Wiener
Wohnungsmarkt
Marktupdate | H1 2026
Marktüberblick
Auf dem Wiener Wohnungsmarkt hat sich die Entwicklung des vergangenen Jahres im ersten Halbjahr weiter fortgesetzt. Einem deutlich rückläufigen Angebot – sowohl bei den Fertigstellungen neuer Wohnimmobilien als auch bei Bestandswohnungen – steht eine leicht steigende Nachfrage nach Eigentums- und Vorsorgewohnungen gegenüber. Gleich- zeitig verschärft sich der Angebotsmangel im Mietwohnungssegment zunehmend.
Diese Entwicklung führt dazu, dass sich die Preise für Eigentumswohnungen in Wien mittlerweile stabilisiert haben und in einzel- nen Lagen bereits wieder moderate Preis- steigerungen zu beobachten sind. Dies gilt insbesondere für überdurchschnittliche und sehr gute Wohnlagen. Gleichzeitig setzt sich der Anstieg der ohnehin bereits auf einem Rekordniveau liegenden Mieten mit zuneh- mender Dynamik fort.
Die hohe Nachfrage trifft auf ein immer knapperes Wohnungs- angebot.
Angebotsentwicklung
Fertiggestellte Wohnungen in Wien
Die Zahl der neu auf den Markt kommenden Wohnungen ist im ersten Halbjahr auf ei- nem ähnlich niedrigen Niveau wie im Vorjahr geblieben, das bereits einen historischen Tiefstand markierte. Die bisherigen Progno- sen, die für die zweite Jahreshälfte sowie für das kommende Jahr einen weiteren deutli- chen Rückgang erwarten lassen, könnten sich angesichts der eingetrübten Konjunktur, gestiegener Finanzierungskosten und der anhaltenden Unsicherheit über die Entwick- lung der Baupreise sogar noch als zu opti- mistisch erweisen. Besonders betroffen ist der freifinanzierte Mietwohnungsbau, dessen Fertigstellungen über die vergangenen fünf um nahezu 60 % zurückgegangen sind. Während das Angebot an Eigentumswohnun- gen derzeit die Nachfrage noch weitgehend decken kann, ist der Mangel an Mietwoh- nungen inzwischen besorgniserregend. Mit lediglich 2.570 neu errichteten freifinanzier- ten Mietwohnungen im Gesamtjahr 2026 wird der zusätzliche Wohnraumbedarf bei
weitem nicht gedeckt werden können. Auch die rund 2.280 neu geschaffenen geförderten Mietwohnungen reichen nicht aus, um die Angebotslücke zu schließen. Die Folgen dieser Entwicklung sind bereits deutlich spürbar. Aufgrund des knappen Angebots finden weniger Umzüge statt, wodurch auch das Angebot an Bestands- mietwohnungen kontinuierlich zurückgeht. Gleichzeitig führen die strengen mietrecht- lichen Rahmenbedingungen – insbesondere bei Wohnungen, die dem Vollanwendungsbe- reich des Mietrechtsgesetzes unterliegen – in Kombination mit zusätzlichen regulatorischen Eingriffen wie der Mietpreisbremse dazu, dass die Vermietung für viele Eigentümer wirtschaftlich zunehmend unattraktiv wird. Die Bereitschaft, Wohnungen neu zu vermie- ten, ist daher weiter gesunken.
