EHL Büromarktbericht Wien | Frühjahr 2022

Wir leben Office

Büromarktbericht Wien | Frühjahr 2022

Wir leben Immobilien.

Vorwort

In wirtschaftlich herausfordernden Zeiten beweist der Wiener Büromarkt aufs Neue seine berühmte Stabilität. In einem schwierigen Marktumfeld konnten in den letzten Monaten sowohl im Vermietungs- als auch Investmentbereich erfreuliche Ergebnisse erzielt werden. Die Corona-Pandemie hat einen Innovations- und Qualitätsschub mit sich gebracht, dessen Umsetzung gerade voll im Gang ist. In vielen Branchen hat sich Remote-Working zu einer

beruflichen Selbstverständlichkeit etabliert und vielerorts werden Arbeitsmodelle zur Kombination von Home-Office und bürobasiertem Arbeiten implementiert. Diese Entwicklung verstärkt den anhaltenden Trend zur „Qualität statt Quantität“ und bringt damit für den Wiener Büromarkt neue Dynamik und Impulse. Unsere EHL-Bürospezialisten beraten Sie sehr gerne bei der Entwicklung Ihrer individuellen und nachhaltigen Immobilienstrategie!

Mag. Franz Pöltl FRICS Geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting GmbH

KommRMag. Michael Ehlmaier FRICS Geschäftsführender Gesellschafter EHL Immobilien GmbH

Mag. Stefan Wernhart MRICS Geschäftsführer EHL Gewerbeimmobilien GmbH

DI Alexandra Bauer MRICS Market Research | Bereichsleiterin EHL Gewerbeimmobilien GmbH

Mag. (FH) Andrea Dissauer MRICS Geschäftsführerin EHL Immobilien Management GmbH

Überblick Büromarkt Wien

Executive Summary

Mehr Dynamik bei Mietgesuchen 2021 wurden in einem schwierigen Marktumfeld 170.000 m2 Bürofläche neu vermietet. Für das Gesamtjahr 2022 ist aufgrund der zuletzt zuneh- menden Dynamik mit einer stabilen bis leicht steigenden Vermietungsleistung zu rechnen. Leerstandsrate bleibt auf Rekordtief Die geringe Neuflächenproduktion der letzten Jahre hat zu einer kontinuierlich sinkenden Leerstandsra- te geführt. Aktuell erreicht diese einen im internatio- nalen Vergleich betrachteten extrem niedrigen Wert von nur 4,3 %.

Neuflächenproduktion geprägt von Refurbishments Mit einer Fertigstellungsleistung von ca. 126.000 m² fällt die Flächenproduktion 2022 wieder deutlich höher aus als im Vorjahr (ca. 66.700 m²). Bemer- kenswert ist der außerordentlich hohe Anteil an Refurbishments. Dieser beträgt im heurigen Jahr 82 % der Neuflächenproduktion. Investment Das Interesse von Core-Investoren an langfristig vermieteten Büroobjekten in Toplagen ist ungebro- chen. Getrieben wird die Nachfrage maßgeblich von deutschen und österr. institutionellen Investo- ren, wobei das Angebot nach wie vor stark unter der eingeschränkten Produktpipeline leidet.

Nachfrage* | Angebot 2022 Neuflächenproduktion

Mieten I Erstbezug**** (in EUR/m 2 pro Monat) Beste Lage

126.100 m 2 180.000 m 2

18,0 - 26,0 13,5 - 18,0 10,0 - 13,5

Vermietungsleistung*

Gute Lage

Durchschnittliche Lage

Marktindikatoren Neuflächenproduktion Vermietungsleistung

Spitzenmieten

26,0

steigend

Wirtschaftsdaten Österreich 2021/2022*

stabil

Leerstand

leicht sinkend

Österreich 4,9 % EU 6,4 % Euroraum 7,0 %

Arbeitslosenquote (Eurostat)

