Büromarktbericht Wien | Frühjahr 2021

Wir leben Office

Wir leben Immobilien.

Vorwort

Die Corona-Pandemie hat die Arbeitswelt in den vergangenen zwölf Monaten maßgeblich beeinflusst und geprägt. Viele Entwicklungen, die sich bereits vorher abzeichneten, wurden durch die Corona-Krise immens beschleunigt und haben sich weitgehend manifestiert. Die Bürowelt hat innerhalb kürzester Zeit einen Digitalisierungs- und Innovationsschub erfahren. Die Ansprüche an Büroimmobilien von Mieter- und Investorenseite haben sich deutlich verändert, ein Entwicklungsprozess dessen Umsetzung gerade in vollem Gange ist.

Der Wiener Büromarkt beweist auch in Zeiten von Corona seine außerordentliche Stabilität. Im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen hat er seit Ausbruch der Pandemie nur geringfügige Einbußen verzeichnet und bietet ein sehr gesundes und solides Marktumfeld. In Zeiten wie diesen gilt es mehr denn je, nachhaltig richtige Investitionsentscheidungen zu treffen. Unsere EHL-Bürospezialisten verfügen über das entsprechende Know-how und beraten Sie sehr gerne bei der Entwicklung Ihrer individuellen Immobilienstrategie.

Mag. Michael Ehlmaier FRICS Geschäftsführender Gesellschafter EHL Immobilien GmbH

Mag. Stefan Wernhart MRICS Geschäftsführer EHL Gewerbeimmobilien GmbH

DI Alexandra Bauer MRICS Market Research | Bereichsleiterin EHL Gewerbeimmobilien GmbH

Thomas Schanda, MA Büroimmobilien | Bereichsleiter EHL Gewerbeimmobilien GmbH

Mag. Franz Pöltl FRICS Geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting GmbH

Überblick Büromarkt Wien

Executive Summary

Neuvermietungen weiterhin auf stabilem Niveau Nach einer in Anbetracht des schwierigen Wirt- schaftsumfelds erfreulichen Vermietungsleistung im Vorjahr (ca. 210.000 m 2 ), verzeichnen wir auch im ersten Quartal 2021 eine sehr gute Nachfrage (ca. 47.000 m²) nach hochwertigen Büroflächen. Leerstandsrate erreicht neuerliches Rekordtief Die verhaltene Neuflächenproduktion der letz- ten Jahre führt zu einer kontinuierlich sinkenden Leerstandsrate. Diese liegt aktuell bei 4,5 % und damit auf einem, im internationalen Vergleich, sehr niedrigen Niveau.

Refurbishments gewinnen weiter an Bedeutung Bei rund 45 % der Neuflächenproduktion im heurigen Jahr (ca. 82.000 m 2 ) handelt es sich um hochwertig sanierte Bestandsobjekte. Aufgrund der eingeschränkten Flächenreserven wird dieser Trend den Markt auch in Zukunft prägen. Investment Das Interesse an langfristig vermieteten Büroob- jekten in Toplagen ist unverändert stark. Bedingt durch Reisebeschränkungen dominieren deutsche und österreichische Investoren.

Nachfrage* | Angebot 2021 Neuflächenproduktion

Mieten I Erstbezug**** (in EUR/m 2 pro Monat) Beste Lage

82.000 m 2 180.000 m 2

18,0 - 25,5 13,5 - 18,0 10,0 - 13,5

Vermietungsleistung*

Gute Lage

Durchschnittliche Lage

Marktindikatoren Neuflächenproduktion Vermietungsleistung

Spitzenmieten

25,5

leicht sinkend

Wirtschaftsdaten Österreich 2021*

stabil

Leerstand

leicht sinkend

Österreich 5,8 % EU (27) 7,5 % Eurozone (19) 8,3 %

Arbeitslosenquote (Eurostat)

