Grazer Wohnungsmarktbericht | 2020

Grazer Wohnungsmarktbericht Ausgabe 2020

Vorwort

Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,

wir freuen uns sehr, dass wir Ihnen bereits zum dritten Mal in Folge den Wohnungsmarktbericht Graz präsentieren dürfen.

Der Grazer Wohnungsmarktbericht 2020 ist eine gemeinsame Publikation der EHL Immobilien Gruppe und der TRIVALUE Real Estate Investments mit dem Ziel, mehr Transparenz zu schaffen und Verkäufer, Entwickler sowie Investoren bei Ihren Recherchen und Markteinschätzungen mit fundierten Analysen und Einschätzungen zu unterstützen. Dass die Internationalisierung des österreichischen Wohnimmobilienmarktes fortlaufend weiter voranschreitet, lässt sich bereits seit einiger Zeit auch in Graz beobachten. Die zweitgrößte Stadt Österreichs ist bei den Investoren beliebt wie nie und erfreut sich einer großen Nachfrage, sowohl im gewerblichen, insbesondere aber auch im wohnwirtschaftlichen Segment. Dieser Trend ist natürlich nicht unbegründet. Wie schon die letztaktuelle Umfrage zur Lebensqualität in der Stadt Graz aus dem Jahr 2018 zeigt, leben über 90 % der Einwohner sehr gerne in Graz und sind mit den hier vorherrschenden Rahmenbedingungen zufrieden. Damit einhergehend ist es auch nicht verwunderlich, dass gerade Graz die in Österreich prozentuell am stärksten wachsende Stadt ist. Neben dem Wohlfühlfaktor bzw. der Lebensqualität, spielt gerade auch die Qualität der Stadt als Wirtschafts- und Bildungsstandort eine bedeutende Rolle für den stetigen Zuzug. Da das starke Bevölkerungswachstum in weiterer Folge auch nach einer Erhöhung des Angebots an adäquatem Wohnraum verlangt, sind die Projektentwickler gefordert. Neben der Verdichtung des Wohnraums in der Innenstadt, wird gerade auch durch die Umnutzung von brachliegenden, ehemaligen Industrie- und Gewerbeflächen wie beispielsweise der Smart City, den Reininghausgründen oder auch dem Brauquartier Puntigam neuer Wohnraum geschaffen und das Wohnungsangebot in der Stadt Graz deutlich verjüngt. Die neu geschaffenenWohnquartiere finden dabei nicht nur auf Mieter-, sondern auch auf Investorenseite großen Anklang. Selbst in der aktuell so herausfordernden Zeit rund um die COVID-19 Pandemie und deren Auswirkungen, ist die Nachfrage nach Produkten in Graz ungebrochen hoch, was sich vielfach in der Umsetzung von institutionellen Wohninvestments zeigt.

Wir wünschen Ihnen viel Freude beim Lesen des Grazer Wohnungsmarktberichtes.

Franz Pöltl Geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting GmbH

Markus Mendel Geschäftsführer EHL Investment Consulting GmbH

Sandra Bauernfeind Geschäftsführende Gesellschafterin EHL Wohnen GmbH

Markus Münzer Geschäftsführender Gesellschafter Trivalue Real Estate Investments

2

Inhalt

Vorwort................................................................................................................................................ 2 EHL Immobilien Gruppe ...................................................................................................................... 4 TRIVALUE Real Estate Investments . .................................................................................................... 5 Österreich und das Bundesland Steiermark ........................................................................................ 6 Die steierische Landeshauptstadt Graz ............................................................................................... 8 Bevölkerungsentwicklung allgemein ............................................................................................... 8 Bevölkerungsentwicklung der Grazer Bezirke ................................................................................. 9 Arbeitsbevölkerung und Tourismus ................................................................................................. 11 Allgemeine Entwicklung auf dem Grazer Wohnungsmarkt ................................................................... 12 Entwicklung der Wohnungsmieten ...................................................................................................... 14 Entwicklung der Kaufpreise . ............................................................................................................... 15 Aktuelle Entwicklungen auf dem Investmentmarkt . ............................................................................ 18 Impressum .......................................................................................................................................... 19

