EHL Geschäftsflächenbericht Österreich | 2023/24

Geschäftsflächenbericht Österreich | 2023/24 Wir leben Retail

Wir leben Immobilien.

Vorwort

Das wirtschaftliche Umfeld für den österreichi- schen Einzelhandelsmarkt war seit dem Beginn des Ukrainekriegs sowie der dadurch ausgelösten inflationären Tendenzen und konjunkturellen Schwäche durchaus herausfordernd. Das fand natürlich auch auf dem Markt für Einzelhandelsim- mobilien seinen Niederschlag. Doch mittlerweile gibt es für Einzelhandelsim- mobilien wieder mehr als bloß einen Silberstreif am Horizont: Die Energiepreise, die Haushalte bis etwa Mitte 2023 besonders stark belastet hatten, tendieren wieder in Richtung Normalmaß, die Inflation geht langsam, aber doch zurück, der Arbeitsmarkt erweist sich als robust, das starke Bevölkerungswachstum im städtischen Bereich im Jahr 2022 erhöht die Zahl der Konsumenten und der Tourismus boomt wieder. Dazu kommt noch, dass die Zurückhaltung bei langfristigen Investitio- nen mehr Möglichkeiten für kurzfristige Ausgaben schafft, wovon vor allem Handel und Gastronomie profitieren. Parallel zu diesen Entwicklungen geht

der Bestand an Einzelhandelsflächen weiter zurück, was für die bestehenden Einzelhändler durchaus auch positiv sein kann, weil der Kuchen an sich kleiner wird und sie davon profitieren können. Es gibt also trotz mancher schlechter Nachrichten wie insbesondere einigen bedeutenden Insol- venzen und Marktrückzügen durchaus Grund zur Zuversicht: Der Einzelhandelsimmobilienmarkt steht auf soliden Beinen, einige Handelsbranchen verzeichnen steigenden Flächenbedarf und Öster- reich ist für internationale Retailer, von denen EHL eine ganze Reihe betreut, weiterhin ein attraktives Expansionsziel. Für Immobilieninvestoren gibt es in der aktuellen Umbruchsphase zweifellos Innovationsbedarf, aber auch viele neue Chancen. Wir laden Sie herzlich ein, darüber mit unserem exzellenten Re- tailteam zu sprechen und gemeinsam die für Ihre Einzelhandelsflächen maßgeschneiderte Zukunfts- strategie zu entwickeln.

KommR Mag. Michael Ehlmaier FRICS Geschäftsführender Gesellschafter EHL Immobilien GmbH

Mag. Stefan Wernhart MRICS Geschäftsführer EHL Gewerbeimmobilien GmbH

DI Alexandra Bauer MRICS Büroimmobilien | Bereichsleiterin EHL Gewerbeimmobilien GmbH

Mag. Mario Schwaiger Einzelhandelsimmobilien | Bereichsleiter EHL Gewerbeimmoblien GmbH

Vorwort................................. S.02 ExecutiveSummary............................. S.04 Österreichischer Einzelhandelsmarkt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . S. 06 Der Wiener Einzelhandelsmarkt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . S. 08 Wien|Innenstadt.............................. S.10 Wien|MariahilferStraße........................... S.16 Einzelhandelsstandorte Wien und Umgebung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . S. 18 Österreichische Landeshauptstädte im Fokus . . . . . . . . . . . . . . . . . . S. 20 SchwerpunktOnlinehandel.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . S.24 Ausblick.................................. S. 25 Investment................................ S.26 Referenzprojekte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . S. 28 Ausgewählte Markteintritte und Relocations (2022|23). . . . . . . . . . . . . . . . S. 30 Inhalt

Executive Summary

Reale Kaufkraftverluste bringen Einzelhandel unter Druck

Investoren suchen lange Restlaufzeiten und Top-Mieter

Die hohe Inflation und hohe Kreditzinsen sowie die damit verbundenen Rückgänge der realen Kaufkraft bzw. frei verfügbarer Einkommen resul- tieren in Konsumzurückhaltung und belasten die Perspektiven des österreichischen Einzelhandels. Flächenreduktion sorgt trotz Marktrückzügen und Insolvenzen für sinkende Leerstandsrate Die anhaltende Reduktion der gesamten Einzel- handelsfläche sorgt trotz einer Reihe von Insol- venzen, an der Spitze die der kika/Leiner-Gruppe, sowie Rückzügen internationaler Retailer für eine sinkende Leerstandsrate. Ungebrochen starke Nachfrage nach Spitzenlagen Die Nachfrage nach absoluten Spitzenlagen ist ungeachtet der herausfordernden Lage im Gesamtmarkt ungebrochen stark. Für freiwerden- de Flächen gibt es fast immer mehrere Interes- senten und die Mieten sind auf Rekordniveau geklettert.

Sicherheit ist aktuell das Um und Auf für Immo- bilieninvestoren. Wichtigste Voraussetzung und oft conditio sine qua non für ein Engagement sind lange Restlaufzeiten und starke Mieter. Am gefragtesten sind Fachmarktzentren und gute Stand-alone-Objekte. Stationärer Handel nimmt Online erstmals Marktanteile ab Die Verschiebung von Umsätzen aus dem stati- onären zum Onlinehandel ist zumindest vorerst gestoppt. 2022 verlor Online Marktanteile, auch unter Berücksichtigung der weggefallenen Coro- na-Sondereffekte ein sehr positives Signal. Graz festigt Stellung als Nr. 2 des heimischen Retailmarkts Graz hat seine Stellung als wichtigster Einzel- handelsmarkt in den Bundesländerhauptstäd- ten weiter gefestigt und hat auch künftig gute Wachstumsperspektiven. Der Einkaufsmetropole im Südosten ist daher ein Schwerpunkt im neuen EHL-Marktbericht gewidmet.

Executive Summary

E-Mobilitätsanbieter suchen mehr Platz in den Stadtzentren

Luxuslabels auf Expansionskurs

Das Luxussegment kann sich der schwachen Performance des Gesamtmarkts bisher völlig ent- ziehen. In den traditionellen Spitzenlagen wird der Flächenmangel immer dramatischer, das eröffnet allerdings auch Chancen für Alternativstandorte wie etwa das künftige „Lamarr“ in der Mariahilfer Straße.

Die Anbieter von Elektroautos und nachhaltigen Mobilitätslösungen setzen auch auf neue Ver- triebsstrukturen. Statt Standorten für klassische Autohäuser in der Peripherie werden vor allem Flächen in Citylagen gesucht und Wien liegt damit im internationalen Trend.

Wien schlägt sich immer besser

Diskonter gewinnen Marktanteile

Wien ist für die führenden globalen Luxusmarken eine der wichtigsten Destinationen in Europa. Für Chanel, Dior & Co. ist eine Filiale in der Bundes- hauptstadt heute ein Muss, so BNP Real Estate Senior Director Pan-European Retail Jens Wehmhö- ner im EHL-Interview.

