Wiener Zinshausmarktbericht 2022

Wir leben Substanz

Zinshausmarktbericht Wien|2022

Wir leben Immobilien.

Vorwort

Gerade in turbulenten Zeiten bietet der Wiener Zinshausmarkt Stabilität für Investoren. Auch für 2022 und darüber hinaus sind die Aussichten trotz oder vielleicht sogar wegen des turbulenten politischen und wirtschaftlichen Umfelds nach wie vor positiv. Hoher Substanzwert, kein reales Risiko von Mietrückgängen und durchwegs relativ zentrale, nachhaltig gesuchte Lagen sichern Zinshäusern gute Wertsteigerungs- perspektiven. Diese Vorzüge gewinnen heute noch mehr an Bedeutung – ein sicherer Hafen ist bei stürmischer See ein gesuchter Zufluchtsort. Dement- sprechend stark ist trotz des Zinsniveaus die Nachfrage nach Investitions- gelegenheiten. Und sie wird durch die erhöhte Inflation, die Sachwerte noch attraktiver macht, weiter gesteigert. Auch wenn die Verfügbarkeit von Objekten nicht der hohen Nachfrage entspricht, gelingt es dem erfahrenen und bestens vernetzen EHL-Zins- hausteam regelmäßig, attraktive, zum Verkauf stehende Objekte zu identifizieren und für unsere Kunden erfolgreiche Transaktionen zu vermitteln und zu begleiten. Die umfassende Unterstützung, die die EHL Gruppe auch in den Bereichen Vermietung oder Verkauf von Wohnungen und Gewerbeflächen, Property und Asset Management, Organisation von Baumaßnahmen und Bewertung bieten kann, stellt sicher, dass Ihr Investment optimal gemanagt und bestmögliche Erträge erzielen wird.

KommR Mag. Michael Ehlmaier FRICS Geschäftsführender Gesellschafter EHL Immobilien GmbH

Ich lade Sie herzlich ein zu einem Gespräch mit unseren Zinshausexperten über Ihre Möglichkeiten als langfristig orientierter Investor.

Ihr

Michael Ehlmaier

Auszeichnungen

Die EHL-Zinshausspezialisten – Wir stehen für hohe Werte

Wir streben danach, die Qualität und Kompetenz in der Immobilienbranche positiv zu beeinflussen. Der verantwortungsvolle Umgang mit Partnern und Kunden wurde bereits mehrfach innerhalb und außerhalb der Branche mit Auszeichnungen honoriert. Wir stehen für soziales Bewusstsein, das unsere ethische Handlungsweise leitet, und sehen es als unsere Aufgabe, diese Werte als Mitglied der bedeutendsten Immobilienvereinigungen zu etablieren.

Austria’s Leading Companies

EHL Investment Consulting wurde als bestes Unternehmen in der Kategorie „Unternehmen national über 10 Mio. Euro Umsatz (Wien)“ beim Wettbewerb Austria’s Leading Companies (ALC) ausgezeichnet.

EUREB

Mit dem Immobilienmarkenaward wurde EHL 2022 bereits zum elften Mal als wertvollste Marke Österreichs in der Kategorie „Immobilienmakler“ sowie zum achten Mal in der Kategorie „Asset Manager“ ausgezeichnet.

Euromoney

EHL wurde vom renommierten Finanzmagazin „EUROMONEY“ be- reits zum sechsten Mal in der Kategorie „Advisors & Consultants“ als Österreichs bester Immobiliendienstleister mit dem Award of Excellence ausgezeichnet.

IMMY

Mit dem Qualitätspreis der Wiener Wirtschaftskammer wurde EHL insgesamt bereits 14 Mal ausgezeichnet, davon zehn Mal in Gold und vier Mal in Silber in den Kategorien „Wohnungsver- mittlung“ und „Immobilienverwaltung“.

Cäsar

Der Cäsar honoriert jährlich herausragende Leistungen natür- licher Personen in der Immobilienwirtschaft. EHL kann bereits elf Cäsar-Auszeichnungen vorweisen – so viele wie kein anderes Unternehmen innerhalb der Immobilienbranche.

Leitbetriebe Austria

EHL wurde 2022 erneut als österreichischer Leitbetrieb zertifi- ziert. Diesen Titel erhalten nach einem umfassenden Screening vorbildlich geführte Unternehmen, die sich an nachhaltigem Er- folg, Innovation und gesellschaftlicher Verantwortung orientieren.

Great Place to Work

Die EHL Gruppe wurde 2021 erneut mit dem Great Place to Work Award ausgezeichnet und zählt damit zu Österreichs besten Arbeitgebern. Respekt, wertschätzende Kommunikation und Fairness prägen den Umgang mit Kunden und Mitarbeitern.

ÖGNI

EHL Immobilien wurde als erster Immobilienberater Öster reichs von der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft ÖGNI mit dem Zertifikat für ethische Unternehmensführung ausgezeichnet.

SGS - EN 15733

EHL wurde als erstes Unternehmen Österreichs nach den europaweit geltenden Standards für Dienstleistungen der Immobilienmakler EN 15733 zertifiziert. Dies garantiert, dass alle erhaltenen Informationen bestens geschützt werden.

TÜV DIN EN ISO 9001:2015

EHL Immobilien Management ist eines der wenigen erfolgreich zertifizierten Immobilienmanagementunternehmen in Österreich und erfüllt damit den höchsten Standard für unternehmens- interne Qualitätsmanagementsysteme.

EHL-Zinshausspezialisten

Die EHL-Zinshausspezialisten – Engagement und Kompetenz

Das Know-how eines der führenden Immo- biliendienstleister in den Bereichen Markt forschung, Immobilienbewertung, Develop- ment, Consulting und Wohnungsvermietung sichert Ihnen perfekte Unterstützung bei Ihrer Zinshausinvestition.

Mag. Franz Pöltl FRICS Geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting GmbH f.poeltl@ehl.at +43 1 512 76 90-300

Dipl. BW (BA) Markus Mendel MRICS Geschäftsführer EHL Investment Consulting GmbH m.mendel@ehl.at +43 1 512 76 90-320

Karina Schunker MA MRICS Geschäftsführerin EHL Wohnen GmbH k.schunker@ehl.at +43 1 512 76 90-400

Mag. Mario Schwaiger Leitung Einzelhandelsimmobilien

Herwig Michael Peham MRICS Leitung Investment h.peham@ehl.at +43 1 512 76 90-303

m.schwaiger@ehl.at +43 1 512 76 90-841

Verena Lehner MA Head of Transaction Advisory v.lehner@ehl.at +43 1 512 76 90-310

Wolfgang Wagner MRICS Geschäftsführer EHL Immobilien Bewertung GmbH Allg. beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger w.wagner@ehl.at +43 1 512 76 90-753

Thomas Stix Akademisch geprüfter Immobilientreuhänder (TU Wien) t.stix@ehl.at +43 1 512 76 90-304

