwerker aussucht, hat man auch mehr Einfluss auf die Ausführungsqualität. Zumindest bei kleineren und mittleren Bauvorhaben ist diese Vorgangsweise daher meistens zielführender. Die angesprochene Expertise können Architek- ten, Baumeister, Zivilingenieure und auch die Baumanagementabteilung von EHL Immobilien bieten – es würde uns natürlich ganz besonders freuen, wenn Sie diese Möglichkeit nutzen.

Yasmin Obojkovits, BSc Leitung Baumanagement

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Wohnungsmarkt

Wertsteigerung durch neue Freiflächen realisieren

Möglichkeiten zur Attraktivierung und Aufwertung von Altbauwohnungen durch zusätzliche Balkone sollten unbedingt genutzt werden. Dass ein paar Quadratmeter Freiraum ganz enorm zur Attraktivität und damit zum Wert einer Wohnung im städtischen Bereich beitragen können, ist beileibe keine neue Erkenntnis; aber die monatelangen Einschränkungen der Bewegungsfreiheit haben das Thema stärker in den Fokus gerückt als je zuvor. Auch in klassischen Altbaulagen werden Freiflächen immer stärker nachgefragt. Für Zinshausinvestoren ist es daher ein Gebot der Stunde, Möglichkeiten zu prüfen, diese nachträglich zu schaffen. Insbesonde- re dort, wo ausreichend große Innenhöfe vorhanden sind, stehen die Realisierungschancen recht gut. Technisch sind die Produkte mittler- weile sehr ausgereift, es gibt zahlreiche Anbieter, die auch ästhetisch ansprechende Lösungen ermöglichen. Zwar gibt es einige durchaus hohe Hürden – der Balkon darf das Stadtbild nicht stören, sicherheitstechnische Fragen, Einsprüche von Mietern etc. – aber der Aufwand lohnt sich in praktisch jedem Fall. Den Kosten – in der Regel bei guter Bausubstanz 4.000 bis (bei sehr kleinen Balkonen) 6.000 Euro/m 2 – steht zumeist eine deutlich höhere Wertsteigerung entgegen. In der Regel kann man von sieben bis zehn Prozent höheren Quadratmeterpreisen ausgehen als in vergleichbaren Wohnungen ohne Freiflächen. Dabei ist die Aufwertung in sehr guten Wohnlagen tendenziell noch größer als in durchschnittlichen.

Karina Schunker MA MRICS Geschäftsführerin

Wohnungspreise in Zentrallagen steigen stärker

Aber auch dort, wo derartige Verbesserungen nicht möglich sind, kommt die Entwicklung des Wohnungsmarkts Zinshausinvestoren entgegen, insbesondere, wenn sie die Parifizierung und den Verkauf von Eigentumswohnungen planen. So stiegen die Preise in zentralen Wohnlagen 2020 mit plus 4,5 bis 6,0 Prozent deutlich stärker als in peripheren Lagen. Für heuer rechnen wir mit einem Zuwachs von 3,5 bis 3,75 Prozent und damit mit einem Anstieg von in etwa der doppelten Inflationsrate. Dieser Aufwärtstrend sollte auch längerfris- tig anhalten, da das Interesse an Eigentumswohnungen ungebrochen ist und im Neubau aktuell überwiegend Mietwohnungen angeboten werden.

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Bewertung

Zinshausbewertung: Quadrat- meterpreis löst Rendite ab

Im Vollanwendungsbereich des MRG spielt der Ertragswert nur mehr eine untergeordnete Rolle.

