Geschäftsflächenbericht Österreich | 2022/23

Geschäftsflächenbericht Österreich|2022/23 Wir leben Retail

Wir leben Immobilien.

Vorwort

Die vom Ukrainekrieg ausgelösten gesamtwirtschaft- lichen Verwerfungen hinterlassen auch im österreichi- schen Einzelhandel ihre Spuren – eine Vervielfachung der Inflation, gestörte globale Lieferketten und die durch dramatisch gestiegene Energiepreise belaste- ten Haushaltsbudgets ließen in den zurückliegenden Monaten kein „business as usual“ zu. Das gilt auch für den Markt für Einzelhandelsflächen, der die Aufs und Abs des Einzelhandels selbst reflektiert. Doch ebenso wenig wie Boomphasen zu Euphorie und unkritischem Optimismus verführen dürfen, sollte die aktuell schwierige Lage das Gegenteil bewirken. Gerade weil die gegenwärtigen Probleme maßgeblich durch ein singuläres Ereignis ausgelöst wurden, besteht auch berechtigte Hoffnung, dass sie zu keiner Langfristkrise werden und der Markt in absehbarer Zeit wieder zur Normalität zurückkehrt.

Und jenseits der Ukraine- und Energiekrise präsen- tieren sich die Perspektiven des Marktsegments Retailimmobilien durchaus positiv: Dem klassischen Einzelhandel gelingt es immer besser, das Onlinesor- timent zu einem aufwertenden Zusatzangebot zu ma- chen. Zahlreiche innovative internationale Konzepte sondieren Möglichkeiten eines Starts in Österreich und nicht zuletzt sorgt auch der kontinuierliche Bevölkerungszuwachs für einen strukturell wachsen- den Markt. Hinzu kommt, dass in den vergangenen Jahren die Verkaufsfläche pro Einwohner auf ein solides Niveau zurückgegangen ist. Der Markt wird also durchaus wieder attraktive Möglichkeiten bieten. Wir laden Sie herzlich zu ei- nem Gespräch mit den Experten unseres Retail- und Investmentteams ein, um zu erfahren, wie Sie diese Chancen optimal für sich nutzen können.

KommR Mag. Michael Ehlmaier FRICS Geschäftsführender Gesellschafter EHL Immobilien GmbH

Mag. Stefan Wernhart MRICS Geschäftsführer EHL Gewerbeimmobilien GmbH

Mag. Mario Schwaiger Einzelhandelsimmobilien | Bereichsleiter EHL Gewerbeimmobilien GmbH

DI Alexandra Bauer MRICS Market Research | Bereichsleiterin EHL Gewerbeimmobilien GmbH

Überblick Einzelhandel Wien

Executive Summary

Ukrainekrieg überlagert kurzfristig alle positiven Entwicklungen

Flächen aber weiterhin stark und vor allem internatio- nale Luxuslabels betrachten die aktuelle Situation auch als Chance zur Umsetzung bereits länger geplanter Anmietungen von Geschäftslokalen in Bestlage.

Der Ukrainekrieg und dessen wirtschaftliche Folgen, wie insbesondere die dramatisch gestiegene Infla- tion, überlagert 2022 alle anderen Entwicklungen. Einzelhändlern mangelt es derzeit an Planungssi- cherheit, weshalb Expansions- und Investitionsmaß- nahmen häufig on hold gestellt werden. Diskonter und FMZ sind die wichtigsten Gewinner der Krise Die sinkende reale Kaufkraft motiviert oder zwingt Konsumenten zu besonders preisbewusstem Ein- kaufsverhalten. Davon profitieren Diskonter im Food- und Non-Food-Bereich sowie Fachmarktzentren, in denen diese traditionell stark vertreten sind.

Durchschnittliche Verkaufsfläche pro Einwohner sinkt weiter

Weiterhin werden dem Markt durch Abriss oder Nut- zungsänderung mehr Einzelhandelsflächen entzogen als neu errichtet werden. In Kombination mit dem anhaltenden Bevölkerungswachstum führt das zu einer kontinuierlichen Verringerung der Verkaufsflä- che pro Einwohner. Lebensmittelhandel profitiert von neu- erlichem Bevölkerungsschub Der Lebensmittelhandel und dabei speziell der Bereich Diskonter ist weiterhin der expansivste Sektor im Einzelhandel. Die 2022 wieder deutlich wachsende Bevölkerungszahl sorgt für eine Erwei- terung der Konsumentenbasis.

Nachhaltigkeit im Fokus

Die EU-Taxonomie wird auch für Einzelhandelsim- mobilien zu einem immer stärkeren Motor für Nachhaltigkeitsbestrebungen. Im Zentrum stehen Maßnahmen zur Reduktion des Energieverbrauchs, die Umstellung auf umweltfreundliche Energieträger und die Minimierung der Bodenversiegelung. Toplagen kommen am besten durch die Krise Die Ausdünnung von Filialnetzen und die Schließung von Standorten ist in allen Marktsegmenten spürbar. In den Toplagen ist die Nachfrage nach freigewordenen

Dienstleister mieten immer größere Teile der Einzelhandelsflächen

Das Dienstleistungssegment gewinnt bei der Verwertung von Einzelhandelsflächen stetig an Bedeutung. Zulegen können vor allem Gesundheits- und Fitnessanbieter, während Banken ihr ohnehin bereits stark ausgedünntes Filialnetz weiterhin reduzieren.

Österreichischer Einzelhandelsmarkt

Schwieriges Umfeld, viele Frage- zeichen

um den Ukrainekonflikt und die Energieversorgung in Österreich und Europa ermöglicht kaum sichere Pla- nungen. Daher wurden seit dem Frühjahr nur wenige Neuvermietungen abgeschlossen, auch weit fortge- schrittene Verhandlungen sind vielfach on hold. Die Belastung durch die wirtschaftlichen Folgen des Kriegs überlagert derzeit auch einige positive langfristige Entwicklungen: Die weitgehende Aufhe- bung der Coronabeschränkungen und die bis Jänner erfreulichen Konjunkturaussichten ließen einen deutlichen Aufschwung erwarten. Auch die große Zahl neuer Handelskonzepte stimmt optimistisch, dass der stationäre Einzelhandel die Herausforderung durch die Online-Konkurrenz in Innovation und neue Dynamik ver- wandeln kann. Ein weiterer Pluspunkt ist die Rückkehr des Städtetourismus, der erneut viel Umsatz einbringt.