Das wegen der hohen Inflation stark gestiegene Preisbewusstsein sorgt für Rückenwind für das Diskontsegment. Das schlägt sich in anhaltender Expansionslust, insbesondere im Non-Food-Be- reich nieder. Gesucht werden Flächen im günsti- gen und mittleren Preisbereich.

Anteil des Onlinehandels an den einzelhandelsrelevanten Konsumausgaben der Einwohner in Österreich (in %)

18 % 16 % 14 % 12 % 10 %

8 % 6 % 4 % 2 % 0 %

2008

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Quelle: RegioData Research GmbH 2023

Österreichischer Einzelhandelsmarkt

Kaufkraftverluste und Insolvenzen prägen ein schwieriges Jahr

Der starke Anstieg der Insolvenzen ist in erster Linie einem Nachzieheffekt nach dem Auslaufen der COVID-19-Unterstützungen geschuldet, spiegelt aber auch ein strukturelles Problem wider: Die hohe Inflation hat die reale Kaufkraft der österreichischen Konsumenten erodieren lassen und die stark gestie- genen Energiepreise haben die Betriebskosten des Einzelhandels nach oben getrieben.

2022 und vor allem im ersten Halbjahr 2023 mach- te der österreichische Einzelhandel jede Menge Schlagzeilen – leider vor allem mit wenig erfreuli- chen Entwicklungen, wie insbesondere einigen In- solvenzen und Ankündigungen von Marktrückzügen. Neben der aufsehenerregenden Pleite des kika/ Leiner-Imperiums waren das beispielsweise aus dem Automotivebereich die Forstinger-Kette oder aus dem generell sehr schwierigen Segment Textil die Zahlungsunfähigkeit von Delka / Salamander mit zusammen 37 Filialen. Insgesamt 473 Pleiten brachten den Einzelhandel in der ersten Jahreshälf- te an die erste Stelle der KSV-Insolvenzstatistik.

„Schwächere Objekte werden aus dem Markt genommen und sorgen für anhaltenden Rückgang der Verkaufsfläche.“

Am Beginn der zweiten Jahreshälfte mehren sich allerdings die Anzeichen, dass der Einzelhandel die schwierigsten Phasen vorerst hinter sich gebracht hat: Die Energiepreise befinden sich im Sinkflug (insbesondere der wichtige Großhandel- spreis für Gas ist mittlerweile deutlich niedriger als zu Beginn des Ukrainekonflikts), die Inflation geht zurück, der Tourismus hat eine starke Som- mersaison hinter sich gebracht und der private Konsum ist trotz steigender Preise einigermaßen robust geblieben. Auch auf der Vermietungsseite gibt es positive Entwicklungen: Der Diskontbereich weitet seinen Flächenbedarf kontinuierlich aus und im Lebens- mittelhandel ist das Wachstum zwar zurückgegan- gen, dennoch sind diese Marktsegmente weiterhin

„Insolvenzen im Einzelhandel blieben bisher ohne gravierende Folgen für Flächen- angebot und Leerstände.“

Im Verein mit einigen Unternehmen, die ihren Rückzug aus Österreich angekündigt haben, sorgt diese Entwicklung für einige Bewegung auf dem Markt für Einzelhandelsflächen. Allein kika/ Leiner verfügte zuletzt über eine Gesamtmietflä- che von rund 300.000 m². Sehr positiv ist, dass davon praktisch alle Flächen entweder von einer Nachfolgegesellschaft übernommen werden oder bereits anderweitig verwertet werden konnten.

Entwicklung reale Kaufkraft pro Einwohner

2 % 1,5 % 1 % 0,5 % 0 % -0,5 % -1 % -1,5 % -2 % -2,5 % -3 % -3,5 % -4 %

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

2020

2021 2022 2023p

Quelle: RegioData Research GmbH 2023

auf Expansionskurs. Nicht zuletzt performt der Lu- xusbereich ausgezeichnet und die starke Nachfra- ge aus diesem Segment in den absoluten Toplagen sorgt für Rekordmieten. Am Kohlmarkt in 1010 Wien werden Mieten von bis zu 600 Euro / m² für kleine Flächen und bis zu 250 Euro / m² für Flächen über 400 m² aufgerufen. Positiv für die Verwertung der Bestandsobjekte ist auch der anhaltende Rückgang der Gesamtverkaufs- fläche, der sich 2022 und 2023 fortsetzte und sich

erneut in der bereits üblichen Bandbreite von 1,5 bis 2,0 Prozent / Jahr bewegt. Der immer stärkere Wi- derstand gegen neue Einzelhandelsflächen – Stich- wort Bodenversiegelung – lässt auch erwarten, dass nur in sehr geringem Ausmaß Neuflächen auf den Markt kommen werden, die jedenfalls die jährlichen Abgänge von Flächen nicht wettmachen werden. Daher ist weder mit einem deutlichen Anstieg der Leerstandsraten, noch mit Mietrückgängen auf breiter Front zu rechnen.

Umsätze im Einzelhandel in Österreich

€ 110 Mrd. € 100 Mrd. € 90 Mrd. € 80 Mrd. € 70 Mrd. € 60 Mrd. € 50 Mrd. € 40 Mrd. € 30 Mrd. € 20 Mrd. € 10 Mrd. € 0 Mrd.

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023p 2024p 2025p

Quelle: RegioData Research GmbH 2023

Onlineumsatz (brutto)

Stationärer Umsatz (brutto)

Der Wiener Einzelhandelsmarkt

Sonderkonjunktur im Luxussegment

im Zentrum, die ebenfalls robuste Nachfrage verzeichnen. Der Auszug eines Bestandmieters ist hier weiterhin weniger Grund zur Sorge vor einem längerfristigen Leerstand, sondern mindestens ebenso sehr eine Chance auf eine Verbesserung der Mieterstruktur und eventuell höhere Mieter- träge. Zu der guten Entwicklung des Spitzensegments tragen gleich mehrere Faktoren bei: Die globa- len Luxusmarken sind von der Abschwächung der Konjunktur bisher weitgehend unberührt, in diesem Segment spielt die Konkurrenz des Online- handels für den traditionellen stationären Handel kaum eine Rolle und nicht zuletzt ist die rasche Er- holung des Städtetourismus für die Bestlagen von überragender Bedeutung, entfallen doch teilweise deutlich mehr als 50 Prozent der Umsätze auf die internationale Klientel.