Spitzenrendite

stabil

Mietpreisniveau Durchschnittsmieten

Nom. BIP EUR Mrd. Wirtschaftswachstum

396,22

stabil stabil

6,1 % 1,5 % -4,3 %

Spitzenmieten

Inflationsrate

Staatshaushaltsdefizit

Bürobestand Bürofläche in m 2 Leerstandsrate

Gesamtmarkt**

VRF***

* Prognose ** Alle Kennzahlen beziehen sich, wenn nicht anders angeführt, auf den Gesamtbestand (Alt- und Neubauten). *** laut Vienna Research Forum, www.viennaresearchforum.at **** EHL Mietpreisspiegel von 100 errichteten bzw. generalsanierten Bürogebäuden an verschiedenen Standorten

11.436.350 5.888.179

4,5 %

3,9 %

Quelle: EHL Market Research | Q2 2021

Büromarkt Wien 2017 - 2021

300.000 m 2

8 %

270.000

260.000

220.000

210.000

225.000 m 2

7 %

185.000

180.000*

150.000

150.000 m 2

6 %

125.000

82.000

75.000 m 2

5 %

45.000

Leerstandsrate

4 %

2017

2018

2019

2020

2021

Neuflächenproduktion in m 2

*Prognose, Quelle: EHL Market Research | Q2 2021

Vermietungsleistung in m 2

Corona-Pandemie setzt neue Impulse am Wiener Büromarkt

Die weltweite Corona-Pandemie hat einen tiefgreifenden Wandel der Arbeitswelt in Gang gesetzt. Insbesondere größere, bonitätsstarke Unternehmen setzen sich derzeit intensiv mit der Neugestaltung ihrer Bürosituationen auseinander, um nachhaltig für künftige Herausforderungen gerüstet zu sein. Hybride und flexible Arbeitsformen auf dem Vormarsch Im letzten Jahr hat sich ein massiver Digitalisierungsschub vollzogen und das hybride Arbeiten weitgehend etabliert. Flexible Arbeitsmodelle ermöglichen eine Kombination aus mobilem Arbeiten und bürobasiertem Arbeiten. Nun gilt es für Unternehmen und auch Projektentwickler, diese neuen Anforderungen in einer entsprechend gestalteten und organisierten Bürowelt umzusetzen. Das physische Büro wird in Zukunft viel stärker als bisher zu einem Ort der Kommunikation und der Zusammenarbeit werden und soll mit modernen Bürokonzepten die Identifikation der Mitarbeiter mit dem Unternehmen stärken.

In ihrer Funktion als Drehscheibe für Teamarbeit und als gebaute Unternehmenskultur ermöglichen sie Mitarbeitern hybrides und flexibles Arbeiten in einem attraktiven Arbeitsumfeld. Sie orientieren sich bei der Gestaltung der Allgemeinflächen (z.B. Lobby, Empfangsbereiche) an Hotel- und Loungekonzepten und bieten zusätzlich spezielle Serviceleistungen (z.B. Coworking-Space, Portierlobby, Meeting-Points). Aufgrund dieser Mehrwertfaktoren sehen sich derzeit einige Unternehmen nach neuen Büroflächen um und sondieren den Wiener Büromarkt. Ob sich diese Gesuche letztendlich auch in konkreten Mietvertragsabschlüssen umsetzen werden, wird sich im Lauf des Jahres zeigen.

Bürowelten mit Wohnzimmer- charakter und Hotelambiente

Projektentwickler und Vermieter reagieren auf diese Entwicklungen noch deutlicher als bisher mit entsprechend gestalteten Konzepten. Als namhaftes Beispiel kann das myhive- Konzept der Immofinanz genannt werden, das sich durch seine besondere Flexibilität und seinen stilvollen Hotelcharakter auszeichnet.

Büro der Zukunft als Ort der Kollaboration und der Unternehmensphilosophie

Die Büros der Zukunft unterscheiden sich deutlich von den bisherigen klassischen Konzepten.