3

EHL Immobilien Gruppe

Die EHL-Gruppe ist einer der führenden Immobiliendienstleister Österreichs und in allen Immo- bilienkategorien beginnend von der großvolumigen Gewerbeimmobilie bis zur Eigentums- oder Mietwohnung entlang der gesamten Wertschöpfungskette des Lebenszyklus einer Immobilie tätig. Das Leistungsspektrum reicht dabei von der Immobilienvermittlung über Immobilienbewer- tung, Liegenschaftsverwaltung, Baumanagement, Asset- und Center Management, Portfolio Management bis zu Market Research und Investmentberatung. Seit vielen Jahren zählt die EHL-Gruppe daher in allen großen Marktsegmenten, insbesondere bei der Vermietung von Büros und Einzelhandelsimmobilien durch die EHL Gewerbeimmobilien GmbH sowie der Vermittlung von Wohnungen (2019 ca. 1.300 Wohneinheiten) durch die EHL Wohnen GmbH, zu den Branchenleadern in Österreich. Darüber hinaus ist die EHL Investment Consulting GmbH im Bereich der Vermittlung von groß- volumigen Immobilien mit einem Transaktionsvolumen von über EUR 1,16 Mrd. in 2019 (dies entspricht einem Marktanteil von ca. 20 Prozent des Gesamt-Transaktionsvolumens in Öster- reich) klarer Marktführer im Bereich Investment und auch im Grazer Markt, insbesondere auch im Segment der Vermittlung und Beratung bei institutionellen Wohnprojekten führend. Auch nach Abschluss einer Transaktion begleiten wir unsere Kunden mit professionellem Ma- nagement und der Verwaltung von Immobilien durch die EHL Immobilien Management GmbH. Die Tochter EHL Immobilien Bewertung GmbH, die führende private Immobilienbewertungs- gesellschaft in Österreich bietet den Kunden ein flächendeckendes Bewertungs- und Sachver- ständigen-Know-How. Die exklusive Partnerschaft mit dem globalen Immobiliendienstleister BNP Paribas Real Estate sichert der EHL-Gruppe und unseren Kunden ein gut funktionierendes, globales Netzwerk und Markt Know-how in 32 Ländern, welches uns zudem ermöglicht, Markteintritte von internatio- nalen Mietern, Betreibern und Investoren zu initiieren und begleiten.

4

Trivalue Real Estate Investments

Die von Michael Spazierer, Gerfried Schuller und Markus Münzer gegründete TRIVALUE REAL ESTATE INVESTMENTS („TRIVALUE“) versteht sich als „Investment Boutique“, mit dem Haupt- augenmerk auf großvolumige Projektentwicklungen und Investitionen in Immobilien im deutschsprachigen Raum. Im Fokus sind dabei Immobilien mit Entwicklungspozential, bei welchen mit Fingerspitzengefühl und durchdachten Lösungsansätzen langfristige Mehrwerte geschaffen werden. Seit der Gründung im Jahr 2016 wurden bereits Immobilien im Wert von ca. EUR 100 Mio. erworben, weitere Zukäufe sind in Österreich und Deutschland geplant. Das aktuelle, in Umset- zung befindliche Projektvolumen der TRIVALUE, beträgt ca. EUR 500 Mio. Unser Werteverständnis kann mit den Schlagworten „INSPIRATION“, „WACHSTUM“ und „TATENDRANG“ zusammengefasst werden. INSPIRATION : Aus jahrelangen Erfahrungen entstehen besonders zukunftsfähige Ideen. Die umfassende Expertise im gesamten Ablauf der Immobilienentwicklung kommt TRIVALUE dabei zugute. Fundierte Marktinsights, verbunden mit dem Gespür Grundstücke und Immobilien mit Potenzial zu erkennen und zukunftsfähige Investitionsstrategien zu entwickeln, sind die Basis für nachweisliche, wachsende Erträge. WACHSTUM : Mit dem Hintergrund eines sich schnell verändernden Immobilienmarktes und den wachsenden Herausforderungen an das Bauen, sind nachhaltige Lösungen mit Mehrwert gefragt. Wer Wachstum auf allen Ebenen erreichen will, muss an die Zukunft denken, voraus- schauend und umsichtig handeln und sämtliche Faktoren berücksichtigen, die an modernes und zeitloses Bauen gestellt werden. Auch für künftige Generationen. TATENDRANG : Sich auf Bewährtem auszuruhen, ist zu wenig. Nur wer selbst investiert, Neues schafft und an die Spitze will, kommt weiter. TRIVALUE entwickelt und realisiert daher Projek- te mit Landmark-Qualität und greift auf ein bestehendes Netzwerk an Spezialisten aus unter- schiedlichen Bereichen zurück. Dieses Maß an Leidenschaft, Verantwortungsbewusstsein und Engagement macht den Unterschied.

5

Österreich und das Bundesland Steiermark

In Österreich leben derzeit mehr als 8,9 Mio. Menschen, zwischen 2002 und 2020 hat die Zahl der Wohnbevölkerung laut Statistik Austria um etwas über 10 % zugelegt. Es wird prognostiziert, dass Österreich bis 2040 um weitere 600.000 Menschen (Prognose ÖROK) wachsen wird.