Die generell angespannte Situation des Einzelhan- dels und in weiterer Folge des Markts für Einzel- handelsflächen betrifft keineswegs alle Teilmärkte. Insbesondere das Luxussegment kann sich dem durch die gestiegene Inflation und die gleichzeitig abgeschwächte Konjunktur ausgelösten Abwärts- trend in bemerkenswerter Weise entziehen. Davon profitiert in Österreich vor allem die Bundeshaupt- stadt Wien und dabei wiederum in besonderem Maß die Bestlagen der Inneren Stadt, die gerade- zu eine Sonderkonjunktur erleben. Das gilt nicht nur für das dank des Goldenen Quartiers zum „Goldenen H“ mutierten früheren „Goldenen U“ aus Kärntner Straße / Graben / Kohlmarkt, sondern auch deren Seitengassen und die etwas weniger glamourösen Straßenzüge

Verkaufsflächen (in m 2 ) und Leerstandsrate (in %) in relevanten Wiener Einkaufsstraßen

250.000

18 % 16 % 14 % 12 % 10 %

200.000

150.000

10,4 %

7,2 %

8 % 6 % 4 % 2 % 0 %

100.000

4,2 %

4,1 %

50.000

Favoritenstraße

Innenstadt

Landstraßer Hauptstraße

Innere Mariahilfer Str.

Leerstand

Einzelhandel

EH-nahes Angebot

Leerstandsrate (in %)

Quelle:

2022/23

Dazu kommt, dass insbesondere in den absoluten Toplagen die Nachfrage das knappe Angebot seit Jahren deutlich übersteigt. Eine Reihe von Mietin- teressenten wartet teilweise bereits seit geraumer Zeit auf einen Standort, der alle Konzernvorgaben erfüllt und daher entbrennt um freiwerdende Flä- chen manchmal ein regelrechter Mieterwettkampf. Charakteristisch für die Marktsituation in Bestlagen ist beispielsweise die Neuvermietung an Van Cleef & Arpels am Kohlmarkt 1. Louis Vuitton war gerade ausgezogen, um die freiwerdende Fläche am Gra- ben 20 (früher Meinl am Graben) zu übernehmen, da hatte mit Dior bereits die nächste französische Luxusmarke die Chance genutzt, ihren Standort in absolute Bestlage in die Tuchlauben 3 zu verlegen. Der Nachfrageüberhang sorgt in den Spitzenlagen für weiter steigende, in den angrenzenden Lagen für stabile Mieten. Aktuell liegen die Quadratmetermie- ten für sehr gute Flächen am Kohlmarkt und am Gra- ben je nach Flächengröße bei bis zu 450 Euro / m², für kleine Einheiten sogar noch etwas höher. Auch die weiteren Aussichten für das Luxussegment sind sehr positiv, denn mit der exzellenten Ent- wicklung liegt Wien absolut im Trend, mausert sich Europa doch gerade zu einem neuen Hotspot für die Expansion globaler Luxusmarken: Während etwa in den Regionen Nordamerika und China die Zahl der Shop-Eröffnungen im Vorjahr deutlich zurückging, legte Europa im Jahresvergleich um fast ein Viertel zu.

Hintergrund dieser Entwicklung ist, dass der an guten Standorten dominierende Einzelhandel im mittleren Preissegment von Konjunkturschwäche und sinkender realer Kaufkraft sowie der Online- konkurrenz besonders stark betroffen ist. Hinge- gen sind Diskonter tendenziell „Krisengewinner“, profitieren von der gestiegenen Preissensibilität der Konsumenten und sind dementsprechend stark expansiv. Die defensive Filialstrategie der klassischen Einzelhandelsketten eröffnet zudem aktuell ausgezeichnete Möglichkeiten für Diskon- ter, ihr Filialnetz nicht nur zu vergrößern, sondern auch qualitativ zu verbessern. Für Vermieter ist der zusätzliche Flächenbedarf aus dem Diskontsegment und weiterhin auch aus dem Lebensmittelhandel ein positiver Aspekt der aktuellen Situation. Dennoch müssen oft Abschläge bei der Miethöhe und vor allem kurze Vertragslaufzeiten akzeptiert werden. Daher werden weiterhin auch weniger attraktive Flächen aus dem Markt genommen. In den Top-Einkaufs- straßen sind dies vor allem Flächen im ersten oder zweiten Stock, die zu Büros umgewandelt werden, in B-Lagen übernehmen oft Dienstleister frühere Einzelhandelsflächen.

Daten und Fakten Einzelhandelsmarkt Wien

Verkaufsfläche City Ø Shopgröße Leerstandsrate Fluktuationsrate

116.100 m 2

162 m 2

3,0 %

Forcierte Umstrukturierung im brei- ten Markt

10,8 %

Mieten Top Einkaufsstraßen Wien

Jenseits der Luxuslagen präsentiert sich der Markt für Einzelhandelsflächen deutlich herausfordernder. Auch in bestens etablierten und frequenzstarken Einkaufsstraßen und Einkaufszentren kommt es infolge von Ausdünnungen von Filialnetzen und auch von Insolvenzen zu einem beschleunigten Struktur- wandel. Dabei sind sowohl Branchenverschiebungen (insbesondere ein Rückgang des Anteils von Textilien und Schuhen, aber auch Möbel) als auch – und dies sogar noch stärker – eine Verschiebung vom mittle- ren zum unteren Preissegment festzustellen.

Lage

Nettomiete EUR/m 2 /Monat

Kohlmarkt

300 - 600

Graben

180 - 400

Kärntner Straße

150 - 350

Rotenturmstraße

50 - 100 45 - 160 50 - 120

Innere Mariahilfer Straße

Neubaugasse

Quellen: Standort + Markt 2022/23, EHL Market Research | Q3 2023

Wien | Innenstadt

Umbau, Standortwechsel, Marktein- tritte – (fast) alles neu in der City

– je näher am Kohlmarkt, desto besser. Komplizier- ter ist die Lage am Kohlmarkt selbst: Österreichs beste Shoppingadresse ist aktuell von Umbauten geprägt und einige Flächen stehen auch leer.

2023 ist definitiv ein Jahr des Umbruchs für Österreichs wichtigsten Einzelhandelsstand- ort, die Wiener Innenstadt. So viel Wechsel und Neugestaltung gab es in den 1.408 Shops mit gesamt 207.200 m² Verkaufsfläche seit Jahrzehn- ten nicht mehr und besonders rasant gehen die Veränderungen in den absoluten Toplagen mit den höchsten Frequenzen über die Bühne. Wobei die Veränderungen großteils höchst positiv sind: Mehr denn je wird in attraktive Fassaden- und Shop- gestaltungen investiert und immer mehr globale Spitzenmarken drängen an die prominentesten Adressen der Stadt. Die Spitzenlagen Kohlmarkt, Graben und Kärntner Straße sowie das Goldene Quartier auf der Tuch- lauben sind auch die Hotspots der Veränderung. Bemerkenswert ist, dass in der Kärntner Straße derzeit praktisch keine Fläche zur Vermarktung steht und die Warteliste immer länger wird. Immer stärker wird hier auch der „Showroom-Charakter“, der eigentliche Verkauf ist etwa bei der Mooncity Vienna (Audi House of Progress Wien) weitgehend in den Hintergrund getreten. Am Graben ist die Situation ähnlich: Nahezu alle freigewordenen Flächen konnten nachvermietet werden, wohl auch, weil einige Luxusmarken, die eigentlich den Kohlmarkt bevorzugten, schluss- endlich doch den Graben als Adresse akzeptieren

