Immobilien-
Investmentmarkt
Marktupdate | H1 2026
Marktübersicht
4,0 Mrd. € Transaktionsvolumen Prognose für Gesamtjahr 2026 1,15 Mrd. € H1 2026
Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt bewegte sich im ersten Halb- jahr 2026 in einem herausfordernden makroökonomischen Umfeld. Nach starkem Jahresauftakt kühlte sich die Marktdynamik im zweiten Quartal spür- bar ab, getrieben von steigenden Zinsen, Inflation, restriktiven Finanzierungs-
bedingungen und einer schwachen Konjunktur. Das Zinsumfeld bleibt für Investoren die zentrale Belastung. Die Europäische Zentralbank wird die Leitzinsen im Jahresverlauf voraussichtlich in zwei bis drei Schritten weiter anheben, was Fremdkapital zusätzlich verteuert und den Trend zu eigen- kapitalgetriebenen Strategien verstärkt. Fremdfinanzierte Transaktionen werden dadurch struktu- rell erschwert, während eigenkapitalstarke Investoren ihre Wettbewerbsposition weiter ausbauen werden. Die verhaltene Konjunktur bremst zunehmend auch den gewerblichen Vermietungsmarkt. Unternehmen agieren bei Anmietungen vorsichtiger, was sich vor allem abseits etablierter Toplagen in schwächerer Nachfrage und steigenden Leerstandsraten zeigt. Fazit: Da zurzeit nur wenige Core-Objekte verfügbar sind, konzentriert sich das Ge- schehen auf die nachgelagerten Qualitätssegmente. Obwohl die Renditen bei diesen Objekten in den letzten drei Jahren bereits signifikant gestiegen sind, wird das Sen- timent von der anhaltenden Insolvenzwelle getrieben; eine kurzfristige Trendumkehr erwartet daher kaum jemand. Als Konsequenz scheint bei vielen Interessenten die Devise „eher Abwarten als Handeln“ zu lauten, obwohl das Preis- und Renditeniveau für einen Einstieg sprechen würde.
4,0*
4,0
2,96
2,7
1,17 1,10 1,16
1,15
2023 2024 2025 2026
* Prognose
Entwicklung der Assetklassen
Core steht im Fokus der Investoren, die nach- gelagerten Qualifikations- segmente kämpfen um Aufmerksamkeit.
24 %
Auch Hotels, Serviced Apart- ments und studentisches Woh- nen blieben gefragt, getrieben
Bestandswohnimmobilien erzielten im 1. Halbjahr rund 26 % Marktanteil und blieben damit die liquideste Assetklasse, getragen von hoher Nachfrage, anhaltendem Mietpreis-
von internationaler Nachfrage, dem Aufschwung des Städtetourismus und der wachsenden Mobili- tät von Studierenden und Fachkräften. Der Hospitality-Sektor kam auf rund 24 % Marktanteil.
wachstum und stabilen, inflationsresilienten Cash- flows.
26 % *
Im Einzelhandel konzentrierte sich das Interesse auf zwei Segmente. Highstreet-Immobilien in Toplagen profitierten von starker Nachfrage internationaler
14 %
Der Logistikmarkt funk- tioniert in Top-Lagen und entlang zentraler Verkehrs- achsen nach wie vor gut,
9 %
Retailer, lebensmittelgeankerte Fach- marktzentren punkteten mit verlässli- cher Nahversorgung, krisenresistenter
Im Bürosegment setzte sich die Qualitäts- und Lagediffe- renzierung fort, verstärkt durch die schwache Konjunktur. Die Nachfrage konzentriert sich fast ausschließlich auf ESG-konforme Core-Objekte in etablierten Lagen mit hoher
Mieterstruktur und stabilen Cashflows. Periphere und strukturell schwächere Standorte gerieten weiter unter Druck. Einzelhandelsimmobilien erreichten insge- samt rund 9 % Marktanteil.
getragen von E-Commerce, Nearshoring und robusteren Lieferketten. Spekulative Pro- jektentwicklungen wurden dagegen deutlich zurückgefahren.
Flächenqualität; periphere und funktional überholte Bestände geraten zunehmend unter Leerstands- und Preisdruck.
17 %
*Anteil am Transaktionsvolumen H1 2026
Investorenstruktur
6,5 %
Investoren aus dem DACH-Raum weiter dominant.