Yasmin Obojkovits BSc MLS Leitung Baumanagement

y.obojkovits@ehl.at +43 1 512 76 92-850

Mag. (FH) Ingrid Neugebauer MRICS Bereichsleiter Miet- und Eigentums- wohnungen, EHL Wohnen GmbH

Bruno Schwendinger MA Geschäftsführer EHL Immobilien Management GmbH

i.neugebauer@ehl.at +43 1 512 76 90-418

b.schwendinger@ehl.at +43 1 512 76 90-864

Inhalt

Zinhausmarkt Wien

Wiener Bezirke im Überblick

Vorwort.......................................................S. 03 Auszeichnungen...........................................S. 04 EHL-Zinshausspezialisten.............................S. 06 Inhalt...........................................................S. 07 Wiener Zinshausmarkt auf einen Blick..........S. 08 Marktentwicklung 2020/21.........................S. 09 Gesamtwirtschaftliches Umfeld....................S. 10 Markttrends.................................................. S. 11 Baumanagement..........................................S. 12 Wohnungsmarkt...........................................S. 13 Bewertung...................................................S. 14 Hausverwaltung...........................................S. 15 Gewerbeflächen............................................S. 16 Round Table: Nachhaltigkeit..........................S. 17 Gastkommentar Richtwert-Indexierung........S. 22 Referenzen..................................................S. 24

1. Bezirk Innere Stadt..................................S. 26 2. | 20. Bezirk Leopoldstadt | Brigittenau.....S. 28 3. Bezirk Landstraße...................................S. 30 4. Bezirk Wieden........................................S. 32 5. Bezirk Margareten..................................S. 34. 6. Bezirk Mariahilf.......................................S. 36 7. Bezirk Neubau........................................S. 38 8. Bezirk Josefstadt....................................S. 40 9. Bezirk Alsergrund....................................S. 42 10. | 11. Bezirk Favoriten | Simmering............S. 44 12. Bezirk Meidling.......................................S. 46 13. | 23. Bezirk Hietzing | Liesing...................S. 48 14. Bezirk Penzing.........................................S. 50 15. Bezirk Rudolfsheim-Fünfhaus..................S. 52 16. | 17. Bezirk Ottakring | Hernals.................S. 54 18. | 19. Bezirk Währing | Döbling...................S. 56 21. | 22. Bezirk Floridsdorf | Donaustadt.......S. 58

Datenquellen

Die Daten für den EHL-Zinshausmarktbericht wurden, soweit nicht anders angegeben, von der EHL Research-Abteilung erhoben, teilweise unter Verwendung von Grunddaten von IMMOunited. Für die je Bezirk angegebenen durchschnittlichen Wohnungsmieten wurden die Daten von Neuvermietungen im Teilanwendungsbereich des MRG (nach 1945 errichtete Objekte) im Jahr 2021 herangezogen (Erstbezüge und Vermietung von Bestandsflächen). Weitere wesentliche Daten (demographische Daten, Flächenaufteilung in den Bezirken, Einkommen, Bevölkerungsprognose) wurden von der MA 23 (Wirtschaft, Arbeit und Statistik) der Stadt Wien zur Verfügung gestellt oder aus dem Statistischen Jahrbuch der Stadt Wien, Ausgabe 2022, entnommen.

Wiener Zinshausmarkt auf einen Blick

Marktvolumen Zinshausmarkt

Transaktionsvolumen in Mio. EUR*

Anzahl Transaktionen Zinshäuser

Anzahl Transaktionen Zinshausanteile

0 100 200 300 400 500

1.000 1.500 2.000 2.500

0 500

*Zinshäuser + Zinshausanteile

Die verarbeiteten Daten beziehen sich auf die bis 2021 grundbücherlich erfassten Transaktionen (Asset Deals/Share Deals). Abweichungen zu den Vorjahren können sich durch nachträgliche Eintragungen ergeben.

Zinshausmarkt nach Käufern

Zinshausmarkt nach Transaktionsvolumen pro Objekt

• 6 % 4 %

• 9 % 7 %

21 % • 25 %

17 %

2 % •

23 %

• 14 % 13 %

17 % • 18 %

• 33 % 33 %

58 %

Fett 2021/Mager 2020

Immo-AGs & Fonds Banken & Versicherungen

>10 M EUR 6–10 M EUR

4–6 M EUR 2–4 M EUR

1–2 M EUR <1 M EUR

Stiftungen & Private Projektentwickler

Zinshaus-Marktrenditen in den Wiener Bezirken

4 %

3 %

2 %

1 %

0 %

Quelle: EHL Market Research | Q3 2022

Marktentwicklung 2020/21

Steigende Preise, höheres Volumen

2021 wuchs der Markt aufgrund der gestiegenen Anzahl an Abschlüssen und einer außergewöhnlichen Großtransaktion nochmals kräftig, und auch 2022 wird trotz leichter Volumensrückgänge ein hohes Niveau erwartet.

Jahresbeginn mit Covid, Jahresende mit Covid, da- zwischen monatelange Lockdowns: In Anbetracht der Begleitumstände ist die Entwicklung des Wie- ner Zinshausmarkts im Jahr 2021 noch bemerkens- werter, als schon der Blick auf die reinen Zahlen er- kennen lässt. Ein Plus von 35 Prozent von 1,7 Mrd. Euro auf 2,3 Mrd. Euro Transaktionsvolumen zeigt eindrucksvoll, wie attraktiv der Zinshausmarkt auch in einem schwierigen Umfeld war und ist. Die Zahl der abgeschlossenen Transaktionen (Gesamtobjekte und Zinshausanteile) stieg von knapp 420 auf mehr als 510, aber dieser Zuwachs war für den Anstieg des Transaktionsvolumens nicht alleine verantwortlich. Ausschlaggebend war vor allem die Tatsache, dass viele Objekte in sehr guten Lagen sowie viele qualitativ besonders hochwertige Häuser verkauft wurden, die das Preisniveau nach oben gedrückt haben. Die andere Hälfte ist auf eine außergewöhnliche Großtransaktion zurückzuführen: Auf den Verkauf des Grabenhofs in bester Innenstadtlage (Details siehe Seite 26) entfielen mit 329 Mio. Euro fast 15 Prozent des Gesamtmarkts. Einen ähnlich großen Kauf gab es im Zinshausbereich seit Jahrzehnten nicht. Dieser Sondereffekt lässt auch erwarten, dass trotz weiterhin großen Interesses an Zinshausin- vestments das Gesamtvolumen heuer eventuell nicht ganz gehalten werden kann. Nichtsdes- toweniger ist der Markt kerngesund. Das nach

unten praktisch hundertprozentig abgesicherte Mietniveau ist in einem wirtschaftlich unsicheren Umfeld, wie es seit Ausbruch der Ukrainekrise ge- geben ist, ein noch stärkeres Argument für sicher- heitsorientierte, eigenkapitalstarke Investoren.