Spitzenrendite

3,0

Mietpreisniveau Durchschnittsmieten

Nom. BIP EUR Mrd. Wirtschaftswachstum

403,4 4,1 % 2,8 %

leicht steigend leicht steigend

Spitzenmieten

Inflationsrate

* Prognose ** Alle Kennzahlen beziehen sich, wenn nicht anders angeführt, auf den Gesamtbestand (Alt- und Neubauten). *** laut Vienna Research Forum, www.viennaresearchforum.at **** EHL Mietpreisspiegel von 100 errichteten bzw. generalsanierten Bürogebäuden an verschiedenen Standorten

Bürobestand Bürofläche in m 2 Leerstandsrate

Gesamtmarkt**

VRF***

11.486.050 5.931.993

4,3 %

4,2 %

Quelle: EHL Market Research | Q2 2022

Büromarkt Wien 2018 - 2022

300.000 m 2

8 %

270.000

260.000

220.000

210.000

225.000 m 2

7 %

180.000*

170.000

150.000 m 2

6 %

126.100

125.000

66.700

75.000 m 2

5 %

45.000

4 % Leerstandsrate

2018

2019

2020

2021

2022

Neuflächenproduktion in m 2

Vermietungsleistung in m 2

*Prognose, Quelle: EHL Market Research | Q2 2022

Modernisierungs- und Qualitätsschub am Wiener Büromarkt

Die bereits seit 2 Jahren anhaltende Corona- Pandemie hat am Wiener Büromarkt eine Innovations- und Qualitätsoffensive ausgelöst. Mit der weitgehenden Etablierung des räumlich flexiblen Arbeitens haben sich auch die Flächenanforderungen und Ansprüche der Nutzerinnen deutlich verändert. Das physische Büro entwickelte sich vom Ort des reinen Arbeitens zum Ort des Teamworks und der Kommunikation. Remote Working wird zur beruflichen Selbstverständlichkeit Der Qualitätsschub resultiert daraus, dass das physische Büro durch die Etablierung von Remote-Working in starker Konkurrenz zu anderen Orten steht, an denen dank Digitalisierung ebenfalls gearbeitet werden kann (z.B. zu Hause, im Zweitwohnsitz, usw.). In manchen Bestandsobjekten lassen sich die innovativen Anforderungen in den Bestandsobjekten nicht realisieren, daher sehen sich Unternehmen nach neuen Standorten um, bei denen die neuen Arbeitsplatzkonzepte besser umsetzbar sind.

Moderne Bürowelten orientieren sich bei der Gestaltung der Allgemeinflächen an Hotel- und Loungekonzepten und bieten weniger direkt zugeordnete Arbeitsplätze, dafür mehr Flächen für Activity Based Working und Kommunikation. Das „Rennen um die gefragtesten Talente“ bringt neue Impulse Die Möglichkeit für flexible Arbeitsformen wird von einigen Unternehmen im aktuellen „Rennen um die besten Köpfe und Talente“ im Recruiting als wirksame Maßnahme zur MitarbeiterInnen- gewinnung und –bindung betrachtet. Zahlreiche Firmen haben ihren MitarbeiterInnen während der Corona-Pandemie flexiblere Arbeitsmodelle zugesichert, einige davon möchten diese nun dauerhaft beibehalten. In den meisten Fällen bleibt das Büro aber auch weiterhin der zentrale Ort des Arbeitens. Dieses gilt es als besonders attraktiven Arbeitsort zu gestalten, der sich durch seine attraktive Gestaltung und die Möglichkeit für Kollaboration, Kommunikationen und gemein- same Veranstaltungen anbietet.

Mietpreise und Leerstandsraten

Mietpreisentwicklung 2012 - 2022

€ 30/m 2

€ 25/m 2

€ 20/m 2

€ 15/m 2

€ 10/m 2

€ 5/m 2

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2012

2013

2014

Spitzenmieten

Durchschnittliche Lage Gute Lage

Beste Lage

Quelle: EHL Market Research | Q2 2022

Mietniveau in den Wiener Büroregionen

€ 30/m 2

€ 25/m 2

€ 20/m 2

€ 15/m 2

€ 10/m 2

Hauptbahnhof Quartier Belvedere

Vienna DC Umgebung

Lassallestr. Messe Prater

Region Nord

FlughafenWien Umgebung

Region Süd Wienerberg

Innenstadt Umgebung

Region Ost Erdberg

Seestadt Aspern

Region West

Quelle: EHL Market Research | Q2 2022

Spitzenmieten (in EUR/m² pro Monat)