Die korrekte Bewertung von Immobilien ist durch die Entwicklungen der Jahre 2020/21 noch herausfordernder geworden: Weniger Transaktionen führen zu erhöhten Bewertungsunsicherheiten (auf die in den Gutachten hinzuweisen ist), rechtliche und wirtschaftliche Unsicherheiten rund um eingeschränkte Benutzbarkeit, die Nachhaltigkeit von damit ver- bundenen Mietreduktionen und Leerständen und vieles mehr haben die korrekte Wertermittlung noch komplexer gemacht. Die Bewertung von Zinshäusern ist in dieser Hinsicht eigentlich eine er- freuliche Ausnahme, vor allem weil die Nachfrage ungebrochen stark und die Anzahl der Transaktionen ausreichend hoch für sichere Bewertungen ist. Von größerer Relevanz für eine korrekte und der Marktentwicklung entsprechende Bewertung von Zinshäusern ist die verstärkte Fortset- zung eines bereits längerfristig zu beobachtenden Trends, dass der Ertragswert völlig in den Hintergrund rückt und der Vergleichswert zum absolut dominanten Bewertungsmaßstab geworden ist. Aus Sicht der Immobilienbewerters stellt sich die Frage des „richtigen“ Bewertungsansatzes für diese Zinshäuser, bzw. Zinshausprojekte immer wieder neu: Wie sehen die relevanten Marktteilnehmer diese Liegen- schaft und wie kann das in Gutachten möglichst genau widergespiegelt werden? Die richtige Antwort auf diese Frage schafft die Basis für eine korrekte Bewertung, und nur dann führt die nachfolgende, detailgenaue Analyse der Liegenschaft zur Ermittlung eines dem Markt entsprechen- den Werts. Nur ein differenzierter und bis auf die Top-Ebene herunterge- brochener Bewertungsansatz ermöglicht, zusammen mit der Bewertung der Entwicklungspotenziale, die Ableitung des Verkehrswerts. So komplex die in der Praxis zum Einsatz kommende Kombination mehrerer Wertermittlungsmethoden ist – ertragsorientierte Verfahren und das Vergleichswertverfahren kommen genauso zum Einsatz wie das Residualwertverfahren –, so einfach ist der gemeinsame Nenner von Zinshausbewertungen: Die laufenden, ja nicht einmal die in den Folgejahren zu erwartenden Mieteinnahmen spielen eine untergeordnete Rolle – was zählt, ist der Preis pro Quadratmeter, da Zinshausinvestoren mittelfristig die Möglichkeit offensteht, das Objekt wertmaximierend zu entwickeln, indem Ausbaupotenziale realisiert werden, parifiziert wird und Eigentumswohnungen verkauft werden.

Wolfgang Wagner MRICS Geschäftsführer EHL Immobilien Bewertung GmbH Allg. beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger

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Hausverwaltung

Betriebskostenfallen beim Ausbau

Führen bauliche Maßnahmen in weiterer Folge zu zusätzlichen Mietkosten, sind diese im Vollanwendungs- bereich des MRG in der Regel vom Vermieter zu tragen. Maßnahmen zur Verbesserung der Substanz und die Schaffung zusätz- licher Flächen in Zinshäusern sind für den Hauseigentümer nicht ohne Tücken. Besondere Beachtung verdient dabei die Frage zusätzlicher Betriebskosten, die in weiterer Folge anfallen können. Als Faustregel gilt, dass zusätzliche Betriebskosten nicht von den Mietern zu tragen sind, sondern beim Vermieter hängenbleiben. Im Vollanwendungsbereich des MRG gilt in dieser Hinsicht auch keine Ver- tragsfreiheit, daher können auch keine rechtswirksamen Vereinbarungen geschlossen werden, die davon abweichen. Einzige große Ausnahme sind Aufzugseinbauten, bei denen diese sehr wohl möglich ist und bei denen der Abschluss eines Vollwartungsvertrags ermöglicht, über diesen auch die Kosten für Reparaturen in den Betriebskosten unterzubringen. Aber das ist, wie gesagt, die Ausnahme. In praktisch allen anderen Fällen gilt das nicht, und zwar selbst dann nicht, wenn zusätzliche Kosten auf die Erfüllung gesetzlicher Vorschriften zurückzuführen sind. Ein an- schauliches Beispiel dafür sind zusätzliche Kosten für den Brandschutz, die etwa bei einem Dachbodenausbau anfallen, wenn durch diesen die Einrichtung einer Druckbelüftung im Stiegenhaus erforderlich wird. Sowohl die Anschaffungskosten als auch die späteren Betriebskosten hat der Eigentümer zu tragen, allenfalls kann der Mieter des DG, das ja nur der Teilanwendung des MRG unterliegt, daran beteiligt werden. Wie problematisch das ist, zeigt sich etwa am Beispiel von Photovoltaikanla- gen, die sowohl wirtschaftlich sinnvoll als auch gesamtgesellschaftlich wünschenswert wären. Auch deren BK würden beim Vermieter bleiben. Hingegen können bei Wohnungen im MRG-Vollanwendungsbereich diese BK selbst dann nicht verlangt werden, wenn sie neu vermietet werden. Eine diesbezügliche Vereinbarung mit dem Mieter könnte von diesem jederzeit angefochten werden. Solange ein Objekt nach MRG vermietet wird, bleiben die Betriebskosten für Verbesserungen im Zinshaus, wie oben ausgeführt, beim Vermieter, und das sollte bei der Kalkulation von Ausbau und Aufwertungsmaßnahmen berücksichtigt werden. Entgehen kann man diesem Risiko letztlich nur, wenn das Objekt parifi- ziert wird. Mit dem Erwerb von Wohnungseigentum wird die Verpflich- tung zur Übernahme anteiliger Betriebskosten mitgekauft, und daher ist auch aus diesem Grund die Wirtschaftlichkeit von Ausbau- und Verbesse- rungsmaßnahmen bei einer Parifzierungsstrategie anders zu bewerten.