„Größtmögliche Sicherheit in einem volatilen Umfeld“

Diese werden zunehmend zu den bestimmenden Marktteilnehmern. Einerseits weil die Finanzie- rung von kürzerfristig angelegten Investments, bei denen ein Objekt nach diversen Aufwertungsmaß- nahmen wieder verkauft werden soll, schwieriger geworden ist, andererseits weil umfangreiche Baumaßnahmen aktuell wegen der hohen Bauprei- se zumindest kurzfristig weniger attraktiv sind. Erwähnenswerten Einfluss auf lokale Teilmärkte haben derzeit vor allem die Arbeiten an der U2 und der U5. Vor allem der nun beschlossene früh- zeitige Bau des U5-Abschnitts zwischen Elterlein- platz und S-Bahnstation Hernals hat das Interesse für diese Lage nochmals spürbar gesteigert.

Kaufpreise in EUR/m 2 n 8.000–17.000 n 3.700–9.100 n 2.400–6.100 n 1.800–4.300

Quelle: EHL Market Research | Q3 2022

Gesamtwirtschaftliches Umfeld

Im Spannungsfeld von Inflation und Zinsen

Die stark gestiegene Inflation sorgt für mehr Nachfrage und ein Anziehen der Preise, die Gefahr von drohenden Zinsanhebungen trübt das Bild (noch) kaum. Auf den ersten Blick präsentiert sich der Zinshausmarkt wie in den Vorjahren mit einem klaren Nachfrageüberhang und entsprechenden Preisanstiegen. Bei genauerer Betrachtung hat sich das Marktumfeld doch merklich verändert. Nicht mehr nur das Potenzial der Häuser, etwa durch Dachbodenausbau oder Parifizierung zu weiter steigenden Preisen, treibt die Nachfrage. Vielmehr sehen die Käufer im Zinshaus vor allem optimalen Schutz gegen die erstarkte Inflation und eine sichere Veranlagung in Krisenzeiten. Dieser Trend hat sich vor allem im Februar und März 2022 mit laut vorläufigen Zahlen 5,9 bzw. 6,8 Prozent Inflati- on und dem Beginn des Ukrainekriegs nochmals massiv verstärkt. „Auch die ’ Krisenwährung Zinshaus‘ ist gegen Veränderungen der Finanzmärkte nicht gänzlich immun.“ Noch recht wenig Beachtung findet hingegen das Risiko steigender Zinsen, obwohl die Kosten langfristiger Finanzierungen bereits merklich angezogen haben. Diese Entwicklung sollten Marktteilnehmer genau beachten, auch wenn die Realzinsen voraussichtlich längerfristig negativ bleiben werden. Finanzierungen sind aber nicht nur teurer geworden, sondern auch generell schwieriger zu bekommen (Eigenkapitalquote, Laufzeit, Tilgungsprofil, etc.). In einem Bereich, in dem verbindliche Kaufentscheidungen binnen weniger Stunden getroffen werden und „Formalitäten“ wie Hypothekarfinanzierungen im Vertrauen auf gute und langfristige Geschäftsbeziehungen zu den Hausbanken oft erst später erledigt werden, tun sich neue Herausforderungen auf. Generell ist zu beobachten, dass die Banken auch wegen der weiter gefallenen Renditen die Belehnungsquoten reduzieren und es zusehends schwieriger wird, Finanzierungsquoten jenseits von 75 Prozent zu bekommen. Dessen ungeachtet haben Zinshäuser in Relation zu anderen Immobili- eninvestitionen nichts an Attraktivität eingebüßt. Gewerbliche Objekte sind generell krisenanfälliger, und der Renditeabstand zu Investments in Wohnungsneubau ist im letzten Jahr spürbar gesunken. Da die gemäß Mietrecht möglichen Mieten in einem Zinshaus immer unter der Markt- miete liegen, gibt es im Gegensatz zu anderen Immobilienarten de facto kaum ein Risiko von Mietrückgängen.

Mag. Franz Pöltl FRICS Geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting GmbH

Markttrends

Bestandhalter realisieren Wertsteigerungen

Die erneut gestiegenen Preise motivieren immer mehr langfristig ausgerichtete Investoren, mit einem Verkauf eingetretene Wertsteigerungen zu realisieren. Der Zinshausmarkt ist traditionell von sehr langfristig orientierten Investoren geprägt. Das Gründerzeithaus, das sich seit Generationen im Familienbesitz oder seit Jahrzehnten im Portfolio einer Versicherung befindet, ist keineswegs ein Klischee, sondern steht für einen be- achtlichen Teil des Gesamtmarkts. Doch langfristig heißt nicht ewig. Mehr als in den Jahren davor sind Eigentümer bereit, sich von Objekten zu trennen. Sie nutzen damit das erneut stark gestiegene Preisniveau, um über lange Zeiträume entstandene Wertsteigerungen zu realisieren. Auch der Vergleich mit den erzielbaren Mieteinnahmen motiviert, über Veräußerungen nachzudenken, erreichen die erzielbaren Preise mitunter das 50- bis fast 70-fache der jährlichen Mieteinnahmen.

Herwig Michael Peham MRICS Leitung Investment EHL Investment Consulting GmbH

„Professionelle Entwickler stellen aktuell noch die größte Käufergruppe.“

Bei institutionellen Langzeitinvestoren ist der Auslöser für Verkaufs- prozesse in der Regel die Chance, Wertzuwächse zu realisieren und das Bilanzbild zu verbessern. Bei privaten Eigentümern sind Erbschaften und Vermögensaufteilungen die wichtigsten Impulse. Auch anstehende Sanierungen, die oft nicht aus den laufenden Einnahmen gedeckt werden können und professionelle Begleitung erfordern, sind immer wieder Anlass, ein Objekt dann lieber zu verkaufen. Gerade für die neu bzw. erstmals seit langer Zeit auf den Markt kommenden Zinshäuser gibt es starke Nachfrage. An Objekten, die in jüngerer Vergangenheit bereits mehrmals den Besitzer wechselten, ist vor allem nach umfassenden Sanierungen und Verbesserungen großes Interesse vorhanden. Bei diesen greifen langfristig orientierte Endinvestoren ohne eigene Entwicklungsaktivitäten zu. Auf Käuferseite finden sich aktuell noch in erster Linie professionelle Entwickler, die durch Verbesserung der Mieterstruktur und Ausbau Wertsteigerungen erzielen. Der Exit erfolgt häufig durch Abverkauf von Eigentumswohnungen, der oft höhere Erträge zulässt als der Verkauf an Gesamtinvestoren. Nichtsdestoweniger zeigen einige große Deals, allen voran der Grabenhof im 1. Bezirk, dass gute Objekte für langfristig ausgerichtete Vermögensmassen weiterhin hochinteressant sind.

