Wir leben Vorsorge
Vorsorgewohnungen Marktbericht | Frühjahr 2023
Wir leben Immobilien.
Vorwort
In bewegten Zeiten steht Sicherheit im Fokus aller Investitionsüberlegungen: Vorsorgewohnungen wird im Rahmen dieser ein bedeutender Stellen- wert zugeschrieben – und sie bieten besondere Vorteile. Als Sachinvestition stellen sie einen exzellenten Schutz gegen Inflation dar, als grund- bücherliches Eigentum garantieren sie höchste Rechtssicherheit und als Wohnimmobilie decken sie ein dauerhaft bestehendes Grundbedürfnis ab. Allerdings ist keine Vorsorgewohnung wie die andere: Standort, Projektkonzeption und Lage in- nerhalb des Objekts beeinflussen ganz wesentlich
den Erfolg Ihres Investments.
Mit dem Vorsorgewohnungsmarktbericht Frühjahr 2023 bieten wir Ihnen eine erste Orientierungs- hilfe für Ihre Entscheidung. Vor allem aber steht Ihnen bei EHL ein hochqualifiziertes Team an Ex- pertinnen und Experten zur Verfügung, das mit der Erfahrung von mehr als 18.000 verkauften bzw. vermieteten Vorsorgewohnungen auch für Ihre persönlichen Anlageziele optimale Produkte findet und nach Ihren Vorstellungen eine nachhaltig erfolgreiche Immobilienanlagestrategie entwickelt.
Karina Schunker, MA MRICS Geschäftsführerin EHL Wohnen GmbH
Mag. (FH) Ingrid Neugebauer MRICS Bereichsleiterin Miete & Eigentum EHL Wohnen GmbH
Unser Allroundservice.
Schritt für Schritt zu Ihrem Wohninvestment.
Anhand einer persönlichen Bedarfsanalyse und projekt- bezogener Beratung ermitteln wir Ihre Anforderungen nach Ihren Vorstellungen. Ein Rundum-Sorglos-Paket für Ihre Vorsorgewohnung mit individueller Betreuung. Von der Mietvertragserstellung, Woh- nungsübergabe bis zur laufenden Mieterbetreuung.
Wir geben Ihnen einen Überblick über den Vorsorgewohnungs- markt beraten hinsichtlich ver- schiedener Produkte, Anbieter, Lagen und Preise.
Wir unterbreiten Ihnen, Ihren Wünschen entsprechend, ein maßgeschneidertes Angebot für ein Wohninvestment.
Nach dem Kauf Ihrer Vorsorge- wohnung unterstützen wir Sie bei der Vermietung und der Suche nach bonitätsstarken Mietern.
Sie entscheiden, in welche Anla- geform und Objekte Sie investie- ren möchten. Wir unterstützen Sie bei der Kaufabwicklung.
Kennzahlen
Vorsorgewohnungen in Österreich
Marktvolumen
Anzahl der verkauften Vorsorgewohnungen in Österreich
Durchschnittliche Kaufpreise der Transaktionen in Österreich (in Euro/m²)
4.978*
2.000
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000
1.778
4.340
1.550*
3.739 4.032
1.372 1.455
1.500
1.000
500
0
2019
2020
2021
2022
2019
2020
2021
2022
*Vorläufige Zahlen
*Vorläufige Zahlen
Durchschnittliche Kaufpreise im Städtevergleich (in Euro/m²)
7.000
5.000
3.000
1.000
2019
2020
2021
2022
Wien Linz
Graz Klagenfurt
Quelle: EHL Market Research | Q4 2022
Vorsorgemarktrenditen in den Wiener Bezirken
4 %
3 %
2 %
1 %
0 %
Quelle: EHL Market Research | Q4 2022
Die Zahlen und Daten wurden in Kooperation mit dem österreichischen Grundbuchexperten IMMOunited GmbH erarbeitet. Kriterien für die Datenerhebung: Brutto-/Nettopreise im Kaufvertrag | Wohnungen bis 100 m 2 | Wohnungen bis € 1.000.000 netto Angaben pro m 2 Wohnfläche | Preisangaben in netto | Nach Verbücherungsdatum. Stichtag der Daten: 20.12.2022.
