Der Wiener Wohnungsmarkt im dritten Quartal 2026: rund 8.280 erwartete Fertigstellungen, anziehende Nachfrage nach Eigentum und moderat steigende Preise.
Wiener
Wohnungsmarkt
Marktupdate | Q3 2026
Marktüberblick
Der Wiener Wohnungsmarkt war im dritten Quartal 2026 wieder verstärkt durch die schwierigen weltwirtschaftlichen Rahmenbedin- gungen geprägt. Die zur Jahresmitte erkennbare Entspannung bei den Energiepreisen war dabei nicht von Dauer. Da ein rasches Ende des Kon- flikts im Nahen Osten weiterhin nicht absehbar ist, befinden sich die Öl- und Gaspreise erneut auf hohem Niveau. Als Reaktion auf den anhal- tenden Inflationsdruck hat die EZB im Septem- ber den Leitzins um weitere 25 Basispunkte angehoben. Diese Entwicklung wirkt sich in mehrfacher Hinsicht auf den Wohnungsmarkt aus. Steigen- de Energiepreise treiben sowohl die Baukosten als auch die Betriebskosten in die Höhe, insbe- sondere bei weniger energieeffizienten Bestand- sobjekten. Gleichzeitig führen höhere Finan- zierungskosten zu weiteren Verzögerungen bei Projektstarts und verstärken damit die bereits bestehende Angebotsknappheit.
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zeigt sich von diesen Rahmenbedingungen bislang jedoch weitgehend unbeeindruckt. Nach einem ruhigeren Sommer war ab September ein deutli- cher Anstieg bei Anfragen und Kaufabschlüssen zu verzeichnen. Angesichts des zunehmend angespannten Mietmarktes und des begrenz- ten Angebots an verfügbaren Mietwohnungen gewinnt der Eigentumserwerb für immer mehr Haushalte an Attraktivität. Gleichzeitig nimmt die Preisdynamik im Eigentumssegment wieder zu, wodurch sich die bisher deutlichen Unter- schiede zur Mietpreisentwicklung allmählich verringern.
Angebotsentwicklung
Fertiggestellte Wohnungen in Wien
Die Neubautätigkeit in Wien bewegt sich wei- terhin auf einem historischen Tiefstand. Auch im dritten Quartal 2026 zeichnete sich keine Trendwende ab. Erste Anzeichen einer Bele- bung wurden durch die erneut gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten wieder gedämpft. Selbst im geförderten Wohnbau ist angesichts der angespannten Budgetlage und der be- grenzten Fördermittel mit einem Rückgang der Neubauleistung zu rechnen. Für das Gesamtjahr 2026 wird nach derzeiti- gem Stand mit der Fertigstellung von insgesamt 8.280 Wohnungen gerechnet. Besonders deut- lich zeigt sich der Rückgang im freifinanzierten Mietwohnungsbau, für den im Jahr
Obwohl die Mietpreise zuletzt deutlich stär- ker gestiegen sind als die Kaufpreise, stellen bislang nur wenige Entwickler ihre Projekte vom Einzelabverkauf auf Vermietung um. Ein wesent- licher Grund dafür ist die weiterhin verhaltene Nachfrage institutioneller und großer privater Investoren nach Gesamtobjekten. Räumlich konzentriert sich die ohnehin gerin- ge Neubautätigkeit weiterhin auf die großen Stadtentwicklungsgebiete, insbesondere im 21. und 22. Wiener Gemeindebezirk, sowie auf den 10. und 23. Bezirk. Im Mietsegment stützt sich das Angebot zunehmend auf Bestandswohnun- gen, da derzeit kaum neue Erstbezugsprojekte fertiggestellt werden.
18.000
16.000
14.253
14.000
11.484
12.000
5.580
10.000
9.248
8.280
3.706
7.730
8.000
4.439
6.000
5.362
3.089
4.103
4.360
4.000
1.850
2.552
997
2.000
3.675
3.311
2.959
2.373
2.639
0
2027 auf Basis der derzeit bekannten Projekte nur noch rund 1.000 Wohnungsfertig- stellungen zu erwarten sind.