Der Markt für Einzelhandelsflächen befindet sich in einer herausfordernden Phase. Der klassische Einzel- handel steht durch stark gestiegene Großhandelsprei- se, Konjunktur- und Kaufkraftschwäche, steigende Personalkosten und die große Online-Konkurrenz unter Druck und verhält sich bei Standortentscheidungen daher zurückhaltend. Laut Handelsverband lagen die Einzelhandelsumsätze im zweiten Quartal 2022 um acht Prozent unter den Vergleichswerten des Vorjahrs, im Non-Food-Bereich fiel der Rückgang noch stärker aus. In abgeschwäch- ter Form ist die Gastronomie ebenso von der Krise betroffen. Infolgedessen ist die Flächennachfrage kurzfristig deutlich gesunken. Zu diesen negativen Einflussfaktoren kommen große Unsicherheiten über die weitere Entwicklung. Die unklare Situation rund

So gibt es trotz der schwierigen Gesamtsituation Lichtblicke: Zu den Gewinnern zählen wenig über-

Entwicklung der Verkaufsflächen in Österreich

2,0 % 1,5 % 1,0 % 0,5 % 0,0 % -0,5 % -1,0 % -1,5 % -2,0 % -2,5 %

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022p 2023p 2024p

Quelle: RegioData Research GmbH Wien 2022

Entwicklung reale Kaufkraft pro Einwohner

1,5 % 1 % 0,5 % 0 % -0,5 % -1 % -1,5 % -2 % -2,5 % -3 % -3,5 % -4 %

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

2020

2021 2022p 2023p

Quelle: RegioData Research GmbH Wien 2022

raschend Non-Food-Diskonter wie Action, KiK, NKD oder TEDi, die weiterhin expandieren und Standorte suchen. Interesse an innerstädtischen Standorten gibt es auch vonseiten des Möbelhandels und neuer Showroom-Konzepte. Stabilisierend wirkt die bereits seit längerem niedrige Neuflächenproduktion. Investitionen fließen primär in die Verbesserung des Bestands, zusätzliche Flächen werden kaum geschaffen. Am ehesten erfolgt dies in den Erdgeschoßzonen von Wohnbauprojekten. Eine positive Flächenbilanz gibt es (laut Standort + Markt) auch im Bereich der Fachmarktzentren – seit 2019 wurden 17 Fachmarktagglomerationen neu eröff- net – was u. a. auch auf die gute Entwicklung des Lebensmittelhandels, der Drogeriemärkte und der Non-Food-Diskonter zurückzuführen ist. Insgesamt werden aber weiterhin mehr Flächen aus dem Markt

genommen, als dazukommen, vor allem in schwäche- ren Stadtlagen. Damit sinkt die derzeit noch über dem eu- ropäischen Schnitt liegende Verkaufsfläche pro Einwohner. Bei den Mieten gibt es 2022 keine Aufwärtstendenz, in zahlreichen Fällen müssen bei Vertragsverlängerun- gen und Neuvermietungen sogar Abschläge hinge- nommen werden. Am wenigsten sind die Toplagen in Einkaufs- und Fachmarktzentren sowie in den Innen- städten betroffen. Hier warten Interessenten teilweise weiterhin auf freiwerdende Flächen, um bereits länger geplante Ansiedlungen realisieren zu können. Seitens des Handels wird immer häufiger darauf hingewiesen, dass die inflationsbedingten Mietanhebungen aktuell nur schwer finanzierbar seien. In einigen Fällen wird es auch tatsächlich erforderlich sein, hier Kompromis- se zu akzeptieren, um Ausfälle zu vermeiden.

Umsätze im Einzelhandel in Österreich

€ 110 Mrd. € 100 Mrd. € 90 Mrd. € 80 Mrd. € 70 Mrd. € 60 Mrd. € 50 Mrd. € 40 Mrd. € 30 Mrd. € 20 Mrd. € 10 Mrd. € 0 Mrd.

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022p 2023p 2024p 2025p

Quelle: RegioData Research GmbH Wien 2022

Onlineumsatz (brutto)

stationärer Umsatz (brutto)

Nachhaltigkeit

Auf dem Weg zu mehr Nachhaltigkeit

zumindest Empfehlungen für niedrigere Temperatu- ren auf Verkehrsflächen von Einkaufszentren sowie in den Geschäftslokalen kommen werden. Auch eine Reduktion der Beleuchtungszeiten von Schau- fenstern erscheint naheliegend.

Die Forderung nach verbesserter Nachhaltigkeit von Immobilien gewinnt auch im Segment Einzel- handelsflächen an Relevanz. Wichtigster Treiber für Veränderungen ist dabei die EU-Taxonomie, die bei Finanzierungen die Berücksichtigung ökologischer und sozialer Kriterien (ESG-Ziele) verpflichtend vor- schreibt. Das führt dazu, dass die Finanzierung von Objekten, die in dieser Hinsicht unterdurchschnitt- lich abschneiden, schwieriger und teurer wird. Das gilt nicht nur für den Neubau, sondern auch für Aus- und Umbauten sowie Modernisierungsmaßnahmen. In der Praxis ist das sogar wichtiger, da der Großteil der Investitionen in Bestandsverbesserungen fließt. Da die EU-Taxonomie aber nicht nur Fremdkapitalfi- nanzierungen betrifft, sondern auch auf institutionel- le Investoren abzielt, haben Objekte ohne entspre- chende ökologische Standards und Zertifizierungen auch Nachteile als Investmentziele. Dementspre- chend ist mit einer tendenziell etwas beeinträchtig- ten Wertentwicklung zu rechnen. Da bereits zahlrei- che Marktteilnehmer Investitionen nur bei Erfüllung festgelegter Nachhaltigkeitskriterien vornehmen, ist dieser Trend in der Praxis deutlich spürbar. Im Rahmen der Nachhaltigkeitsbestrebungen spie- len derzeit Maßnahmen zur Senkung des Energie- verbrauchs eine zentrale Rolle, da diese wegen der enorm hohen Energiepreise auch aus Kostengrün- den Priorität haben. Es ist davon auszugehen, dass bis zum Beginn der Wintersaison Richtlinien oder

„Nachhaltigkeit und Reduktion des Energiebedarfs werden zum Schlüsselthema für Einkaufszentren und Einkaufsstraßen.“

Erst längerfristig wirksam, aber im Hinblick auf die Reduktion des Energieverbrauchs noch bedeutender, sind Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizi- enz. Modernisierungen werden künftig immer öfter mit verbesserter Dämmung und/oder Effizienzsteigerungen des Heizsystems verbunden sein. Für diese Umrüstun- gen ist mit beachtlichen Kostenaufwand zu rechnen. Ebenfalls stärker ins Blickfeld gerückt ist das Thema Flächenverbrauch, das besonders Stand-Alone-Objekte (Supermärkte, Baumärkte) und eingeschoßige Fach- marktzentren betrifft. Für den Bestand bedeutet das in erster Linie, die Nutzung von Dach- und teilweise auch Parkplatzflächen für Photovoltaikanlagen zu evaluieren. In einem Szenario längerfristig sehr hoher Energiepreise ist das in vielen Fällen eine rein betriebswirtschaftlich sinnvolle Maßnahme, besonders in Verbindung mit E-Tankstellen für Kunden. Für die Neuerrichtung von FMZ und Stand-Alone-Supermärkten ist mittelfristig mit noch größeren Restriktionen zu rechnen.