Bruno Schwendinger MA Geschäftsführer EHL Immobilien Management

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Gewerbeflächen

Neue Chancen für die Erdgeschoßzonen

Mit Gewerbeflächen nachhaltig zufriedenstellende Erträge zu erzielen, erfordert Kreativität und Innovation. Ein Überblick über neue Ideen für die seit langem wirtschaftlich herausforderndsten Bereiche der Wiener Zinshäuser.

das Spektrum dessen, was in unmittelbarer Nähe der eigenen Wohnung gesucht wird, gewandelt – ein Überblick über Branchen und Alternativnut- zungen, für die in Zukunft auch in Nebenlagen zusätzliche Flächen benötigen werden: 1. Selbstbedienungskonzepte Noch sind sie im Stadtbild echte Exoten, aber bereits sehr erfolgreich: SB-Konzepte die ganz ohne Personal auskommen und die 24/7 Le- bensmittel und Produkte des täglichen Bedarfs anbieten. Geeignet sind Flächen von 30 bis 80 m² (manchmal mehr), gesucht werden Nebenlagen mit günstigen Mieten, eine auffällige Fassaden- gestaltung sollte möglich sein.

Abseits der gut funktionierenden Einkaufsstra- ßen, in denen die Gewerbeflächen bis heute höhere Erträge als die darüber liegenden Woh- nungen bringen, sind in erheblichem Maß auch längerfristige Leerstände zu registrieren. Umso wichtiger ist es, für diese Bereiche innovative Lösungsansätze zu entwickeln. Das teilweise Ver- schwinden alteingesessener Einzelhändler und traditioneller Handwerksbetriebe ist zwar nicht umkehrbar, doch gibt es in sehr vielen Lagen durchaus Möglichkeiten, mit innovativen Konzep- ten nachhaltig neue Nutzungen zu finden. Grund- sätzlich bleibt der Bedarf an Nahversorgung nicht nur bestehen, sondern wird in innerstädtischen Lagen sogar immer wichtiger. Allerdings hat sich

Gute Nachfrage in Bestlagen

Mag. Mario Schwaiger Leitung Einzelhandelsimmobilien

EHL-Retailspezialist Mario Schwaiger über den Wandel der Geschäftsstraßen

Pizza. Im Einzelhandel fällt die starke Nachfrage seitens junger kreativer Handelsketten auf, die es verstehen, den stationären mit dem Onlinehandel optimal zu verknüpfen. Der durch das aktuelle wirtschaftliche Umfeld ausgelöste, beschleunigte Wandel bedeutet für Vermieter von Gewerbeflächen in den wenigen starken Einkaufslagen eine Herausforderung und eine Chance: Wer jetzt neue Marktteilnehmer ansprechen kann, hat gute Chancen, mit einem in- novativen Mietermix langfristig erfolgreich zu sein.