Leerstandsraten (in %)

120,6 Paris (CBD)

12,7 12,7

London (West End)

Warschau

77,5

Bukarest

50,8

10,6

Mailand

47,0

Frankfurt

9,8

Madrid

43,0 43,0

9,2

Berlin

Budapest

8,5

Frankfurt

München

39,2

7,8

Prag

Amsterdam

36,0

6,0

Madrid

Amsterdam

5,4

26,0 26,0

London (West End)

Budapest

4,3 4,3

Wien

24,0 24,0

Warschau

München

3,4

Prag

Berlin

19,0

3,1

Paris (CBD)

Bukarest

Quelle: EHL Market Research | BNP Paribas Real Estate | Q2 2022

1. Innenstadt | Umgebung

Wiener Büroregionen

Wichtige Objekte 1010, Deutschmeisterplatz 2 1010, Goldenes Quartier Office 1010, Haus am Schottentor 1010, Schreyvogelgasse 2* 1020, LeopoldQuartier* 1040, Ensemble Schwarzenbergplatz 1090, Francis* 1090, Doppio Due*

Der Wiener Büromarkt ist in mehrere Clusterregionen gegliedert, auf die sich die Neubauleistung konzentriert. Die Karte gibt einen Überblick über die wichtigsten Büroachsen sowie die Indikatoren für Angebots-, Nachfrage- und Mietpreisentwicklung.

Mietpreise

€ 15,0–25,5

Mietentwicklung Nachfrage Angebot

2. Region Nord

Wichtige Objekte 1190, Square 1 1200, Millennium Tower 1200, Rivergate 1200, Optimum 1210, Peak Vienna 1210, Grand Central*

1210, TwentyOne* 1210, Plus Energie Quartier 21*

Mietpreise

€ 11,0–18,5

Mietentwicklung Nachfrage Angebot

U2 U5

3. Region West

Wichtige Objekte 1120, Arcade Meidling 1120, Forum Schönbrunn 1120, Linke Wienzeile 234 1120, U4-Center 1120, VIO Plaza* 1130, Hietzinger Kai 131 1130, Kai West 1140, Workstation Wien West

A23

Mietpreise

€ 10,0–19,0

Mietentwicklung Nachfrage Angebot

A21

4. Region Süd | Wienerberg

5. Vienna DC | Umgebung

Wichtige Objekte 1220, Andromeda Tower 1220, Ares Tower 1220, DC Tower 1220, IZD Tower 1220, Saturn Tower 1220, Vienna Twentytwo*

Wichtige Objekte 1100, myhive am Wienerberg

1100, The Brick 1120, Euro Plaza 1120, Inno Plaza 1230, Silo Plus 1230, Silo Next* 2345, Campus 21

Mietpreise

€ 11,5–18,0

€ 12,5–22,0

Mietentwicklung Nachfrage Angebot

*Projekt

6. Lassallestraße | Messe | Prater

Wichtige Objekte 1020, Austria Campus 1020, E-Zone 1020, Galaxy Tower 1020, Quartier Lassalle* 1020, Vienna Works 1020, Weitblick, Viertel Zwei*

Mietpreise

€ 12,0–20,0

Mietentwicklung Nachfrage Angebot

A22

7. Region Ost | Erdberg

Wichtige Objekte 1030, Landmarx 1030, MQM 1030, ORBI Tower

1030, Solaris 1030, Tricore 1030, ViE 1110, OCG Office Campus Gasometer

Mietpreise

€ 11,5–19,5

Mietentwicklung Nachfrage Angebot

8. Hauptbahnhof | Quartier Belvedere Wichtige Objekte 1100, QBC 1100, The Icon Vienna 1100, Tower Canettistraße

10.