Auch bei Standortentscheidungen spielen ökologi- sche Kriterien eine zunehmende Rolle. Beschrän- kungen des Individualverkehrs in den Großstädten – Stichwort Parkpickerl – und die hohen Treibstoff- preise stellen für klassische Auto-Standorte eine empfindliche Belastung dar. Konsumentennahe Einkaufsstandorte, etwa in Erdgeschoßzonen von Wohnanlagen oder in zentral gelegenen Einkaufszent- ren und -straßen, können hingegen davon profitieren. Nachhaltigkeit

SCS-Manager Zsolt Juhasz: „Es ist unsere Verpflichtung, das Thema Klimaschutz als Top-Priorität zu betrachten und mehr denn je unsere Anstrengungen dahingehend zu intensivieren.“

Westfield Shopping City Süd

In der Westfield Shopping City Süd (SCS) werden im Rahmen der Nachhaltigkeitsinitiative „Better Places 2030“ bereits seit einigen Jahren umfassen- de Nachhaltigkeitsmaßnahmen gesetzt. Besonders spektakulär ist dabei die riesige Photovoltaik- anlage auf den Dachflächen. Mit einer aktuellen Jahresproduktion von bis zu 2,6 Millionen Kilowatt- stunden ist es die größte Photovoltaikanlage auf einem Einkaufszentrum in ganz Europa. Die neue und überdachte Verbindung vom Eingang 5 zur Haltestation der Badner Bahn macht die Nutzung der Öffis attraktiver und wurde ebenfalls für die Installation einer Photovoltaikanlage genutzt. Diese produziert rund 155.000 Kilowattstunden Strom pro Jahr. Weitere Projekte sind in Planung für das kommende Jahr. Eine Kombination aus ökologischer und sozialer Nachhaltigkeit ist die Initiative „Too good to go“. Die zahlreichen Gastronomiebetriebe und Lebens- mittelhändler in der SCS melden über die App eine halbe Stunde vor Ladenschluss überschüssige Speisen bzw. Lebensmittel, die dann zu stark ermäßigten Preisen als „Überraschungspakete“ abgeholt werden können. Im Vorjahr konnten so mehr als 5.000 solcher Pakete gerettet und knapp 13 Tonnen CO 2 eingespart werden. Gleichzeitig haben finanzschwächere Besucher die Möglichkeit, hochwertige Lebensmittel besonders günstig zu erwerben.

On Top Living

Die IMMOFINANZ sagt mit dem Wohnbaukon- zept „On Top Living“ dem Flächenverbrauch den Kampf an. Dafür prüft sie Möglichkeiten, ihre in der Regel eingeschoßigen STOP SHOP-Fach- marktzentren mit nachhaltigen und leistbaren Wohnungen zu überbauen. Dies geschieht ohne Bodenversiegelung, da nicht nur für den Wohn- bau selbst keine zusätzliche Fläche benötigt wird, sondern auch keine neuen Zufahrtswege und Parkplätze erforderlich sind. Die Wohnungen - in modularer Holzbauweise errichtet - werden nicht nur hohen Wohnkomfort bieten, sondern auch klimaneutral sein. Neben großflächigen Photovoltaikanlagen, Wärmerück- gewinnung und Geothermie wird den zukünftigen Bewohnern auch Zugang zu E-Ladestationen und E-Bikes angeboten. Ein weiterer positiver Effekt: Der wegfallende Grundkostenanteil ermöglicht insgesamt sogar eine kostengünstigere Errichtung von Wohnungen.

Mehr Platz für Fitness

Fitnessstudios zählten aus naheliegenden Gründen zu den großen Verlierern der Coronakrise. Lange Sperren und geradezu im Handumdrehen entstande- ne Online-Fitnesstrainings nährten Zweifel, ob sich die zum Großteil nach dem Abosystem organisierte Branche in absehbarer Zeit wieder erholen könnte. Diese Zweifel sind mittlerweile längst ausgeräumt und die Fitnessketten sind wieder auf Expansions- kurs. Die Sorge, dass die früheren Kunden nicht zurückkehren würden, hat sich im Wesentlichen als unbegründet erwiesen. Ganz im Gegenteil: Das Gefühl, nach der Pandemiepause unbedingt wieder sportlich aktiv zu werden, hat den Studios regen Zulauf beschert. Im Jahr 2021 und in den ersten Mo- naten des Jahres 2022 gehörten sie unter anderem zu den größten Flächennachfragern. Die größte Neuanmietung in der Wiener Innenstadt nahm heuer die Fitnessstudio-Kette FITINN vor, die in bester Innenstadtlage am Laurenzerberg/ Ecke Schwedenplatz nun anstelle des geschlos- senen Steakrestaurants FRANK’S mit rund 1.150 m² Studiofläche startete. Das zeigt zwar, dass die großen Fitnesstempel tendenziell noch weitere Flächen benötigen, dennoch geben sie derzeit beim Branchenwachstum nicht den Ton an. Die größte Wachstumsdynamik entfalten derzeit Konzepte mit eher kleinen Filialen. Dazu zählen stark spezialisierte Ketten, die mit einem auf eine klar defi- nierte Zielgruppe ausgerichteten, maßgeschneiderten Angebot punkten. Ein Beispiel dafür ist das aufstreben- de österreichische Dance-Cycling-Studio „SuperCycle“, das mit einer lifestyleorientierten Kombination aus Clubbing-Musik und Fitness primär junge Erwachsene

anspricht. SuperCycle startete heuer in der Klee- blattgasse/Ecke Tuchlauben in Bestlage nahe des Goldenen Quartiers. Ebenfalls stark im Kommen ist „das Fitnessstudio ums Eck“: Diese Art von Fitnessstudio sucht meist kleinere Einheiten bis 150/200 m², um mit soliden, kosten- günstigen Angeboten als Fitness-Nahversorger zu punkten. Zu diesem Typus zählt etwa CircleGym, das auf Vermittlung von EHL im Frühjahr in der Baum- gasse/Ecke Landstraße im 3. Bezirk sehr erfolgreich startete und in zahlreichen weiteren Bezirken nach Standorten sucht. Da für diese Studios die örtliche Nähe zu ihren potenziellen Kunden besonders wichtig ist, sind für sie auch Erdgeschoßflächen in neuentste- henden Wohnanlagen von Interesse.

Workout mit Dancefloor-Feeling

Size doesn‘t matter: Spezialangebote wie Disco- Spinning auf kleinen Flächen in Bestlagen sind das Erfolgskonzept von SuperCycle.

©© TIKEDEAi

Die Stunde der Diskonter

sind in der aktuellen Marktsituation häufig Abschläge gegenüber den Altverträgen erforderlich. Die stei- gende Vielfalt von Diskontkonzepten ist für Vermieter insofern positiv, als es aus diesem Marktsegment Nachfrage für Flächen verschiedenster Größe und unterschiedlicher Lagequalität gibt.