In den traditionellen Wiener Einkaufsstraßen und aufstrebenden, „hippen“ Grätzeln, insbesondere in den Bezirken fünf bis neun, ist weiterhin die Vermietung der Erdgeschoßflächen an den klassischen Einzelhandel und an die Gastronomie erste Wahl. Doch auch hier ist ein verstärkter Wandel zu verzeichnen, und ein wesentlicher Anteil der Neuvermietungen wird auf neue Branchen und vor allem auf neue Marktteilnehmer entfallen.

Stark expansiv ist die Gastronomie mit innovati- ven Konzepten auch jenseits von Burger und

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Gemeinsam erfolgreich

2. Basisstationen für Online-Supermärkte Die Covid-bedingten Beschränkungen haben dem Online-Lebensmittelhandel massiven Auftrieb verschafft. Reine Online-Supermärkte wie gurkerl.at oder alfies.at benötigen für die rasche Zustellung (in max. 30 Minuten), nahe bei ihren Kunden Lager- und Manipulierflächen ab 300 m². 3. Shared-Space-Büroräumlichkeiten Home-Office und die steigende Zahl neuer Selbst- ständiger schaffen Bedarf nach kleinen, flexibel nutzbaren Büros in Wohngegenden, insbesondere in guten Lagen mit hohem Anteil von in Bürojobs beschäftigten Personen. 4. Fitness-Boutiquen Auch die die „sportliche Nahversorgung“ gewinnt an Bedeutung. Trotz der massiven Einschränkun- gen für Fitnessstudios suchen derzeit mehrere Konzepte Flächen von 100 bis 200 m² für „Fitness-Boutiquen“ für Kunden aus der unmittel- baren Umgebung. 5. Gesundheitsdienstleister Für Ordinationen, Physiotherapie, Massage etc. sind Erdgeschoße deutlich besser geeignet als umfunktionierte Wohnungen. Für diese Nutzun- gen sind selbst sehr kleine Flächen ab 50 m² geeignet, idealerweise mit eigenem Eingang. 6. Tourismus und Kurzfristwohnen Kurzfristiges Wohnen und touristische Nächti- gungsangebote eröffnen besonders in der Nähe touristischer Hotspots – Innenstadt, Schönbrunn, Belvedere – interessante Ertragspotenziale. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind aber in jedem Einzelfall genau zu prüfen. 7. Selfstorage Selbst wenn ein Standort tatsächlich nur für Lagerflächen geeignet sein sollte, können diese in attraktiver Form das Objekt insgesamt auf- werten. Selfstorage-Lagerflächen mit digitalen 24/7-Zutrittssystemen und Abteilen ab einem Quadratmeter von Konzepten wie z. B. StoreBox sind äußerst expansiv und suchen nach Flächen ab 100 m² (manchmal bis 500 m²) an guten Standorten.

Wien-3420-Vorstand Gerhard Schuster über Erkenntnisse aus dem erfolgreichen Erdge- schoßmanagement in Aspern und wie sie sich auf Zinshauslagen übertragen lassen.

Hat die gemeinsame Vermarktung der EG-Flächen in der Seestadt Aspern die Erwartungen erfüllt? Es gibt kaum Leerstand und praktisch keine Zahlungsausfälle. Entscheidend war die Mischung kommerzieller und kulturell / sozialer Nutzungen. Dafür haben wir drei Zonen definiert: gemanagte Kernzone („rote Zone“), „blaue Zone“ für kom- plementäre Branchen und die „Impulsräume“ mit branchenbezogenen Mietzinsgestaltungen und der Übernahme von Leerstandsrisken, da die Flächen ja auch in der Seestadt verschiedenen Eigentümern gehören. In der Impulszone sind Vereine, Kultur- initiativen und ausgewählte Handwerksbetriebe eingemietet, in der Kernzone vereinbaren wir bran- chenbezogene Mieten für Gastronomie, Lebens- mittel- oder Drogeriemärkte. In den kommerziellen „Ergänzungszonen“ nehmen die Bauträger Bedacht auf die ortsüblichen Mietzinse und die Branchenbe- dürfnisse im Handel, beim Handwerk oder Ärzten und Gesundheitsberufen. Funktioniert dieses Konzept auch bei Zinshäusern? Grundsätzlich ja, das zeigen Beispiele etwa in Deutschland oder UK. In der Praxis wird es aber nur klappen, wenn die Stadt die Initiative ergreift oder private Initiativen entsprechend unterstützt. Wichtig ist auch eine Einbeziehung des öffentlichen Raums. Da müssen womöglich ein paar Parkplätze aufgegeben werden, um z. B. ein Geschäfts- oder Gastronomielokal aus der Fassadenreihe in den Straßenbereich hinein zu erweitern. Aber wenn es mit ein wenig finanzieller und viel planerisch/ gestalterischer Unterstützung der Stadt gelingt, zumindest 20 Objekte in einem Gebiet gemeinsam zu managen, können alle Eigentümer nachhaltig von einem lebendigen Grätzel mit Geschäften, Kleinge- werbe und zusätzlichen Arbeitsplätzen profitieren.