Baumanagement

Der Countdown für die Heiz-Revolution läuft

Verbote fossiler Brennstoffe werden in Zinshäusern umfangreiche Baumaßnahmen erfordern. Planungen und Vorbereitungen sind dringend anzugehen. Die Verwerfungen in der Energieversorgung durch den Ukrainekrieg sollten Zinshausbesitzer und Hausverwaltungen als letzten Weckruf für den Start von Vorbereitungen für den Ausstieg aus fossilen Brennstoffen betrachten, denn auch wenn der genaue Fahrplan noch nicht feststeht, so ist doch eines fix: Viel Zeit ist nicht mehr. Besonders dringlich ist die Lage bei Öl. Ein Einbauverbot für Ölkessel bei Defekten notwendigem Heizungstausch ist bereits in Kraft. Ab 2025 gibt es einen verpflichtenden kontinuierlichen Heizungstausch und ab 2035 ein absolutes Betriebsverbot. Der technisch eher einfache Umstieg auf Gas ist zwar noch zulässig, aber nicht sinnvoll, da auch Gasheizungen (rechtlich) ein Ablaufdatum haben. Noch ist unklar, ab wann auch hier ein verpflichtender Heizungstausch vorgeschrieben wird, aber das allgemeine Betriebsverbot wird 2040 gelten. Einfach ist leider keiner der Lösungsansätze: l Fernwärme: Wenn es eine Anschlussmöglichkeit gibt, ist es sicher die beste Lösung. In den meisten Fällen können die bestehenden Heiz- kreise und Radiatoren verwendet werden, da die Fernwärme entspre- chend der notwendigen Vorlauftemperatur geliefert werden kann. l Pellets: Kostengünstiger Betrieb, aber viel Platzbedarf für die Einlage- rung und höherer Wartungsaufwand. Die geringere Abgastemperatur erfordert Maßnahmen bei den Kaminen. l Wärmepumpen: Luft-Wasser-Wärmepumpen sind wegen der Lärm- emissionen und des Platzbedarfs auf dem Dach problematisch. Zudem sind sie nur bei Heizkörpern/Fußbodenheizungen, die mit niedriger Vorlauftemperatur auskommen, energie- und kosteneffizi- ent und damit sinnvoll. l Erdwärme: Theoretisch eine sehr gute Lösung, praktisch in Zinshaus- lagen fast nie möglich. Einen Königsweg zu nachhaltiger Energieversorgung im Zinshaus gibt es also nicht, es wird für jedes Objekt eine maßgeschneiderte Lösung zu ent- wickeln sein. Jedenfalls sind alle Maßnahmen, die den Energieverbrauch senken, dringend geboten: Fassadendämmung, thermisch hochwertige Fenster, Beseitigung von Wärmebrücken etc. sollten konsequent umge- setzt werden. Das EHL-Baumanagement kann Sie bei allen Maßnahmen technisch und wirtschaftlich umfassend beraten.

Yasmin Obojkovits, BSc MLS Leitung Baumanagement

Wohnungsmarkt

Kleine Maßnahmen, große Wirkung

Hohe Baupreise machen größere Um- und Ausbauten oft schwierig, doch auch kleinere Verbesserungsmaß- nahmen können die Immobilie erheblich aufwerten. Optimierung des Bestands und Adaptierung an zeitgemäße Wohntrends sind wichtige Elemente des Geschäftsmodells Zinshaus. Während große Bauvorhaben zur Zeit wegen der hohen Baupreise oft neu zu bewerten sind, ist für kleinere Verbesserungsschritte, die insgesamt auch einige Wertsteigerung bringen können, keine schlechte Zeit. Die sich abzeich- nende Verschiebung von Großprojekten wird die Auftragssituation in den Baunebengewerben beeinflussen, und die Chance auf faire Angebote sollte spätestens in der zweiten Jahreshälfte 2022 wieder recht gut sein. Der Fokus der Überlegungen liegt dabei auf dem Innenbereich der Woh- nungen, der bei 80 bis 150 Jahre alten Häusern oft nicht mehr ganz den Wünschen der heutigen Nutzer entspricht. Auf einer „Modernitätscheck- liste“ sollten unter anderen zumindest diese Punkte nicht fehlen: l Angemessene Raumgrößen: Vor allem in früher großbürgerlichen Lagen sind die Zimmer oft sehr großzügig. Wenn die Fensterachsen es zulassen, sollten andere Raumaufteilungen und Unterteilungen mittels kostengünstiger Trockenbauwände geprüft werden. l Einbeziehung der Küche in den Wohnraum: Gerade bei kleineren Wohnungen sind Wohnküchen oft eine gute Möglichkeit, alte Küchen- bereiche aufzulösen und eine großzügige, kommunikative Wohnsitua- tion herzustellen. l Bei der Zusammenlegung von nebeneinanderliegenden Wohneinhei- ten können einbezogene Gangflächen mehr Wohnfläche schaffen. l Platz statt Wanne: Badewannen nehmen vor allem in kleineren Einhei- ten unverhältnismäßig viel Platz ein, weshalb der Einbau einer Dusche mehr Platz – beispielsweise für Stauraum oder eine Waschmaschine – schafft. l Schallschutz: Selbst vom nettesten Nachbarn will man nicht jedes Wort hören. Oft können schon kleinflächige Rigips-Vorsatzschalen Abhilfe schaffen. Je nach konkreter Gestaltung der Wohnung können zahlreiche weitere Punkte relevant sein. Jedenfalls lohnt es sich, bei freiwerdenden Woh- nungen zu prüfen, wie sie entsprechend der Markterwartungen optimiert werden können. Unser Vermietungs- bzw. Verkaufsteam weiß auf Basis von weit mehr als 10.000 Verwertungsgesprächen jährlich bis ins letzte Detail, was geschätzt und vom Kunden letztlich auch honoriert wird.

Karina Schunker MA MRICS Geschäftsführerin

Bewertung

Steigende Baupreise: Neue Heraus- forderung in der Wertermittlung

Die stark gestiegenen Baukosten beschränken einerseits Ausbaupotenziale und steigern andererseits den Wert der Bestandsflächen. Und im absoluten Topsegment spielen auch die Sanktionen eine Rolle. Die Bewertung von Zinshäusern stellt sich 2022 zwiespältig dar. Einer- seits hat die Covid-19-Pandemie den Markt eher befeuert, andererseits sind die Aussichten spätestens seit Ausbruch der Ukrainekrise nicht uneingeschränkt positiv. So lassen die wegen der stark gestiegenen Bau- preise hohen Kosten für Dachgeschoßausbauten den Wert des berühm- ten Ausbaupotenzials schmelzen, und viele kleinere Ausbauten sind auch in guten Lagen aktuell unrentabel. Hingegen sichern die hohen Baukos- ten den Wert der Bestandsflächen zumindest besser ab oder steigern ihn sogar – hohe Herstellungskosten sind grundsätzlich immer gut für den, der bereits ein Produkt besitzt.

