Vorsorgewohnungsmarktbericht | Frühjahr 2026

Marktbericht Frühjahr 2026

Wir leben Immobilien.

Stoffellagasse 7 1020 Wien

Vorwort

Das Jahr 2025 war für den Wiener Wohnungs- markt von einer außergewöhnlichen Dynamik geprägt und hat vielerorts selbst optimistische Erwartungen übertroffen. Insbesondere im Mietsegment zeigt sich eine Entwicklung, die in dieser Form seit Jahren nicht zu beobachten war: Leerstände sind nahezu verschwunden, während die Mieten deutlich stärker gestiegen sind als die Kaufpreise. Daraus resultieren die höchsten Ankaufsrenditen für Vorsorgewohnungen inner- halb des letzten Jahrzehnts. Diese Marktphase hat dazu geführt, dass Vor- sorgewohnungen wieder verstärkt in den Fokus von Anlegern rücken. Die Kombination aus hoher Nachfrage, begrenztem Angebot und attraktiven Renditen unterstreicht die Bedeutung dieses Segments als stabile und langfristig orientierte Veranlagungsform.

hang im Mietmarkt wird weiterhin anhalten, wodurch sich die Aufwärtstendenz bei den Mieten fortsetzen dürfte. Gleichzeitig liegen die Finanzierungskosten derzeit vielfach unter den erzielbaren Mietrenditen. Diese Konstellation ermöglicht attraktive Erträge bei gleichzeitig hoher Sicherheit. In diesem Bericht analysieren wir die zentralen Entwicklungen des vergangenen Jahres und ordnen diese im aktuellen Marktumfeld ein. Ziel ist es, Markttrends aufzuzeigen und eine fundierte Entscheidungsgrundlage für Anleger bei geplanten Investments zu bieten. Für ein persönliches Gespräch zu Ihren Ver- anlagungsmöglichkeiten in Vorsorgewohnungen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung und unterstützen Sie bei einer fundierten Entschei- dungsfindung.

Auch im Jahr 2026 bleiben die Rahmenbedin- gungen insgesamt positiv. Der Nachfrageüber-

Karina Schunker, MA MRICS

Andrea Pöchhacker, MSc MRICS

Ingrid Neugebauer, Mag. (FH) MRICS

Josef Michelfeit, MA

Geschäftsführerin EHL Wohnen GmbH

Prokuristin Bereichsleiterin Wohninvestments EHL Wohnen GmbH

Prokuristin Bereichsleiterin Eigentumswohnungen EHL Wohnen GmbH

Prokurist Bereichsleiterin Mietwohnungen EHL Wohnen GmbH

Quarzweg 1 1210 Wien

Ottakringer Straße 26 1170 Wien

Daten & Fakten

Durchschnittliche Nettokaufpreise der Transaktionen in Österreich (in €/m²)

5.000

5.368

5.174

4.910

4.903

4.000

Nach einer Phase gedämpfter Marktstimmung hat sich der österreichische Vorsorgemarkt im Jahr 2025 insgesamt positiv entwickelt. Der in den vergan- genen Jahren beobachtete Rückgang der Transaktionen zum Nettokaufpreis (Anlegerkaufpreis) war dabei weniger auf eine sinkende Nachfrage zurückzu- führen, sondern vor allem auf Veränderungen in der Kaufstruktur. Ein Teil der Käufer nutzte vermehrt die Kleinunternehmerregelung oder verzichtete auf- grund des administrativen Aufwands bewusst auf den Vorsteuerabzug. In vielen Fällen wurden Wohnungen daher – trotz Vermietungsabsicht – zum Eigennutzerkaufpreis erworben.

4.340

3.000

2.000

1.000

2021

2022

2023

2024

2025

Quelle: EHL Market Research | Q2 2026

Für das Jahr 2025 wurde vielfach eine Fortsetzung dieser Entwicklung erwartet. Tat- sächlich zeigte sich jedoch ein gegenteiliger Trend: Die Anzahl der Verkäufe im klassischen Vorsorgemodell zum Nettokaufpreis ist deut- lich gestiegen und lag rund 40 % über dem Vorjahresniveau. Das zeigt, dass Anlegerwoh- nungen wieder stärker mit einer langfristigen Veranlagungsstrategie verbunden werden und auch im aktuellen Umfeld als stabile und gut kalkulierbare Anlageform geschätzt werden. Zudem hat sich die Käuferstruktur weiterentwi- ckelt. Neben klassischen privaten Investoren ist eine zunehmende Internationalisierung zu beobachten, insbesondere aus Zentral- und Osteuropa sowie verstärkt auch aus dem

arabischen Raum. Gleichzeitig tritt eine jüngere Investorengruppe vermehrt in den Markt ein, die Wohnimmobilien als Teil einer langfristigen und nachhaltigen Vermögens- strategie betrachtet. Insgesamt zeigt sich, dass Wohnimmobilien eine zentrale Rolle als inflationssichere und stabile Anlageform einnehmen. Einer der wesentlichen Treiber bleibt aktuell die

Diese Entwicklung zeigt sich auch in den Zahlen: 2024 wurden in Wien insgesamt 452 Anlegerwohnungen grundbücherlich erfasst, 2025 waren es bereits 647 Einheiten. Der Anstieg von 40 % zeigt, dass sich der Markt strukturell neu ausgerichtet und wieder deutlich an Dynamik gewonnen hat.

hohe Nachfrage nach Mietwohnungen. Diese trifft weiterhin auf ein be- grenztes Angebot und sorgt für besonders attraktive Vermietungsaussichten im Vorsorgesegment.

Der Markt hat sich nicht verabschiedet. Er hat sich neu sortiert – und meldet sich nun stärker zurück, als viele erwartet haben.

