Durchschnittliche Mietpreise und Nettokaufpreise bei Erstbezug in Wien (in €/m²)
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Wien vor der nächsten Preiswelle – warum Anleger jetzt kaufen sollten
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Der Wiener Wohnungsmarkt 2026 markiert einen strategischen Wendepunkt für Anleger. Die Rahmen- daten haben sich spürbar verschoben – zugunsten jener, die antizyklisch denken und frühzeitig Position beziehen.
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2021
2022
2023
2025
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Mietpreise
Kaufpreise
Quelle: EHL Market Research | Q2 2026
Innerstädtische Bezirke
Äußere Bezirke Auch außerhalb des Gürtels verschieben sich die Marktverhältnisse spürbar. Bezirke wie Ottakring und Hernals verzeichnen seit 2024 stark steigende Nachfrage, seit 2025 auch Liesing. Tatsächlich sprechen die Kennzahlen sehr für Investments in diesen Lagen. Die Kaufpreise stiegen nur unterdurchschnittlich um rund 1,75 % auf etwa 5.800 €/m², während die Mieten deutlich auf im Schnitt rund 14,50 €/m² zulegten. Die Kombination aus moderaten Kaufpreisen und steigenden Mieten erlaubt Renditen von über 3,6 %. Gute Anfangs- renditen und die gute innerstädtische Anbindung rückt Simmering verstärkt in den Fokus der Investoren. Auch die Bezirke nördlich der Donau erleben ein All-Time- High, da rückläufige Baugenehmigungen erwarten lassen, dass sich das noch vergleichsweise breite Wohnungsangebot ausdünnt und eine Verknappung absehbar ist.
Die Preise der transaktionierten Anleger- wohnungen haben zuletzt wieder zugelegt. Der durchschnittliche Verkaufspreis im Jahr 2024 in Höhe von 6.303 €/m² stieg 2025 auf 7.000 €/m², was ein Plus von rund 6 % ergibt. Noch dynamischer entwickelt sich der Mietmarkt. Die durchschnittlichen Nettomieten erhöhten sich von 14,87 €/m² auf gut 16,20 €/m², was einer Steigerung von etwa 8,6 % entspricht. Getragen wird diese Entwicklung von anhaltend hoher Nachfrage bei gleichzeitig stark rückläufiger Neubautätigkeit. Auch 2026 ist bei Erstver- mietungen mit weiter deutlich steigenden Mieten zu rechnen. Maßgeblich dafür sind der fortgesetzte Zuzug nach Österreich sowie die demografische Entwicklung, die den Wohnraumbedarf zusätzlich erhöht. Das strukturelle Problem des Marktes liegt dabei weniger in der Qualität als in der Quantität. Aufgrund massiv rückläufiger Baugenehmigungen kommt deutlich weniger neues Angebot auf den Markt, verfügbare
Einheiten werden daher rasch absorbiert. Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt hoch, die Vermarktungszeiten sind kurz und die Einnahmensituation ist entsprechend stabil. Für Investoren ergibt sich daraus eine Konstellation, die lange gefehlt hat: Anfangs- renditen von über 3 % sind je nach Lage wieder erzielbar. In einigen Fällen übersteigen sie sogar wieder die Finanzierungskosten, wodurch sich das Verhältnis zwischen Ertrag und Kapitaldienst wieder zugunsten der Anleger verschiebt. Der qualitativ hochwertige Vorsorgemarkt bietet somit erneut sichere Einnahmen, steigende Marktmieten bei Neuvermietung und solides Wertsteigerungspotenzial. Eine frühzeitige Positionierung bietet die Möglich- keit, an zukünftigen Marktdynamiken zu partizipieren.
Zentrale Lagen entwickeln sich 2026 stabil und profitieren von hervorragender urbaner Infrastruktur sowie konstant hoher Nachfrage seitens eines gehobenen, teils internationalen Klientels. Das auf einzelne Stadtentwicklungsgebiete im 2. und 3. Bezirk sowie wenige ausgewählte Projekte begrenzte Angebot eröffnet daher zusätz- liche Wertsteigerungspotenziale. Gekauft wird in diesen Lagen nach wie vor weniger auf Basis der erwarteten Rendite, sondern wegen der hohen Standortqualität. Nichts- destoweniger hat sich die Renditesituation deutlich verbessert. Die strukturelle Knapp- heit innerstädtischer Lagen führt zu weit überdurchschnittlichen Anlegerkaufpreisen von rund 7.000 €/m² und ist Basis für eine langfristige Wertsteigerung. Positiv ent- wickeln sich auch die Mieten: Im Erstbezug werden 19,20 bis 24,60 €/m² netto erzielt, damit sind auch in guten Lagen wieder Anfangsrenditen von über 3 % darstellbar.
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Mauerbachstraße 17 1140 Wien
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