Niederösterreich

Wien

Oberösterreich

Burgenland

Salzburg

Steiermark

Vorarlberg

Tirol

Tirol

Kärnten

Abb. 1: Österreich mit Bundesländerbezeichnung; Bearbeitung: EHL

Aus der nachstehenden Tabelle sind die Einwohnerzahl, die Zahl der Haushalte, die Bevölkerungsentwicklung und der GfK-Kaufkraftindex (GfK = Gesellschaft für Konsumforschung) ersichtlich. Die Steiermark ist gemessen an der Einwohnerzahl das viertgrößte Bundesland Österreichs und weist eine geringe Bevölkerungsdynamik sowie einen leicht unterdurchschnittlichen Kaufkraftindex auf.

Personen/ Haushalt 2020

Bev.-entw. 2002- 2020

Bundesland EW 2002

EW 2020 1.911.191 1.684.287 1.490.279 1.246.395

KKI GfK 2019

Wien

1.571.123

2,05 2,29 2,31 2,23 2,28 2,19 2,27 2,33 2,31 2,22

21,64%

96,6

Niederösterreich 1.544.667 Oberösterreich 1.377.802

9,04% 8,16% 4,91%

104,7 100,8

Steiermark

1.188.117

98,2 97,6 97,6

Tirol

675.701 559.933

757.634 561.293 558.41 397.139 294.436

12,13%

Kärnten Salzburg Vorarlberg

0,24% 8,00%

517.05

101,6 104,4 101,1

352.574

12,64%

Burgenland 276.673

6,42%

Österreich

8.063.640

8.901.064

10,39%

100

Abb. 2: Soziodemografische Basisdaten nach Bundesländern; Quelle: Statistik Austria, Stand 01.01.2020; Bearbeitung: EHL

6

Steiermark im Überblick

Bruck-Mürzzuschlag 79.652 Einwohner

-8% Bevölkerungsenwicklung 2,52 Personen pro Haushalt

Liezen 79.652 Einwohner

Leoben 59.700 Einwohner -10%

Hartberg- Fürstenfeld 90.654 Einwohner +5% Bevölkerungsenwicklung 2,52 Personen pro Haushalt

-4% Bevölkerungsenwicklung 2,25 Personen pro Haushalt

Bevölkerungsenwicklung 1,94 Personen pro Haushalt

Murtal 71.698 Einwohner

Weiz 90.654 Einwohner +5% Bevölkerungsenwicklung 2,52 Personen pro Haushalt

Graz-Umgebung 156.070 Einwohner

-7% Bevölkerungsenwicklung 2,17 Personen pro Haushalt

Murau 27.543 Einwohner

+18% Bevölkerungsenwicklung 2,38 Personen pro Haushalt

-12% Bevölkerungsenwicklung 2,43 Personen pro Haushalt

Voitsberg 27.543 Einwohner -4% Bevölkerungsenwicklung 2,25 Personen pro Haushalt

Wie dem nebenstehendem Überblick zu entnehmen ist, weist der Großteil der steiri- schen Bezirke eine negative Bevölkerungsentwicklung auf. Einzig die Landeshauptstadt Graz ist sehr stark wachsend.

Südost- steiermark 84.036 Einwohner -3% Bevölkerungsenwicklung 2,52 Personen pro Haushalt

Graz (Stadt) 291.072 Einwohner +25% Bevölkerungsenwicklung 1,98 Personen pro Haushalt

Deutschlandsberg 60.867 Einwohner -0,8% Bevölkerungsenwicklung 2,54 Personen pro Haushalt

Leibnitz 84.756 Einwohner -4% Bevölkerungsenwicklung 2,25 Personen pro Haushalt

Abb. 3: Soziodemografische Basisdaten der steirischen Bezirke; Zeitraum 01.01.02 - 01.01.20; Quelle: Statistik Austria; Bearbeitung: EHL

Die angeführten Bevölkerungsdaten sowie Grafiken basieren auf jenen der Statistik Austria. Die nachfolgenden Graz-spezifischen Bezirksdaten entstammen Statistiken des Präsidialamtes Graz und weisen bei der Bevölkerung die „anwesenden Personen“, bestehend aus Haupt- und Nebenwohnsitzen aus.