Wiens Wohnungsneubau verharrt auf historischem Tiefstand.
2023
2024
2025
2026**
2027**
Miete gefördert
** derzeit bekannt
Miete freifinanziert
Eigentum
Quellen: 2023-2025: Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKO/Exploreal, November 2026 2026-2027: EHL, November 2026
Nachfrageentwicklung
Der Nachfrageüberhang am Wiener Wohnungsmarkt hält auch 2026 unvermindert an und prägt das Marktgeschehen damit bereits seit rund drei Jahren. Während das Interesse in den Sommermonaten noch unter dem Vorjahresniveau lag, was teilweise auf vorgezogene Käufe aufgrund des Auslaufens der Gebührenbefreiungen im Rahmen des Wohnpakets im zweiten Quartal zurückzuführen ist, setzte im September ein deutlicher Aufschwung bei Anfragen und Kaufabschlüssen ein. Auch zu Beginn des vierten Quartals setzt sich die positive Nachfrageentwicklung fort. Besonders bemerkenswert ist die Erholung im Eigen- tumssegment. Nach mehreren schwächeren Jahren erreichte das Transaktionsgeschehen in den ersten drei Quartalen 2026 wieder das Niveau von 2022 und nähert sich damit den Rekordwerten des Jahres 2021. Dass diese Entwicklung anhält, obwohl innerhalb we- niger Monate zwei Leitzinserhöhungen zu verkraften waren, unterstreicht die nachhaltig gestiegene Nach- frage nach Wohneigentum. Die hohe Nachfrage und die daraus resultierenden Kaufabschlüsse konzentrie- ren sich dabei insbesondere auf bereits fertiggestellte
Wohnungen sowie auf Projekte, die sich zumindest bereits in der Bauphase befinden. Projekte in frühen Planungsstadien stoßen hingegen weiterhin auf eine deutlich zurückhaltendere Nachfrage. Ein wesentlicher Treiber ist das hohe Mietniveau bei gleichzeitig äußerst knappem Angebot. Immer mehr Wohnungssuchende, die ursprünglich eine Miet- wohnung bevorzugt hätten, prüfen mittlerweile den Erwerb von Eigentum als Alternative. Hinzu kommt ein gewisser Gewöhnungseffekt an das gestiegene Zinsniveau, das zunehmend als neue Normalität wahr- genommen wird. Da angesichts der geringen Neu-
bauleistung und der hohen Baukosten auch mittelfristig kaum mit sinkenden Kaufpreisen zu rechnen ist, werden zuvor aufgeschobene Kaufentschei- dungen nun vermehrt umgesetzt.
Seit September steigen Anfragen und Kaufab- schlüsse wieder an.
Preisentwicklung
Die Mietpreise sind auch im dritten Quartal 2026 weiter gestiegen, wenngleich sich die Dy- namik zuletzt etwas abgeschwächt hat. In guten Wohnlagen bewegen sich die durchschnittli- chen Quadratmetermieten im Erstbezug derzeit zwischen 16,00 und 18,50 Euro, während im Bestand Mieten zwischen 13,50 und 15,50 Euro erzielt werden. In durchschnittlichen Lagen sowie in den Stadtentwicklungsgebieten liegt das Mietniveau bei Neubauwohnungen zwischen 14,00 und 16,50 Euro pro Quadratmeter, bei älteren Bestandsobjekten zwischen 11,50 und 13,00 Euro. Angesichts der erneut steigenden Energiepreise rücken die laufenden Betriebs- und Energiekosten bei Wohnungssuchenden verstärkt in den Fokus und gewinnen sowohl bei Miet- als auch bei Kaufentscheidungen an Bedeutung. Davon profitieren insbesondere energieeffiziente Erstbezugswohnungen, die im Vergleich zu älteren Bestandsobjekten häufig geringere laufende Energiekosten aufweisen.