Mietpreise und Leerstandsraten

Mietpreisentwicklung 2011 - 2021

€ 30/m 2

€ 25/m 2

€ 20/m 2

€ 15/m 2

€ 10/m 2

€ 5/m 2

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2011

2012

2013

Spitzenmieten

Durchschnittliche Lage Gute Lage

Beste Lage

Quelle: EHL Market Research | Q2 2021

Mietniveau in den Wiener Büroregionen

€ 30/m 2

€ 25/m 2

€ 20/m 2

€ 15/m 2

€ 10/m 2

Hauptbahnhof Quartier Belvedere

Vienna DC Umgebung

Lassallestr. Messe Prater

Region Nord

FlughafenWien Umgebung

Region Süd Wienerberg

Innenstadt Umgebung

Region Ost Erdberg

Seestadt Aspern

Region West

Quelle: EHL Market Research | Q2 2021

Spitzenmieten (in EUR/m² pro Monat)

Leerstandsraten (in %)

111,8 Paris (CBD)

11,3

London (West End)

Bukarest

75,0

10,1

Mailand

50,0

9,9

Warschau

Mailand

47,0

9,0

Frankfurt

Madrid

8,0

39,5 40,0

Berlin

Budapest

7,8

Frankfurt

München

38,3

7,0

Prag

Amsterdam

36,3

5,7 5,8

Madrid

London (West End)

25,5

Amsterdam

Wien

4,5

25,0

Wien

Budapest

23,0 23,0

3,6

Warschau

Paris (CBD)

3,0

München

Prag

19,0

2,4

Bukarest

Berlin

Quelle: EHL Market Research | BNP Paribas Real Estate | Q2 2021

1. Innenstadt | Umgebung

Wiener Büroregionen

Wichtige Objekte 1010, Operngasse 6* 1010, Goldenes Quartier Office 1010, Haus am Schottentor 1010, Hohenstaufengasse 9* 1010, Schreyvogelgasse 2* 1040, Ensemble Schwarzenbergplatz 1090, Francis Vienna* 1090, Doppio Due*

Der Wiener Büromarkt ist in mehrere Clusterregionen gegliedert, auf die sich die Neubauleistung konzentriert. Die Karte gibt einen Überblick über die wichtigsten Büroachsen sowie die Indikatoren für Angebots-, Nachfrage- und Mietpreisentwicklung.

Mietpreise

€ 15,0–25,5

Mietentwicklung Nachfrage Angebot

2. Region Nord

Wichtige Objekte 1190, Skyline

1190, Square 1 1200, Rivergate 1200, Millennium Tower 1200, Optimum

1210, Peak Vienna 1210, Twenty One*

Mietpreise

€ 11,0–18,5

Mietentwicklung Nachfrage Angebot

U2 U5

3. Region West

Wichtige Objekte 1060, Gumpendorfer Gürtel 2b 1120, Forum Schönbrunn 1120, Arcade Meidling 1120, U4-Center 1120, VIO Plaza* 1130, Kai West 1130, Hietzinger Kai 131 1140, Workstation Wien West

A23

Mietpreise

€ 10,0–14,5

Mietentwicklung Nachfrage Angebot

A21

4. Region Süd | Wienerberg

5. Vienna DC | Umgebung

Wichtige Objekte 1220, Ares Tower 1220, DC Tower

Wichtige Objekte 1100, myhive am Wienerberg

1100, The Brick 1120, Euro Plaza 1120, Inno Plaza 1230, Silo Plus 1230, Silo Next* 2345, Campus 21

1220, Andromeda Tower 1220, Tech Gate Vienna 1220, IZD Tower 1220, Saturn Tower 1220, Vienna Twentytwo*

Mietpreise

€ 11,5–18,0

€ 12,5–22,0

Mietentwicklung Nachfrage Angebot

*Projekt

6. Lassallestraße | Messe | Prater

Wichtige Objekte 1020, Austria Campus 1020, Quartier Lassalle* 1020, Galaxy 21 1020, E-Zone 1020, Weitblick, Viertel Zwei* 1020, Vienna Works

Mietpreise

€ 12,0–18,0

Mietentwicklung Nachfrage Angebot

A22

7. Region Ost | Erdberg

Wichtige Objekte 1030, Austro Tower 1030, Solaris 1030, ORBI Tower 1030, Tricore 1030, MQM 1030, T-Center 1030, ViE 1110, OCG Office Campus Gasometer

Mietpreise

€ 11,5–19,5

Mietentwicklung Nachfrage Angebot

8. Hauptbahnhof | Quartier Belvedere Wichtige Objekte 1100, QBC 1100, The Icon Vienna

1100, Laxenburger Straße 36 1100, 1100 Columbus 1100, Tower Canettistraße 5 1110, LMNT Offices*

10.