Konjunkturschwächen und Teuerungsschübe führen traditionell zu steigenden Marktanteilen von Diskon- tern. Die 2022 gegebene Kombination der beiden Faktoren ist daher ein vorteilhaftes Umfeld, das Diskonter im Food- und Non-Food-Bereich zu weite- rer Expansion ihrer Filialnetze nutzen. Im ländlichen Raum profitieren davon vor allem Fachmarktzentren, in den Städten stoßen Diskonter verstärkt in Lagen vor, die in der Vergangenheit eher dem mittleren Preissegment vorbehalten waren. Das gilt sowohl für Einkaufsstraßen als auch für Einkaufszentren. Be- sonders augenfällig ist der Vormarsch der Diskonter aber in den Fachmarktzentren, in denen die Anzahl von Diskontern bereits seit Beginn der Coronakrise kontinuierlich gestiegen ist. Lebensmitteldiskonter, allen voran Hofer und Lidl, als auch Non-Food-Ketten wie Action oder TEDi mieten hier mittlerweile die größten Flächen. Die starke Wachstumsorientierung und die hohe Flächenproduktivität der Diskonter führen dazu, dass diese bei entsprechend hoher Lagequalität auch dazu bereit sind, ähnliche Mieten wie Nachfrager aus höheren Preissegmenten zu bezahlen. Dennoch

Schnörkelloser Weg zum Erfolg

So unterschiedlich die Konzepte der Non-Food- Diskonter im Detail sein mögen, eines haben sie gemeinsam: Der Weg zum Erfolg von Action, KiK, NKD, TEDi und Co beruht auf der konsequenten Orientierung am bestmöglichen Preis und Preis-Leistungs- Verhältnis. Investitionsintensive Services, etwa aus dem Onlinebereich, gibt es nicht und so setzen die Diskonter mehr als alle anderen Einzelhandelskonzepte weiterhin voll und ganz auf den Offline-Handel. Nicht zuletzt deshalb können die Diskonter in einer Phase, in der auch sehr große Ketten ihre Filialnetze ausdünnen, weiterhin einem forcierten Wachstumskurs folgen und intensiv nach freiwerdenden Flächen in attraktiven Lagen suchen.

Filialentwicklung Diskonter

350 300 250 200 150 100 50 0

TEDi NKD Action

2017

2018

2019

2020

2021

2022 (p)

Quelle: Action, NKD, TEDi

Daten und Fakten Wiener Innenstadt

Verkaufsfläche City

205.400 m 2

Verkaufsfläche je Einwohner

0,11 m 2 145 m 2 37,9 %

Ø Shopgröße

Filialisierungsgrad Leerstandsrate Fluktuationsrate

4,5 %

13,2 %

Quelle: Standort + Markt 2021/22

Der Wiener Einzelhandelsmarkt

Differenzierte Entwicklung

Diskonter erobern gute Lagen

In der Bundeshauptstadt Wien spiegelte sich die schwierige internationale und gesamtstaatliche Situation wider. Jedoch schlägt sich diese Belastung in den verschiedenen Lagen und Teilmärkten unter- schiedlich stark in der Entwicklung von Leerstands- raten und Mietenniveaus nieder. Am vergleichbar besten schlagen sich eindeutig die Spitzenlagen. Zwar kommt es selbst im Bereich des „Goldenen H“ zu überdurchschnittlich vielen Flächenrückgaben, doch wollen hier zahlreiche Interessenten die Gelegenheit, sich in Bestlage an- zusiedeln, nutzen – nicht unbedingt zu historischen Höchstpreisen, aber zu sehr beachtlichen Mieten. Im Luxussegment macht sich trotz des weitgehen- den Wegfalls russischer Gäste auch das Comeback des Städtetourismus positiv bemerkbar.

In weniger prominenten, aber dennoch guten Lagen geht der Strukturwandel hingegen in eine andere Rich- tung. In der traditionell starken Textilbranche kommt es weiterhin zu Filialschließungen und Flächenreduktionen. An ihre Stelle treten immer öfter Diskonter, die auch in Wien nicht mehr nur auf kostengünstige Lagen setzen, sondern auch in A-Lagen unverzichtbarer Teil des Mietermix sind. Ein typisches Beispiel dafür ist ein großer Action-Shop, der im August in der Bahnhofcity im Westbahnhof eröffnete und dort gleich die Flächen von zwei früheren Textilhandelsfilialen übernahm. Während in Nebenla- gen der eher zentrumsnahen Bezirke, wie in heraus- fordernden Marktphasen üblich, wieder steigende Leerstandsraten zu verzeichnen sind, eröffnen sich im Bereich der peripheren Stadtentwicklungsgebiete im-

Verkaufsflächen (in m 2 ) und Leerstandsrate (in %) in den Wiener Einkaufsstraßen

250.000

18 % 16 % 14 % 12 % 10 %

200.000

150.000

8,5 %

8,9 %

8 % 6 % 4 % 2 % 0 %

100.000

4,5 %

3,2 %

50.000

Innere Mariahilfer Str.

City

Landstraßer Hauptstraße

Favoritenstraße

Leerstand

Einzelhandel

EH-nahes Angebot

Leerstandsrate (in %)

Quelle:

2021/22

Europaweite Frequenzanalyse (High Streets / Passantenfrequenz pro Tag)

56.900

LONDON

Regent Street

1 2 3 4 5 6 7 8 9

PARIS

Avenue des Champs-Elysées

45.500

37.400

BARCELONA

Passeig de Gràcia

MÜNCHEN

Theatinerstraße

36.400

KOPENHAGEN

Ostergade

30.900

28.200

DÜSSELDORF

Königsallee

KOPENHAGEN

Amagertorv

24.300 24.100

ROM

Via dei Condotti

WIEN

Kohlmarkt

21.600 21.500

Massenmarkt + Luxus gemischt Luxus-Einkaufsstraße

LONDON

King‘s Road

10 11 12 13

ROM

Via del Babuino

19.000 18.800

MADRID

Calle Serrano

LONDON

New Bond Street

15.100

Quelle: BNP Paribas Real Estate

mer wieder interessante Expansionsmöglichkeiten. Dies gilt in erster Linie für klassische Nahversorger wie den Lebensmittelhandel und Drogeriemärkte. Aber auch für Gastronomie, Dienstleistungen, Ordinationen sowie kleinere Fachhändler bietet die Nähe zu potenziellen Kunden und die Absenz eingesessener „Platzhirsche“ gute Startvoraussetzungen.

zu registrieren, die doch einen Teil der Konsumenten vom Einkaufen in peripher gelegenen Einkaufszent- ren abhalten. Mit öffentlichen Verkehrsmitteln zum Einkauf in der Stadt zu fahren, ist auch deswegen eine attraktive Alternative, weil immer mehr Händler hoch- wertige Zustellservices anbieten, die das Auto auch für den Warentransport überflüssig machen.