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Marktdaten
Vorsorgewohnungen der nächsten Generation
Vorsorgewohnungskäufern steht eine vielfältige Palette an Angeboten offen, die trotz herausfordernder wirtschaftlicher Rahmenbedingungen hervorragende Veranlagungsmöglichkeiten eröffnen.
Rund 30 Jahre oder eine Generation, nachdem der Begriff erstmals verwendet wurde, hat die „Vorsorgewohnung“ für private Anleger stark an Attraktivität gewonnen. Auch wenn sich der Name des Veranlagungsprodukts nicht verändert hat, hat sich das Produkt umfassend weiterentwickelt, um den sich kontinuierlich ändernden Anforderungen der Immobilien- und Finanzmärkte auch weiterhin in optimaler Weise gerecht zu werden. Die Vorsorgewohnungen der nächsten Generation, wie sie aktuell auf den Markt gebracht werden, unterscheiden sich daher mehr als nur in Details von ihren Vorgängern – und genau deswegen bietet diese Anlageklasse auch Jahrzehnte nach ihrer Etablierung als Veranlagungsmöglichkeit weiterhin ausgezeichnete und nachhaltige Erfolgs- und Renditeaussichten. Die Veränderung und Weiterentwicklung des In- vestmentinstruments Vorsorgewohnung ist bei allen wichtigen Produktcharakteristika bemerkbar:
durch gemischt genutzte Neubauten ersetzt. Be- fürchtete Interessenskonflikte zwischen Mietern und Eigennutzern sind weitgehend ausgeblieben und die Kombination von eigengenutzten und zur Veranlagung erworbenen Wohnungen erweist sich oft als optimale Hybridlösung. Besonders gilt das für Großobjekte mit starker objektinterner Preisspreizung, wie z. B. bei Wohntürmen mit sehr hochpreisigen Einheiten in den oberen Teilen sowie für die Anlage gut geeigneter mittelpreisiger Einheiten in den etwas tiefer gelegenen Gescho- ßen. Größe pendelt sich ein Im Lauf der vergangenen drei Jahrzehnte ist die durchschnittliche Größe von Vorsorgewohnungen in Wien von ca. 52 m² nun leicht auf ca. 51 m² ge- sunken. Das ist vor allem darauf zurückzuführen, dass bei der Planung von neuen Wohnungstypen verstärkt ein Augenmerk auf Grundrisseffizienz gelegt wird und besonders gut geschnittene Wohneinheiten auch mit einer geringeren Quad- ratmeterzahl gut funktionieren – und somit keine Einbußen bei der Wohnqualität bedeuten. In den Landeshauptstädten Graz, Klagenfurt und Linz hingegen ist die durchschnittliche Wohnungs- größe in den letzten drei Jahren von 47 m² auf 58 m² deutlich gestiegen. Das ist vor allem darauf zurückzuführen, dass der Trend zu Kleinstwohnun- gen seit der Corona-Pandemie gebrochen wurde und besonders gut geschnittene Wohnungen mit einem weiteren Schlafzimmer stärker gefragt werden. Damit wird auf die steigende Nachfrage nach Homeoffice-Möglichkeiten seitens potenziel- ler Mieter reagiert.
Geänderte Lagen
Ursprünglich fast ausschließlich in zentralen Lagen (in Wien innerhalb des Gürtels) angesiedelt, werden Vorsorgewohnungen heute vor allem in früher vorstädtischen Gebieten sowie zunehmend auch in Stadtentwicklungsgebieten errichtet. Diese bieten höhere laufende Renditen und dank des niedrigeren Kaufpreises oft auch ebenso gute Wertentwicklungsperspektiven. Gemischte Objekte Das Konzept von ausschließlich Vorsorgewohnun- gen gewidmeten Neubauten wurde weitgehend
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Entwicklung der Nutzfläche von transaktionierten Vorsorgewohnungen in Österreich (in m²)
Vorteile in Anspruch genommen. Insbesondere ist das bei Käufern der Fall, die nicht regelmäßig in Wohnungen investieren.