400.000

350.000

343.422

300.000

294.630

250.000

226.244

200.000

150.000

100.000

50.000

0

Graz (Hauptwohnsitze)

2001 2020 204 0 (Prognos e ÖROK)

Abb. 4: Soziodemographie (kleinräumig); Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz Stichtag 01.01.2020, ÖROK; Bearbeitung: EHL

7

Die steirische Landeshauptstadt Graz Bevölkerungsentwicklung

40.000

Seit 2015 ist Graz um rund 21.000 Personen gewachsen, dies entspricht einem Plus von ca. 7 % der Grazer Gesamtbevölkerung. Die Landeshauptstadt Graz ist mit deutlichem Abstand die größte Gemeinde des Landes, in der fast 28 % aller Steirer leben.

35.000

30.000

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0

Einwohne r 2015 Einwohne r 2020

Abb. 5: Einwohnerzuwachs in den Stadtbezirken; Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz Stichtag 01.01.2020; Bearbeitung: EHL

221.366

24.424

Gemäß dem statistischen Amt der Stadt Graz stammen von den insgesamt 331.359 „anwesenden“ Personen (dazu zählen Haupt- und Nebenwohnsitz- gemeldete Personen sowie Anwesende ohne Wohnsitz) 74 % aus Österreich, 14 % aus einem anderen EU-Land und 12 % aus Non-EU-Ländern.

10.208

36.664

36.600

1.776

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

180.000

200.000

220.000

240.000

Hauptwohnsitz e

Nebenwohnsitze

Abb. 6: Bevölkerungzahlen; Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz Stichtag 01.01.2020; Bearbeitung: EHL

8

Entwicklung der Grazer Bezirke Haupt- und Nebenwohnsitze

Andritz

+1%

Mariatrost

+2%

Bezirke „östlich der Mur“

(„die Bildung“ und „das Bürgertum“) können aus historischen Gründen eher als „noblere“ Wohnregionen bezeichnet werden. So ist dieser Bereich sehr stark durch ehemalige Villen, Einfamilienhäuser sowie klassische Zinshäuser geprägt. Ebenso liegt die historische Altstadt auf dieser Seite der Mur.

Ries

+2%

Geidorf

+4%

Waltendorf

St. Leonhard

+9%

+3%

Jakomini

+3%

St. Peter

+8%

Liebenau

+10%

Abb. 7: EW „östlich der Mur“ Zuwachs seit 2015; Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz Stichtag 01.01.2020; Bearbeitung: EHL

Gösting

+5%

Bezirke „westlich der Mur“ („die Bahnhofsgegend“ und „das Industriegebiet“) galten früher als eher günstigere Wohnlagen, doch entwickeln sich zunehmend zu Trendvierteln. Dies ist insbesondere darauf zurückzuführen, dass in diesem Gebiet noch immer entsprechende Ent- wicklungspotenziale für neue Stadtteilentwicklun- gen bestehen.

Lend

+7%

Eggenberg

+8%

Gries

+10%

Wetzelsdorf

+7%

Straßgang

+15%

Punitgam

+16%

Abb. 8: EW „westlich der Mur“ Zuwachs seit 2015; Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz Stichtag 01.01.2020; Bearbeitung: EHL

9

Entwicklung der Grazer Bezirke Haupt- und Nebenwohnsitze

Die Innere Stadt verbindet den Schloßberg mit der historischen Altstadt sowie dem Stadtpark und gilt seit 1999 als UNESCO-Weltkulturerbe und ist zugleich ein Knotenpunkt für den innerstädtischen öffentlichen Verkehr. Die Gebäudestruktur ist sehr stark von Zinshäusern geprägt die sowohl für Büro- als auch für Wohnzwecke genutzt werden. Der in Wien übliche DG- Ausbau ist im Zentrum von Graz eher selten zu finden. Die Erdgeschossbereiche werden größtenteils durch Handels- und Dienstleistungsnutzung dominiert.

Innere Stadt -0,4%

Abb. 9: EW „Innere Stadt“ Abnahme seit 2015; Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz Stichtag 01.01.2020; Bearbeitung: EHL

332.000

330.000

328.000

326.000

324.000

322.000

320.000

318.000

316.000

314.000

312.000

310.000

308.000

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Bevölkerungsentwicklun g Haupt - un d Nebenwohnsitze

Abb. 9.1.: Entwicklung HWS NWS 2015 - 2020 (Stichtag jeweils 01.01.); Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz; Bearbeitung: EHL

10

Arbeitsbevölkerung und Tourismus

477.477

179.963

41.699

38%

Beschäftigung: Laut WIBIS Steiermark waren im Jahr 2019 insgesamt 199.644 unselbstständige Beschäftigte in Graz beschäftigt (38 % der Gesamtzahl der unselbstständig Beschäftigten in der Steiermark).