Mietpreise

€ 15,0–22,0

Mietentwicklung Nachfrage Angebot

10. Flughafen Wien | Umgebung Wichtige Objekte 1300, Office Park 1 1300, Office Park 2 1300, Office Park 3 1300, Office Park 4

9. Seestadt Aspern

Wichtige Objekte 1220, Hoho Wien 1220, Campus West 1220, Technologiezentrum Seestadt

2320, Concorde Business Park

1220, SeeHub 1220, Mischa

Mietpreise

€ 9,5–22,0

€ 11,5–18,0

Mietentwicklung Nachfrage Angebot

*Projekt

Fertigstellungen | Vermietungen

Refurbishments prägen die Neuflächenproduktion

Bei den Fertigstellungen spielen hochwertige Refurbishments eine immer größere Rolle. 2021 betrug deren Anteil an der Neuflächenproduktion noch 33 %, 2022 erreicht ihr Anteil einen Rekord- wert von 82 %. Aufgrund der geringen, innenstadt- nahen Flächenreserven werden Refurbishments auch in Zukunft eine bedeutende Rolle spielen.

Das FRANCIS im Altanquartier (45.000 m²) und das URBAN GARDEN im myhive am Wienerberg (15.000 m²) sind als namhafte Beispiele für hoch- wertige Refurbishments zu nennen. Beide Projekte werden nachhaltig revitalisiert und 2023/2024 fertiggestellt.

Vermietungsleistung nach Regionen*

Fertigstellungen 2022

6 %

7 %

Objekt

Größe Adresse

Quartier Lassalle 2* ** Quartier Lassalle 1* **

54.000 m² 2; Lassallestraße 5 24.000 m² 2; Lassallestraße 1

19 %

44 %

Twenty One/Innovation Hub Das Lebendige Haus * Vienna Twenty Two (BT 1)

14.800 m² 21; Siemensstraße 87-89

9.000 m² 1; Postgasse 8-10

24 %

8.000 m² 22; Dr.-Adolf-Schärf-Platz 1 6.000 m² 9; Peregringasse 2-4 4.000 m² 15; Felberstraße 80 3.800 m² 4; Schwarzenbergplatz 2.500 m² 1; Schreyvogelgasse 2

Doppio Due*

F80*

Lukoil- Headquarter* ** Schreyvogelgasse 2* **

* Generalsanierung

Quelle: EHL Market Research | Q2 2022

** Vollvermietet bzw. eigengenutzt

Vermietungsleistung nach Branchen*

• 4%

6% •

Vermietungen Q4 2021 & Q1 2022 (ausgewählte Beispiele)

26 %

20 %

Mieter

Größe Adresse

ISS Facility Services GmbH

6.200 m² 2; Quartier Lassalle 1

ATOS Österreich Öffentlicher Mieter

5.200 m² 22; IZD-Tower

23 %

2.200 m² 2; Lassallestraße 9b

21 %

LeitnerLeitner

4.200 m² 4; Ensemble Schwarzenbergplatz 1.900 m² 2; Leopold Moses Gasse 4

Öffentlicher Mieter

Nuance Communications Austria GmbH

1.800 m² 12; Euro Plaza 1

* Vermietungen ab 1.000 m 2 berücksichtigt Quelle: EHL Market Research | Q2 2022 IT | High-Tech Handel und Dienstleistung Öffentlicher Sektor Rechtsanwälte, Unternehmens- und Wirtschaftsberatung Bildungs- und Schulungseinrichtung Serviced Office / Co-Working

Öffentlicher Mieter Gesundheitswesen

1.500 m² 13; Hietzinger Kai 131 1.100 m² 13; Hietzinger Kai 131

Karl Storz Endoskop Austria GmbH

1.000 m² 3; Tricore

Öffentlicher Mieter

1.000 m² 2; Aspernbrückengasse 2

Quelle: EHL Market Research | Q2 2022

Investmentmarkt

Spitzenrenditen Büroimmobilien im europäischen Vergleich (in %)