Augasse 17 1090 Wien

Die Zahlen und Daten wurden in Kooperation mit dem österreichischen Grundbuchexperten IMMOunited GmbH erarbeitet. Kriterien für die Datenerhebung: Nettopreise im Kaufvertrag | Wohnungen bis 100 m² | Wohnungen bis 1.000.000 € netto Angaben pro m² Wohnfläche | Preisangaben in netto | Nach Verbücherungsdatum. Stichtag der Daten: 31.12.2025

Wenn Wohnen zur besten Vorsorge wird

Vorsorgewohnungen haben sich von einem Steuersparmodell zu einer krisenresistenten Anlageform gewandelt, die Substanzwertsteigerung und stabile laufende Erträge verbindet. Das macht sie zu einem zentralen Bestandteil moderner Vermögensplanung. Gerade bei unsicheren Rahmenbedingungen bieten Vorsorgewohnungen als Sachwert, der ein abso- lutes Grundbedürfnis befriedigt, zusätzliche Stabilität. Der wieder steigenden Nachfrage steht ein immer kleineres Angebot gegenüber: Die Baugenehmigungen sind rückläufig und Wohnraum wird zunehmend zum knappen Gut. Das sichert Vorsorgewohnungen aus- gezeichnete Perspektiven: Stabile und tendenziell steigende Mieterträge und langfristige Wertsteigerung machen sie im aktuellen Marktumfeld unverzichtbar.

Hausgrundweg 3 1220 Wien

Klassisches Vorsorgemodell

Vorsorgen als Kleinunternehmer

Kapitalveranlagung mit langfristiger Perspektive und klaren steuerlichen Rahmenbedingungen.

Das Grundprinzip der Vorsorge- und Anlegerwohnung basiert auf der Veranlagung von Kapital in Immobilien unter Nutzung vor- teilhafter steuerlicher Rahmenbedingungen und mit dem Ziel langfristiger Wertstabilität. Über Mieteinnahmen, Abschreibungen und den Vorsteuerabzug kann Vermögen strukturiert aufgebaut werden. Grundlage für ein nachhaltig erfolgreiches Investment sind jedoch vor allem eine stabile Nachfrage am Markt sowie realistisch einschätzbare Entwicklungen. Neben Wien zeigen auch die Landeshauptstädte bis in den Westen Österreichs eine konstant hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien. Diese wird vor allem durch Zuzug getragen. Einerseits aus dem unmittelbaren Umland, da Städte eine deut- lich bessere Infrastruktur, Nahversorgung und Anbindung bieten. Andererseits durch Personen, die für Studium oder Arbeit in die Städte ziehen. Dadurch entsteht eine breite und stabile Nachfragebasis über

unterschiedliche Zielgruppen hinweg. Das gesamtwirtschaftliche Umfeld führt aber dazu, dass Projektentwickler derzeit ins- gesamt zurückhaltender agieren. Steigende Baukosten, anspruchsvollere Finanzierungen neuer Wohngebäude und allgemeine Unsicherheiten haben dazu geführt, dass Projekte verschoben oder teilweise gar nicht umgesetzt werden. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass sich die Situation in den kommenden Jahren nur schrittweise entspannen wird. Die Folge ist, dass sich die Nachfrage auf ein begrenztes Angebot konzentriert. Dadurch steigt der Preisdruck, der sich zunehmend auch im Eigentumsseg- ment bemerkbar macht. Im Mietmarkt ist die Angebotsverknappung bereits seit längerem deutlich spürbar. Die Mieten sind von 2024 auf 2025 — je nach Teilmarkt — um rund 5 % in durchschnittlichen und um bis zu 12 % in sehr guten Wohnlagen gestiegen. Gleichzei- tig gehen die Leerstandsraten weiter zurück,

sodass Wohnungen häufig bereits während der Kündigungsfrist des Vormieters neu vergeben werden und ein nahezu nahtloser Mieterwechsel erfolgt. Auch für das Jahr 2026 ist von einer ähnlichen Entwicklung auszugehen, daher nimmt der Bedarf an zusätzlichem Wohnraum im Mietsegment weiter zu. Ein weiterer wesentlicher Faktor bleibt die Qualität der Bauweise. Nachhaltige und energieeffiziente Konzepte gewinnen nach wie vor an Bedeutung und stellen für viele Käufer ein zentrales Entscheidungs- kriterium dar. Neben ökologischen Aspekten tragen sie maßgeblich zur langfristigen Wertstabilität und Attraktivität der Immobilien bei. Insgesamt zeigt sich, dass die aktuellen Marktbedingungen — geprägt durch hohe Nachfrage, begrenztes Angebot und stabile Finanzierungsbedingungen — weiterhin ein solides Fundament für Investitionen in Wohnimmobilien darstellen.

Ein flexibles Modell für private Anleger mit Blick auf spätere Eigennutzung oder kurze Vermietungsdauer.

• Kauf zum Anlegerpreis zuzüglich 20 % Umsatzsteuer • Vorsteuerabzug vom Finanzamt möglich • Verpflichtende Vermietung über 20 bzw. 25 Jahre • Umsatzsteuerpflichtige Vermietung ohne Eigennutzung

• Erwerb zum Eigennutzerpreis ohne Umsatzsteuer • Umsatzsteuerfreie Vermietung als Kleinunternehmer bis zu einem Jahresumsatz von 55.000,- € • Kein Vorsteuervorteil, dafür hohe Flexibilität

Attraktive Renditen durch steigende Wohnraumnachfrage

Nachhaltigkeit zahlt sich aus

Sinkende Neubautätigkeit trifft auf konstant hohe Nachfrage nach Wohnraum. • Anhaltende Knappheit bei Wohnraum – urbane Lagen mit guter Infrastruktur besonders gefragt • Hohe Ertragssicherheit durch Mieteinnahmen • Langfristiges Wertsteigerungspotenzial für Anleger

Nachhaltige Bauweise wird steuerlich gezielt gefördert und gewinnt für Vorsorgekäufer an Bedeutung.