520.433

199.664

48.133

38%

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

Steiermar k beschäftigt i n Stad t Gra z beschäftigt Graz-Umgebun g beschäftigt

Abb. 10: Arbeitsbevölkerung; Quelle: WIBIS Steiermark 01.01.2020; Bearbeitung: EHL

140.000

130.000

120.000

110.000

100.000

90.000

80.000

Tourismus: Inder Stadtwurden2019über 1.250.000 Nächtigungen registriert, die durchschnittliche Aufenthaltsdauer lag bei rund 1,8 Tagen.

70.000

60.000

50.000

Jänner

Februar

März

April

Mai

Juni

Juli

August

September Oktober

November Dezember

2015 2016 2017 2018 2019

Abb. 11: Nächtigungen seit 2015; Quelle: Graz Tourismus 2020; Bearbeitung: EHL

11

Der Wohnungsmarkt Graz Allgemeine Entwicklung und Prognose

Wie überall hat die Corona-Pandemie auch vor der Immobilienwirtschaft keinen Halt gemacht und zu Verschiebungen in etlichen Bereichen geführt. Fertigstellungen, Kauf oder Anmietungen von Wohnungen wurden kurzfristig verzögert, welche aber langfristig die Nachfrage nach Wohnraum nicht nennenswert verringern oder ändern wird. Es zeichnet sich sehr deutlich ab, dass im Bereich des Neubaus noch mehr Wohnprojekte auf den Markt kommen. Mehr noch als in den Vorjahren dominierten dabei große Neubauprojekte, insbesondere in den Stadtentwicklungsgebieten westlich der Mur. Diese Pipeline befeuert nicht nur das ungebrochene Interesse institutioneller Investoren, größerer Stiftungen und Family Offices an Investitionen in Wohnimmobilien. Auch private Käufer sind nach wie vor sehr daran interessiert, einzelne Anlagewohnungen zu kaufen, welche sie dann in weiterer Folge zur Vermietung bringen. Die Rolle des Wohnungsmarktes als „sicherer Hafen“, wurde auch in der Corona-Pandemie weiterhin gefestigt. Insbesondere auch durch den kontinuierlichen Zuzug in die steirische Landeshauptstadt ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach Wohnungen noch weiter steigen wird.

Standortqualität sowie Größe für die Attraktivität entscheidend Die Standortqualität sowie die Wohnungsgrößen sind natürlich auch weiterhin das entscheidende Kriterium für die Attraktivität einer Wohnung und bestimmen sowohl die allgemeine Vermietbarkeit als auch das Kaufpreis- und Mietniveau. Wohnungen mit einer effizienten Raumaufteilung erfreuen sich einer deutlich höheren Nachfrage und können in der Regel innerhalb kurzer Zeit vermietet werden. Insbesondere neue Stadtentwicklungsgebiete scheinen demnach höhere Preise auf der Basis einer höheren Nachfrage zu rechtfertigen, da sie die oben genannten Vorteile bieten. Schlichte Wohnlagen (z.B. keine Anbindung an den öffentlichen Verkehr, unzureichende Infrastruktur etc.) mit unzureichender Qualität (z.B. keine Außenfläche, kein Lift etc.) erzielen entsprechend deutlich geringere Mieten. Die Lage östlich oder westlich der Mur hat prinzipiell ebenfalls Einfluss auf die Höhe der Kosten sowohl für Eigentums- als auch Mietwohnungen.

12

Der Wohnungsmarkt Graz Entwicklung der Wohnungsanzahl in den Grazer Bezirken

Andritz

Mariatrost

Erwähnenswert ist, dass in Graz in den letzten Jahrzehnten ein regel- rechter Wohnungsmangel herrschte und der Bedarf an Wohnraum das ge- ringe Wohnungsangebot überstieg. Der kontinuierliche Zuzug in den letzten Jahren und die Bevölke- rungsprognosen für die kommenden Jahrzehnte sorgen auch zukünftig dafür, dass die Wohnungsproduktion weiter angetrieben wird.

Wohnungen gesamt (2020) Zuwachs absolut (seit 2015)

202.656 18.711

Gösting

Zuwachs prozentuell

9%

Ries

Geidorf

Lend

Eggenberg

Innere Stadt

Waltendorf

St. Leonhard

Gries

Jakomini

Wetzelsdorf

St. Peter

Straßgang

Liebenau

Punitgam

Abb. 12: Wohnungszuwachs in Graz seit 2015; Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz Stichtag 01.09.2020; Bearbeitung: EHL

26.000

Auf der westlichen Murseite, vor allem in den Bezirken Eggenberg, Gries, Lend, Straßgang und Puntigam, befindet sich die Mehrzahl der neuen Wohnneubauprojekte. Verglichen mit den Bauvorhaben auf der Ostseite der Mur sind die Projekte auf der Westseite auch tendenziell größer.