18.000
16.000
14.253
14.000
12.000
11.278
5.660
10.000
9.248
8.330
3.600
8.180
8.000
4.439
6.000
5.306
3.682
4.103
4.798
4.000
1.850
2.565
612
2.000
3.575
3.269
2.959
2.770
2.283
0
2023
2024
2025
2026** 2027**
** derzeit bekannt
Miete gefördert
Miete freifinanziert
Eigentum
Quellen: 2023-2025: Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKO/Exploreal, Jänner 2026 2026-2027: EHL, Juli 2026
Nachfrageentwicklung
Mietniveau in Wien (in EUR/m²)
Die strukturelle Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum, getragen vom anhaltenden Wachs- tum der Einwohner- und Haushaltszahlen, bleibt auch im 1. Halbjahr 2026 ungebrochen hoch. Da der Wohnungsneubau den zusätzlichen Bedarf bereits seit den letzten zwei Jahren nicht mehr decken kann, sind die Wohnraumreserven mittlerweile weitgehend aufgebraucht. Für Woh- nungssuchende verschärft sich die Situation dadurch zunehmend. Die Folge ist, dass neu auf den Markt kommen- de Mietwohnungen meist binnen kurzer Zeit wieder vermietet sind. Vermieter:innen können häufig auch aus mehreren Bewerber:innen auswählen, wodurch sich die Chancen einkom- mensschwächerer Haushalte, auf dem freien Mietmarkt eine Wohnung zu finden, zunehmend verschlechtern. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen steigt seit dem Jahr 2023 kontinuierlich an und hat mittlerweile wieder das Niveau erreicht, das vor den Zinserhöhungen zu beobachten
war. Die positive Entwicklung wurde durch die Anhebung des Leitzinses um 25 Basispunkte zuletzt zwar leicht gebremst, insgesamt blieb die Nachfrage jedoch auf einem hohen Niveau. Kaufentscheidungen werden jedoch nach wie vor sehr sorgfältig abgewogen und benötigen deutlich mehr Zeit als noch vor einigen Jahren. Im zweiten Quartal kam es zu einem deutli- chen Anstieg der verbücherten Transaktionen. Ausschlaggebend dafür war insbesondere das Auslaufen des Wohnpakets, da zahlreiche Käufer die damit verbundenen Kostenvorteile – allen voran den Wegfall der Hypothekargebühr – noch nutzen wollten. Besonders dynamisch entwickelt sich weiterhin die Nachfrage nach Vorsorgewohnungen. Deut- lich gestiegene Mieten, ein äußerst geringes Leerstandsrisiko und ausgezeichnete Vermie- tungsperspektiven schaffen wieder attraktive Rahmenbedingungen für Anleger. Vorsorge- wohnungen bieten damit langfristig attraktive Ertragschancen bei einem vergleichsweise geringen Risiko.
k.A.
1010 1020 1030 1040 1050 1060 1070 1080 1090 1100 1110 1120 1130 1140 1150 1160 1170 1180 1190 1200 1210 1220 1230
13,20
16,50 16,50
14,40
14,80 14,90
17,30
13,60
14,70
17,20
14,80
17,30
15,00
k.A.
14,70
17,40
12,30
15,10
11,90
14,00
14,50
12,80
14,90
16,90
13,70
15,60
14,30
12,90
14,70
13,20 13,10
14,90 14,80 14,80
17,20
17,50
13,00
14,30
12,80
13,80
12,50
13,60
13,20
14,50
10 €
12 €
14 €
16 €
Bestand
Erstbezug
Quelle: Erster Wiener Wohnungsmarktbericht 2026, Stand: Juli 2026
Preisentwicklung
Preisniveau bei Eigentumswohnungen in Wien (in EUR/m²)
Zwischen Miet- und Eigentumsmarkt bestehen bei der Preisentwicklung weiterhin deutliche Unterschiede. Der Zuwachs bei den Mieten lag im ersten Halbjahr 2026 in allen großen Marktsegmenten erneut deutlich über der Inflationsrate. Besonders in durchschnittlichen Lagen und an der Peripherie fiel er überpro- portional aus, wodurch sich die lagebedingten Preisunterschiede tendenziell verringern. Derzeit liegen die Nettomieten in peripheren Lagen zwischen 13,00 und 16,00 EUR/m², während in sehr guten Lagen teilweise Preise über 20,00 EUR/m² erreicht werden. Der Aufwärtstrend bei den Eigentumspreisen setzte sich ebenfalls fort, wenngleich die Preiszuwächse weiterhin deutlich moderater ausfielen als im Mietsegment. Das zweite Quartal war von geopolitischen Unsicherhei- ten – insbesondere dem Konflikt im Nahen Osten – sowie einer neuerlichen Dynamik bei den Energie- und Baukosten geprägt. Die daraus resultierende wirtschaftliche Unsicher- heit führte zu einer zurückhaltenderen Nach-
frage und dämpfte den weiteren Preisanstieg. Ausschlaggebend war dabei weniger die mit 0,25 Prozentpunkten vergleichsweise geringe Leitzinserhöhung als vielmehr die allgemeine Verunsicherung infolge der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Diese führte zu einer spürbaren Zurückhaltung bei langfristigen privaten Investitionsentscheidungen wie dem Erwerb einer Eigentumswohnung. Derzeit liegen die Preise für Erstbezugswoh- nungen – je nach Lage und Ausstattungsquali- tät – zwischen rund EUR 5.900 und EUR 8.100 pro Quadratmeter. Für Bestandswohnungen werden durchschnittlich zwischen EUR 3.700 und EUR 6.200 pro Quadratmeter erzielt. Im Segment der Vorsorgewohnungen entwi- ckelte sich die Nachfrage überdurchschnitt- lich. Besonders gefragt sind kompakt ge- schnittene Zwei- und Dreizimmerwohnungen im mittleren bis gehobenen Preissegment, die sich zuletzt besser entwickelten als der Gesamtmarkt.
k.A.