• Beschleunigte AfA: gültig für alle ab 30.06.2020 angeschafften Gebäude, anwendbar in beiden Vorsorgemodellen • Superbeschleunigte AfA: anwendbar bei Fertigstellung bis 31.12.2026 und entsprechender Zertifizierung (z. B. klimaaktiv ab Bronze)

Boomender Mietmarkt bringt stark steigende Erlöse und Renditen

Durchschnittliche Nettokaufpreise von transaktionierten Vorsorgewohnungen im Städtevergleich (in €/m²)

7.000

6.695

6.303

5.749

5.000

5.258

Der Mietwohnungsmarkt in Wien, aber auch in anderen österreichischen Großstädten, ist aktuell von einem starken Nachfrageüberhang geprägt. Vorsorgewohnungskäufer profitieren davon durch minimale Leerstände, Mieten auf Rekordniveau und deutlich gestiegene Renditen. Und die Perspektiven bleiben weiterhin positiv.

4.540 4.568

4.197

3.000

3.657

1.000

Wien

Graz

Linz

Klagenfurt

2024

2025

Quelle: EHL Market Research | Q2 2026

Nach zwei Jahren mit Mieten, die deutlich über der Inflationsrate gestiegen sind, befindet sich der Wiener Mietwohnungs- markt auf einem absoluten Rekordniveau. Die Quadratmetermieten haben einen neuen Höchststand erreicht, Leerstände gibt es bei modernen Wohnungen aktuell nahezu gar nicht und die Neuvermietung freiwerdender Einheiten erfolgt in der Regel in sehr kurzer Frist. Gründe dafür sind einerseits das deutlich rückläufige Neuflächenangebot und andererseits die weiterhin starke Nachfrage, bedingt durch Bevölkerungswachstum sowie die nach wie vor schwierigen Bedingungen bei der Kreditvergabe für den Kauf von Eigentums- wohnungen. Käufer von Vorsorgewohnungen profitieren von dieser Marktsituation durch außer- gewöhnlich positive Rahmenbedingungen mit sehr geringen Leerstandzeiten, soliden Cash Flows mit Steigerungspotenzial bei Wiedervermietungen und – da die

Wohnungspreise deutlich weniger stark ge- stiegen sind als die Mieten – auch deutlich höheren Renditen als in den Jahren des Wohnbaubooms bis 2022. Bei markttypischen Vorsorgewohnungen – folglich modernen, gut ausgestatteten Wohnungen mit bis zu 50 m² in über- durchschnittlichen Lagen – sind Quadrat- metermieten von 15 bis 17 € netto ohne Betriebskosten mittlerweile zum Normalfall geworden. Im Dreijahresvergleich bedeu- tet das einen Anstieg um mehr als 20 % und die Marktdaten lassen erwarten, dass die Aufwärtstendenz auch im Jahr 2026 und darüber hinaus bis mindestens Ende 2027 anhalten wird. Aktuell sind die lokalen Unterschiede bei den Miethöhen gering, da aufgrund des geringen Angebots auch in dezentraleren Lagen ausreichend starke Nachfrage besteht. Davon profitieren Projekte in Bezirken nördlich der Donau sowie in

einigen Teilen Favoritens und Simmerings, in denen zuletzt eine stärkere Neu- bautätigkeit verzeichnet wurde. Etwas kleinräumiger profitieren etwa der 15. und der 16. Bezirk von Ausweicheffekten, da im beliebten 14. Bezirk aktuell viel weniger Wohnungen angeboten werden als noch vor zwei oder drei Jahren. Auch im Hinblick auf Verkehrsanbindung zeigen sich Mieter derzeit kompromissbereiter. Statt der früher fast unverzichtbaren U-Bahn-Nähe wird inzwischen auch eine gute Straßen- bahnanbindung akzeptiert. Sehr positiv ist auch die Situation bei Nachvermietungen: In innerstädtischen Lagen sind Mietpreisanhebungen um 5 bis 10 % möglich, auch wenn die Wohnung kein Erstbezug mehr ist. In peripheren Lagen sind ebenfalls Mietsteigerungen zu beobachten – je weniger Angebot, desto höher fällt diese aus.

Sechshauser Straße 3 1150

Die Top-Acht- Schlüsselfaktoren für eine optimale Vermietung

2. Außenbeschattung & Klimaanlage

1. Effizienter Grundriss

Beschattungsmöglichkeiten, idealerweise mit Außenrollos oder Raffstores, sind zum wichtigen Entscheidungskriterium geworden und dienen sowohl dem Schutz vor Überhitzung als auch als Sichtschutz. In oberen Stockwerken und insbe- sondere im Dachgeschoß sollten zumindest die Anschlüsse und Vorbereitungen für die Installation eines Klimageräts vorhanden sein.

Funktionalität ist wichtiger als die reine Größe: Wenn in einer Wohnung alle Zwecke von Schlafen bis Arbeitsplatz gut abge- deckt und wenig Verkehrsflächen erforderlich sind, ist die Gesamtwohnfläche meist kleiner, dafür kann die Quadratme- termiete ruhig ein wenig höher sein.

3. Ausreichend große Freifläche & Abstellraum

Der starke Nachfrageüberhang nach Mietwohnungen sorgt dafür, dass derzeit (fast) jede Einheit kurzfristig vermietet werden kann. Für ein nachhaltig optimales Invest- ment sollte eine Vorsorgewohnung jedoch bestmöglich den Ansprüchen der Mieter entsprechen. EHL-Mietwohnungsspezialist Josef Michelfeit hat die 8 wichtigsten Schlüsselfaktoren zusammengestellt, die eine gute Vorsorgewohnung ausmachen.

4. Praktische Küche

Freiflächen werden im Neubau heute als selbstverständlich betrachtet. Auch ein kleiner Balkon mit ca. 2 m² hat seinen Wert, optimal sind jedoch Freiflächen ab ca. 5 m². Deutlich größere Flächen werden von den Mietern nicht zusätzlich honoriert. Neben der Freifläche sind Kellerabteile eigen- tlich ein Muss, zusätzlich sind kleine Abstellflächen in der Wohnung für oft benötigte Dinge wünschenswert.

Der Herd sollte vier Kochfelder haben, dafür kann in einer Zweizimmerwohnung der Geschirrspüler gerne auch kleiner als die Normgröße sein. Mit einer großen Kühl-Ge- frierkombination lassen sich bereits mit relativ geringem Mehraufwand viele Pluspunkte bei Wohnungssuchenden erzielen.