+5%

24.000

+8%

22.000

+14%

20.000

+7%

18.000

+17%

16.000

14.000

+3%

12.000

+24%

+5%

10.000

+12%

+15% +12%

8.000

+10%

+8%

6.000

+47%

+6%

+2%

4.000

+10%

2.000

0

2015 2020

Abb. 13: Wohnungszuwachs in den Grazer Stadtbezirken seit 2015; Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz Stichtag 01.09.2020; Bearbeitung: EHL

13

Entwicklung der Wohnungsmieten

Im Vergleich zu den Kaufpreisdaten (die letztlich im Grundbuch sehr transparent nachvollzogen werden können) sind die Informationen zu den Mieten in Graz wesentlich intransparenter. Es wurden daher umfangreiche Internetrecherchen und Gespräche mit einzelnen Bauträgern und Marktteilnehmern durchgeführt, um diesen Teilbereich des Immobilienmarktes übersichtlicher zu gestalten. Entsprechend unserer Recherchen rangieren die Miethöhen zwischen ca. EUR 8,00 pro m² Nutzfläche und ca. EUR 13,50 pro m² Nutzfläche. Zusätzlich kommen die üblichen Nebenkosten (Betriebskosten, Heizungskosten, Umsatzsteuer) zur Verrechnung. Weitere Kosten können durch eine Mobilarmiete (z.B. für Küchen ab EUR 25-50 pro Küche pro Monat) entstehen. Für Stellplätze werden in Regel EUR 45-90 pro Stellplatz pro Monat in Rechnung gestellt.

Andritz EUR 09,00 - 13,60

Mariatrost EUR 10,00 - 12,00

Gösting EUR 8,00 - 9,00

Geidorf EUR 8,40 - 12,50

Ries EUR 9,00 - 13,00

Waltendorf EUR 9,70 - 12,00

Leonhard EUR 8,50 - 12,00

Eggenberg EUR 8,40 - 9,50

Jakomini EUR 8,50 - 11,10

Wetzelsdorf EUR 8,50 - 9,00

St. Peter EUR 9,00 - 11,30

Liebenau EUR 9,00 - 9,70

Straßgang EUR 8,70 - 11,00

Punitgam EUR 9,40 - 11,00

Abb. 14: Mietpreiskarte (Neuwertige Bestandsobjekte); Quelle: Market Research Christopher Pongratz; Bearbeitung: EHL

14

Entwicklung der Kaufpreise

Auch wenn sich viele aktuelle Wohnungsverkäufe auf das nächste Jahr zu verlagern scheinen, konnten die Verkaufspreise aus den letzten Jahren gehalten werden oder zogen in Teilbereichen sogar etwas an.

EU R 2.50 0 - 4.40 0 / m² EU R 2.80 0 - 5.10 0 / m² EU R 3.00 0 - 5.40 0 / m² EU R 3.20 0 - 6.00 0 / m² z u weni g Date n orhanden

Abb. 15: Kaufpreiskarte 2020 (Neubau, nur Bauträger; Kaufvertragsabschlüsse Zeitraum Jänner bis Sept. 2020); Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL

Wie überall hat auch in Graz die Pandemie zu einer Reduktion an Wohnungsverkäufen geführt.

1.250

330

Wohnungsverkäufe 2019

Wohnungsverkäufe 2020

Abb. 16: Wohnungsverkäufe (Neubau, nur Bauträger Vergleichszeitrum Jänner bis Sept. 2019 vs Jänner bis Sept. 2020 ) ; Quelle: Grundbuchsrecherche; Bearbeitung EHL

15

Entwicklung der Kaufpreise der letzten Jahre

Aus den folgenden Grafiken und Tabellen sind die Kaufpreise der letzten fünf Jahre (2015- 2019) basierend auf einer Grundbuchrecherche ersichtlich. Dabei ist grundsätzlich zu erwähnen, dass speziell im Spitzensegment (höchste Kaufpreiskategorie) nur sehr wenige Transaktionen pro Jahr in Graz erfolgen. Ein möglicher „Einbruch“ der verkauften Anzahl an Wohnungen in der höchsten Kaufpreiskategorie hat nichts mit einem Preisrückgang an sich zu tun, sondern resultiert aus der Tatsache, dass in dem jeweiligen Jahr weniger Luxusprojekte errichtet wurden.