10,5 %
Der Markt wurde im ersten Halbjahr 2026 weiterhin maßgeblich von deutschsprachigem Kapital getragen. Investoren aus dem DACH-Raum blieben die aktivsten Marktteilnehmer und bestimmten weite Teile des Transaktionsgeschehens. Investoren außerhalb des DACH-Raums agierten zurückhaltender und selektiver, vor allem als Folge geopolitischer Spannun-
45 %
35 %
gen und eines volatileren Umfelds. Internationale Anleger verfügen zudem über ein breiteres Spektrum an Alternativen und allokieren Kapital verstärkt in Märkte mit höherer Liquidität oder attraktiveren Rendite-Ri- siko-Profilen. Institutionelle Investoren, insbesondere Spezialfonds, zeigten nach einer zurückhaltenderen Phase im Jahresverlauf wieder wachsende Präsenz und traten selektiv verstärkt als Käufer auf. Ein wichtiger Nachfragetreiber kehrt damit schrittweise zurück, mit klarem Fokus auf risikoarme, qualitativ hochwertige Assets. Privatinvestoren und Eigennutzer blieben eine konstant bedeutende Käufergruppe, vor allem im Bestandssegment und bei niedrigeren Transaktionsvolumina. Fazit: Die anhaltende Krise im Nahen Osten sorgt zusätzlich für erhöhte Unsicherheit und dämpft die Risikobereitschaft und die Transaktionsdynamik. Die Angebotsseite wird weiterhin maßgeblich von offenen Fonds, Projektentwicklern sowie Bestandshaltern mit anstehendem Refinanzierungsbedarf bestimmt. Angespannte Finanzierungsbedingungen und anhaltend hohe Insolvenzzahlen verstärken diese Entwicklung und führen punktuell zu breiterem Ver- kaufsangebot und steigendem Verkaufsdruck.
Institutionelle Investoren Family Offices | Privatinvestoren Entwickler Öffentlicher Sektor
16 % 14 %
3 %
67 %
Österreich International Deutschland Schweiz
Renditeentwicklung
Die Renditeentwicklung bleibt eng mit dem Finanzierungsumfeld verknüpft. Setzt die EZB die erwarteten weiteren Zinsschritte um, dürfte sich der Druck auf die Fremdkapitalkosten weiter erhöhen und auch die Zinsen am „langen Ende“ nach oben drücken. Im stabilen Core-Segment ist trotz des anhaltend hohen Wettbewerbs um hochwertige Objekte von einem weitgehend stabilen Rendite- niveau auszugehen. Risikoreichere Lagen und Objekte weisen dagegen einen wachsenden Renditeaufschlag auf, als Ausdruck der Flucht in Qualität und der Preiskorrektur an schwächeren Standorten. Fazit: Das angespannte Finanzierungsumfeld, mögliche weitere Zinsschritte und erhöhte globale Volatilität lassen das Renditeniveau tendenziell leicht ansteigen. Das eröffnet vor allem finanzstarken Investoren attraktive Opportunitäten für Markteinstieg oder Portfolio- ausbau.
Büro (Non-CBD)
Wohnimmobilien Wien
Wohnimmobilien Bundesländer
Einkaufs- & Fachmarktzentren
Hotel
Logistik
Abb.: Spitzenrenditen
Qualität ist weiterhin der entscheidende Preisfaktor.
Ausblick auf H2 2026
Für das zweite Halbjahr 2026 ist, abhängig von der Entwicklung der Krisen in der Ukraine und im Nahen Osten, weiterhin von einer vorsichtigen, abwartenden Haltung der Investoren auszugehen. Nach der Leitzinserhöhung der EZB um 25 Basispunkte am 11. Juni 2026 rechnet der Markt mit weiteren, aber moderaten Zins- schritten. Gemeinsam mit der verhaltenen Konjunktur dürfte dies das Marktgeschehen weiter prägen und den gewerblichen Vermie- tungsmarkt zusätzlich belasten. Diese Zurückhaltung dürfte in eine überwiegend seitwärts verlaufende Investmentaktivität münden, mit weniger Dynamik als in alternativen Veranlagungssegmenten. Die Renditesteigerungen der letzten Jahre bieten inzwischen aber wieder ein attraktives Einstiegsniveau, das zunehmend mehr Inves- toren nutzen.
Die anhaltend hohen Insolvenzzahlen in der Bau- und Immobilienwirtschaft sowie die schwierigen Finan- zierungsbedingungen verschärfen die Lage. Die Investoren fokussieren sich derzeit weiter auf Core- Objekte und meiden schwächere Standorte, ein Trend, der sich im zweiten Halbjahr fortsetzen dürfte. Besonders im institutionellen Bereich dürfte auch die Preisdifferenzierung zwischen ESG-konformen und nicht-konformen Objekten weiter zunehmen. Bei den Assetklassen bleiben Wohnimmobilien ge- fragt, getrieben von Nachfrage nach Wohnraum und starker Vermietungsdynamik, auch wenn sich die Preisvorstellungen der Parteien oft noch deutlich unterscheiden. Auch gewerbliche Wohnformen wie Ho- tels, Serviced Apartments und Studentenwohnheime sind stark nachgefragt. Im Einzelhandelssegment dominieren Highstreet-Lagen und lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren mit Nahversorgungsfunk- tion. Logistik/Light Industrial bleibt im Top-Segment stabil, sekundäre Standorte werden zunehmend abgestraft. Starkes Wachstumspotenzial sehen wir bei Gesundheitsimmobilien und Rechenzentren, wo die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Trotz herausforderndem Umfeld findet der Markt also Alternativen in neuen, gut performenden Wachstumssegmenten.
Mag. Franz Pöltl FRICS f.poeltl@ehl.at
Dipl. Betriebswirt (BA) Markus Mendel MRICS m.mendel@ehl.at
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