Wolfgang Wagner MRICS Geschäftsführer EHL Immobilien Bewertung GmbH Allg. beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger

„Fakten müssen für Bewerter mehr zählen als Erwartungen.“

Der positive wie der negative Aspekt der hohen Baupreise sind bei einer Stichtagsbewertung zwingend zu berücksichtigen. Die Erwartung, dass das Preisniveau eventuell nicht dauerhaft so hoch bleiben wird, ist zwar nicht irrelevant, aber in einem mathematischen Bewertungsmodell zäh- len in erster Linie die gesicherten Zahlen. Verkäufer und Investor werden aber eine Einschätzung der künftigen Entwicklung vornehmen, und dem- entsprechend können tatsächliche Preise entsprechend abweichen. Neben diesen bedeutenden indirekten Auswirkungen der Ukrainekrise gibt es noch eine viel direktere Folge, allerdings beschränkt sich die wohl auf das absolute Topsegment: Reiche russische Käufer haben oft die Benchmark für die zu erzielenden Preise für sehr hochwertige Dachge- schoßausbauten in Bestlagen gesetzt. Diese Käuferschicht fällt nun auf nicht absehbare Zeit aus, und das wird im Luxussegment nicht ganz ohne Folgen bleiben. Alles in allem eine Marktsituation mit überdurchschnittlich großen Unwägbarkeiten: Der Bewerter hat sich hier umso mehr auf die gesi- cherten Fakten und finanzmathematisch korrekten Berechnungen zu konzentrieren, die Einschätzung letztlich höchst ungewisser künftiger Entwicklungen bleibt den Marktakteuren, also Käufern und Verkäufern, vorbehalten.

Hausverwaltung

Gesetzeskonform ist nicht (immer) genug

Sicherheitsrelevante Normen verdienen besondere Beachtung seitens Eigentümern und Hausverwaltungen. Neue Bestimmungen können auch zu Maßnahmen im Altbestand zwingen. Einer der weitestverbreiteten Irrtümer in der Immobilienbranche ist die Ansicht, dass einmal gesetzeskonform errichtete Gebäude(teile) trotz neuer Vorschriften bleiben könnten, wie sie sind. Doch es ist mitnichten damit getan, einmal einen rechtskonformen Zustand herzustellen. Sehr deutlich wurde dies im tragischen Fall eines tödlichen Treppensturzes, bei dem es der Eigentümer der Liegenschaft unterlassen hatte, einen zweiten Handlauf im Stiegenhaus nachzurüsten. Das Gericht verurteilte den Eigentümer (mittlerweile letztinstanzlich) wegen fahrlässiger Tötung (OGH 11Os35/98). Die über den Einzelfall hinausgehende Erkenntnis ist, dass der Eigentü- mer jederzeit dafür zu sorgen hat, dass Sicherheitsnormen erfüllt sind. Der konsensgemäße Zustand gemäß der ursprünglichen Baubewilligung reicht dafür nicht per se aus. Aus haftungstechnischen Gründen ist es daher für Eigentümer sehr wichtig, im Hinblick auf Gebäudesicherheit die technische und gesetzliche Entwicklung kontinuierlich zu berück- sichtigen. Als Hausverwaltung registrieren wir, dass das Bewusstsein für die Bedeutung dieses Themas deutlich gestiegen ist und die dafür erforder- lichen regelmäßigen Überprüfungen wie z. B. in Form der Objektsicher- heitsbegehungen nach ÖNORM B1300 bzw. B1301 vorgenommen bzw. beauftragt werden, obwohl diese nicht gesetzlich vorgeschrieben sind. Der Nutzen ist offensichtlich, denn der OGH nimmt bei der Beurteilung der objektiv gebotenen Sorgfalt der Hauseigentümerin auf den Inhalt der ÖNORM B 1300 bzw. der ÖNORM B1301 (jährliche Sichtkontrolle) Bezug. Kann der Eigentümer deren Erfüllung nachweisen, spricht dies daher sehr stark für die Einhaltung der gebotenen Sorgfalt. Sinngemäß gilt das für Gassicherheitsüberprüfungen nach GK71 und E-Befunde. Die Nichteinhaltung kann im Schadensfall zu einem großen Problem werden, denn entspricht der Zustand nicht den Normen, dann kommt es bei der Klärung der Schuldfrage zur Beweislastumkehr. Und um unter solchen Voraussetzungen zu obsiegen, bedarf es eines kleinen Wunders – da die auch in den schönsten Zinshäusern selten eintreten, erschei- nen regelmäßige Objektsicherheitsbegehungen eindeutig als bessere Strategie.

Bruno Schwendinger MA Geschäftsführer EHL Immobilien Management

Gewerbeflächen

Spezialisten, Handwerk und Nahversorger

In attraktiven Wohnlagen und im Umfeld großer Neubauprojekte sind Erdgeschoßflächen auch in Nebenlagen gefragt. Klassische Einzelhandelsmieter spielen dort aber nicht mehr die Hauptrolle. Abseits der großen Einkaufsstraßen ist der Leerstand wegen der generell rückläufigen Verkaufsflächen in Österreich spürbar höher als in den darüberliegenden Stockwerken. Aber zumindest in attraktiven und auf- strebenden Wohnlagen sind auch positive Trends zu verzeichnen, und oft bereits lange leerstehende Flächen finden neue Nutzer. Die Nachfrage kommt dabei nur zu einem kleineren Teil aus dem Einzelhandel. Steigende Bedeutung haben hingegen beispielsweise Handwerksbetriebe, die kleinere Flächen für den Kundenverkehr suchen, während die Produktion andernorts stattfindet. Auch die Nutzung als Lagerfläche ist im Vormarsch, etwa durch Unternehmen aus den Baune- bengewerben, die in aufgelassenen Geschäften ausgezeichnete Möglich- keiten zur Zwischenlagerung finden. Die Lagernutzung durch Private boomt ebenfalls. Konzepte wie City-Storage setzen auf kleine Standorte, die dank ihrer Nähe zu den potenziellen Kunden eine attraktive Alternative zu weiter entfernten, großvolumigen Selfstorageobjekten darstellen. Immer besser akzep- tiert werden Erdgeschoße auch zur Büronutzung, speziell durch Krea- tivbranchen wie etwa Architektur. Spürbare Impulse gehen auch von großen Wohnungsneubauten aus, die vereinzelt auch in Gründerzeitvierteln entstehen. Bemerkbar ist das etwa im Umfeld der benachbarten Projekte Kennedy Garden und Alice im Cumberland, in denen heuer mehr als 700 Wohnungen entstehen, und die bereits im Vorfeld zu einer gewissen Belebung der Straßen in der Um- gebung geführt haben. Neue Gastronomiebetriebe, spezialisierte kleine Einzelhändler etwa für Bio- oder Delikatessprodukte siedeln sich ebenso an wie Dienstleister wie z. B. kleine Fitnessstudios mit Boutiquecharakter. Mittelfristig sollten diese Gewerbeflächen indirekt auch von Erschwernis- sen für den Autoverkehr profitieren. Während der drastische Anstieg der Treibstoffpreise voraussichtlich nur einen vorübergehenden Effekt haben wird, werden die immer restriktiveren Parkmöglichkeiten – Ausweitung der Parkpickerlzone auf ganz Wien – dauerhafte Wirkung entfalten und tendenziell dazu führen, dass Nahversorger in Gehentfernung Vorteile gegenüber typischen „Autolagen“ haben.