Parkpickerl ohne stärkere Auswir- kungen

Miete Top Einkaufsstraßen

Nettomiete EUR /m 2 /Monat

Kohlmarkt

300 - 600 180 - 400 150 - 350 50 - 130 45 - 160

Weniger als vielfach erwartet, schlug sich die flächen- deckende Einführung des Parkpickerls bis 22 Uhr im März 2022 zu Buche. Dieses führte zu keinen größe- ren Veränderungen des Einkaufsverhaltens. Eher ist es als Folge der deutlich gestiegenen Treibstoffpreise

Graben

Kärntner Straße Rotenturmstraße

Innere Mariahilfer Straße

Neubaugasse

50 - 120 Quelle: EHL Market Research | Q3 2022

Auswirkungen der COVID-19 Krise auf den Einzelhandel EU-27, Entwicklung des Handelsvolumens nach Produktgruppen, Januar 2020 - März 2022

160

140

120

100

Versandhandel & Internet Einzelhandel insgesamt Lebensmittelhandel

Tankstellen

Kaufhäuser

Computer & Telekommunikationsgeräte Textilien, Bekleidung und Schuhe

Non-Food (außer Tankstellen)

Quelle: Eurostat/BNP Paribas Real Estate

Einkaufsstraßen Wien

Wien | Mariahilfer Straße

Neuvermietungen Mariahilfer Straße 2021/22 (Auszug)

MUMOK

MuseumsQuartier

Begegnungszone Fußgängerzone

Leopold Museum

Mahü 10 –18

Kosmetik

Reisegepäck

Aesop

Samsonite

Optik

Mister Spex

Gerngross

Mode

Kult

Süßwaren

Optik

Lindt

Off-Price-Retailer

Half Price

Westbahnhof

IKEA

Österreichs wichtigste Einkaufsmeile, die innere Mariahilfer Straße zwischen Innenstadt und Westbahnhof, erlebt aktuell einen beschleunigten Strukturwandel. Mit rund 15 Prozent liegt die Fluktuationsrate im oberen Bereich, klar über dem Schnitt der wichtigen österreichischen Einkaufsstandorte. Der Anteil von Mode und Bekleidung sinkt dadurch (zuletzt wurden beispielsweise der Benetton-Flags- hipstore geschlossen und Peek & Cloppenburg reduzierte seine Mietfläche um eine von sechs Etagen), die Gastronomie gewinnt an Bedeutung und der Bau des Projekts MaHü 10-18 um bis zu 400 Mio. Euro am Standort des früheren Lei- ner-Möbelhauses wird den Charakter des zent- rumsnächsten Abschnitts tiefgreifend verändern. Positiv ist, dass auch in beachtlichem Maß in die Verbesserung von Flächen investiert wird.

Auch die Leerstandsrate ist trotz der Umstrukturie- rung ausgesprochen niedrig. Standort + Markt ver- zeichnete zuletzt 3,2 Prozent, einen der Bestwerte unter den wichtigen Einkaufslagen in Österreich. Das Großprojekt MaHü 10-18 sowie die Baustelle für den künftigen U3/U2-Knotenpunkt Neubaugasse sorgen derzeit für einige Behinderungen für Passan- ten, mittelfristig werden sie aber beide wesentlich zur Attraktivität der Mariahilfer Straße beitragen. Vor allem die zunehmend verbesserte Erreichbar- keit mit öffentlichen Verkehrsmitteln hat mittlerwei- le aufgrund der Zurückdrängung des Autoverkehrs (Begegnungszone, Ausweitung Parkpickerl) überra- gende Bedeutung. Die Mieten sind entsprechend der allgemeinen Marktentwicklung leicht rückläufig. Die Spitzenwerte lagen Mitte 2022 bei 130 bis 160 Euro pro Quadratmeter.

Einkaufsstraßen Wien

Wien | Innenstadt

Neuvermietungen Innenstadt 2021/22 (Auszug)

Die Innenstadt, seit jeher der wichtigste Einzel- handels- und Gastronomiestandort der Bundes- hauptstadt, hat als Wiener Bestlage insgesamt die günstigsten Chancen, die aktuell schwierige Situation erfolgreich zu überstehen. Das Luxussegment erweist sich als relativ krisenresistent. Von der Wie- derbelebung des Städtetourismus nach Auslaufen der meisten Coronabeschränkungen profitiert das Stadt- zentrum mit Abstand am meisten. Die Ausweitung der Parkpickerlzone und -zeiten hat andere Stand- orte deutlich mehr betroffen und für freiwerdende Geschäftslokale stehen zumindest an den besonders prestigeträchtigen Lagen in der Regel potenzielle Nachmieter bereit. Positiv sind auch einige bauliche Maßnahmen, die zusätzliche Attraktivität für Einkaufskunden versprechen. Nach dem Erfolg der Verkehrsberu- higung in der Rotenturmstraße wird bis 2023 der Petersplatz (in unmittelbarer Nachbarschaft des Grabens) revitalisiert und begrünt, und auch auf dem Freizeit-Hotspot Schwedenplatz und dem von unzähligen Touristen frequentierten Michae- lerplatz sind weitreichende Revitalisierungsmaß- nahmen geplant. Große Erwartungen gibt es auch für den Neuen Markt nahe der Kärntner Straße, der von der weitgehenden Verbannung des Auto- verkehrs stark profitieren sollte. Die positiven Perspektiven schlagen sich auch in der Flächenentwicklung nieder: Die Innenstadt ist, abge- sehen von den Randbezirken mit ihrer stark wach- senden Einwohnerzahl, der einzige Bezirk mit einem nennenswerten Zuwachs an Einzelhandelsflächen. Das größte Augenmerk schenken Marktbeobachter traditionell dem „Goldenen H“ aus Kärntner Stra- ße, Graben und Kohlmarkt sowie dem mittlerweile nahezu gleichwertigen Goldenen Quartier an den angrenzenden Tuchlauben. Hier gab es die wichtigste Neuvermietung am Kohlmarkt 4, wo das Luxuslabel Bulgari am früheren Standort des Uhrenherstellers Breguet rund 180 m² übernahm.

John Reed

FitInn

Goldenes Quartier

Bulgari

Stephans- platz

Haas Haus

Fitness

Luxusgüter

Automobil/ E-Mobilität

Steffl

Lebensmittel

Möbel

Moon- city Vienna

Hofburg

Mjam Market

Staatsoper

Natuzzi Italia

Begegnungszone Fußgängerzone

Leder- leitner Home

Im Hinblick auf die Mietenentwicklung kann sich aber auch die Innenstadt dem allgemeinen Preis- druck nicht ganz entziehen. Das Mietniveau ist zwar weniger stark als in anderen Lagen gesunken, die historischen Höchstwerte werden aktuell aber nicht erreicht. Die Spitzenmiete in Toplage des „Goldenen H“ betrug zur Jahresmitte 2022 aber weiterhin um die 600 Euro pro m².