Quelle: EHL Market Research | BNP Paribas Real Estate | Q2 2022

Investmentmarkt Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt verzeichnete auch im ersten Quartal 2022 hohes Transaktionsgeschehen und starke Nachfrage sowohl seitens privater als auch institutioneller Investoren. Trotz der nach wie vor nicht überstan- denen Pandemie und der seit Februar eskalierten Ukraine Krise ist das Interesse der Investoren an österreichischen Immobilien ungebrochen. Das Transaktionsvolumen belief sich in den ersten drei Monaten des Jahres auf rund EUR 900 Mio., wobei allerdings noch ein großer Teil der Anfang des Jahres gestarteten Transaktionsprozesse in Umsetzung ist und sich dieses Volumen erst im zweiten Quartal in der Statistik niederschlagen wird. Im Fokus der Investoren standen Büroobjekte, die mit einem Anteil von rund 54% zu Buche schlugen, gefolgt von institutionellen Wohnprojekten mit 30% und gemischt genutzten Wohn- und Geschäfts- häusern mit 11%. In den Bereichen Einzelhandel und Hotel waren im ersten Quartal des Jahres nur wenige Transaktionen zu verzeichnen. Beide Asset- klassen waren jeweils mit einem Anteil von ca. 2% vertreten. Da sich im Moment in diesen Segmenten mehrere Transaktionen in der Pipeline befinden, sollte das Investmentvolumen auch in diesen Berei- chen wieder ansteigen. Der Pandemie geschuldet ist nach wie vor die Tatsache, dass die Herkunft der Investoren überwiegend auf Deutschland und

Österreich beschränkt bleibt, da die Reisebereit- schaft beispielsweise von Kaufinteressenten aus Fernost und dem angelsächsischen Raum noch unter den Einschränkungen der kalten Jahreszeit gelitten hat. Mit dem Anstieg der Temperaturen ist aber mit erleichterten Reisemöglichkeiten, gelo- ckerten Rahmenbedingungen und einer wenn auch noch moderaten Rückkehr von Käufern außerhalb Europas zu rechnen. Neben der hohen Nachfrage im Top-Segment der jeweiligen Assetklassen ist derzeit, unter anderem auch bedingt durch die EU-Taxonomie und die ESG-Richtlinien, ein gesteigertes Interesse von Seiten institutioneller Bestandshalter an Portfoli- obereinigungen spürbar. Dies wird mittelfristig dazu führen, dass insbesondere im Bürobereich Objekte, die den strengeren EU-Vorgaben nicht mehr entsprechen, auf den Markt kommen und an Asset Manager veräußert werden, deren Geschäftsmodell darin besteht, Immobilien energetisch zu optimie- ren und auf Nachhaltigkeit zu trimmen („Manage to ESG“). Die zuletzt fortlaufend gesunkenen Renditen wer- den sich in den nächsten Monaten eher seitwärts bewegen und die Preise im Top-Segment der jeweiligen Assetklassen geringere Wertsteigerun- gen erfahren, als dies in den letzten Monaten der Fall war.

Marktaktivität

Ausgewählte Investmenttransaktionen

Nutzungsart

Verkäufer

Käufer

Objekt

Größe inm 2

SQUARE 1

Büro

27.300 Strabag Real Estate

Warburg HIH

Workstation Wien West

Büro

17.900 Nuveen Global

Privatinvestoren

Allianz Tech Center

Büro

12.000 RPHI

Swiss Life Asset Managers

Solaris

Büro

10.200 Amundi

GalCap Europe

Grabenhof

Büro

10.000 ÖBV

Ärztekammer Wien

Dresdner Straße 82

Büro

4.600 Union Investment

Quadoro

TLAPA Haus

Gemischt genutzt

11.600 Vermehrt Gruppe

LLB Immo KAG

art & garden

Gemischt genutzt

10.600 Aucon Real Estate Group

GalCap Europe

Industriegrundstück Wöllersdorf

Logistik/Industrie

2.730 Arcelor Mittal

Lokaler Projektentwickler

WE Paket Körner-Kaserne

Wohnen

5.520 CC Wien Invest

LLB

Goldener Hirsch

Wohnen

2.850 Kokon Immobilien Invest

GalCap Europe

Simmeringer Hauptstraße 50

Wohnen

1.640 Privatinvestor

Privatinvestor

aspern urban waterfront Pier 01

Wohnbaugrundstück

33.000 Wien 3420 aspern Development AG N/A

aspern urban waterfront Pier 05

Wohnbaugrundstück

30.630 Wien 3420 aspern Development AG N/A

aspern manufactory

Gewerbebaugrundst.