Bestlagen weiterhin im Aufwind

„Der Trend zu den absoluten Bestlagen ist nicht aufzuhalten, alle starken Mieter wollen in die Innenstadt oder die Mariahilfer Straße. Kohlmarkt und Co werden weiter an Be- deutung gewinnen und die Flächen werden entsprechend teurer, da die Toplabels für höchste Qualität auch hohe Mieten akzep- tieren. Hingegen werden alle auch nur etwas schwächeren Lagen verlieren.“

Jamal Al-Wazzan Geschäftsführer Al-Wazzan GmbH

Hier gibt es noch offensichtlich Diskrepanzen zwischen den Preisvorstellungen von Eigentü- mern und potenziellen Mietern, weshalb manche Flächen lieber einige Monate ungenutzt bleiben. Immerhin werden derzeit bis zu 600 Euro / m² für Kleinflächen und bis zu 450 Euro / m² für größere Einheiten verlangt und das ist selbst für Österreich mit Abstand teuerste Adresse recht ambitioniert.

in recht unterschiedlicher Weise: Straßen, die durch lokale Maßnahmen (insbesondere Ver- kehrsberuhigung) attraktiver werden, profitieren vom Overflow der Spitzenlagen – positive Beispiele sind etwa Herrengasse und Rotenturmstraße – in anderen Straßen geraten die Mieten etwas unter Druck. Gute Perspektiven haben aktuell vor allem Lagen, die in naher Zukunft Impulse bekommen sollten, beispielhaft stehen dafür der soeben revi- talisierte Petersplatz und die Habsburgergasse, die zu einer Begegnungszone werden soll.

Die starke Nachfrage nach den Topflächen beein- flusst die anderen Einkaufsstraßen der Innenstadt

Neuvermietungen Innenstadt 2022/23 (Auszug)

Goldenes Quartier

Dior

Louis Vuitton

Van Cleef & Arpels

Saint Laurent

Stephans- platz

Moncler

Longines Boutique L’Occitane L’Occitane

3SI Luxury Real Estate- Showroom

Haas Haus

Thomas Sabo

Tommy Hilfiger

Mode

Juwelen

Mode

Immobilien

Steffl

Mode

Uhren

Kosmetik

Boggi Milano

Mode

Schmuck

Hofburg

Begegnungszone Fußgängerzone

Staatsoper

NEU

Wien | Innenstadt

Flexibilität gegen die Flaute – Über Wege zu einem neuen Aufschwung

chen kann, sondern dass man neue Perspektiven suchen muss. Das Zauberwort ist Flexibilität. Alte Flächen sind kein Problem, alte Konzepte hingegen sehr oft. Die Innovation muss zweifellos von den Investoren ausgehen, die z. B. manche Obergeschoße für Wohnen, Büro oder Hotels nutzen können, mitunter kommen auch Sportkonzepte oder Produktionsstätten infrage. Ebenso wichtig ist es, dass Behörden und Vorschriften diese Veränderungen nicht bremsen, sondern erleichtern – ein Wechsel der Branche oder der Nutzungsart ist eine normale Weiterentwicklung. Stattdessen lieber Leerstände zu riskieren und die für andere Nutzungen benötigten Flächen mit hohem Ressourcenaufwand und Bodenverbrauch neu zu schaffen, ist volkswirtschaftlich und ökologisch die denkbar schlechteste Strategie.

Herr Lindner, muss man Sie als Standortexper- ten derzeit nicht am ehesten als Trauerbeglei- ter betrachten? Hannes Lindner: Aber was. Natürlich haben wir herausfordernde Zeiten, aber Endzeitpropheten liegen schwer daneben. Die Leerstände werden nicht explodieren, Mieten werden in vielen Fällen zwar etwas sinken, aber nicht zerbröseln und für Objekte, die tatsächlich nicht mehr einzelhandelsfähig sind, lassen sich in fast allen Fällen Alternativnutzungen finden. Auch wollen weiterhin viele internationale Konzepte in Öster- reich Fuß fassen. Ich rechne zwar damit, dass 2024 nicht einfach wird, aber strukturell sehe ich keine unbewältigbaren Probleme. Wenige Monate nach der kika/Leiner-Pleite, die Hunderttausende Quadratmeter Fläche betrifft, klingt das schon fast tiefenentspannt. Ich will nichts verharmlosen, aber gerade kika/Leiner zeigt, dass wir vor Problemen, aber vor keinem Desaster stehen. Die Objekte waren rasch verwertet und ich bin überzeugt, dass die meisten sehr bald wieder attraktive Nutzungen haben werden. Es ist aber auch ein Beispiel dafür, dass man die Flaute nicht durchtau-

Mag. Hannes Lindner Geschäftsführender Gesellschafter Standort + Markt Beratungsges.m.b.H.

Quartiere entwickeln, nicht Häuser – Über Strategien, wie gute Standor- te zu echten Spitzenlagen werden Beim „Goldenen Quartier“ drückt schon der Projektname unser Credo aus: Wir entwickeln keine Objekte, sondern Quartiere im Sinne von Orten, an denen sich Menschen gerne aufhalten. Dafür müssen wir das gesamte Umfeld mitdenken, also etwa innovative Verkehrslösungen mit Fokus auf Fußgängern und eine Weiterentwicklung der Straße vom Verkehrsweg zu einem attraktiven öffentlichen Aufenthaltsraum. Dieser Prozess erfordert viel Zeit und ein beachtliches Budget, aber wir wollen ja auch viel erreichen. Und Quartiersentwicklung funktioniert nur, wenn alle Seiten das gleiche Ziel verfolgen. Stadt, Bezirk, Bestandsmieter und Nachbarn müssen profitieren – wir müssen eine um- fassende Win-win-Situation schaffen, damit unsere Vision umsetzbar wird.

pektiven unsicherer erscheinen, mag es verlockend anmuten, bei Maßnahmen, die vermeintlich nicht direkt Erträge generieren können, den Rotstift anzusetzen. Aber die Reduktion auf Funktionalität und Abstriche beim Wohlfühlfaktor funktionieren einfach nicht. Egal, ob wir in Wien, Hamburg oder München ein Quartier entwickelt haben, war eines immer klar: Ganz oder gar nicht, halbe Sachen werden totale Flops. Und so gesehen ist es fast beruhigend, dass eine Quartiersentwicklung ohnehin immer länger dauert als ein kurzfristiger Trend oder eine vorübergehende Schwäche.