6. Kompakte Einheiten

5. Mainstream statt Extravaganz

Mieter vergleichen keine Quadratmetermieten, sondern Gesamtkosten. Kompakte Einheiten (Zweizimmerwohnung 38 bis 45 m², Dreizimmerwohnung 55 bis 70 m²) sind daher ertragsstärker vermietbar. Niedrige Betriebskosten, beispiels- weise durch eine energieeffiziente Gebäudetechnik, tragen zusätzlich zur Steigerung des Ertrags bei.

Vom Fußboden bis zu den Küchenmöbeln: Jede noch so styl- ishe Extravaganz ist eher ein teures Vermietungshindernis als ein Pluspunkt. Gefragt sind dezente Ausstattungen, die dem Geschmack einer breiten Zielgruppe entsprechen.

7. Öffis oder Stellplätze

8. Kurzfristvermietung räumlich getrennt

Stellplätze haben allgemein in öffentlich sehr gut angebun- denen Lagen deutlich an Relevanz verloren. Ist hingegen nur eine mäßige Öffiversorgung gegeben, ist das ganz anders, insbesondere bei Vorsorgewohnungen im Speckgürtel sind Garagenplätze äußerst wichtig. Bei Vorsorgewohnungen ab drei Zimmern sollte der Kauf eines Stellplatzes auch in gut angebundenen Lagen in Erwägung gezogen werden.

Benachbarte Wohneinheiten mit Sondergenehmigung für Kurzfristvermietung werden von potenziellen Mietern in der Regel zwar nicht goutiert, aber akzeptiert. Wenn es eine gewisse räumliche Trennung gibt (z. B. eigenes Stockwerk für Kurzfristvermietung) stört sich daran fast niemand mehr.

Donaufelder Straße 104 1210 Wien

Simmeringer Hauptstr. 19—21 1110 Wien

Gut eingerichtet – besser vermietet

Essentials - was eine Anlegerwohnung immer braucht

Modern ausgestattetes Badezimmer

Vollwertige Küche

Das Badezimmer vereint Funktionalität und Komfort und stellt einen zentralen Bestandteil der Wohnqualität dar. Ein beheizter Handtuchhalter erhöht den Wohnkomfort, während moderne Armaturen, helle Keramik und großzü- gige Spiegel ein zeitloses und ansprechendes Gesamt- bild schaffen. Zur Basisausstattung sollten zudem fest installierte Duschabtrennungen, Beleuchtung oberhalb des Spiegels sowie Toilettenpapierhalter zählen. Dadurch wird vermieden, dass Mieter eigenständig in die Substanz eingreifen, etwa durch das Anbohren von Fliesen.

Keine Designer-Inszenierung, sondern durchdacht, funk- tional und zeitlos. Eine robuste Arbeitsplatte, ausreichend Stauraum, solide Spültischarmaturen sowie energieeffi- ziente Geräte sorgen für Alltagstauglichkeit und Komfort. Das Küchendesign sollte dabei bewusst zurückhaltend und zeitlos gewählt werden – häufig kommen weiße Fronten zum Einsatz, um den Geschmack einer möglichst breiten Mietzielgruppe zu treffen und eine flexible Kombination mit individuellen Möbeln und Accessoires zu ermöglichen.

Wer heute eine Anleger- bzw. Vorsorge- wohnung ausstattet, richtet nicht nur Wohnräume ein, sondern ein Veranlagungs- produkt für die Vermietung. Im Fokus steht ein Wohnkonzept, das langfristig den Anforderungen der Zielgruppe entspricht – sowohl in Bezug auf Ausstattung und Lage als auch auf Wohnungsgröße. In Österreich ist eine Möblierung zwar nicht verpflichtend, der Ausstattungsgrad hat jedoch einen wesentlichen Einfluss auf die Vermietbarkeit und den Mietertrag – und somit auf die zu erwartende Rendite. Kleinere Wohnungstypen werden über- wiegend von Singles, Paaren, Studierenden oder temporär in der Stadt tätigen Personen genutzt. Mit zunehmender Flächenverdich- tung steigen die Anforderungen an effiziente Grundrisse, ausreichend Stauraum sowie einen klaren, zeitlosen Stil. Gleichzeitig gilt: Robustheit und Pflegeleichtigkeit haben Vorrang, da Vermietung mit häufigeren Nutzerwechseln verbunden ist.

Die wichtigsten Ausstattungsmerkmale, die auf keinen Fall fehlen dürfen, sind Küche und Badezimmer. Diese Grundaus- stattung wird von Mietern als Standard vorausgesetzt. Beide Bereiche sollten in entsprechender Qualität ausgeführt sein, da sie fest mit der Wohnung verbunden sind und Änderungen nur mit erheblichem Aufwand sowie Eingriffen in die Substanz möglich sind. Zudem ist der Vermieter für die Instandhaltung der mitvermieteten Ausstattung verantwortlich, weshalb Kosten für Reparaturen oder einen Austausch von ihm zu tragen sind. Hinsichtlich des Bodenbelags ist Eichen- parkett bei Mietinteressenten nach wie vor besonders gefragt. Gleichzeitig wird bei Anlegerwohnungen, bedingt durch das Vermietungsmotiv, zunehmend auf strapa- zierfähigere Alternativen wie Vinylböden zurückgegriffen, um übliche Gebrauchs- spuren möglichst gering zu halten.