SCN – Shopping Center Nord Ignaz-Köck-Straße 1 | 1210 Wien 32.000 m 2

Einzelhandelsstandorte Wien und Umgebung

STEFFL Department Store Kärntner Straße 19 | 1010 Wien 12.500 m 2

Goldenes Quartier Tuchlauben | 1010 Wien 11.500 m 2

Q19 Grinzinger Straße 112 | 1190 Wien 15.000 m 2

Ringstraßen Galerien Kärntner Ring 5-7 | 1010 Wien 11.000 m 2

Lugner City Gablenzgasse 5-13 | 1150 Wien 38.000 m 2

BahnhofCity Wien West Europaplatz 2-3 | 1150 Wien 22.000 m 2

Auhof Center Albert-Schweitzer-Gasse 6 | 1140 Wien 51.000 m 2

Gerngross Mariahilfer Straße 42-48 | 1070 Wien 31.000 m 2

Riverside Breitenfurter Straße | 1230 Wien 22.000 m 2

Center Alterlaa Anton-Baumgartner-Str. 40 | 1230 Wien 20.000 m 2

Westfield Shopping City Süd Vösendorf Süd | 2334 Vösendorf 192.500 m 2

Shopping Resort G3 Gerasdorf G3 Platz 1 | 2201 Gerasdorf 70.000 m 2

Westfield Donau Zentrum Wagramer Straße 81 | 1220 Wien 120.000 m 2

Citygate Wagramer Straße 195 | 1210 Wien 17.800 m 2

Millennium City Handelskai 94-96 | 1200 Wien 51.800 m 2

Gewerbepark Stadlau Gewerbeparkstraße | 1220 Wien 66.000 m 2

Kärntner Str.

Stadion Center Olympiaplatz 2 | 1020 Wien 27.700 m 2

ZS Zentrum Simmering Simmeringer Hptstr. 96A | 1110 Wien 21.000 m 2

The Mall Landstraßer Hauptstraße | 1030 Wien 30.200 m 2

BahnhofCity Wien Hauptbahnhof Am Hauptbahnhof 1 | 1100 Wien 23.000 m 2

1100 Columbus Columbusplatz 7-8 | 1100 Wien 17.000 m 2

huma eleven Landwehrstraße 6 | 1110 Wien 50.000 m 2

Daten und Fakten Einzelhandelsmarkt Graz

Verkaufsfläche City

167.600 m 2

Verkaufsfläche je Einwohner

0,58 m 2 184 m 2 37,0 %

Ø Shopgröße

Filialisierungsgrad Leerstandsrate Fluktuationsrate

4,1 %

12,4 %

Quelle: Standort + Markt 2021/22

Einzelhandelsmarkt Graz

Graz ist die relativ am stärksten wachsende Groß- stadt Österreichs und soll allein in der Periode bis 2030 um mehr als 10 Prozent von 291.000 auf 325.000 Einwohner wachsen. Dementsprechend eröffnen sich auch für den Einzelhandel sowie für Anbieter von Einzelhandelsflächen strukturell attraktive Perspektiven. Das gilt umso mehr, da die steirische Landeshauptstadt auch große überregi- onale Bedeutung als Einkaufsstandort hat. Dessen Einzugsgebiet umfasst wesentliche Teile der Steier- mark und das Südburgenland. Für den Einkaufstourismus aus dem Umland spielt die ShoppingCity Seiersberg mit ihren 85.000 m² Verkaufsfläche eine dominante Rolle,

dazu kommen weitere Einkaufszentren und Fachmarktagglomerationen an der Peripherie, die durchwegs höhere Anteile auswärtiger Kunden aufweisen als die sehr vielfältige Einkaufsland- schaft im Zentrum der Stadt.

„Das Einzugsgebiet des Einzelhandelsstandorts Graz umfasst einen Großteil der Steiermark und südlichen Burgenlands.“

Mit einer Gesamtverkaufsfläche von 168.000 m² ist die Grazer City nach der Innenstadt und der Mari- ahilfer Straße in Wien die größte innerstädtische Einzelhandelsagglomeration Österreichs. Mit mehr als 900 Verkaufslokalen liegt sie auch bei dieser Kennzahl weit vorne. Die Toplagen erstrecken sich am Fuße des Schlossbergs rund um Hauptplatz, Herrengasse und den Platzhirschen Kastner & Öhler in der Sackstraße. Im Süden schließt der Jakomi- niplatz an, der aber doch als B-Lage der Stadt zu bewerten ist. Westlich der Mur sind Südtiroler Platz und die Annenstraße (C-Lage) die wichtigsten Einkaufslagen. Trotz der hohen Qualität und Attraktivität des Einkaufsangebots im Zentrum und durchaus zufriedenstellender Frequenz ist ein kontinuierli- cher Rückgang der Verkaufsfläche zu registrieren. In den vergangenen beiden Jahren ging diese um rund 3,5 Prozent zurück, im Zweijahreszeitraum

Demographie & Wirtschaft Graz

Graz ist mit rund 291.000 Einwohnern die zweit- größte Stadt Österreichs und zählt mit einem Bevölkerungsplus von knapp 25 Prozent seit 2001 zu den am stärksten wachsenden Landeshaupt- städten. Für den Einzelhandelsmarkt sind darüber hinaus sowohl das große Einzugsgebiet von der südlichen Obersteiermark über das Südburgen- land bis in die Ost- und Weststeiermark sowie der Shoppingtourismus aus dem nördlichen Slowenien und aus Kroatien relevant. Bis 2030 rechnet man mit einer Einwohnerzahl von rund 325.000, die den Status als wichtigste Einkaufsdestination in den südlichen Bundesländern weiter festigen und stärken würde.

davor waren es etwa vier Prozent. Überwiegend ist das auf den rückläufigen Flächenbedarf der Modebranche zurückzuführen. Zu den jüngsten Schließungen zählen C&A in der Annenstraße und Zara am Eisernen Tor. Eröffnet wurden im Jahr 2021 in der Innenstadt hingegen neue Shops von Salewa, Högl Shoes und Montblanc. Insgesamt konnte die Leerstandsrate bereits über einen längeren Zeitraum auf einem niedrigen Niveau von rund vier Prozent gehalten werden, auch die Fluktuationsrate liegt schon tradi- tionell unter dem Durchschnitt. Für die weitere Entwicklung der zentralen Lagen wird vor allem die tatsächliche Umsetzung der diversen Verkehrskonzepte von Bedeutung sein. Die Idee einer U-Bahn mit zwei Linien ist mittlerweile faktisch ad acta gelegt worden, dennoch ist mit

weitreichenden (und aus Sicht des Einzelhandels und der Gastronomie überwiegend positiven) Ände- rungen zu rechnen, durch die es zu einer Auswei- tung der Flaniermeilen kommen wird. Insbesondere wird hier die Gestaltung des Bereiches Innenstadt West (zwischen Herrengasse und Mur) neu über- dacht. So wurde in der Schmiedgasse eine neue Fußgängerzone etabliert und großflächig soll mehr Platz für Rad- und Gehwege sowie für Grünstreifen und Baumbepflanzungen geschaffen werden.