Jens Wemhöner MRICS Senior Director Pan-European Retail BNP Paribas Real Estate GmbH, Hamburg Mag. Thomas Hahn Head of Retail Leasing Austria SIGNA Real Estate Management GmbH

Wenn sich die makroökonomischen Rahmen- bedingungen ändern und die Verwertungspers-

Passantenfrequenz Kärntner Straße 2022 – 2023

3,0 Mio.

2,5 Mio.

2,0 Mio.

1,5 Mio.

1,0 Mio.

0 Mio.

Jän Feb Mär

Apr

Mai

Jun Jul

Aug Sep Okt

Nov Dez

Quelle: hystreet.com

2023

2022

NEU

Wien | Innenstadt

E-Mobile fahren in die City

sehr guten Zentrumslagen erreicht haben. Ein markantes Beispiel dafür ist die zum chinesischen Geely-Konzern zählende Marke Lynk & Co., für die der internationale EHL-Partner BNP Paribas Real Estate Standorte in europäischen Metropolen wie Amsterdam, Berlin, Hamburg, München, Madrid und Barcelona in sehr guten Stadtlagen vermittelte. Die Flagshipstores sind für die Anbieter dabei nicht nur Vertriebs-Hubs, sondern ein zentrales Element des Marketings und der Markenentwicklung: Nicht E-Autos oder E-Bikes werden verkauft, sondern Mobilitätslösungen für eine vorwiegend urbane und (derzeit noch) wohlhabende Zielgruppe. Die innerstädtischen Standorte sind ein Teil dieses Markenprofils und daher werden großzügig und in- novativ gestaltete Showrooms für Elektromobilität nachhaltig zum Teil des Stadtbilds gehören – even- tuell auch bald in Wien.

Die Anbieter von E-Autos gehen in Vertrieb und Marketing neue Wege und von diesen profitieren in erheblichem Maß innerstädtische Einzelhan- delslagen. Statt auf das klassische Autohaus setzen Tesla, NIO, CUPRA und Co. auf Standorte in prominenten Innenstadtlagen. In Wien sind bisher Polestar (Joint Venture von Volvo und Geely) in der Herrengasse und die E-Division der Porsche Holding in der Kärntner Straße („MOONCITY VIENNA“) mit Flagshipstores im Stadtzentrum vertreten. Dass darüber hinaus noch einiges Potenzial gegeben ist, zeigt ein Blick in andere europäische Metropolen, in denen E-Mobilitätsanbieter bereits beachtliche Anteile an den Neuvermietungen in

E-Auto Anteil an Neuzulassungen - Jahresvergleich 2021 – 2023 (jeweils 1. Halbjahr)

20 %

15 %

10 %

5 %

0 %

Jän

Feb

Mär

Apr

Mai

Jun

2023

2022

Quelle: Österreichische Energieagentur 2023

2021

Retail-Standort im europäischen Spitzenfeld

im Goldenen Quartier eine große Fläche bezieht. Diese Standortentscheidungen stellen Wien ein sehr gutes Zeugnis aus.

Im Wettbewerb um Investitionen globaler Han- delskonzerne hat Wien die Nase weit vorne. Nur wenige Städte in Europa werden von den großen Labels noch vor der österreichischen Hauptstadt gerankt, so Jens Wehmhöner, Senior Director Pan-European Retail bei BNP Paribas Real Estate* im Interview. Herr Wehmhöner, in Österreich können wir es manchmal selbst kaum glauben, dass in den absoluten Spitzenstandorten Mieten von deut- lich mehr als 300 Euro/m² bezahlt werden. Ist dieses Niveau auf Dauer haltbar? Jens Wehmhöner: Daran habe ich nicht den geringsten Zweifel. Erstens weil Wien damit im Vergleich der europäischen Metropolen keineswegs besonders teuer ist, zweitens weil Wien auf der „Must-Have-Liste“ großer internationaler Labels ganz weit oben steht. Die LVHMs, Kerings oder Chanels dieser Welt müssen hier einfach vertreten sein und für diese kommen nur absolute Spitzenlagen in Betracht. Und die haben dann natürlich ihren Preis.

Was macht Wien so attraktiv?

An erster Stelle würde ich jedenfalls den boomenden Tourismus nennen, der für die Umsätze im hochwertigen Einzelhandel überragende Bedeutung hat. Wien hat sich nach COVID-19 wieder äußerst gut entwickelt und kann das temporär weitgehende Ausbleiben russischer Gäste problemlos kompensieren. Und mit zwei Millionen Einwohnern ist Wien eben auch eine Keycity – auf diesen Markt möchten Global Player wirklich ungern verzichten. * BNP Paribas Real Estate ist der globale Partner der EHL Immobilien Gruppe und einer der weltweit führenden Immobiliendienstleister. Das zur BNP Gruppe zählende Unternehmen ist in 23 Ländern vertreten und in den Geschäftsbereichen Transaction, Consulting, Valuation, Property Management, Investment Management und Property Development tätig.

Wo würden Sie Wien im europäischen Ver- gleich einordnen?

An der Spitze liegen hier eindeutig und auch mit großem Abstand Paris und London. Diese spielen zweifellos in einer anderen Liga: Aber dann folgt gemeinsam mit einigen anderen Metropolen wie den skandinavischen Haupt- städten, Barcelona, Brüssel oder Madrid auch schon Wien. Was die Mieten betrifft, sind allenfalls noch Mailand und Zürich klar vor Wien. Ein schönes Beispiel aus der jüngsten Vergangenheit ist der Luxusgüterkonzern Dior, der zuletzt auf den Champs-Élysées einen globalen Flagshipstore einrichtete und jetzt

Jens Wehmhöner MRICS Senior Director Pan-European Retail BNP Paribas Real Estate GmbH, Hamburg

NEU

Wien | Mariahilfer Straße

Kaufhaus 2.0: Ein Klassiker neu ge- dacht – Das „Lamarr“

Die große Baustelle

Die innere Mariahilfer Straße, mit rund 1,8 km Länge und knapp 125.000 m² Einzelhandelsflä- chen (mit Nebenstraßen rund 212.000 m²) – mit großem Abstand die wichtigste Einkaufsstraße des Landes – ist aktuell und bereits seit gerau- mer Zeit eine große Baustelle. Zusätzlich zu den üblichen zahlreichen Umbauten kommen der Neubau des Lamarr am Standort des ehemaligen Möbelhauses Leiner und vor allem die bereits jahrelangen Bauarbeiten für den künftigen U2/ U3-Knotenpunkt Neubaugasse. Diese für die Perspektiven der Mariahilfer Straße so wichtigen Baumaßnahmen sind aktuell ein wesentlicher Hemmschuh für die ansässigen Einzelhändler und vor allem die Neuvermietung von Flächen. Unter anderem deswegen ist die Leerstandsrate auf den Mariahilfer-Straßen-Re- kordwert von 4,1 Prozent gestiegen. Auch sehr interessierte Retailer oder Gastrokonzepte ver- schieben Anmietungen gerne in die Zeit nach dem Abschluss der Bauarbeiten, um unter optimalen Umständen starten zu können. Dabei sollte das lange Warten bald enden, ab 2024 soll an der Oberfläche nicht mehr gearbeitet werden. Erfreulich ist, dass freiwerdende Flächen dennoch großteils verwertet werden können. So gehen 2023/24 etwa mömax am früheren Standort des Benetton Flagshipstores, CINNAMOOD im ehe-