40 45 50 55 60 70 65
Karina Schunker Geschäftsführerin EHL Wohnen
2019
2020
2021
2022
Wien
Linz
Graz
Klagenfurt
Zusätzliche Märkte Neben dem traditionell sehr starken und viel- fältigen Angebot in Wien sind weitere attraktive Märkte entstanden. Im Wesentlichen gibt es heute in allen Städten/Regionen mit strukturellem, nachhaltigem Bevölkerungswachstum solide Vorsorgewohnungsmärkte. Dazu zählen mehrere Landeshauptstädte wie Graz, Linz, Klagenfurt, und St. Pölten, zunehmend aber auch der Wiener Speckgürtel und Mittelstädte mit starker Wirt- schaftsentwicklung wie etwa Villach. Geringerer Fremdkapitaleinsatz Der Eigenkapitalanteil beim Kauf von Vorsorge- wohnungen ist kontinuierlich gestiegen. Das beschränkt zwar einerseits die erzielbaren Eigen- kapitalrenditen, führt aber andererseits zu höherer Sicherheit und entspricht der primären Zielset- zung vieler Anleger, mit einer Vorsorgewohnung ihr Vermögen langfristig und wertbeständig zu sichern. Eigennutzung als Option Die früher sehr scharfe Trennung zwischen (steuerlich begünstigten) Vorsorgewohnungen und eigengenutzten Wohnungen weicht sich zusehends auf. Die steigende Beliebtheit von Wohnungen in der privaten Veranlagung hat zu einer Verbreiterung der Investorenschichten geführt und für viele dieser neuen Käufer spielt die Option Eigennutzung (durch den Käufer selbst oder durch Familienmitglieder) eine wichtige Rolle. Um sich diese offenzuhalten, werden von einem beachtlichen Anteil der Anleger keine steuerlichen
Langfristige Stabilität für Ihr Vermögen
In dem aktuell so volatilen Umfeld von Sicher- heit zu sprechen, mag auf den ersten Blick fast mutig klingen. Doch die Unsicherheit für die kommenden Monate – und vielleicht ein, zwei Jahre – ändert nichts an der langfristigen Stabilität, die Vorsorgewohnungen Ihrem Vermögen bieten. Gegründet ist diese Stabilität auf der demographischen Entwicklung, die sich für mehrere Jahrzehnte gut vorhersagen lässt. Für zahlreiche Regionen wird ein kontinuierli- ches Bevölkerungswachstum vorhergesagt, das großen Bedarf an zusätzlichem Wohnraum und damit gute Vermietungsmöglichkeiten für heute entstehende Vorsorgewohnungen sichert. Der Ausstieg aus fossilen Energien begünstigt darüber hinaus Neubauobjekte, die bereits jetzt den künftigen Anforderungen entsprechen. Auch die größere Sensibilisierung im Hinblick auf Bodenverbrauch wird die Errichtung zusätzlichen Wohnraums in gefragten Lagen tendenziell bremsen. Vor allem aber stellt die rasant gestiegene In- flation das große Angstthema dieses Jahres dar – und ergibt damit wohl das stärkste Argument für Sachinvestitionen. Stark negative Realzin- sen, und dank Indexierung auch entsprechend großes Aufwärtspotenzial bei den Mieten, machen aus der Vorsorgewohnung heute mehr denn je ein optimales, langfristiges Investment mit gutem Wertsteigerungspotenzial und größt- möglicher Sicherheit.
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Wiener Vorsorgewohnungsmarkt
Breites Angebot mit vielen Facetten
Der Wiener Vorsorgewohnungsmarkt ist der älteste und mit Abstand größte Österreichs: Dabei ist das Angebot nicht nur zahlenmäßig eindrucksvoll – die große Vielfalt der auf den Markt gebrachten Projekte bietet Anlegern auch beste Möglichkeiten, das für die eigenen Ansprüche maßgeschneiderte Produkt zu finden.