Mollgasse 15 1180 Wien

Erdbrustgasse 31 1160 Wien

Euribor einfach erklärt

Finanzierung von Immobilien: Jetzt den Grundstein legen

• Ist der Leitzinssatz, zu dem sich Banken im Euroraum Geld leihen • Basis für die Verzinsung von Wohnkrediten (z. B. 3-Monats- oder 12-Monats-Euribor) • Enger Zusammenhang mit den Leitzinsen – ändert die EZB den Leitzinssatz, schlägt sich das meist sehr direkt in einer ähnlich starken Änderung des Euribor nieder

Variable Kreditzinsen

Fixe Kreditzinsen

• Zinssatz passt sich laufend an (meist an den Euribor gekoppelt • Vorteil: sinkt der Euribor, sinkt auch die Rückzahlungsrate • Risiko: steigt der Marktzins, steigen Rate und Gesamtkosten

• Zinssatz bleibt für eine vereinbarte Dauer gleich (z. B. 10, 15, 20 Jahre) • Vorteil: planbare monatliche Rate und hohe Budgetsicherheit • Nachteil: meist etwas höherer Einstiegs- satz als variabel

In Österreich bleibt der Erwerb von Vorsorgeimmobilien eng mit einer soliden Finanzierung verbunden. Nach den starken Schwankungen der vergangenen Jahre hat sich das Zinsniveau zuletzt stabilisiert, wodurch sich wieder verlässlichere Rahmenbedingungen für Investitionen ergeben. Gleichzeitig führt die anhaltende Angebotsverknappung am Wohnungsmarkt dazu, dass Wohnraum zunehmend an Wert gewinnt. Die Grundstruktur einer Immobilien- finanzierung ist dabei klar: Ein Kredit deckt den Großteil des Kaufpreises ab, während Eigenkapital eine wesentliche Grundlage für stabile Finanzierungskonditionen bildet. Eine sorgfältige Planung ist entscheidend, um langfristig von stabilen Mieteinnahmen und einer positiven Wertentwicklung profitieren zu können.

Digitale Vergleichsplattformen und KI-ge- stützte Tools gewinnen zunehmend an Be- deutung und bieten eine erste Orientierung zu Zinssätzen, Laufzeiten und Finanzierungs- möglichkeiten. Für eine fundierte Entschei- dungsfindung bleibt jedoch die persönliche Beratung zentral. Diese erfolgt entweder über die Hausbank, die die individuelle finanzielle Situation bereits kennt, oder über unabhängige Finanzierungsberater, die bankenübergreifend Angebote vergleichen und dadurch oft bessere Konditionen erzielen können. Der Ablauf einer Finanzierung folgt in der Regel einem klaren Prozess. Neben den Objektunterlagen werden Einkommens- nachweise, Angaben zum Beschäftigungs-

eingereicht. Auf dieser Basis prüft die Bank sowohl die Bonität des Käufers als auch die Werthaltigkeit des Objekts und erstellt anschließend ein entsprechendes Finanzie- rungsangebot. Aktuell liegen Bestangebote bei Hypothe- ken mit Fixzinsvereinbarungen in Österreich bei rund 3,3 %. Variable Finanzierungen bewegen sich in der Regel auf einem niedrigeren Niveau, sind jedoch mit höheren Schwankungsrisiken verbunden. Ergänzend sind Nebenkosten wie Bearbeitungsge- bühren, Grundbucheintragungen, notarielle Beglaubigungen und Bewertungskosten in der Gesamtplanung zu berücksichtigen.

verhältnis sowie weitere persön- liche Unterlagen

Die Finanzierung bleibt der Schlüssel zur Vorsorgewohnung. Stabilere Zinsen und steigende Wohnraumnachfrage eröffnen Anlegern wieder attraktive Ein- stiegsmöglichkeiten in einen langfristig stabilen Markt.

Heiligenstädter Str. 103 1190 Wien

Durchschnittliche Mietpreise und Nettokaufpreise bei Erstbezug in Wien (in €/m²)

16,00

Wien vor der nächsten Preiswelle – warum Anleger jetzt kaufen sollten

7.000

14,87

6.695

6.000

6.303

6.069

13,90

5.855

5.000

12,87

4.829

4.000

12,42

3.000

Der Wiener Wohnungsmarkt 2026 markiert einen strategischen Wendepunkt für Anleger. Die Rahmen- daten haben sich spürbar verschoben – zugunsten jener, die antizyklisch denken und frühzeitig Position beziehen.

2.000

2021

2022

2023

2025

2024

Mietpreise

Kaufpreise

Quelle: EHL Market Research | Q2 2026

Innerstädtische Bezirke

Äußere Bezirke Auch außerhalb des Gürtels verschieben sich die Marktverhältnisse spürbar. Bezirke wie Ottakring und Hernals verzeichnen seit 2024 stark steigende Nachfrage, seit 2025 auch Liesing. Tatsächlich sprechen die Kennzahlen sehr für Investments in diesen Lagen. Die Kaufpreise stiegen nur unterdurchschnittlich um rund 1,75 % auf etwa 5.800 €/m², während die Mieten deutlich auf im Schnitt rund 14,50 €/m² zulegten. Die Kombination aus moderaten Kaufpreisen und steigenden Mieten erlaubt Renditen von über 3,6 %. Gute Anfangs- renditen und die gute innerstädtische Anbindung rückt Simmering verstärkt in den Fokus der Investoren. Auch die Bezirke nördlich der Donau erleben ein All-Time- High, da rückläufige Baugenehmigungen erwarten lassen, dass sich das noch vergleichsweise breite Wohnungsangebot ausdünnt und eine Verknappung absehbar ist.

Die Preise der transaktionierten Anleger- wohnungen haben zuletzt wieder zugelegt. Der durchschnittliche Verkaufspreis im Jahr 2024 in Höhe von 6.303 €/m² stieg 2025 auf 7.000 €/m², was ein Plus von rund 6 % ergibt. Noch dynamischer entwickelt sich der Mietmarkt. Die durchschnittlichen Nettomieten erhöhten sich von 14,87 €/m² auf gut 16,20 €/m², was einer Steigerung von etwa 8,6 % entspricht. Getragen wird diese Entwicklung von anhaltend hoher Nachfrage bei gleichzeitig stark rückläufiger Neubautätigkeit. Auch 2026 ist bei Erstver- mietungen mit weiter deutlich steigenden Mieten zu rechnen. Maßgeblich dafür sind der fortgesetzte Zuzug nach Österreich sowie die demografische Entwicklung, die den Wohnraumbedarf zusätzlich erhöht. Das strukturelle Problem des Marktes liegt dabei weniger in der Qualität als in der Quantität. Aufgrund massiv rückläufiger Baugenehmigungen kommt deutlich weniger neues Angebot auf den Markt, verfügbare

Einheiten werden daher rasch absorbiert. Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt hoch, die Vermarktungszeiten sind kurz und die Einnahmensituation ist entsprechend stabil. Für Investoren ergibt sich daraus eine Konstellation, die lange gefehlt hat: Anfangs- renditen von über 3 % sind je nach Lage wieder erzielbar. In einigen Fällen übersteigen sie sogar wieder die Finanzierungskosten, wodurch sich das Verhältnis zwischen Ertrag und Kapitaldienst wieder zugunsten der Anleger verschiebt. Der qualitativ hochwertige Vorsorgemarkt bietet somit erneut sichere Einnahmen, steigende Marktmieten bei Neuvermietung und solides Wertsteigerungspotenzial. Eine frühzeitige Positionierung bietet die Möglich- keit, an zukünftigen Marktdynamiken zu partizipieren.