Im Eigentumssegment zeigt sich trotz der deutlich gestiegenen Nachfrage weiterhin eine vergleichsweise moderate Preisentwicklung. Während die Mietpreise in den vergangenen Jah- ren kräftig zugelegt haben, entwickelten sich die Kaufpreise deutlich verhaltener. Auch im dritten Quartal 2026 setzt sich dieser Trend grundsätz- lich fort, wenngleich die zunehmende Nachfrage nach Eigentumswohnungen bei gleichzeitig deutlich geringerem Angebot als noch vor fünf Jahren zu einer allmählichen Beschleunigung des Preisanstiegs führt. Neubauwohnungen in den Stadtentwicklungsgebieten verteuerten sich im Jahresvergleich um rund 2,2 Prozent und bewe- gen sich preislich überwiegend zwischen 5.500 und 6.200 Euro pro Quadratmeter. In guten bis sehr guten Lagen der Zentrumsbezirke, in etab- lierten Wohnlagen außerhalb des Gürtels sowie in den Grünbezirken fällt der Preisanstieg mit 3,4 Prozent etwas deutlicher aus. Die Quadratme- terpreise liegen hier zwischen 7.500 und 11.000 Euro.
Ausblick
Spürbare Entlastung beim Angebot ist frühestens ab 2030 zu erwarten. Bis dahin ist mit einer stärkeren Preis- dynamik zu rechnen.
Die Neubautätigkeit in Wien wird auch in den kom- menden Jahren sehr moderat bleiben. Sowohl die Zahl der bereits in Bau befindlichen Projekte als auch jene der angekündigten Baustarts und erteil- ten Baubewilligungen verharren auf einem niedri- gen Niveau. Der geförderte Wohnbau kann diese Angebotslücke aufgrund begrenzter finanzieller Mittel nicht ausgleichen. Die jüngste Zinsentwick- lung und die erneut steigenden Baukosten dürften die bestehende Angebotsschwäche zusätzlich verstärken und verlängern. Mit einem spürbaren Anstieg der Fertigstellungszahlen ist aus heutiger Sicht frühestens ab 2030 zu rechnen. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen dürfte sich hingegen weiterhin positiv entwickeln. An- gesichts des angespannten Mietmarktes und der hohen Mietpreise gewinnt der Eigentumserwerb für immer mehr Haushalte als Alternative zur Miete an Attraktivität. Auch Vorsorgewohnungen bieten aufgrund gestiegener Mietrenditen und des äußerst geringen Leerstandsrisikos attraktive Per- spektiven für private Anleger. Entsprechend ist in diesem Segment mit einer weiteren Belebung der
Nachfrage und einem steigenden Transaktionsvo- lumen zu rechnen. Allerdings sind angesichts des anhaltenden Inflationsdrucks weitere Zinserhöhun- gen zu erwarten. Die mittelfristige Nachfrageent- wicklung wird daher maßgeblich davon abhängen, wie stark die Finanzierungskosten steigen und inwieweit diese die Leistbarkeit von Wohneigen- tum beeinflussen. Nach mehreren Jahren mit einer vergleichs- weise verhaltenen Kaufpreisentwicklung ist angesichts der steigenden Nachfrage und des begrenzten Angebots künftig mit einer stärke- ren Preisdynamik zu rechnen. Dabei werden die Mieten weiterhin sehr deutlich zulegen, während bei Eigentumswohnungen von mode- raten, aber zunehmenden Preissteigerungen auszugehen ist. Für 2026 wird bei den Mieten ein Anstieg von rund 7 Prozent und bei den Kaufpreisen von rund 2,8 Prozent erwartet. Für 2027 liegen die Prognosen bei rund 6 Prozent im Mietsegment beziehungsweise 3,5 Prozent im Eigentumssegment.
Karina Schunker MA MRICS k.schunker@ehl.at
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