Mag das künftige Kaufhaus „Lamarr“ in der Maria- hilfer Straße 10-18 am Standort des früheren Lei- ner-Möbelhauses auf der Straße noch für Baulärm und mittlere Fußgängerstaus sorgen, so spielt es in den Planungen der Expansionsmanager hingegen bereits jetzt eine (positive) Schlüsselrolle: „Nahe Lamarr“ ist zu einem wichtigen Entscheidungs- kriterium geworden und wird absehbar zur neuen Bestlage der Mariahilfer Straße. Die hohen Erwartungen sind vor allem der klaren Positionierung des Kaufhauses im Hochpreis- bis Luxussegment geschuldet, die in Verbindung mit der attraktiven Dachlandschaft, hochwertiger Gas- tronomie und dem im Objekt angesiedelten Hotel wieder verstärkt besonders kaufkräftiges Publikum in die Mariahilfer Straße locken sollte. Hier besteht durchaus die Chance, einen zweiten Top-Standort neben den Bestlagen in der Innenstadt zu etablie- ren, der für Spitzenlabels interessant sein könnte (etwa für Zweitmarken), die etwas kostengünstige- re Alternativen zum Goldenen U suchen. Für die Flächen im Umfeld interessieren sich daher derzeit bereits zahlreiche Einzelhändler aus dem gehobenen Preissegment. So zum Beispiel für eine für ein Flagshipstore geeignete Fläche mit rund 1.000 m² im gleichen Gebäudekomplex wie das La- marr, die unter anderem von EHL vermarktet wird.

maligen O bag Store und Biogena im ehemali- gen Asics Shop ins Rennen. Weitere erfreuliche Ansiedelungen waren unter anderem der Fresh Food Store MEI SHI sowie die Streetfood-Kette Berliner Babo. Ebenfalls positiv ist die überwiegend gute Per- formance des stark gewachsenen Gastro- und Dienstleistungsbereichs, der die Schwäche in wichtigen Einzelhandelssektoren, wie insbe- sondere Mode und Schuhe (minus 17 Prozent Fläche binnen zehn Jahren), allerdings nicht ganz ausgleichen kann. Für mittlerweile oft schwer ver- mietbare Flächen in Obergeschossen bietet sich hingegen verstärkt die Nutzung als Hotel (zuletzt

zwei Stockwerke des früheren Peek & Cloppen- burgs, jetzt Motel One) oder Büros an. Dafür gibt es gute Nachfrage seitens potenter Mieter und die Quadratmeterpreise haben sich denen für Einzel- handelsvermietung für OG-Flächen angenähert. Unter Berücksichtigung der niedrigeren Leer- stände, längerer Mietverhältnisse und geringerer Ausfallsrisiken ist diese Umnutzung eine durchaus sinnvolle und attraktive Alternative.

Neuvermietungen und Konzeptanpassungen* Mariahilfer Straße 2022/23 (Auszug)

MUMOK

MuseumsQuartier

Begegnungszone Fußgängerzone

Leopold Museum

LAMARR

Kaufhaus - in Bau Eröffnung 2025

Gastronomie

Mikronähr- stoff-Produkte Supermarkt Unterhaltungs- elektronik

Tech Village Media Markt

Berliner Babo

Gerngross

Billa Pflanzilla

Gastronomie

Biogena

Gastronomie

Buchhandlung

Gastronomie

Cinna- mood

Möbeldiskonter

McDonald’s

Thalia

Mömax

Westbahnhof

MeiShi Shop&Eat

IKEA

Einzelhandelsstandorte Wien und Umgebung

Goldenes Quartier Tuchlauben | 1010 Wien 11.500 m 2

NEU AB 2025: Lamarr Mariahilfer Straße 10-18 | 1070 Wien 20.000 m 2

Auhof Center Albert-Schweitzer-Gasse 6 | 1140 Wien 51.000 m 2

Kärntner Str.

BahnhofCity Wien West Europaplatz 2-3 | 1150 Wien 22.000 m 2

10 13

18 17

Center Alterlaa Anton-Baumgartner-Str. 40 | 1230 Wien 20.000 m 2

BahnhofCity Wien Hauptbahnhof Am Hauptbahnhof 1 | 1100 Wien 23.000 m 2

Westfield Shopping City Süd Vösendorf Süd | 2334 Vösendorf 192.500 m 2

Westfield Donau Zentrum Wagramer Straße 81 | 1220 Wien 120.000 m 2

Top Shopping Standorte:

Nr. Name

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Shopping Resort G3 Gerasdorf SCN – Shopping Center Nord

Q19

Citygate

Westfield Donau Zentrum Gewerbeparkt Stadlau

Goldenes Quartier

Gewerbepark Stadlau Gewerbeparkstraße | 1220 Wien 66.000 m 2

Auhof Center Stadion Center

17 18 19 20 21 22 23 10 11 12 13 14 15 16

STEFFL + Ringstraßen Galerien

Lugner City Gerngross

Lamarr The Mall

BahnhofCity Wien West

VIO Plaza

The Mall Landstraßer Hauptstr. | 1030 Wien 30.200 m 2

1100 Columbus

BahnhofCity Wien Hauptbahnhof

ZS Zentrum Simmering

Huma Eleven Center Alterlaa

Riverside

Westfield Shopping City Süd

Top Shopping Straßen:

ZS Zentrum Simmering Simmeringer Hptstr. 96A | 1110 Wien 21.000 m 2

Bezirk

Straße

1010 Wien

Kärntner Straße Graben Kohlmarkt

1030 Wien 1060 Wien 1070 Wien 1100 Wien 1120 Wien 1160 Wien

Landstraßer Hauptstraße Innere Mariahilfer Straße

Neubaugasse Favoritenstraße

Meidlinger Hauptstraße

Thaliastraße

Österreichische Landeshauptstädte im Fokus

Attraktive Chancen in der „Landesliga“

Graz - Einkaufsmetropole für den Südosten

Die Märkte für Einzelhandelsimmobilien in den österreichischen Landeshauptstädten sind zwar deutlich kleiner als der Wiener Markt, doch bieten auch sie durchwegs attraktive Möglichkeiten für Immobilieninvestoren und Mieter aus Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistung. Typisch für die Situation auf den zwar als Primär- städte klassifizierten, aber doch im Schatten Wiens stehenden Standorten ist eine vergleichs- weise große Rolle lokaler Player, da sich interna- tional aktive Ketten in aller Regel zuerst auf dem großen Markt der Metropole engagieren. Von den acht Landeshauptstädten finden insbesondere die vier größten, Graz, Linz, Innsbruck und Salzburg überregional Beachtung. Wichtigster Vorzug aus Sicht des Einzelhandels sind die im Vergleich mit Wiener Topstandorten moderaten Mietniveaus. Investoren können etwas niedrigere Leerstands- und Fluktuationsraten als Pluspunkte verbuchen. In den kommenden Jahren sollten die Innenstädte auch von der zunehmend restriktiven Flächenwidmungspolitik im Umland (Bodenversiegelung durch EKZ, FMZ und Parkplät- ze) profitieren.