Zentrale Lagen entwickeln sich 2026 stabil und profitieren von hervorragender urbaner Infrastruktur sowie konstant hoher Nachfrage seitens eines gehobenen, teils internationalen Klientels. Das auf einzelne Stadtentwicklungsgebiete im 2. und 3. Bezirk sowie wenige ausgewählte Projekte begrenzte Angebot eröffnet daher zusätz- liche Wertsteigerungspotenziale. Gekauft wird in diesen Lagen nach wie vor weniger auf Basis der erwarteten Rendite, sondern wegen der hohen Standortqualität. Nichts- destoweniger hat sich die Renditesituation deutlich verbessert. Die strukturelle Knapp- heit innerstädtischer Lagen führt zu weit überdurchschnittlichen Anlegerkaufpreisen von rund 7.000 €/m² und ist Basis für eine langfristige Wertsteigerung. Positiv ent- wickeln sich auch die Mieten: Im Erstbezug werden 19,20 bis 24,60 €/m² netto erzielt, damit sind auch in guten Lagen wieder Anfangsrenditen von über 3 % darstellbar.

Mauerbachstraße 17 1140 Wien

Alle Vorsorgeprojekte unter ehl.at/vorsorge

Parkside Green Residences

Heiligenstädter Straße 103

Bawawitzkagasse Barawitzkagasse 24, 1190 Wien Wohnungsanzahl: 26 Fertigstellung: Q4 2026

A22

Mollgasse 15, 1180 Wien Wohnungsanzahl: 48 Fertigstellung: Q4 2027

Ausgewählte Vorsorge- projekte in Wien

1190 Wien Wohnungsanzahl: 43 Fertigstellung: Q4 2026

21.

19.

20.

18.

17.

Vorgartenstraße Vorgartenstraße 69, 1200 Wien Wohnungsanzahl: 8 Bezugsfertig

Am Donaufeld

Fahrbachgasse Fahrbachgasse 6-8, 1210 Wien Wohnungsanzahl: 92 Bezugsfertig

Drygalskiweg Drygalskiweg 59, 1210 Wien

LeopoldQuartier Obere Donaustraße 23, 1020 Wien Wohnungsanzahl: 253 Bezugsfertig

Josephine

Wiedner Hauptstr. Wiedner Hauptstraße 140, 1050 Wien Wohnungsanzahl: 42 Bezugsfertig

16.

Donaufelder Straße 104, 1210 Wien Wohnungsanzahl: 30 Fertigstellung: Q4 2027

Stoffellagasse 7, 1020 Wien Wohnungsanzahl: 62 Fertigstellung: Q4 2026

22.

14.

Wohnungsanzahl: 74 Fertigstellung: Q4 2026

U2 U5

15.

13.

Simmeringer Hauptstr. 19-21

Ruthnergasse Ruthnergasse 18, 1210 Wien

Quarzweg Quarzweg 1, 1210 Wien

HGW³

ROOMEO

Augasse

12.

Ten Living

MAJA

11.

Hausgrundweg 3, 1220 Wien Wohnungsanzahl: 30 Fertigstellung: Q4 2027

Ludwig Reindl Gasse 1, 1220 Wien Wohnungsanzahl: 156 Fertigstellung: Q4 2027

Augasse 17, 1090 Wien Wohnungsanzahl: 81 Fertigstellung: Q4 2027

Feßlergasse 14-16, 1100 Wien Wohnungsanzahl: 39 Fertigstellung: Q2 2027

Gudrunstraße 120, 1100 Wien Wohnungsanzahl: 102 Bezugsfertig

10.

1110 Wien Wohnungsanzahl: 33 Fertigstellung: Q3 2027

Wohnungsanzahl: 38 Fertigstellung: Q1 2028

Wohnungsanzahl: 27 Bezugsfertig

23.

A23

A21 A2 S1

Erdbrustgasse 31, 1160 Wien Wohnungsanzahl: 126 Fertigstellung: Q4 2026 Stadtvillen Wilhelminenberg

Gingko & Tanne Töpfelgasse 8 - 10, 1140 Wien Wohnungsanzahl: 26

Zuhause in Hawei Mauerbachstraße 17, 1140 Wien Wohnungsanzahl: 14 Fertigstellung: Q2 2026

Ottakringer Str. Ottakringer Straße 26, 1170 Wien Wohnungsanzahl: 60 Fertigstellung: Q3 2026

Studenygasse Studenygasse 16, 1110 Wien Wohnungsanzahl: 64

Stock im Weg Josef-Kraft-Weg 10, 1130 Wien Wohnungsanzahl: 41 Bezugsfertig

Liesing Gardens Draschestraße 74, 1230 Wien Wohnungsanzahl: 35 Fertigstellung: Q2 2026