1010 1020 1030 1040 1050 1060 1070 1080 1090 1100 1110 1120 1130 1140 1150 1160 1170 1180 1190 1200 1210 1220 1230
5.100
7.300
5.050
7.000
7.500
5.650
4.900
6.000
5.700
7.300
5.800
7.600
6.050
8.100
5.800 5.850
7.900
4.050
3.900
5.550
4.300
6.000
5.950
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4.350
6.150
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5.800
3.950
3.750 3.850
5.650
5.550
4.150
5.800
4.000 €
5.000 €
6.000 €
8.000 €
7.000 €
Bestand
Erstbezug
Quelle: Erster Wiener Wohnungsmarktbericht 2025, Stand: März 2025
Quelle: Erster Wiener Wohnungsmarktbericht 2026, Stand: Juli 2026
Ausblick
Steigende Mieten und wieder anziehende Eigentumspreise prägen die kommenden Quartale.
Der Ausblick für den Wiener Wohnungsmarkt bestätigt die bisherigen Erwartungen. Aufgrund der rückläufigen Baubewilligungs- und Fertig- stellungszahlen wird sich die Angebotslücke in den kommenden Quartalen weiter vergrößern. Dies wird sich unweigerlich in weiter steigenden Mieten und – bei anhaltender Nachfrage – zu- nehmend auch in steigenden Wohnungspreisen niederschlagen. Die anhaltend schwache Konjunktur sowie die geopolitischen Spannungen im Nahen Osten belasten das Marktumfeld zusätzlich. Die dar- aus resultierende Unsicherheit führt dazu, dass Kaufentscheidungen weiterhin sorgfältig abge- wogen werden und bis zum Abschluss deutlich mehr Zeit in Anspruch nehmen. Gleichzeitig ist zu erwarten, dass Projektverschiebungen und Entwicklungsstopps auch in den kommenden Monaten anhalten und das ohnehin knappe Neubauangebot weiter reduzieren. Hingegen haben sich die Energiepreise bis zur Jahresmitte wieder weitgehend auf das Vor-
kriegsniveau normalisiert. Dadurch konnten die inflationären Tendenzen deutlich abgeschwächt werden, was die Aussichten auf eine stabile beziehungsweise nur moderat steigende Leit- zinsentwicklung verbessert. Für Wohnungssu- chende bedeutet dies eine Stabilisierung der Fi- nanzierungskosten, während Projektentwickler gleichzeitig von einer teilweisen Entspannung bei den Kosten energieintensiver Baustoffe wie Zement oder Stahl profitieren. Der im zweiten Quartal beobachtete Transak- tionsschub infolge des Vorziehens von Woh- nungskäufen vor dem Auslaufen des Wohnpa- kets wird im zweiten Halbjahr leicht abflachen, ohne dass sich die zugrunde liegende hohe Nachfrage nachhaltig verändert. Die im Zuge der Budgetsanierung beschlosse- nen Maßnahmen werden sich zudem belas- tend auf die Immobilienwirtschaft auswirken. Insbesondere die stärkere Besteuerung von Veräußerungsgewinnen bei langfristig gehal- tenen Liegenschaften sowie von Widmungs-
gewinnen dürfte die Verfügbarkeit von Bauland weiter einschränken. Es ist jedoch nicht davon
auszugehen, dass viele Grundstückseigentü- mer das Zeitfenster bis zum Inkrafttreten der Neuregelungen Anfang 2027 für vorgezogene Verkäufe nutzen werden. Auch der erhöhte Investitionsfreibetrag (IFB) wird angesichts der angespannten wirtschaftlichen Situation vieler Projektentwickler voraussichtlich nur begrenzte Investitionsanreize setzen. Insgesamt ist daher davon auszugehen, dass das Wohnungsangebot bei unverändert ho- her Nachfrage weiter sinken wird. Die Mieten werden daher weiter deutlich anziehen und ab dem kommenden Jahr ist
auch im Eigentumssegment wieder mit stärkeren Preis- steigerungen zu rechnen.
Karina Schunker MA MRICS k.schunker@ehl.at
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