17.910 Wien 3420 aspern Development AG N/A

Quelle: EHL Market Research | Q2 2022

EHL Referenzen

Referenzprojekte

Investment

Workstation Wien West EHL vermittelte das in der Linzer Straße 221 - 223 ge- legene Büroobjekt „Work- station Wien West“ mit rund 17.900 m² Nutzfläche und 192 Stellplätzen an eine private Investoren- gruppe. TLAPA Wien EHL vermittelte die in der Favoritenstraße 73-75 gelegene Neuentwicklung des ehemaligen TLAPA Kaufhauses mit einer Nutzfläche von rund 11.600 m² und 120 Stell- plätzen an den offenen Immobilienfonds der LLB.

Square One EHL hat die Warburg-HIH Invest Real Estate beim Erwerb des Objektes Square One, einem nahezu voll vermieteten Core- Objekt in der Muthgasse mit rund 31.400 m² Nutzfläche vermietete Büroobjekt mit rund 12.000 m² Nutzfläche und 206 Stellplätzen an einen offenen Swiss Life Immobilienfonds. Allianz Tech Center EHL vermittelte das in der Linzer Straße 225 gelegene, langfristig an die Allianz Elementarversicherung

Gesamtfläche 11.600 m 2 Auftraggeber Vermehrt Gruppe

Gesamtfläche Auftraggeber

12.000 m 2

RPHI

Gesamtfläche 17.900 m 2 Auftraggeber NuveenReal Estate

Gesamtfläche Auftraggeber

31.400 m 2

und 354 Stellplätzen umfassend beraten.

HIH

Vermietungsmandate

Deutschmeisterpl. 2 Das markante Bürogebäude eignet sich aufgrund seines repräsentativen Zugangs und interner Erschließung perfekt für einen Gesamtmieter. EHL vermarktet auf co-exklusiver Basis die top-ausgestatteten Büroflächen. FRANCIS Das moderne Bürogebäude an einem sehr etablierten Businessstandort wird gerade hochwertig saniert und gelangt 2024 zur Fertigstellung. Es wird von EHL auf co-exklusiver Basis vermarktet.

URBAN GARDEN EHL wurde co-exklusiv mit der Vermietung der verbliebenen Leerstandsflächen im markanten Büroturm Twin Tower sowie mit der Vermarktung des innovativen Neubauprojektes URBANG GARDEN, myhive am Wienerberg (Fertigstellung 2023) beauftragt. VIO Plaza Der spektakuläre Gebäudekom- plex VIO Plaza bietet Büro- und Geschäftsflächen mit perfekter Ausstattung und Verkehrsan- bindung (Fertigstellung 2023). EHL vermarktet auf co-exklu- siver Basis und ist bereits mit einigen konkreten Mietinteres- senten im Gespräch.

Adresse 1., Deutschmeisterpl. 2 Nutzfläche 3.200 m²

Adresse

10., Wienerbergstr. 3-5

Nutzfläche

15.000 m²

Adresse 9., Julius-Tandler-Platz Nutzfläche 45.000 m²

Adresse 12., Schönbrunner Str.230 Nutzfläche 22.000 m²

Die Angaben und Prognosen dieses Berichts erfolgen ohne Garantie, Gewähr oder Haftung.

Die elektronische Version des Berichts steht unter www.ehl.at/research zum Download zur Verfügung.

Unser Blick ist immer nach vorne gerichtet:

Die EHL Immobilien Gruppe lebt ihre Unternehmenswerte. Täglich. Kompetent. Engagiert. Leidenschaftlich. In allen Dienstleistungsbereichen.

Vermietung Verkauf

Büroimmobilien Einzelhandelsobjekte Logistikimmobilien Wohnimmobilien Vorsorgewohnungen Anlageobjekte Zinshäuser Betriebsliegenschaften Grundstücke Hotelimmobilien

Verwaltung Bewertung Investment Facility Management

Baumanagement Market Research

Asset Management Center Management

EHL Gewerbeimmobilien GmbH Prinz-Eugen-Straße 8–10, 1040 Wien | T +43-1-512 76 90 | office@ehl.at | www.ehl.at

Wir leben Immobilien.

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