Mietpreise

€ 15,0–22,0

Mietentwicklung Nachfrage Angebot

10. Flughafen Wien | Umgebung Wichtige Objekte 1300, Office Park 1 1300, Office Park 2 1300, Office Park 3 1300, Office Park 4

9. Seestadt Aspern

Wichtige Objekte 1220, Hoho Wien 1220, Campus West 1220, Technologiezentrum Seestadt

2320, Concorde Business Park

1220, SeeHub 1220, Mischa

Mietpreise

€ 9,5–22,0

€ 11,5–18,0

Mietentwicklung Nachfrage Angebot

*Projekt

Fertigstellungen | Vermietungen

Hochwertige Refurbishments prägen das Flächenangebot

Auch 2021 bleibt die Neuflächenproduktion mit ca. 82.000 m 2 sehr verhalten. Ein beträchtlicher Anteil von 45 % wird durch hochwertige Revitali- sierungsprojekte geschaffen. Die Bedeutung von modernisierten Bestandsobjekten wird in den kommenden Jahren aufgrund der eingeschränkten Flächenreserven in den etablierten Business-

clustern weiter steigen. Auch Untermietflächen werden in Wien verstärkt zum Thema. Durch die nachhaltige Implementierung von Remote- und Homeoffice erzielen manche Unternehmen deutliche Flächeneinsparungen. Die freiwerden- den Flächen werden zum Teil wieder dem Markt zugeführt.

Vermietungsleistung nach Regionen*

Fertigstellungen 2021

Objekt

Größe Adresse

7 %

Austro Tower

28.000 m 2 3, Schnirchgasse 17 17.000 m 2 10, Canettistraße 5 14.500 m 2 1, Schottengasse 6-8 9.000 m 2 1, Postgasse 8-10 6.000 m 2 9, Peregringasse 2-4 5.200 m 2 2, Stella-Klein-Löw-Weg 8

11 %

Tower Canettistraße 5 Haus am Schottentor * Das Lebendige Haus *

50 %

Doppio Due *

Tribüne Viertel Zwei *

32 %

Operngasse 6 *

2.000 m 2 1, Operngasse 6

* Generalsanierung

Quelle: EHL Market Research | Q2 2021

Hauptbahnhof | Quartier Belvedere Region Süd | Wienerberg Region Ost | Erdberg Sonstiges

Vermietungsleistung nach Branchen*

Vermietungen 2021 (ausgewählte Beispiele)

• 4%

4% •

Mieter

Größe Adresse

Allgemeine Unfallversicherungsanstalt AUVA

9.100 m² 10, myhive am Wienerberg 5.500 m² 10, Favoritenstraße 73

Arbeitsmarktservice

Dedalus HealthCare GesmbH

2.400 m² 10, QBC 1 2.300 m² 10, QBC 1+2

9 %

Infoscore Austria GmbH

55 %

Weidinger & Partner Wirtschaftstrainings- und Organisationsentwicklungsgesellschaft mbH

2.200 m² 3, Franzosengraben 1 2.000 m² 12, Wolfganggasse 58-60 1.200 m² 10, The Icon Vienna

16 %

Die Berater

Australische Botschaft Ready2order GmbH Unzer Austria GmbH

1.100 m² 3, Hintere Zollamtsstraße 17 1.000 m² 10, 1100 Columbus Shops&Offices

Öffentlicher Sektor Bildungs- und Schulungseinrichtung IT | High-Tech Pharma und Gesundheit Sonstiges Handel und Dienstleistung Banken- und Versicherungssektor

Quelle: EHL Market Research | Q2 2021

* Vermietungen ab 1.000 m 2 berücksichtigt Quelle: EHL Market Research | Q2 2021

Investmentmarkt

Spitzenrenditen Büroimmobilien im europäischen Vergleich (in %)