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Interview

Klare Rahmenbedingungen und hohe Sicherheit sprechen für Wiener Zinshäuser

Die deutsche aik hat als seit vielen Jahren erster institutioneller ausländischer Investor ein großes Zinshausportfolio in Wien erworben. aik-Chef Stephan Hinsche über die Gründe, warum das Investment trotz MRG perfekt ins Port- folio passt.

Hinsicht als überaus attraktiven Standort. Neben einem stabilen politischen und sozialen Umfeld punktet die österreichische Hauptstadt vor allem durch ein hervorragendes Angebot an qualitativ hochwertigem Wohnraum. Die gesetzlichen Rah- menbedingungen sind dem deutschen Mietrecht sehr ähnlich, wenngleich der Mieterschutz in Österreich noch umfassender ist. Insbesondere diese Stabilität und die klaren Rahmenbedingun- gen waren ausschlaggebend für die Investitions- entscheidung. Zinshäuser haben in Wien eine lange Tradition und prägen das innerstädtische Stadtbild. Die Kombination aus dem besonderen Charme der Gebäude und den guten Lagen, hat Zinshäuser zu begehrten Mietobjekten werden lassen. Sie bieten somit stabile Mieterträge und erfüllen unseren langfristorientierten Investitionsansatz. Was hat gerade das CPI-Portfolio für Sie inter- essant gemacht (Größe des Portfolios, Lage und Zustand der Objekte, Kaufpreis …)? Das gesamte Portfolio ist substanziell gesehen sehr homogen und bietet mit dem Mix aus freiem und reguliertem Wohnraum über die nächsten Jahrzehnte ein kontinuierliches und sozialverträg- liches Entwicklungspotenzial. Damit der Standort Wien nachhaltig bewirtschaftet werden kann, ist eine gewisse Größenordnung bei unseren Invest- ments unerlässlich. Die wesentlichen Rahmen- parameter wie Preis, Lage und Zustand passen ausgesprochen gut in unser Risikoprofil.

© aik Immobilien-Investmentgesellschaft

Stephan Hinsche, Sprecher der Geschäftsführung der aik, ist vom Potenzial des Wiener Zinshausmarkts überzeugt.

Was hat eine deutsche Pensionskasse dazu bewogen, sich in Österreich gerade auf dem Wiener Zinshausmarkt mit seinen komple- xen rechtlichen Rahmenbedingungen sowie teilweise sehr einschränkenden Regelungen zu engagieren? Die aik investiert in Wien bereits seit über 15 Jahren, und wir betrachten Wien in vielerlei