Kult 23

Canavesegasse Canavesegasse 4, 1230 Wien Wohnungsanzahl: 18

Living in ´23

Grand Garden Roseggergasse 2-8, 1160 Wien

WIEN FIFTEEN

Gastgebgasse 21, 1230 Wien Wohnungsanzahl: 38 Bezugsfertig

Hungereckstraße 46-48, 1230 Wien Wohnungsanzahl: 17 Fertigstellung: Q1 2027

Sechshauser Straße 3, 1150 Wien Wohnungsanzahl: 65 Fertigstellung: Q4 2027

Wohnungsanzahl: 124 Fertigstellung: 2028

Fertigstellung: Q1 2028

Fertigstellung: Q2 2028

Fertigstellung: Q1 2028

Niederösterreich

Erhöhte Nachfrage vor den Toren Wiens

im Umfeld von Parndorf geprägt sind, von deutlich stärkeren Nachfrageimpulsen. Die Kombination aus touristischer Attraktivität, guter Infrastruktur und wirtschaftlichen Im- pulsen hat diese Regionen in den vergan- genen Jahren deutlich aufgewertet und ihre frühere Randlage zunehmend relativiert. Die Mietpreise bewegen sich aktuell zwischen 12,75 und 14,50 €/m² und sind zuletzt um über 15 % gegenüber dem Vorjahr gestie- gen. In Verbindung mit weiterhin moderaten Kaufpreisen ergeben sich daraus Renditen von über 3,5 %, wodurch sich die Region als wachstumsstarker Investmentmarkt positioniert.

Die Südachse rund um Wien gewinnt weiter an Dynamik. In Lagen wie beispielsweise Vö- sendorf, Mödling und Baden trifft nachhalti- ge Neubauqualität auf eine zahlungskräftige Mietnachfrage. Gerade Mödling entwickelt sich mit seinem historischen Ortskern zum echten Hotspot und erzielt Preise knapp unter 6.000 €/m² sowie Mieten bis zu 17 €/m², was Renditen von rund 3,4 % ermöglicht. Parallel dazu rücken auch die nördlichen Gegenden wie Korneuburg, Sto- ckerau und Gänserndorf stärker in den Fo- kus, während Krems als Universitätsstandort zusätzliche Nachfrage generiert. Die Preise sind je nach Mikrolage sehr unterschiedlich, von knappen 4.150 €/m² in den kleineren Orten bis hin zu 6.460 €/m² mit Blick über

die Weinberge und zur Donau in Krems. Für Investoren entsteht entlang dieser Achsen ein klarer Korridor mit wachsender Beliebt- heit und solider Performance.

Burgenland

Die Nachfrage im nördlichen Burgenland zeigt eine differenzierte Entwicklung. Während die Landeshauptstadt Eisenstadt mit ihrem historischen Stadtkern und der sehr guten Infrastruktur sowie ausgezeich- neten Anbindung nach Wien eine stabile, aber vergleichsweise moderatere Nachfrage aufweist, profitieren insbesondere jene Orte, die unmittelbar vom Neusiedler See sowie von der wirtschaftlichen Dynamik

Im erweiterten Wiener Einzugsgebiet zeigen sich 2026 ausgewogene Marktbedingungen mit moderateren Preisen, verstärkter Nachfra- ge und attraktivem Renditepotenzial – vor allem in infrastrukturell gut erschlossenen Lagen.

Das Wiener Umland zählt auch im Jahr 2026 zu jenen Regionen, in denen sich Einstiegs- preise, Nachfrage und Renditen in einem balancierten Verhältnis bewegen. Während Wien aufgrund der Angebotsverknappung wieder stärkere Preiszuwächse zeigt, bieten sich im erweiterten Einzugsgebiet zusätz- liche Chancen für Investoren, die neben Sicherheit auch ein attraktiveres Einstiegs- niveau suchen. Besonders gefragt sind dabei nördliche Regionen wie Korneuburg, Klosterneuburg und Krems, ebenso wie südliche Lagen von Mödling bis hin nach Wiener Neustadt. Auch das nördliche Burgenland – insbesondere rund um Neusiedl am See – gewinnt weiter an Bedeutung. Diese Regionen profitieren von ihrer Nähe zu Wien, einer guten Infra- struktur sowie einer hohen Lebensqualität. In gut angebundenen Lagen liegen die Kaufpreise aktuell bei rund 3.800 bis 4.200 €/m² netto, wodurch sich im Vergleich zur

Bundeshauptstadt ein höheres Rendite- potenzial ergibt. Entlang leistungsfähiger Verkehrsanbindungen sowie in regionalen Zentren zeigt sich eine konstant hohe Nach- frage nach Mietwohnungen, insbesondere bei Zwei- und Drei-Zimmer-Einheiten. Diese Standorte erfüllen zunehmend die Anforderungen von Pendlern und bieten bei moderaten Einstiegspreisen eine stabile Vermietbarkeit. In ausgewählten Projekten lassen sich Bruttorenditen von etwa 3,5 bis 4,5 % erzielen, unterstützt durch indexierte Mietverträge und moderates Mietwachstum. Entscheidend bleibt eine sorgfältige Stand- ort- und Produktauswahl. Lagen mit einer Pendelzeit von unter 45 Minuten nach Wien, guter öffentlicher Anbindung sowie niedri- gen Betriebskosten zeigen sich besonders stabil und langfristig nachgefragt.

Helenenstraße 1 2500 Baden

Franz-Liszt-Gasse 8 7100 Neusiedl am See

Quellenstraße 13a 2340 Mödling

Graz

Graz bleibt klar auf Wachstumskurs: Laut Statistik Austria konnte die Einwohnerzahl 2025 erneut zulegen und bestätigt damit ihre Rolle der Stadt als einer der dynamischsten Wohnmärkte Österreichs. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt weiterhin hoch und wird von einem konstanten regionalen Zuzug getragen, der unvermindert anhält. Parallel dazu stiegen die durchschnittlichen Kaufprei- se deutlich von 3.660 auf 4.197 €/m², was einem Plus von rund 14,8 % entspricht. Auch die Mieten entwickelten sich positiv: Sie la- gen 2024 bei bis zu 13,75 €/m² im Neubau und erreichten aktuell rund 14,50 €/m².