Quelle: EHL Market Research | BNP Paribas Real Estate | Q2 2021

Investmentmarkt Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt und insbesondere das Segment Büroimmobilien haben auch im Jahr 2020 ihre Attraktivität und Krisenresistenz unter Beweis gestellt. Obwohl das Jahr sowohl für private, als auch für institutionel- le Investoren eine große Herausforderung war, wurden in Summe Immobilien im Wert von rund EUR 3,5 Mrd. gehandelt. Im Vergleich zu den Jahren 2017 bis 2019 bedeutet das zwar einen Rückgang, allerdings kann für 2020 eine durchaus positive Bilanz gezogen werden. Die Coronasituation ist für die wenigsten Investoren ein Grund gewesen, ihr Immobilien-Engagement zurückzufahren, allerdings kommt es in durchaus beachtlichem Ausmaß zu Verzögerungen von Transaktionen. Reisewarnun- gen und „Lockdowns“ führten dazu, dass einige Transaktionen, die bereits finalisiert sein sollten, noch nicht abgeschlossen werden konnten und sich daher in das erste Halbjahr 2021 verschoben haben. Angebot im Spitzensegment bleibt beschränkt, niedrige Zinsen beflügeln Nachfrage Das aktuelle Interesse der Investoren konzentriert sich insbesondere im institutionellen Bereich primär auf das Segment der Top-Büroobjekte. Diese sind sehr rar und die Spitzenrenditen im Jahresvergleich aufgrund der hohen Nachfrage nochmals auf ein Rekordtief von 3 % gesunken.

Die Entwicklung der Spitzenrendite stellt allerdings nur einen Teil des Gesamtbilds dar. Während die Preise für die besonders attraktiven Top Büro- objekte, die langfristig an Unternehmen mit bester Bonität vermietet sind, weiter gestiegen sind, hat sich der Abstand zu den Durchschnittsrenditen erhöht. Risiken werden derzeit mit teils hohen Preisabschlägen „bestraft“, u.a. auch weil Finanzierungen für Objekte außerhalb des Top- segments schwieriger und teurer geworden sind. Corona-bedingt ist im Jahr 2020 das Engagement von Investoren aus geographisch weiter entfernten Märkten deutlich zurückgegangen. Auf nicht- europäische Käufer entfiel nur mehr ein Anteil von zwei Prozent. Im Gegenzug konnten deutsche Investoren ihre dominante Stellung mit einem auf das Rekordniveau von 51 % gestiegenen Marktanteil weiter festigen. Auf heimische Investoren entfielen ca. 42 %, auf Schweizer Investoren 5 %. Die aktivsten Investoren sind derzeit im insti- tutionellen Segment, vorrangig aus den Bereichen Spezial- und Publikumsfonds sowie Pensionskassen zu finden. Auf diese entfiel im Jahr 2020 ein Anteil von rund 60 % des gesamten Transaktionsvolumens. Family Offices und Privatinvestoren sowie auch Projektentwickler agierten aufgrund der aktuellen Situation tendenziell eher zurückhaltender wodurch auf diese nur noch ein Anteil von ca. 17 % bzw. ca. 11 % entfiel.

