Dazu kommt, dass insbesondere in den absoluten Toplagen die Nachfrage das knappe Angebot seit Jahren deutlich übersteigt. Eine Reihe von Mietin- teressenten wartet teilweise bereits seit geraumer Zeit auf einen Standort, der alle Konzernvorgaben erfüllt und daher entbrennt um freiwerdende Flä- chen manchmal ein regelrechter Mieterwettkampf. Charakteristisch für die Marktsituation in Bestlagen ist beispielsweise die Neuvermietung an Van Cleef & Arpels am Kohlmarkt 1. Louis Vuitton war gerade ausgezogen, um die freiwerdende Fläche am Gra- ben 20 (früher Meinl am Graben) zu übernehmen, da hatte mit Dior bereits die nächste französische Luxusmarke die Chance genutzt, ihren Standort in absolute Bestlage in die Tuchlauben 3 zu verlegen. Der Nachfrageüberhang sorgt in den Spitzenlagen für weiter steigende, in den angrenzenden Lagen für stabile Mieten. Aktuell liegen die Quadratmetermie- ten für sehr gute Flächen am Kohlmarkt und am Gra- ben je nach Flächengröße bei bis zu 450 Euro / m², für kleine Einheiten sogar noch etwas höher. Auch die weiteren Aussichten für das Luxussegment sind sehr positiv, denn mit der exzellenten Ent- wicklung liegt Wien absolut im Trend, mausert sich Europa doch gerade zu einem neuen Hotspot für die Expansion globaler Luxusmarken: Während etwa in den Regionen Nordamerika und China die Zahl der Shop-Eröffnungen im Vorjahr deutlich zurückging, legte Europa im Jahresvergleich um fast ein Viertel zu.
Hintergrund dieser Entwicklung ist, dass der an guten Standorten dominierende Einzelhandel im mittleren Preissegment von Konjunkturschwäche und sinkender realer Kaufkraft sowie der Online- konkurrenz besonders stark betroffen ist. Hinge- gen sind Diskonter tendenziell „Krisengewinner“, profitieren von der gestiegenen Preissensibilität der Konsumenten und sind dementsprechend stark expansiv. Die defensive Filialstrategie der klassischen Einzelhandelsketten eröffnet zudem aktuell ausgezeichnete Möglichkeiten für Diskon- ter, ihr Filialnetz nicht nur zu vergrößern, sondern auch qualitativ zu verbessern. Für Vermieter ist der zusätzliche Flächenbedarf aus dem Diskontsegment und weiterhin auch aus dem Lebensmittelhandel ein positiver Aspekt der aktuellen Situation. Dennoch müssen oft Abschläge bei der Miethöhe und vor allem kurze Vertragslaufzeiten akzeptiert werden. Daher werden weiterhin auch weniger attraktive Flächen aus dem Markt genommen. In den Top-Einkaufs- straßen sind dies vor allem Flächen im ersten oder zweiten Stock, die zu Büros umgewandelt werden, in B-Lagen übernehmen oft Dienstleister frühere Einzelhandelsflächen.
Daten und Fakten Einzelhandelsmarkt Wien
Verkaufsfläche City Ø Shopgröße Leerstandsrate Fluktuationsrate
116.100 m 2
162 m 2
3,0 %
Forcierte Umstrukturierung im brei- ten Markt
10,8 %
Mieten Top Einkaufsstraßen Wien
Jenseits der Luxuslagen präsentiert sich der Markt für Einzelhandelsflächen deutlich herausfordernder. Auch in bestens etablierten und frequenzstarken Einkaufsstraßen und Einkaufszentren kommt es infolge von Ausdünnungen von Filialnetzen und auch von Insolvenzen zu einem beschleunigten Struktur- wandel. Dabei sind sowohl Branchenverschiebungen (insbesondere ein Rückgang des Anteils von Textilien und Schuhen, aber auch Möbel) als auch – und dies sogar noch stärker – eine Verschiebung vom mittle- ren zum unteren Preissegment festzustellen.
Lage
Nettomiete EUR/m 2 /Monat
Kohlmarkt
300 - 600
Graben
180 - 400
Kärntner Straße
150 - 350
Rotenturmstraße
50 - 100 45 - 160 50 - 120
Innere Mariahilfer Straße
Neubaugasse
Quellen: Standort + Markt 2022/23, EHL Market Research | Q3 2023
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