Im Jahr 2015 erweiterte sich der Unterschied zwischen den nied- rigsten und höchsten erzielten Kaufpreisen sowohl am unteren Ende der Bandbreite, als auch an der Obergrenze. Die Bezirke im Nordosten und die Innenstadt blieben dabei Spitzenreiter bei den Höchstkaufpreisen.

1.87 0 Transaktionen 2015

EU R 1.90 0 - 2.50 0 / m² EU R 2.60 0 - 2.90 0 / m² EU R 2.90 0 - 3.40 0 / m² EU R 3.40 0 - 3.80 0 / m² Ø EU R 2.97 0 / m²

Abb. 17: Kaufpreiskarte 2015 (Neubau, nur Bauträger); Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL

Eine Preisexplosion brachte das Jahr 2016, in dem sich die erzielbaren Preise auf eine Bandbreite zwischen 2.300 EUR pro Quadratmeter und rund 7.000 EUR pro Quadratmeter erweiterten. Die Gesamtanzahl der Erstbezugsverkäufe blieb im Vergleich zum Vorjahr nahezu unverändert, aber die Preisentwicklung im Süden der Stadt erlebte eine deutliche Steigerung und wertete Bezirke wie Puntigam und Jakomini deutlich auf. wahre

1.85 0 Transaktionen 2016

EU R 2.30 0 - 3.40 0 / m² EU R 3.40 0 - 4.30 0 / m² EU R 4.30 0 - 5.00 0 / m² EU R 5.00 0 - 7.00 0 / m² Ø EU R 3.45 0 / m²

Abb. 18: Kaufpreiskarte 2016 (Neubau, nur Bauträger); Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL

16

Entwicklung der Kaufpreise der letzten Jahre

Im Jahr 2018 wurden in Graz 1.160 Transaktionen verzeich- net. Auch zogen die Woh- nungspreise, insbesondere in den durchschnittlichen und gu- ten Wohnlagen an. Das ohnehin schon höhere Preisniveau in den sehr guten Wohnlagen stagnier- te dagegen bzw. fiel in Teilbe- reichen. Der Durschnittspreis erhöhte sich auf 3.500 EUR pro Quadratmeter. Im Jahr 2017 stieg die Transak- tionsanzahl bei Neubauwohnun- gen weiter auf 1.980 Verkäufe. Dabei gingen die höchsten er- zielten Kaufpreise auf 5.400 EUR pro Quadratmeter zurück und erreichten damit nicht das Ni- veau des Vorjahres. Der Durch- schnittskaufpreis bei Erstbe- zugswohnungen sank leicht auf 3.349 EUR pro Quadratmeter.

1.98 0 Transaktionen 2017

EU R 2.20 0 - 3.00 0 / m² EU R 3.00 0 - 3.50 0 / m² EU R 3.50 0 - 4.40 0 / m² EU R 4.40 0 - 5.40 0 / m² Ø EU R 3.35 0 / m²

Abb. 19: Kaufpreiskarte 2017 (Neubau, nur Bauträger); Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL

EU R 2.60 0 - 3.40 0 / m² EU R 3.40 0 - 3.60 0 / m² EU R 3.60 0 - 4.00 0 / m² EU R 4.00 0 - 4.50 0 / m² z u weni g Date n orhanden Ø EU R 3.50 0 / m² 1.16 0 Trans ktionen 2018

Abb. 20: Kaufpreiskarte 2018 (Neubau, nur Bauträger); Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL

1.60 0 Transaktionen 2019

2019 wurden in Graz rund 1.600 neue Transaktionen verzeichnet. Der Durchschnittspreis blieb auf nahezu gleichem Niveau, aller- dings war in den Top-Lagen ein deutlicher Zuwachs im Vergleich zum Vorjahr spürbar.

EU R 2.40 0 - 3.40 0 / m² EU R 3.40 0 - 3.60 0 / m² EU R 3.60 0 - 4.00 0 / m² EU R 4.00 0 - 5.00 0 / m² z u weni g Date n orhanden Ø EU R 3.50 0 / m²

Abb. 21: Kaufpreiskarte 2019 (Neubau, nur Bauträger); Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL

17

Aktuelle Entwicklungen auf dem Investmentmarkt

3,60 % - 4,00% 3,80 % - 4,50% 3,70 % - 4,50%

Die aktuelle Wirtschaftskrise sowie der zeitweise Einbruch der Aktienkur- se in Kombination mit dem weiterhin historisch niedrigen Zinsniveau ha- ben generell zu einem weiteren An- stieg des allgemeinen Interesses an Immobilieninvestments geführt. Basierend auf diesen Rahmen- bedingungen entwickelt sich der gesamtösterreichische Immobili- eninvestmentmarkt weiterhin sehr solide. Sektoral floriert neben dem Bereich der Top Büroimmobilien insbesondere der institutionelle Wohninvestmentmarkt. Dies zeigt sich auch ganz deutlich am Beispiel des Grazer Marktes.