Mag. Mario Schwaiger Leitung Einzelhandelsimmobilien

Interview

Grüner als gedacht

Expertenrunde in der EHL-Zentrale: ÖGNI-Geschäftsführer Peter Engert, Yasmin Obojkovits, Leiterin EHL Baumanagement, 3SI-Geschäftsführer Michael Schmidt, Moderator Thomas Brey.

Aus ökologischer Sicht ist die Erhaltung von Zinshäusern dem Neubau prak- tisch immer vorzuziehen. Um sie im Hinblick auf Energie- und Ressourcenver- brauch zu optimieren, müssen aber neue Rahmenbedingungen geschaffen werden. Und zwar dringend, ist das Fazit eines EHL-Expertengesprächs zu „Zinshaus und Nachhaltigkeit“.

Der Kampf gegen den Klimawandel hat das Thema Nachhaltigkeit dauerhaft zu einer zentralen Herausforderung für die (Immobilien-) Wirtschaft gemacht. Der massive Anstieg der Energiepreise und die gefährdete Verfügbarkeit des Energieträ- gers Gas haben ihm nie erwartete Aktualität und Brisanz verliehen. Dass auch im Zinshaussegment umfassende Maßnahmen zum Klimaschutz gesetzlich verlangt und wirtschaftlich notwendig sein werden, steht mittlerweile außer Zweifel. EHL bat daher Experten zu einem Round-Table-Ge- spräch über Chancen und Grenzen von Nachhal- tigkeitsmaßnahmen im Wiener Zinshausbestand.

Wir alle wissen, dass der Energiebedarf in Neu- bauobjekten nur einen Bruchteil dessen beträgt, was im Altbau erforderlich ist. Müsste man aus Klimaschutzgründen nicht versuchen, den Bestand möglichst durch moderne, entsprechend dem Stand der Technik gebaute Objekte zu ersetzen? Peter Engert, ÖGNI-Geschäftsführer: Keine Sorge, das ist weder notwendig noch sinnvoll. Eigentlich gilt gerade das Gegenteil – als ÖGNI sind wir sogar große Fans des Zinshauses. Na- türlich ist der Energieverbrauch im Betrieb eines Neubauobjekts vergleichsweise gering, aber der

werden. Die energetische Situation von Grün- derzeitbauten wird vermutlich nie dem aktuellen Stand der Technik entsprechen, auch wenn man schon sehr viel verbessern kann (Dämmung der Hofseite, entsprechende Fenster, straßenseitig allenfalls Innendämmungen, Haustechnik, …) Michael Schmidt, Geschäftsführender Gesellschafter 3Si Immogroup: Die Erhaltung des Bestands und die Arbeit mit diesem ist ein zentrales Element unseres Geschäftsmodells. Daher freut es mich natürlich, wenn unsere Ar- beit aus ökologischer Sicht positiv beurteilt wird. Ich denke auch, dass wir für uns in Anspruch nehmen dürfen, in Sachen Nachhaltigkeit zu den Vorreitern auf dem Zinshausmarkt zu gehören. Nichtsdestoweniger sind unsere Möglichkeiten beschränkt: Für viele weitreichende Maßnahmen würden wir ein zumindest weitgehend leeres Haus benötigen – nur das ist halt selten der Fall. Und manche Dinge sind sowieso nicht möglich, beispielsweise eine Fassadendämmung, wenn wir die wunderschön gegliederten Fassaden von Gründerzeitobjekten erhalten wollen. „ Nachhaltigkeit im Zinshaus schafft man nicht nach Schablone. Peter Engert “ Yasmin Obojkovits, Leiterin EHL Baumanage- ment: Auch wenn eine Außenfassadendämmung in der Regel nicht möglich ist, gibt es dennoch eine ganze Reihe von Maßnahmen, die im Altbe- stand machbar sind. Dämmung von Keller und/ oder Dachboden, Tausch der Fenster und natür- lich die Installation modernerer und effizienterer Heizsysteme. Hier ist technisch schon einiges möglich, aber man muss jedes Objekt detailliert analysieren, um auch wirtschaftlich sinnvolle Lösungen zu finden. Engert: Tatsächlich wird man Nachhaltigkeit im Zinshaussegment nie „nach Schablone“ schaffen können. Das ist ganz anders als im Neubau, bei dem man im Wesentlichen einen Maßnahmen-

Ressourcenverbrauch bei der Errichtung ist so hoch, dass es eine halbe Ewigkeit dauert, bis dieser durch Minderverbrauch im Betrieb kom- pensiert wird. Ein Produkt, das wie ein Zinshaus 100 Jahre oder mehr genutzt werden kann, ist fast schon per Definition nachhaltig – was nicht heißt, dass die Branche nicht dringend gefordert ist, insbesondere an der Reduktion des Energie- bedarfs zu arbeiten.

ÖGNI-Geschäftsführer Peter Engert: Die „Österreichische Gesell- schaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft“ zertifiziert verstärkt auch Bestandsobjekte für ökologische und soziale Nachhaltigkeit.

Georg Hofmann, Baudirektion Wien: Hier möchte ich einhaken – der große Vorteil der Altbauten ist die Tatsache, dass sie schon seit langem bestehen, mit Sicherheit über ihre zum Errichtungszeitpunkt geplante Zeit hinaus. Das nachhaltigste Gebäude ist grundsätzlich jenes, das schon steht. Für ein bereits bestehendes Gebäude müssen keine Schwarzerde-Böden (die wir in Wien überwiegend haben) abgetragen wer- den und auch keine neue Infrastruktur errichtet

dass der Mieter dann geringere Betriebs- und Heizkosten hat, ist schön, aber refinanziert mein Investment nicht. Engert: Nachhaltigkeit ist grundsätzlich immer wirtschaftlich und die Mieter sollen davon in Form niedrigerer Betriebskosten profitieren. Aber das kann auch nicht zulasten des Investors gehen. Investitionen in Nachhaltigkeit stiften

und Kriterienkatalog abarbeiten kann. Das erfor- dert auch eine entsprechende Vorgangsweise bei der ÖGNI-Zertifizierung, die jetzt immer öfter für Zinshäuser angestrebt wird. Es gibt ja kaum ein Unternehmen, das mehr Zins- häuser nach ÖGNI-Standards zertifizieren lässt als die 3Si. Ist das persönliches Engagement oder ist es letztlich eine wirtschaftliche Entscheidung? Schmidt: Wir verfolgen hier schon eine klare und wirtschaftlich rationale Strategie. Wir können unseren Bestand nicht querbeet zertifizieren lassen, sondern es geht um die Objekte, bei denen eine Komplettsanierung möglich ist. Wenn wir diese so vornehmen, dass wir eine ÖGNI-Gold-Zertifizierung schaffen, ist das kein übermäßiger Mehraufwand. Und es bringt auch etwas, denn wenn Zertifizierungen bei Bankfinan- zierungen auch noch keine Notwendigkeit sind, so sind sie doch ein beachtlicher Pluspunkt. „ Technisch ist in Zinshäusern nie alles, aber praktisch immer einiges möglich. Yasmin Obojkovits “ Aber bei allem Engagement reden wir hier nur von einem kleinen Teil des Bestands, in der weit überwiegenden Mehrzahl der Häuser können wir allenfalls kleinere Maßnahmen vornehmen.