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Haben Sie Investitionen in vergleichbare Immo- bilien auch in anderen Städten bzw. Ländern vorgenommen oder planen Sie dies zumindest? Auf dem deutschen Markt wurden in den vergangenen Jahren ähnliche Investitionen getätigt, und wir werden unser Engagement in Deutschland und Österreich für unseren neuen Gemeinschaftsfonds, aber auch für unsere Be- standsfonds weiter ausbauen. Weiters eruieren wir derzeit die Ausweitung von Wohninvestments auf andere Nachbarländer, in denen wir bereits in Büroimmobilien investiert sind, z. B. in den Niederlanden. Welche Renditeerwartung haben Sie für dieses Investment? Wir sind an langfristorientierte Investitionen mit stabilen Erträgen interessiert und kalkulieren die einzelnen Immobilien mit sehr konservativen Annahmen. Das Zinshaus-Portfolio weist ein Ren- dite-Risiko-Profil aus, dass in die Anlagestrategie des Fonds hervorragend passt und den Min- destanforderungen bei der Rendite entspricht. Wollen Sie Ihr Portfolio halten oder ist ein Wei- terverkauf von Objekten oder auch Parifizierung mit nachfolgendem Wohnungsverkauf ebenfalls eine Option? Unsere Anlagestrategie ist grundsätzlich lang- fristig orientiert, wir wollen die vorhandenen Potenziale des Portfolios durch aktives Asset-

© CPI

Hasengasse 23: Ein Schwerpunkt des aik-Portfolios liegt in 1100 Wien.

Management kontinuierlich realisieren. Derzeit ist keine Parifizierung geplant.

Wollen Sie im Wiener Zinshausmarkt regelmä- ßig zukaufen oder war das CPI-Portfolio eine Ausnahme? Wir wollen unser Engagement im Wiener Woh- nungsmarkt sukzessive ausbauen und planen über die nächsten Jahre weitere Zukäufe, sowohl von Zinshäusern, aber auch von anderen Be- stands- und Neubauten.

aik Immobilien-Investmentgesellschaft

Die aik Immobilien-Investmentgesellschaft mbH (aik) ist ein international operierendes Immobilien- Investmenthaus von Versorgungswerken und der Deutschen Apotheker- und Ärztebank, das aktuell für 33 institutionelle Investoren arbeitet. Sie verwaltet ein Immobilien-Portfolio von rund 4,3 Mrd. Euro in den Segmenten Wohnen und Gewerbe in Deutschland und im europäischen Ausland. Die aik hat bereits seit über 20 Jahren Wohnimmobilien im Bestand und den Anteil in den letzten Jahren auf über 5.500 Wohneinheiten bzw. 20 Prozent des verwalteten Immobilienvermögens ausgebaut. Derzeit erfolgt die Auflage eines Immobilien-Spezialfonds, der schwerpunktmäßig in Wohnimmobilien in Deutschland und seinen Nachbarländern, u. a. Österreich, investiert. Der Fonds wird überwiegend in Bestandsimmobilien an zukunftsfähigen, wirtschaftlich und demographisch interessanten Standorten investieren und diese langfristig halten.

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Interview

Grüner, kühler und lebendiger

Planungsstadträtin Ulli Sima setzt auf möglichst viel Grün in urbanen Zonen, um die Stadt gleichzeitig kühler und lebendiger zu machen. Dazu sollen auch Maßnahmen zur Attraktivierung etwas verschlafener Grätzel beitragen.

Frau Stadträtin Sima, wie haben sich mit Ihrer Amtsübernahme die Schwerpunkte und Zielset- zungen der Stadtplanung verschoben? Ich will die Stadtplanung neu denken – die große Herausforderung ist der Klimawandel und die damit verbundenen städtischen Hitzeinseln. Daher ist mein oberstes Ziel, aktive Klimaschutz- maßnahmen zu forcieren und die Stadt zu kühlen. Das Motto lautet: Raus aus Asphalt und Beton und viel mehr kühlendes Grün auf Wiens Plätzen und Straßen. Ich habe bereits etliche Projekte auf den Weg gebracht, wie etwa den neuen Praterstern, den Neuen Markt, die Thaliastraße in meinem Heimatbezirk Ottakring und auch die Zollergasse im 7. Bezirk, dort werden große, 25 Jahre alte XL-Bäume für Schatten sorgen. Überall ist das Ziel: mehr Grünflächen und Cooling-Ele- mente für die dringend notwendige Abkühlung an Hitzetagen. Die Coronakrise hat die Probleme in den inner- städtischen Erdgeschoßen verschärft. Wie kann und wird die Stadt hier gegensteuern (Locke- rung der Nutzungsbestimmungen, Quartiers- management, Möglichkeiten zur Mitnutzung öffentlichen Raums, Förderungen …)? Die Coronakrise hat uns verdeutlicht, wie wichtig der öffentliche Raum für die Menschen in Wien ist. Das Erdgeschoß trägt wesentlich zum Er- scheinungsbild eines Ortes bei. Gibt es hier viele Leerstände wirkt das nicht sehr einladend. Als Stadt sind wir natürlich an lebendigem öffent- lichen Raum mit attraktiven Grätzeln, in denen sich die Menschen wohl fühlen, sehr interessiert. Daher setzen wir hier Maßnahmen zur Attrak- tivierung – z. B. durch Leerstandvermittlung,