Anteil der ohne Vorsteuerabzug er- worbenen Vorsorgewohnungen steigt Doch selbst diese durchaus beachtlichen Stück- zahlen spiegeln die Dynamik der Marktentwick- lung nur teilweise wider. Immer öfter werden Wohnungen zu Anlagezwecken angeschafft, ohne die möglichen Steuervorteile, insbesondere den Vorsteuerabzug, in Anspruch zu nehmen. Diese Anlegerwohnungen sind in der Vorsorgewohnungs- statistik nicht ausgewiesen, obwohl sie von privaten Personen zu Vermietungszwecken erworben wurden. Hintergrund dafür ist einerseits die sinkende Bedeutung des Steuervorteils, da der (ohnehin umsatz-steuerfreie) Grundstücksanteil am Gesamtkaufpreis immer höher geworden ist und der Vorsteuerabzug daher keinen so wichtigen Pluspunkt darstellt. Andererseits eröffnen sich Käufern dadurch flexiblere Möglichkeiten, etwa bei der Eigennutzung oder jene der Benutzung der Wohnung durch Familienmitglieder.
Der Wohnbauboom der Jahre 2021 und 2022 hat auch zu einer weiteren Ausweitung des Angebots an Vorsorgewohnungen geführt. Der Markt hat dieses problemlos absorbiert und 2021 wurde mit ca. 970 Einheiten ein neuer Rekordwert erzielt. Im Zweijahresvergleich mit 2019 bedeutet dies einen Anstieg um mehr als ein Drittel. Auch die Gesamtinvestitionssumme legte 2021 weiter auf 235 Millionen Euro zu, der Durch- schnittspreis pro Quadratmeter stieg im Jahresver- gleich sogar um rund 9 Prozent auf ca 4.829 Euro, die Mieten auf 12,42 Euro/m². In der ersten Jahreshälfte 2022 setzte sich der positive Trend der letzten Jahre grundsätzlich fort, wenngleich die Entwicklung durch die wirtschaft- lichen Turbulenzen im Umfeld des Ukrainekriegs spürbar eingebremst wurde. Trotz allem lag die Gesamtzahl im Jahr 2022 bei ca. 770 verkauften Vorsorgewohnungen und die durchschnittlichen Kaufpreise legten auf ca. 5.855 Euro/m² zu.
Durchschnittliche Mietpreise bei Erstbezug und Kaufpreise (in Euro/m²)
5.855*
6.000
14
12,95*
4.829
5.000
13
4.454
12,42
12,21
4.176
4.088
12,00
11,84
4.000
12
3.000
11
2.000
10
2018
2019
2020
2021
2022
Mietpreise
Kaufpreise
Quelle: EHL Market Research | Q4 2022
*Vorläufige Zahlen
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Nachhaltige Energie: Vorteil Neubau Ein weiterer Pluspunkt für die jetzt auf den Markt kommenden Vorsorgewohnungen ist der Fokus auf und die Berücksichtigung der Energiewende. Die in einem Großteil des Bestands erforderliche Umrüstung von fossilen auf alternative bzw. erneuerbare Energieträger wird die Kosten für und in älteren Objekten erhöhen, was indirekt zu einer höheren Nachfrage nach bereits nachhaltig errichteten Wohnungen führt. Für Vorsorgewoh- nungsobjekte, die mit Fernwärme, Wärme-Pumpen oder Geothermie beheizt werden und im Optimal- fall auch den benötigten Strom mittels nachhalti- ger Energieanlagen selbst produzieren, ergibt sich ein besonderer Vorteil, der sich zudem in besserer Vermietbarkeit zu etwas höheren Mietpreisen niederschlagen wird. naheliegende Strategie. Schon bei reiner Eigen- kapitalfinanzierung kann das eigene Vermögen durch den Kauf einer Vorsorgewohnung wirksam geschützt werden, bei teilweiser Fremdkapitalfi- nanzierung wird die Inflation sogar zum Rendite- motor. Das ist aktuell umso mehr der Fall, als die Realzinsen (Nominalzinsen minus Inflation) stark negativ sind und auf ein Rekordtief von rund minus 7,85 Prozent (Stand November 2022) gefallen sind. Für Vorsorgewohnungskäufer stellt das auf lange Sicht ein durchaus attraktives Marktumfeld, das gute nachhaltige Erträge verspricht, dar. Auch wenn die neue gesamtwirtschaftliche Lage, die gestiegenen Zinsen und die reale Durchsetzung von Indexierungen kurzfristig das Investitionsklima trüben bzw. erschweren, ergibt ein Inflationssze- nario langfristig ein Umfeld, das stark für Invest- ments in Vorsorgewohnungen spricht. Bei einem Anlagehorizont von 20 Jahren oder länger ist für ein gutes Investment nicht ausschlaggebend, ob bereits in den ersten ein oder zwei Jahren die angepeilten Renditen erzielt werden können.