Yasmin Obojkovits: Die Leiterin der Abteilung Baumanagement der EHL Immobilien Management entwickelt maßgeschneiderte Lösungen für mehr Nachhaltigkeit in oft mehr als 100 Jahre alten Gründerzeithäusern.

Woran scheitern ökologisch wünschenswerte Verbesserungen?

Schmidt: Mietrecht und Kosten. Wenn die Mieter – und seien es auch nur einige wenige – nicht wollen, können wir als Hauseigentümer weitreichende Maßnahmen praktisch nicht durchführen. Vor allem aber müssen sich Inves- titionen irgendwie auch rechnen, und das ist im Vollanwendungsbereich des MRG einfach nicht der Fall. Ich bekomme in einem perfekt nachhal- tig sanierten Haus keinen Cent mehr Miete, und

nie nur individuellen Nutzen, sondern sind auch gesamtgesellschaftlich und gesamtwirtschaftlich vorteilhaft, da sie zur Erreichung der Klimaziele, zu denen wir uns als Staat verpflichtet haben, beitragen. Es ist daher auch gerechtfertigt, wenn es dafür staatliche Unterstützung gibt. Das müs- sen nicht gerade Subventionen sein, vor allem können Förderungen in Form von Finanzierungen und Garantien erfolgen.

Schmidt: Ich weiß nicht, ob das reichen wird. Aber es gibt auch eine Möglichkeit, die gar kein Steuergeld kostet: Wenn eine Sanierung auf einen definierten Nachhaltigkeitsstandard dazu führt, dass man mit einem Objekt aus dem Richt- wertsystem in die freie Mietzinsbildung wechseln könnte, wäre das ein enormer Anreiz. Diesen Vorschlag gab es schon früher, und in Anbetracht der Dringlichkeit der Probleme sollte man ihn wieder aufgreifen.

Wohnungen nicht mehr leisten kann. Wien be- nötigt auch im Altbau leistbaren Wohnraum, die Gemeinde- bzw. Genossenschaftsbauten können und sollen das nicht alleinig abdecken. Obojkovits: Dass die finanziellen Rahmenbedin- gungen so geändert werden müssen, dass Nach- haltigkeitsinvestitionen wirtschaftlich sind, ist unverzichtbar, aber nicht ausreichend. Genauso wichtig ist es, die Gesetzeslage so weiterzuent- wickeln, dass die Umsetzung von Maßnahmen in der Praxis auch tatsächlich möglich wird. Zuerst einmal geht es dabei um Mitwirkungs- pflichten der Mieter. Es darf nicht sein, dass beispielsweise der Wechsel zu zentralen Heizsys- temen, der ökologisch meistens sehr viel bringt, daran scheitert, dass einige Mieter einfach keine Lust haben und lieber bei ihrer Therme bleiben. Mindestens ebenso wichtig wäre es jedoch, Blocksanierungen massiv zu forcieren, da in dichtverbauten Gebieten wirklich radikale Ver- besserungen auf Ebene der Einzelobjekte kaum umsetzbar sind. „ Die fossilen Brenn- stoffe hinter uns zu lassen, wird mit einer Mischung aus Anreiz und Druck gehen. Georg Hofmann “ Am deutlichsten zeigt sich das beim Fahrplan zum Komplettausstieg aus Öl und Gas. Gute Idee, aber was soll in einem Zinshaus, in dem Fernwärme nicht zur Verfügung steht, gemacht werden? Pellets sind da sicher keine Patentlö- sung, Photovoltaik und Solarthermie nur Tropfen auf dem heißen Stein. Bleibt also eigentlich nur Geothermie, aber die ist für ein Einzelobjekt fast nie nutzbar. Im Rahmen größerer Kooperationen sieht das ganz anders aus, wie das Beispiel einer 2021 abgeschlossenen Blocksanierung in der Gebler- gasse zeigt. Dort ist mit Tiefenbohrungen und

Georg Hofmann ist in der Magistratsdirektion Bauten und Technik tätig und dort für den Bereich Ressourcenschonung und Nachhaltigkeit im Bauwesen verantwortlich.

Hofmann: Das Thema des MRG ist in der Tat schwierig und ich verstehe die Herausforderun- gen, die man als Investor bei einem Altbau hat – hier gehört sicher an der einen oder anderen Schraube gedreht. Auf der anderen Seite darf eine Sanierung, auch wenn diese noch so ökolo- gisch und nachhaltig ist, nicht zu einem Verdrän- gungseffekt führen, so dass sich die ehemalige Bewohnerschaft des Gebäudes die sanierten

le und organisatorische Rahmenbedingungen geschaffen werden. Das ist nicht einfach, aber wenn es gelingt, wird die Verbesserung des Be- stands zum Erreichen der Klimaziele insgesamt viel mehr beitragen, als es über den Neubau zu schaffen ist. Hofmann: Der Gesetzgeber wird Ziele und Wege vorgeben, es darf aber nicht vergessen werden, dass Vorzeigeprojekte wie die Geblergasse nicht