© Arman Rastegar

Ulli Sima ist seit Herbst 2020 „Amtsführende Stadträtin für Innovation, Stadtplanung und Mobilität“. Zu ihrem Ver- antwortungsbereich zählen unter anderem die für Stadtge- staltung und Flächenwidmungen und damit für Zinshäuser besonders relevanten Magistratsabteilungen 19 und 21.

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Gründerzeitviertel verfügen zwar meist über einen ganz besonderen Charme, sind aber auch dicht besiedelt und haben nur wenige Grün- räume. In dichtbebauten Gebieten ist es, auf Grund der vielen technischen Einbauten für Gas, Wasser, Fernwärme, Strom etc., oft nicht möglich, Bäume zu pflanzen, auch die U-Bahntrassen erschweren Baumpflanzungen. Aus diesem Grund habe ich das Förderprogramm „Raus aus dem Asphalt“ ins Leben gerufen. Wir versuchen dort, wo Bäume nicht wachsen, in Absprache mit den Bezirken Asphaltflächen aufzubrechen und mit unterschiedlichen Pflanzen-Modulen zu begrünen. So entstehen statt Beton- und Asphaltflächen natürliche, kühlende und auch optisch ansprechende Grünflächen, die die Grätzel bunter machen. In der Operngasse im 4. Bezirk haben wir das bereits umgesetzt. Maßnahmen wie diese fördert die Stadt Wien mit dem neuen, größten Klima-Förderprogramm in der Geschich- te unserer Stadt. Wir investieren 100 Millionen Euro für nachhaltige Klimawandel-Anpassungs- maßnahmen in den Bezirken. Darüber hinaus fördert die Stadt Wien großflä- chige Fassadenbegrünung auf Privatgebäuden, die aus ökologischer Sicht große Vorteile bringt: Sie wirkt kühlend auf die Innenräume, aber auch auf das Mikroklima im Umfeld. Als Stadt gehen wir mit Pilotprojekten bei den Zentralen von Müllabfuhr (MA 48) und Wiener Wasser (MA 31) mit guten Beispiel voran. Das Blütenmeer an der Fassade der 48er ist auch optisch eine große Bereicherung für den Gürtel.

und schauen darauf, dass bei Neubauten die Erdgeschoße attraktiv gestaltet werden. Im Zuge unserer Begrünungsmaßnahmen auf den Plätzen und Straßen schaffen wir kleine Grünoasen, die zum entspannten Verweilen einladen. Das sorgt für Abkühlung und Entspannung bei den Bewoh- nerInnen und für Attraktivierung des gesamten Grätzels. Nachverdichtung kann bekanntlich einen wichti- gen Beitrag zur Schaffung von Wohnraum ohne hohe Infrastrukturkosten und Bodenverbrauch leisten. Sollen die Möglichkeiten ausgeweitet oder auch die bestehenden Möglichkeiten leichter umsetzbar werden? Wir setzen bei der Stadtentwicklung grundsätz- lich auf die Nutzung bereits versiegelter Flächen, der sogenannten brown fields – etwa alter Gewerbe- oder Bahnhofareale wie beim Haupt- bahnhof oder aktuell beim Nordwestbahnhof. Nachverdichtung muss immer behutsam unter Einbindung aller AkteurInnen erfolgen, auf die Interessen der BewohnerInnen muss geachtet werden. Ganz besonders wichtig ist mir jedenfalls in allen Bereichen die Versorgung mit attraktiven Grün- und Freiräumen. Klimaschutz und mehr Grün in der Stadt haben in Ihrem Programm einen besonders hohen Stellenwert. Welche Maßnahmen planen Sie im Bereich des Altbestands und wie sollen diese fi- nanziert werden? Schließlich sind die Mieten in den Zinshäusern ja limitiert und liegen deutlich unter dem Marktniveau.