Marktaktivität

Ausgewählte Investmenttransaktionen Q1 2021

Nutzungsart

Käufer

Objekt

Größe inm 2

Verkäufer

Europlaza

Büro

28.500 DWS

ARE Austrian Real Estate

Nordbahnstraße 50

Büro

15.500 REInvest

Family Office

Ikano Office Park

Büro

11.600 Family Office

Family Office

Canon Gebäude

Büro

5.500 LHI

Octapharma

Bahnhofplatz 1

Büro

4.750 Apleona Invest

Österreichischer Spezialfonds

Logistik Center Simmering

Logistik/Industrie

47.000 WLS

Garbe Industrial

DHL Verteilerzentrum

Logistik | Industrie

12.250 Karimpol

AEW Europe

Amazon Verteilzentrum

Logistik/Industrie

9.000 Exeter Property Group

Allianz

Danube Flats Bauteil 2

Wohnen

10.000 Soravia & S+B Gruppe

Auris Immo Solutions

Wohnneubauprojekt Das Herzog

Wohnen

7.243 Haring

STC

Grünstück 22

Wohnen

5.391 BUWOG

BVK

Felmayerpark Schwechat

Wohnen

5.000 Grossmann Immobilien

ARE Austrian Real Estate

Seniorenzentrum Tillmitsch

Seniorenzentrum 84 Zimmer IMMAC GmbH

Auris Immo Solutions

K2 Kittsee

Einzelhandel

9.614 Privatinvestor

LLB

FMZ Klagenfurt

Einzelhandel

7.014 Union Investment

Privatinvestor

Quelle: EHL Market Research | Q2 2021

EHL Referenzen

Referenzprojekte

Investment

Austro Tower EHL beriet den DEKA Immobilien beim Kauf des Austro Tower mit 32.000 m² Nutzfläche durch einen von ihr gemanagten Spezialfonds.

Ensemble Schwarzenberg EHL ist exklusiv mit der Verwertung des stilvollen Palais am Schwarzenbergplatz mandatiert. In dem außergewöhnlich repräsentativen Stilaltbau stehen Büros ab 800 m² zur Anmietung zur Verfügung. myhive amWienerberg EHL wurde auf co-exklusiver Basis mit der Vermietung der verbliebenen Leerstandsflä- chen im Twin Tower sowie mit der Vermarktung des markanten Neubauprojektes WBS 3-5 (Fertigstellung 2023) beauftragt. Quartier Lassalle – Quartier 2 EHL vermittelte das vollvermietete Büroobjekt in der Lassallestraße 5 mit über 53.000 m² vermietbarer Fläche im 2. Halbjahr des vergangen Jahres an einen deutschen Spezialfonds. IKANO OFFICE PARK EHL vermittelte das südlich von Wien gelegene und aus zwei Baukörpern bestehende Büroobjekt an einen österreichischen Privatinvestor.

Gesamtfläche Auftraggeber

32.000 m 2

11.600 m 2

DEKA

Privatinvestor

Nordbahnstraße 50 EHL vermittelte das rund 15.500 m² umfassende, vollvermietete Büroobjekt Nordbahnstraße 50 im Rahmen eines Off Market Deals an ein österreichi- sches Family Office.

Gesamtfläche Auftraggeber

53.000 m 2 Family Office

15.500 m 2

REInvest

Vermietungsmandate

Tower Canettistraße EHL wurde auf co-exklusiver Basis mit der Vermietung von topausgestatten Erstbezugsflächen inmitten des florierenden Business- HotSpots rund um den Hauptbahnhof beauftragt. Quartier Lassalle EHL ist mit der Vermarktung von 83.000 m 2 Büroflächen in dem hochwertig sanierten Bürogebäude beauftragt und konnte ein Jahr vor Fertigstellung einen Ver- mietungsgrad von knapp 80 % erzielen.

Adresse

Adresse 4., Schwarzenbergpl. 14 Nutzfläche 8.000 m²

10., Canettistraße 5

Nutzfläche

8.000 m²

Adresse 2., Lassallestraße 1+5 Nutzfläche 83.000 m²

Adresse 10., Wienerbergstr. 3-5+11 Nutzfläche 20.000 m²

Die Angaben und Prognosen dieses Berichts erfolgen ohne Garantie, Gewähr oder Haftung.

Die elektronische Version des Berichts steht unter www.ehl.at/research zum Download zur Verfügung.

Unser Blick ist immer nach vorne gerichtet:

Die EHL Immobilien Gruppe lebt ihre Unternehmenswerte. Täglich. Kompetent. Engagiert. Leidenschaftlich. In allen Dienstleistungsbereichen.

Vermietung Verkauf

Büroimmobilien Einzelhandelsobjekte Logistikimmobilien Wohnimmobilien Vorsorgewohnungen Anlageobjekte Zinshäuser Betriebsliegenschaften Grundstücke Hotelimmobilien

Verwaltung Bewertung Investment Facility Management

Baumanagement Market Research

Asset Management Center Management

EHL Gewerbeimmobilien GmbH Prinz-Eugen-Straße 8–10, 1040 Wien | T +43-1-512 76 90 | office@ehl.at | www.ehl.at

Wir leben Immobilien.

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