Mieten Graz

Lage

Nettomiete EUR/m 2 /Monat

Einkaufsstraßen A-Lage Einkaufsstraßen B-Lage

92 37 50

Einkaufszentren

Quelle: Standort + Markt 2021/22

Einzelhandelsstandorte Graz

Shopping Malls 1 SC Seiersberg

Fläche

74.000 m 2 60.000 m 2 43.100 m 2 41.000 m 2 40.000 m 2 40.000 m 2 23.600 m 2 9.000 m 2 5.200 m 2 4.400 m 2 4.000 m 2 47.300 m 2 40.000 m 2 19.400 m 2 18.900 m 2 17.200 m 2 12.700 m 2 8.200 m 2 8.200 m 2 7.100 m 2 6.900 m 2 6.300 m 2

2 Center West

3 Murpark

ANDRITZ

4 Shopping Nord

5 Citypark

6 Kastner & Öhler

GÖSTING

Retail Parks 7 FMZ Graz Webling

GEIDORF

8 Shopping West 9 Arland Center

10 Center Ost

Herrengasse

ST. LEONHARD

11 AFZ Andritzer FMZ

EGGENBERG

Jakomini- platz

GRIES

Fachmarktagglomerationen 12 Webling

REININGHAUS

13 Seiersberg 14 Lauzilgasse 15 Puntigam 16 Andritz 17 Graz Nord 18 Eggenberg 19 Straßgang 20 Center Ost 21 Messendorf

ST. PETER

RAABA

LIEBENAU

STRASSGANG

PUNTIGAM

SEIERSBERG

Herrengasse, Hauptplatz, Sporgasse, Stempfergasse, Sackstraße

22 Plüddemanngasse

Quelle: Standort + Markt Beratungsgesellschaft m.b.H.

Daten und Fakten Einzelhandelsmarkt Innsbruck

Verkaufsfläche City

115.500 m 2

Verkaufsfläche je Einwohner

0,88 m 2 162 m 2 39,3 %

Ø Shopgröße

Filialisierungsgrad Leerstandsrate Fluktuationsrate

2,4 %

12,7 %

Quelle: Standort + Markt 2021/22

Einzelhandelsmarkt Innsbruck

Der Einzelhandelsmarkt der Tiroler Landeshauptstadt hat in den Coronajahren 2020 und 2021 besonders stark unter dem ausbleibenden Tourismus gelitten. Das massive Comeback des Tourismus auch außer- halb der Skisaison (der heurige Juni war beispielswei- se der zweitstärkste der vergangenen zehn Jahre) hat in dieser Hinsicht einige positive Impulse gebracht. Da Innsbruck mit rund 131.000 Einwohnern verglichen mit anderen Landeshauptstädten über einen recht überschaubauen Heimmarkt verfügt, sind die touristischen Umsätze sowie Kunden aus dem weiteren Einzugsgebiet – im Wesentlichen der Großteil des Bundeslandes mit Ausnahme von Osttirol plus kleinere Teile Südtirols – für den

Erfolg des Einzelhandels von größter Bedeutung. Insbesondere deshalb, weil die Stadt über einen in Relation zu ihrer Größe sehr beachtlichen Geschäftsbesatz verfügt. So weist Innsbruck mit rund 115.500 m² deutlich mehr Verkaufsfläche auf als etwa das einwohnerstärkere Salzburg mit nur 72.000 m². Entgegen dem Trend in anderen österreichischen Städten ist die Verkaufsfläche 2021/22 sogar minimal gestiegen.

„Das starke Tourismus-Comeback eröffnet dem Einzelhandel der Tiroler Landeshauptstadt gute Perspektiven.“

Demographie & Wirtschaft Innsbruck

Die A-Lagen der Innsbrucker Innenstadt erstrecken sich über gut einen Kilometer Straßenlänge und um- fassen sowohl die Herzog-Friedrich-Straße in der Alt- stadt als auch die südlich angrenzende, mondänere Maria-Theresien-Straße. Mit einer Verkaufsfläche von 65.500 m² in der Toplage rangiert Innsbruck sogar vor dem weit größeren Graz. Ähnlich wie in Salzburg dominieren dabei die Souvenirläden und Gastrono- miebetriebe rund um die Besucher-Hotspots wie die Herzog-Friedrich-Straße (mit dem Goldenen Dachl). Die Einheimischen hingegen werden eher vom Angebot der weiter südlich liegenden Maria-The- resien-Straße mit den beiden etablierten Einkaufs- zentren Kaufhaus Tyrol und den RathausGalerien

Innsbruck hat 131.000 Einwohner und ist damit die fünftgrößte Stadt Österreichs. Im Großraum leben rund 300.000 Menschen, zusätzlich haben etwa 30.000 Studenten und sonstige Personen einen Nebenwohnsitz in Innsbruck. Die Kaufkraft in Tirol beträgt 23.490 Euro pro Einwohner. Mit rund 1,6 Mio. Nächtigungen pro Jahr ist die Stadt am Inn nach Wien und Salzburg die drittwichtigste österreichische Destination für Städtetouristen, und die Tiroler Wirtschaft ist stärker als die aller anderen Bundesländer vom Tourismus abhängig.

angesprochen. In der Peripherie sind im Osten die Fachmarktagglomerationen und im Westen die CY- TA-Shoppingwelt in Völs die wichtigsten Standorte. Der zumindest bis zum Ausbruch der Ukrainekrise und der damit verbundenen wirtschaftlichen Verwer- fungen sehr positive Trend im Einzelhandel der Tiroler Landeshauptstadt schlägt sich auch in verbesserten Kennzahlen nieder. So ist die Leerstandsrate nach einer vorübergehend rasanten Steigerung während der Coronakrise wieder überraschend schnell und markant gesunken. Mit nur 2,4 Prozent (also Minus 2 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr) Leerstand zählt Innsbruck wieder zu den absoluten Top-Städten. Auch die Fluktuationsrate ist mit 12,7 Prozent bereits wieder unterdurchschnittlich.

anderem Swing Kitchen und Vero Moda. Im Gegen- satz zu anderen wichtigen österreichischen Märkten gab es hier kaum größere Rückgaben von Flächen. Gerade einmal eine BIPA-Filiale wurde am Bozner Platz geschlossen. Trotz des allgemeinen Trends ist in Innsbruck der Anteil des Bekleidungshandels nicht gesunken, sondern sogar leicht gestiegen. Mit 33 Prozent liegt dieser höher als in allen anderen Landes- hauptstädten und wird nur vom Textilanteil an den Wiener Top-Standorten übertroffen.