Graz hat sich als nach Wien zweitwichtigster Einzelhandelsstandort des Landes etabliert und nimmt unter den österreichischen Landeshaupt- städten mittlerweile eine herausgehobene Position ein. Hintergrund ist das starke Wachstum der Stadt, das seit Beginn dieses Jahrtausends stolze 25 Pro- zent betrug. Aktuell verzeichnet sie in Relation zur Einwohnerzahl sogar den größten Bevölkerungszu- wachs unter den österreichischen Großstädten. Dazu kommt die wichtige Zentralfunktion, die Graz für den Südosten Österreichs, also große Teile der Steiermark, Teile Kärntens sowie das Südbur- genland, hat. Für dieses große Einzugsgebiet ist die steirische Landeshauptstadt und ihre nahe Umgebung der mit Abstand wichtigste Einzelhan- delsstandort. Auch aus Teilen des benachbarten Sloweniens sind Grazer Einkaufszentren in deutlich weniger als einer Stunde und damit deutlich schnel- ler als die Landeshauptstadt Laibach erreichbar. Von dieser starken Basis profitieren sowohl die in- nerstädtischen Einkaufszonen als auch die Einkaufs- und Fachmarktzentren an der Peripherie bzw. im Umland. Mit großem Abstand spielt hier die Shop-

pingCity Seiersberg mit 85.000 m² Verkaufsfläche die dominante Rolle, aber auch große Fachmarkt- zentren bzw. -agglomerationen wie z. B. in Webling, Puntigam oder Andritz sowie gleich anschließend an die ShoppingCity auch in Seiersberg haben sich starke Marktpositionen erarbeitet. Dennoch ist aus überregionaler Perspektive vor al- lem die Stärke der innerstädtischen Einzelhandels- agglomeration bemerkenswert. Mit 167.000 m² ist die Grazer City die Nummer 2 in Österreich nach der Wiener Innenstadt. Auch andere Kennzahlen wie die Zahl der Geschäfte (925) und die Stra- ßenlänge (7,5 Kilometer) weisen Graz mit klarem Vorsprung auf die anderen Landeshauptstädte auf Rang 2 aus. Die Toplagen erstrecken sich am Fuße des Schlossbergs rund um den Hauptplatz, die Her- rengasse und das Traditionswarenhaus Kastner & Öhler in der Sackstraße. Im Süden schließt der Jakominiplatz (in B-Lage) an. Der Geschäftsbesatz setzt sich mit dem Südtiroler Platz (B-Lage) und der Annenstraße (C-Lage) auch westlich der Mur fort. Insbesondere die Annenstraße ist aber einem strukturellen Wandel unterworfen und hat als Shopping-Destination doch einiges an Standing eingebüßt. Der Leerstand ist deutlich höher als auf dem anderen Murufer, hier werden wohl frische Impulse benötigt, um eine Trendwende einzulei- ten und den lückenhaften Shopbesatz wieder zu schließen. Die Mieten bewegen sich in Graz auf einem durch- aus soliden Niveau. In Bestlagen werden in der Regel zwischen 45 und 80 Euro/m² bezahlt, Aus- reißer gibt es bis etwa 90 Euro. Die Leerstandsrate liegt bei rund vier Prozent und damit wie seit vielen Jahren auf einem recht guten Niveau. Niedrig ist auch die Fluktuationsrate, die in A-La- gen nur sieben Prozent erreicht, die 10,5 Prozent für die gesamte City sind ebenfalls unter dem Durchschnitt der österreichischen Großstädte. Zu den erwähnenswertesten Wechseln der jüngsten

Vergangenheit zählt die Übernahme des Mode- haus Brühl durch Aiola Living, im historischen Gebäude des Dorotheum am Jakominipplatz wurde nach einer weitgehenden Neugestaltung des Objekts ein Hotel (Motel One) eröffnet. Bipa, Nespresso, Burgerista und Orsay haben hingegen Filialen in der Grazer Innenstadt aufgegeben. Für die weitere Entwicklung der Innenstadt wird der Erfolg der geplanten Ausweitung der Flaniermeilen und neuer, stärker an Fußgän- gern, Radfahrern und Öffi-Benutzern orientierter Verkehrskonzepte haben. Insbesondere wird hier die Gestaltung des Bereiches Innenstadt West (zwischen Herrengasse und Mur) neu überdacht. Die sehr weitreichenden Pläne zum Ausbau des Öffi-Netzes mit einer ersten U-Bahnstrecke wurden zwar wieder verworfen, doch soll dafür der Jakominiplatz mit der Annenstraße über eine neue Straßenbahn samt neuer Geh- und Radwege bis 2025 verbunden werden. Nach Abschluss dieser Maßnahme könnten diese dem Einzelhandel und (vielleicht sogar noch stärker) der Gastronomie im Zentrum spürbare neue Impulse geben.

Daten und Fakten Einzelhandelsmarkt Graz

Verkaufsfläche City Ø Shopgröße Leerstandsrate Fluktuationsrate

167.300 m 2

181 m 2

4,0 %

10,5 %

Mieten Graz

Lage

Nettomiete EUR/m 2 /Monat

Einkaufsstraßen A-Lage Einkaufsstraßen B-Lage

93 36 52

Einkaufszentren

Quelle: Standort + Markt 2022/23

Österreichische Landeshauptstädte im Fokus

Linz - Niedriger Leerstand, hoher EKZ-Anteil

Daten und Fakten Einzelhandelsmarkt Linz

Die oberösterreichische Landeshauptstadt konnte die traditionell niedrige Leerstandsra- te auch 2022/23 halten. Dazu tragen unter anderem die vier starken innerstädtischen Einkaufszentren (auf sie entfallen fast 40 Prozent der Innenstadt-Retailflächen) bei. Ein weiteres Einkaufszentrum am Schillerpark befindet sich in der Konzeptionsphase. Dieses könnte den Geschäftsbereich im südlichen Teil der Land- straße nachhaltig aufwerten. Auch die wichtigen peripheren Einkaufsstandorte, die Plus City und die große Fachmarktagglomeration in Leonding, haben sich gut gehalten und punkten mit nied- rigen Leerständen und guter Besucherfrequenz aus ganz Oberösterreich. Die Leerstandsrate in der Innenstadt ist mit 3,7 Prozent sehr niedrig und die Fluktuationsrate ist mit 12 Prozent zwar weiterhin hoch, hat sich aber nach längerem Anstieg stabilisiert. Zu den meistbeachteten Wechseln zählten die Schlie- ßung von Filialen von dm, Subway und Northland. Nespresso hat seinen Standort gewechselt und Hansaton hat eine Filiale eröffnet. Auf den Flächen des ehemaligen Textildiskonters Texhages entste- hen teilweise Wohnungen und Büros.