Westliche Bundesländer, starke Universitätsstädte und neue Chancen im studentischen Wohnen

Linz

Linz reagiert zunehmend auf den anhalten- den Wohnraumbedarf: 2025 wurden über 1.100 Wohnungen fertiggestellt, nahezu dreimal so viele wie im Jahr zuvor. Den- noch bleibt der Preisdruck bestehen. Die Kaufpreise stiegen von 5.260 €/m² (2024) auf 5.750 €/m², ein Plus von rund 9,3 %. Auch am Mietmarkt zeigt sich eine klare Dynamik: Während Erstbezugsmieten 2024 noch zwischen 11,50 und 14,20 €/m² la- gen, bewegen sie sich aktuell bei 13,00 bis 16,00 €/m², insbesondere in guten Lagen wie der Innenstadt oder Neue Heimat. Wie schon in den letzten Jahren zeigt sich Linz als wachsender Anlegermarkt, vor allem im Segment der 2-Zimmer-Wohnungen, die sich auch für das studentische Wohnen hoher Beliebtheit erfreuen. Der Wohnungsmarkt ist weiterhin stabil, wenn auch wenig dynamisch. Die Lage am Wörthersee sorgt insbesondere im Segment Zweitwohnsitze für ungebrochene Beliebt- heit. Während die Mieten im Jahresvergleich im Erstbezug von rund 11,50 €/m² auf etwa 12,80 €/m² zulegten, stiegen die Kaufpreise nur marginal auf 4.570 €/m². Klagenfurt

Amraser-See-Straße 4 6020 Innsbruck

Westösterreich zeigt sich 2026 als Markt der Gegensätze, jedoch weniger dynamisch als erwartet. Salzburg, Tirol und Vorarlberg bleiben geprägt von hohem Preisniveau, struktureller Knappheit und selektiver Nach- frage. Die „Belebung“ entspricht eher einer Stabilisierung auf hohem Niveau. In Tirol steht Innsbruck exemplarisch: Mieten von bis zu 25 €/m² spiegeln einen chronisch angespannten Markt wider. Angebot und Nachfrage klaffen deutlich auseinander – Investitionen werden hier eher von Knappheit als von Wachstum getragen. Vorarlberg bleibt trotz steigender Transaktio- nen ein Sonderfall. Als teuerstes Bundesland wird der Markt stark durch Zweitwohnsitze im alpinen Raum geprägt. Vorsorgeimmobi-

schaften. Für Anleger ergibt sich ein klares Bild: Vorsorgewohnungen gelten als sichere Anlage, bieten aber begrenzte Renditen. Ka- pital wird in hochpreisigen Lagen gebunden, während attraktive Einstiege selten sind. Chancen liegen in Nischen. In Innsbruck ge- winnt studentisches Wohnen an Bedeutung, mit Beteiligungsmodellen an Studentenhei- men und Renditen von über 4,5 %. Der Süden zeigt sich differenzierter: Graz überzeugt als wachsender Universitäts- standort mit stabiler Nachfrage und soliden Renditen. Verbesserte Anbindungen Richtung Kärnten und Oberitalien stärken zusätzlich die Standortqualität.

lien sind zwar grundsätzlich attraktiv, jedoch ist das Angebot im regulären Wohnungsmarkt begrenzt und die hohe Preisstruktur erschwert es in der klassischen Vermietung, eine angemessene Rendite zu erwirt-

Westen stabil, aber rendite- schwach; Innsbruck punktet mit Nischen, Graz mit Wachs- tum und Perspektive.

Münzgrabenstraße 173c 8010 Graz

Alle Vorsorgeprojekte unter ehl.at/vorsorge

Auberg+

Parzhofstraße 25, 4040 Linz Wohnungsanzahl: 41 Bezugsfertig

Ausgewählte Vorsorge- projekte in Österreich

BASE CAMP

Am Fliegenspitz

Amraser-See-Straße 4, 6020 Innsbruck Wohnungsanzahl: 80 Fertigstellung: Q3 2027

Guntramsdorfer Straße 2, 2340 Mödling Wohnungsanzahl: 116 Fertigstellung: Q4 2026

12 11

Peterstalstraße Peterstalstraße 31, 8042 Graz Wohnungsanzahl: 10

Liechtensteinstr. Liechtensteinstraße 61, 2345 Brunn am Gebirge Wohnungsanzahl: 11 Bezugsfertig

The Vineyard

10 LEBENSWERT

Franz Josef-Straße 17-19, 2344 Maria Enzersdorf Wohnungsanzahl: 87 Bezugsfertig

Münzgrabenstraße 173c, 8010 Graz Wohnungsanzahl: 27 Fertigstellung: Q1 2027

Fertigstellung: Q3 2026

Ensemble Krems Steindlstraße 6, 3500 Krems Wohnungsanzahl: 62 Bezugsfertig

Bella Vita

HELENE

Franz-Liszt-Gasse Franz-Liszt-Gasse 8, 7100 Neusiedl am See Wohnungsanzahl: 26 Bezugsfertig

MUR/PUR

Brauquartier Brauquartier, 8055 Graz

GUT HABEN

14 Unserseins Süd

Ackergasse 14, 2700 Wiener Neustadt Wohnungsanzahl: 49 Bezugsfertig

Helenenstraße 1, 2500 Baden Wohnungsanzahl: 16 Fertigstellung: Q4 2026

Lagergasse 56, 8020 Graz Wohnungsanzahl: 38 Fertigstellung: Q4 2027

Harter Straße 155, 8054 Graz Wohnungsanzahl: 42 Fertigstellung: Q3 2028

Feschnigstraße 159-179, 9020 Klagenfurt Wohnungsanzahl: 107 Fertigstellung: Q2 2028

Wohnungsanzahl: 73 Bezugsfertig

Draschestraße 74 1230 Wien

Gastgebgasse 21 1230 Wien

Feßlergasse 14-16 1100 Wien

Unser Blick ist immer nach vorne gerichtet.

Die EHL Immobilien Gruppe lebt ihre Unternehmenswerte. Täglich. Kompetent. Engagiert. In allen Dienstleistungsbereichen.

Vermittlung Bewertung Investment Asset Management Market Research

Büroimmobilien Einzelhandelsobjekte Industrie & Logistik Wohnimmobilien Vorsorgewohnungen

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EHL Wohnen GmbH Rathausstraße 1, 1010 Wien T +43 1 512 76 90 wohnung@ehl.at www.ehl.at

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