Preisniveau bei Eigentumswohnungen in Wien (in EUR/m 2 )

6.000

4.500

3.000

1.500

0

Bestand

Erstbezug (aus „Freifinanziertem Wohnbau“)

Quelle: EHL Market Research | Q2 2021

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Referenzen | Vermittelte Zinshäuser

Kärntner Straße 12, 1010 Wien

Schubertring 9-11, 1010 Wien

ca. 3.550 m 2 Nutzfläche Dieses 1875 erbaute Eck-Zinshaus punktet nicht nur durch sein prächtiges Aussehen, sondern auch durch seine exklusive Innenstadtlage.

ca. 9.445 m 2 Nutzfläche Der Christinenhof an der Ringstraße, erbaut 1863 – 65 von Ludwig Zettl, ist ein freistehender, frühhistorischer Wohnhof mit architektonisch gestaltetem Innenhof.

Hoher Markt 3, 1010 Wien Nutzfläche

Schönngasse 19, 1020 Wien

Das 1949–50 wiederaufgebaute Zinshaus befindet sich an einem der geschichtsträchtigsten Plätze Wiens. Hier befand sich einst die erste Münzprägestätte. ca. 4.580 m 2

ca. 1.269 m 2 Nutzfläche Attraktives Gründerzeithaus mit reichlich Potenzial, nahe der Wirtschaftsuniversität Wien, in beliebter Lage zwischen Grünem Prater und der Donauinsel

Wolfgang-Schmälzl-Gasse 4, 1020 Wien

Reinprechtsdorfer Straße 74, 1050 Wien

ca. 1.379 m 2 Nutzfläche Das klassische Zinshaus mit Rohdachboden befindet sich in zentraler Lage im 2. Bezirk und ist durch die Nähe zum Praterstern verkehrstechnisch bestens angebunden.

ca. 1.497 m 2 Nutzfläche Umfassende Möglichkeiten zum Ausbau des Dach- bodens erlauben bei dem ausgezeichnet gelegenen Objekt künftig eine Nutzfläche von mehr als 2.000 m².

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Referenzen | Vermittelte Zinshäuser

Mariahilfer Straße 3, 1060 Wien

Bürgerspitalgasse 29, 1060 Wien

ca. 2.772 m 2 Nutzfläche Neungeschoßiges Zinshaus aus der späten Gründerzeit, direkt an Österreichs längster Einkaufsstraße und in un- mittelbarer Nähe zur Wiener Innenstadt gelegen

ca. 3.561 m 2 Nutzfläche Einzigartiges Dreifronten-Zinshaus in bester innen- städtischer Lage, zwischen Westbahnhof und Innerer Mariahilfer Straße gelegen

Schwarzspanierstraße 18, 1090 Wien

Wickenburggasse 2, 1080 Wien

ca. 1.495 m 2 Nutzfläche Das Gründerzeithaus befindet sich in absoluter Bestlage in unmittelbarer Nähe des Rathauses. Ein Dachboden- ausbau erlaubt eine deutliche Steigerung der Nutzfläche.

ca. 1.250 m 2 Nutzfläche Das Zinshaus in unmittelbarer Nähe zur Votivkirche befindet sich in einer der begehrtesten Wohnlagen des neunten Bezirks.

Erlgasse 19, 1120 Wien

Tiefendorfergasse 4, 1140 Wien

ca. 1.285 m 2 Nutzfläche In der Nähe der aufstrebenden Meidlinger Hauptstraße gelegen, bietet das in bestem Zustand befindliche Ob- jekt erhebliches Mietsteigerungspotenzial.

ca. 1.205 m 2 Nutzfläche Die unmittelbare Nähe zum hochwertigen Neubaupro- jekt Körnerkaserne sowie beste urbane Infrastruktur sichern dem Objekt mittelfristig großes Potenzial.

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