Abb. 22: Renditenkarte 2020; Quelle: EHL Market Research; Bearbeitung: EHL

Spektakuläre Transaktionen wie der von EHL vermittelte Verkauf des über 250 Wohneinheiten umfassenden Wohnprojekts „Home Lend“ an den offenen Immobilienfonds „immofonds 1“ von Union Investment, der Ankauf des über 100 Wohnungen umfassenden AIRA Tower durch Patrizia Immobilien oder der Ankauf von zwei Bauteilen des Quartier4 durch Hamburg Trust dokumentieren eindrucksvoll das große Interesse der Investoren am Grazer Markt. Neben diesen bereits abgeschlossenen Transaktionen ist derzeit eine Vielzahl an Projekten in Prüfung und wird voraussichtlich in den nächsten 3 bis 6 Monaten zum Abschluss kommen. Wie auch für den gesamtösterreichischen Markt gültig, dominieren in Graz derzeit deutsche Investorenaus denBereichenPensionskassen, Versicherungenoder offenenundgeschlossenen Immobilieninvestmentfonds, aber auch nationale Investoren aus dem institutionellen und auch privaten Bereich sind stark auf der Suche nach passenden Investments. Basierend auf den dargestellten Entwicklungen haben sich auch die Renditen im institutionellen Wohnsegment verschärft. Während sich die Spitzenrendite in Graz im vergangenen Jahr noch bei ca. 3,75 % bewegte, sind heute Tendenzen in Richtung 3,60 %, in Ausnahmefällen auch darunter erkennbar. Stark nachgefragt sind bei den Investoren weiterhin gut erschlossene Wohnprojekte mit effizienten Wohnungsgrundrissen in möglichst innenstadtnaher Lage, welche eine gute Infrastruktur und demnach ein geringes Vermietungsrisiko aufweisen.

18

Impressum

Herausgeber

Redaktionsteam

Mag. Franz Pöltl, FRICS Dipl. BW (BA) Markus Mendel, MRICS Johannes Fitzek

EHL Investment Consulting GmbH Prinz-Eugen-Straße 8-10, 1040 Wien

Tel.: +43 512 76 90 E-Mail: office@ehl.at www.ehl.at

Trivalue Real Estate Investments Stubenberggasse 5, 8010 Graz Tel.: +43 316 811 333 0 E-Mail: office@trivalue.com www.trivalue.com

Markus Münzer, MBA MRICS Mag. (FH) Stefan Karall

Mit freundlicher Unterstützung von Christopher Pongratz, BSc.

Pongratz BaugesmbH. Zoisweg 6, 8041 Graz Tel.: +43 316 29 66 22 www.pongratz.at

Aus Gründen der Lesbarkeit wurde in diesem Bericht darauf verzichtet, geschlechtsspezifische Formulierungen zu verwenden. Soweit personenbezogene Bezeichnungen nur in männlicher Form angeführt sind, beziehen sie sich auf Männer und Frauen in gleicher Weise.

19

Die Angaben und Prognosen dieses Berichts erfolgen ohne Garantie, Gewähr oder Haftung.

Cover: shutterstock

Die elektronische Version des Berichts steht unter www.ehl.at/research zum Download zur Verfügung.

Unser Blick ist immer nach vorne gerichtet:

Die EHL Immobilien Gruppe lebt ihre Unternehmenswerte. Täglich. Kompetent. Engagiert. Leidenschaftlich. In allen Dienstleistungsbereichen.

Vermietung Verkauf

Büroimmobilien Einzelhandelsobjekte Logistikimmobilien Wohnimmobilien Vorsorgewohnungen Anlageobjekte Zinshäuser Betriebsliegenschaften Grundstücke Hotelimmobilien

Verwaltung Bewertung Investment Facility Management

Baumanagement Market Research

Asset Management Center Management

EHL Investment Consulting GmbH Prinz-Eugen-Straße 8–10, 1040 Wien | T +43-1-512 76 90 | office@ehl.at | www.ehl.at

Page 1 Page 2 Page 3 Page 4 Page 5 Page 6 Page 7 Page 8 Page 9 Page 10 Page 11 Page 12 Page 13 Page 14 Page 15 Page 16 Page 17 Page 18 Page 19 Page 20

www.ehl.at

Powered by