Verkaufsfläche City Ø Shopgröße Leerstandsrate Fluktuationsrate

144.300 m 2

182 m 2

3,7 %

12,0 %

Mieten Linz

Lage

Nettomiete EUR/m 2 /Monat

Einkaufsstraßen A-Lage Einkaufsstraßen B-Lage

95 22 57

Einkaufszentren

Quelle: Standort + Markt 2022/23

Salzburg - Schwierige Lage im Zentrum

Der Einzelhandelsmarkt im Stadtzentrum ist wie in wohl keiner anderen Landeshauptstadt vom noch immer nicht ganz erholten Tourismus (insbesondere kommen weit weniger Bustouristen als vor COVID) geprägt. Gemeinsam mit dem sehr ambitionierten Mietenniveau in und um die zentrale Einkaufsachse Getreidegasse sorgt dies für einige Probleme und der Anstieg der Leerstandsrate wird nur durch mehr-

rere Umbaumaßnahmen kaschiert. Die Schließung großflächiger Filialen von Interio, Depot, Nes- presso und Zara im Jahr 2022 muss jedenfalls als dringendes Warnsignal gewertet werden und das Mietenniveau ist zunehmend unter Druck. Deutlich erfolgreicher schlagen sich die pe- ripheren Einkaufsstandorte, allen voran der Europapark, der seit Jahren um die Erweiterung seiner 50.700 m² Verkaufsfläche kämpft, und das Designer Outlet Salzburg.

attraktiviert werden soll, bereits recht konkret sind die Pläne für eine Begegnungszone am Bozner Platz.

Die peripheren Einkaufsdestinationen wie das dez oder die Fachmarktagglomerationen im Osten und die Cyta Shoppingwelt haben eine dominante Stellung für das gesamte Einzugsgebiet Nordtirol.

Daten und Fakten Einzelhandelsmarkt Innsbruck

Verkaufsfläche City Ø Shopgröße Leerstandsrate Fluktuationsrate

116.100 m 2

Daten und Fakten Einzelhandelsmarkt Salzburg

162 m 2

3,0 %

10,8 %

Verkaufsfläche City Ø Shopgröße Leerstandsrate Fluktuationsrate

71.000 m 2

113 m 2

Mieten Innsbruck

4,9 %

10,9 %

Lage

Nettomiete EUR/m 2 /Monat

Einkaufsstraßen A-Lage Einkaufsstraßen B-Lage

95 30 95

Mieten Salzburg

Einkaufszentren

Lage

Nettomiete EUR/m 2 /Monat

Quelle: Standort + Markt 2022/23

Einkaufsstraßen A-Lage Einkaufsstraßen B-Lage

110

Einkaufszentren

100

Quelle: Standort + Markt 2022/23

Innsbruck - Solide Basis und neue Perspektiven

Innsbruck verfügt mit 116.000 m², davon stolze 66.400 m² in A-Lage, über eine in Relation zur Stadtgröße außerordentlich große Verkaufsfläche im Zentrum. Sehr positiv zu bewerten ist die mit nur drei Prozent sehr niedrige und weitgehend stabile Leerstandsrate. Den jüngsten Shopschlie- ßungen (z.B. Timberland, Rossignol und Peak Performance ) stehen ausreichend Eröffnungen (z.B. Starbucks, sehen!wutscher, Dunkin‘ Donuts und L’Occitane) gegenüber. Positiv ist, dass die Innenstadt für Fußgänger und Fahrrad weiter

Schwerpunkt Onlinehandel Aus dem Gegeneinander wird zunehmend eine Symbiose

Click and Collect steigert die Effizienz in den Outlets, Filialen, die zunehmend Showroomcha- rakter bekommen, ermöglichen Onlinekäufern haptische und visuelle Eindrücke sowie persönli- che Beratung, der „Ropo-Effekt“ (research online, purchase offline) gewinnt als Kaufimpuls immer mehr an Bedeutung.

Mitten im Hype um Digitalisierung und künstli- che Intelligenz sorgt zur Jahresmitte 2023 eine Studie des Handelsforschungsunternehmens RegioData für Aufsehen: Erstmals seit Existenz des Onlinehandels war der Online-Anteil an den einzelhandelsrelevanten Umsätzen in Österreich zurückgegangen und zwar gleich um satte 1,5 Pro- zentpunkte auf 15 Prozent. Zwar ist diese bemerkenswerte Tendenz primär dem Ende der Corona-Pandemie geschuldet, doch auch die Tatsache, dass einige stark performende Bereiche wie Diskonter, das Luxussegment und der Lebensmittelhandel nur sehr geringe Online- anteile aufweisen, trägt dazu bei. Insgesamt hat daher Online für den stationären Handel seinen Schrecken verloren. Käufe übers Internet sind alltäglich geworden, aber sie ersetzen den filialge- bundenen Handel nicht, sondern ergänzen diesen. Mehr noch als durch die nackten Marktzahlen wird diese Entwicklung durch qualitative Trends und eine immer größere Zahl von erfolgreichen Beispielen illustriert, bei denen die Konkurrenz um die Kunden einem synergetischen Miteinander weicht, bei dem Online- und Offlineelemente in Kombination Kun- denvorteile und Mehrwert für die Händler schaffen.

„Der stationäre Einzelhandel findet zunehmend wirksame Rezepte gegen das Vordringen der Onlinekonkurrenz.“

Aus dem Bedrohungsszenario Onlinehandel ist somit ein Marketing- und Vertriebstool geworden, das immer mehr Einzelhändler virtuos zum Ausbau ihrer Marktanteile nutzen. Aus Sicht der Immobilienbranche spannend ist zudem der Trend zur Etablierung von Showrooms (mit und ohne Kaufmöglichkeiten) durch früher reine Onlineanbieter, wie zum Beispiel dem Vorreiter home24, der bereits seit mehreren Jahren eine Filiale in der Wiener Innenstadt betreibt.

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