Betonkernaktivierung ein völliger Umstieg auf erneuerbare Energien gelungen. Unter solchen fast idealen Umständen können wir technisch schon ziemlich viel machen. Hofmann: Die Anforderungen, auch bestehende Gasthermen bis zu einem Stichtag X zu ersetzen, wird mit Sicherheit steigen, da wir sonst nie die fossilen Brennstoffe hinter uns lassen können. Vonstatten gehen wird das wohl über eine Mischung aus Anreiz und Druck. Das Thema der Ersatzenergien ist natürlich virulent – wie Sie richtig feststellen, werden Insellösungen nicht die Zukunft sein. Wir stehen gerade am Anfang, uns tiefergehende Gedanken über Raus aus Gas zu machen, ich bin mir sicher, dass wir hier noch innovative Ideen sehen werden. Schmidt: Wenn diese Projekte aber nicht seltene Einzelfälle bleiben sollen, muss es Anreize für ob- jektübergreifende Kooperationen geben. Damit diese funktionieren, müssen in einem Grätzl wirk- lich alle mitmachen, und das wird nur dann der Fall sein, wenn gesamtwirtschaftlich und gesamt- gesellschaftlich wünschenswerte Maßnahmen auch für Zinshausbesitzer oder Projektentwickler eindeutig die wirtschaftlich beste Lösung sind. „ Für flächendeckende Verbesserungen brau- chen wir Anreize für objekt-übergreifende Kooperationen. Michael Schmidt “ Engert: Ich kann das nur unterstreichen. Der Gesetzgeber darf und soll Ziele vorgeben, aber er muss auch Wege eröffnen, diese zu erreichen. Wir sehen große Bereitschaft seitens der Immobi- lienwirtschaft, auch im Gebäudebestand massive Verbesserungen im Hinblick auf Ressourcen- und Energieverbrauch vorzunehmen. Und zwar rasch, denn der Klimazeitplan ist extrem ehrgeizig und wird nur halten, wenn man Innovation fördert. Dafür müssen geeignete gesetzliche, finanziel-

Geschäftsführer Michael Schmidt ist mit der 3Si einer der Vor- reiter in Sachen Nachhaltigkeit im Zinshaussektor. Zahlreiche 3Si-Objekte sind ÖGNI-zertifiziert und erreichen Goldstandard.

zuletzt von privaten Initiativen ausgehen – auch in Zukunft. Das Eigentumsrecht ist ein – zum Glück – sehr starkes und bremst damit auch die eine oder andere technisch einfach umsetzbare Sanierung – noch neben dem schwierigen MRG. Wobei auch die Stadt Wien vor großen Änderungen steht, so ist es z. B. eine Mammutaufgabe, die Fernwärme künftig ohne fossiles Gas zu betreiben.

Gastkommentar Mietrecht

Ausgesetzte Indexierungen: Das weite Feld des „Sachlichkeitsgebots“

Selbst bei deutlich steigender Inflation ist eine neuerliche Aussetzung der Indexierung der Richtwertmieten nicht auszuschließen – auch wenn die geforderte „sachliche Rechtfertigung“ schwieriger zu argumentieren wird.

des Richtwerts längst ein Politikum geworden. Zwei Jahre war die Indexierung ausgesetzt, im April 2022 erfolgte nun wieder eine Anhebung, und gleich startet eine hitzige politische Debatte. Immerhin hatten starke politische Kräfte vehe- ment eine dritte Aussetzung in Folge gefordert. In Anbetracht der massiv steigenden Inflations- rate wird die Anhebung 2023 und danach aber noch viel bedeutender. Der Gesetzgeber hat mit dem Richtwert ein System eingeführt, bei dem der Richtwert für eine Normwohnung Grundlage für die Miet- zinsbeschränkung ist. Wenn in dieses System zu Lasten einer Seite – hier des Vermieters – eingegriffen wird, braucht es dafür nach dem VfGH eine sachliche Begründung; andernfalls wird gegen den Gleichheitssatz verstoßen bzw. unzulässig in Eigentumsgrundrecht und Erwerbs- ausübungsfreiheit eingegriffen. Aus Sicht des Zinshausbesitzers enttäuschend: Der VfGH, in Übereinstimmung mit dem Europäischen Gerichtshof für Menschenrechte, gibt dem Gesetzgeber einen erheblichen

Rechtsanwalt Stefan Artner DORDA Rechtsanwälte

Im Vollanwendungsbereich des MRG, in den das klassische Wiener Zinshaus fällt, ist aus der Selbstverständlichkeit der jährlichen Indexierung

Inflationsraten in Österreich (VPI 2000-2022)

4 %

3 %

2 %

1 %

0 %

* Mai 2022

„ Die Bewirtschaftung von Zinshäusern und dem darin situierten Wohnraum stellt vor allem in Zeiten stark steigender Bau-, Instandhaltungs- und Sanierungskosten eine enorme Herausforderung für Eigen- tümer dar. Werden Mietzinsindexierungen laufend ausgesetzt, erschwert dies die Er- haltung von Zinshäusern enorm, vor allem für private Zinshauseigentümer. Philipp Zeinlinger, MA Prokurist GPH Real Estate „ “ Durch das Eingreifen von politischer Seite und die Diskussionen über die Aussetzung oder Anpassung des Index entsteht eine gewisse Unsicherheit, die durch das völlig veraltete Mietrecht im Zinshaussegment weiter verstärkt wird. Es muss sich gene- rell die Frage gestellt werden, wer für die Substanzerhaltung der Wiener Zinshäuser in Zeiten steigender Erhaltungskosten aufkommt. Hier gilt es auch für Investoren, positive Signale zu setzen. Christian Winkler Gründer und Geschäftsführer WINEGG „ “ Indexierungen sollten auf Basis wirtschaft- licher und rechtlicher Kriterien vorge- nommen werden und nicht entsprechend politischer Erwägungen. Daher wäre es dringlich, klare Spielregeln für die Richt- wertindexierung festzulegen. Das brächte Mietern und Eigentümern Planungssicher- heit, und vielleicht wäre es auch für Politi- ker nicht das Schlechteste, wenn nicht sie jedes Jahr eine potenziell unangenehme Entscheidung treffen müssen. Gerhard Tüchler Geschäftsführender Gesellschafter TECTO “ Expertenstimmen zur Indexierung

Gestaltungsspielraum. Gerade Per- sonen mit mittlerem und niedrigem Einkommen muss es erlaubt sein, ihren Wohnbedarf angemessen zu decken. Das ist die schlechte Nachricht. Die gute ist: Der Eingriff muss letzt- lich verhältnismäßig und geeignet sein, wohnungs-, sozial- und stadt- entwicklungspolitische Interessen auszugleichen. Bei hoher Inflation gibt es also besonders starke Argumente, eine Indexierung nicht nochmals auszusetzen: l Steigende Erhaltungskosten: Diese muss der Vermieter tragen, und sie steigen der- zeit deutlich stärker als die allgemeine Inflation. Warum gleichzeitig Erträge nicht auch

zumindest mit der Inflation steigen sollen, ist nicht mehr leicht begründbar.

l Steigendes allgemeines

Mietniveau: Wenn etwa im geförderten Wohnbau, der ja für besonders schützenswerte Mieterschichten gedacht ist, Mieten um sieben oder acht Prozent steigen, im MRG-Be- reich aber gleichzeitig eine An- passung verhindert wird, fehlt eine sachliche Rechtfertigung für diese Ungleichbehandlung. Im Ergebnis muss es für den Vermieter möglich sein, mit den Mieteinnahmen die ordentliche Er- haltung der Wohnungen zu finanzie- ren. Steigen die Erhaltungskosten weiter stark, wird eine Indexierung aber aus politischen Gründen wieder ausgesetzt, wird es auch aus juristischer Sicht „eng“. Oder, um es positiv zu formulieren: Es bleibt spannend.

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