Mieten Innsbruck

Lage

Nettomiete EUR/m 2 /Monat

Einkaufsstraßen A-Lage Einkaufsstraßen B-Lage

100

29 92

Einkaufszentren

In den vergangenen zwölf Monaten wurden einige attraktive neue Geschäftslokale eröffnet, so unter

Quelle: Standort + Markt 2021/22

Einzelhandelsstandorte Innsbruck

Shopping Malls

Fläche

1 Cyta Shoppingwelt

67.500 m 2 65.000 m 2 32.800 m 2 29.500 m 2 16.200 m 2 13.600 m 2 9.000 m 2

2 dez

3 Kaufhaus Tyrol

1 2 3 4 5 6 7 8 9

4 Sillpark

5 west

6 Greif Center

THAUR

7 Rathaus Galerien

HUNGERBERG

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

RUM

HALL IN TIROL

Fachmarktagglomerationen 8 Neurum

REICHENAU

Maria- Theresien- Straße

87.600 m 2 41.100 m 2 21.900 m 2 8.400 m 2

HÖTTING

GEWERBE- GEBIET ROSSAU

9 Innsbruck Ost 1 10 Innsbruck West 11 Innsbruck Ost 2

A12

HÖTTINGER AU

WILTEN

VÖLS

INNSBRUCK- IGLS

A13

Maria-Theresien-Straße, Herzog-Friedrich-Straße, Pfarrgasse

Quelle: Standort + Markt Beratungsgesellschaft m.b.H.

Daten und Fakten Einzelhandelsmarkt Linz

Verkaufsfläche City

145.400 m 2

Verkaufsfläche je Einwohner

0,70 m 2 181 m 2 38,7 %

Ø Shopgröße

Filialisierungsgrad Leerstandsrate Fluktuationsrate

5,0 %

19,1 %

Quelle: Standort + Markt 2021/22

Einzelhandelsmarkt Linz

Der Einzelhandelsstandort Linz profitiert maßgeblich von der wirtschaftlichen Stärke des oberösterreichi- schen Zentralraums mit fast 600.000 Einwohnern, bedeutender industrieller Basis und Zentralen von zahlreichen erfolgreichen Konzernen. Darüber hinaus umfasst das Einzugsgebiet aber auch wesentliche andere Teile des Bundeslands, die über die drei Auto- bahnen Richtung Salzburg, Passau und ins Mühlviertel bestens an die Landeshauptstadt angebunden sind. Aus einzelhandelstechnischer Sicht ist Linz inklu- sive der Nachbargemeinden deutlich attraktiver als das benachbarte Wels. Der Innenstadtbereich verfügt über beachtliche 145.000 m² Verkaufs-

fläche (davon knapp 83.000 m² in A-Lage). Die Bestlage ist die zentrale Landstraße mit kleinen Ausweitungen in die direkt anschließenden Teile ihrer Nebenstraßen. Im Gegensatz zu den anderen großen Landehauptstädten spielen touristische Umsätze keine nennenswerte Rolle. Auch die Einzelhandelslandschaft in der Peripherie ist gut besetzt. So ist die PlusCity mit 92.000 m² eines der größten österreichischen Einkaufszentren, dazu kommen weitläufige Fachmarktagglomerationen wie in Linz selbst der Lenaupark sowie in den Umlandge- meinden Leonding, Pasching und Traun. Bemerkenswert ist, dass in Linz in Relation zur Marktgröße deutlich mehr Einzelhandelsimmobi- lienprojekte realisiert und geplant werden als in anderen großen Teilmärkten. Allein im Innenstadt- bereich wurde mit der Linzerie (ehemals Arkade Taubenmarkt) erst kürzlich ein umfassendes Refurbishment abgeschlossen. Auch die gegen- überliegende Passage (mit neuem Eigentümer) soll revitalisiert werden. Ein weiteres Einkaufszentrum am Schillerpark (mit Hochhaus und Tiefgarage) befindet sich in der Konzeptionsphase. Dessen Realisierung würde den Geschäftsbereich im südlichen Teil der Landstraße „Großprojekte im Zentrum sorgen für viel Bewegung und überdurchschnittliche Fluktuation.“

Demographie & Wirtschaft Linz

Der oberösterreichische Zentralraum mit der Landeshauptstadt Linz ist nach Wien die wirtschaftlich stärkste Region Österreichs, die dank des Booms der Industrie im Jahr 2021 und der geringen Tourismusabhängigkeit aktuell auch eine überdurchschnittlich gute Entwicklung verzeichnet. Linz ist mit rund 207.000 Einwohnern die drittgrößte Stadt Österreichs, bis 2027 soll die Bevölkerung auf rund 220.000 Menschen anwachsen; auch unmittelbar angrenzende Orte wie Leonding, Pasching oder Traun verzeichnen starkes Bevölkerungswachstum. Darüber hinaus profitiert die Stadt von einem bevölkerungs- und kaufkraftstarken Einzugsgebiet bis nach Wels und Steyr.

nachhaltig aufwerten. Die LentiaCity in Urfahr nahe der Nibelungenbrücke ergänzt das Quartett inner- städtischer, integrierter Einkaufszentren, auf das mehr als ein Drittel der innerstädtischen Einkaufsflä- che entfällt. Im Branchenmix zeigen sich größere prozentuale Abnahmen bei Wohnungseinrichtung (minus acht Prozent), während der Kurzfristbedarf zusehends gestärkt wird (plus zehn Prozent). Der Anteil des Be- kleidungssegments liegt mit nur 25 Prozent deutlich unter dem Durchschnitt für Primärstädte (30 Pro- zent). Bereits seit mehreren Jahren liegt die Fluktuati- onsrate mit aktuell 19 Prozent auf hohem Niveau. Sie zählt zu den höchsten in Österreich, wobei dies aber wesentlich auf die vielen innerstädtischen Projekte

und Umstrukturierungen zurückführen ist, die unver- meidlich zu mehr Wechsel führen. Die Leerstandsrate von fünf Prozent befindet sich im moderaten Bereich. Neu eröffnet haben unter anderem Hofer und KULT in der Linzerie, Betten Reiter startete an einem neu- en Standort (am Graben). Geschlossen wurden vor allem Filialen von Modeketten, unter anderem von Palmers, Pimkie und Sequins.

Mieten Linz

Lage

Nettomiete EUR/m 2 /Monat

Einkaufsstraßen A-Lage Einkaufsstraßen B-Lage

95 22 57

Einkaufszentren

Quelle: Standort + Markt 2021/22

Einzelhandelsstandorte Linz

Shopping Malls

Fläche

1 PlusCity

92.000 m 2

2 Passage Linz 22.500 m 2 3 Interspar EKZ, Industriezeile 17.000 m 2 4 Lentia City 16.000 m 2 5 Infra Center 13.100 m 2 6 Interspar EKZ, Wegscheid 10.500 m 2 7 Pro-Kaufland 9.500 m 2 8 Atrium City Center 8.000 m 2 9 Linzerie 6.000 m 2 10 Eurospar EKZ, Kleinmünchen 4.600 m 2

URFAHR

PÖSTLING- BERG

Landstraße

Bulgari- platz

Retail Parks 11 Lenaupark City 12 FMZ Trauner Kreuzung

LEONDING

10.000 m 2 4.300 m 2

Fachmarktagglomerationen 13 Leonding

42.300 m 2 26.200 m 2 25.000 m 2 25.000 m 2 23.500 m 2 3.600 m 2

14 Lenaupark

KLEINMÜNCHEN

15 Urfahr

16 Pasching 17 Dornach

18 Trauner Kreuzung

Landstraße, Hauptplatz

Proje

Quelle: Standort + Markt Beratungsgesellschaft m.b.H.

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