Besonders positiv ist aus Anlegersicht die große Vielfalt des Angebots, die es so in anderen öster- reichischen Städten nicht gibt: Anlegerwohnungen in den bereits seit Jahren gut etablierten Vorsorge- lagen, wie etwa in den an den Gürtel angrenzen- den Bezirken, bekommen zunehmend durch Objekte in den peripheren Stadterweiterungs- gebieten Konkurrenz. Hierzu sind insbesondere solche aus Regionen nördlich der Donau im stark wachsenden Bezirk Donaustadt, aber (in gerin- gerem Ausmaß) auch im Süden in Liesing und Favoriten, zu zählen. Ebenfalls deutlich breiter geworden ist das Angebot an Anlegerwohnungen in hochwertigen Wohntürmen, wie etwa dem Marina Tower . Dort steht die potenzielle Eigennutzung noch stärker im Fokus der Käufer, daher erfolgt der Erwerb dort besonders oft ohne Nutzung der USt-Befreiung.
VORSORGE WISSEN
Inflationssichere Anlage Sachwerte – wie insbesondere Immobilien – ergeben den klassischen Inflationsschutz schlechthin. Zwar erschwert und verteuert die hohe Inflation wegen der ebenfalls steigenden Zinsen die Finanzierung, aber langfristig verbes- sert sie die Ertragsaussichten für Vorsorgewoh- nungskäufer sogar in erheblichem Ausmaß. Nach langer Zeit hat die Inflation Ende 2021 Fahrt aufgenommen und ist 2022 rasch auf das Niveau von zuletzt vor zehn Jahren angestiegen. Der Teuerungsschub führt zu einer empfindlichen Entwertung von Geldvermögen, aber aus Sicht von Immobilieninvestoren bietet die Inflation auch einige Vorteile. Hier ist zuerst das „Weginflationieren“ von Fremdkapital zu nennen – genauso, wie Geldver- mögen durch Inflation an realem Wert verliert, werden auch Finanzschulden entwertet, während Sachwerte auch in Inflationsphasen ihren realen Wert halten. Der Wechsel von Finanzvermögen in Sachwerte ist für private Investoren daher eine
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Lokale Teilmärkte in Wien
Von Penzing bis zur Donaustadt Der Wiener Vorsorgewohnungsmarkt ist stark differenziert und bietet Anle- gern die Möglichkeit, zwischen unterschiedlichen Investmentprofilen zu wäh- len. Dominierten früher die traditionellen innerstädtischen Wohnlagen durch Lückenbebauung, werden heute zahlreiche Angebote in Stadterweiterungsge- bieten an der Peripherie immer interessanter. Auch Größe und Preisklasse der Projekte variieren stärker denn je – ein Überblick über Österreichs wichtigste Vorsorgewohnungsmärkte.
Die Lage eines Vorsorgewohnungsobjekts trägt entscheidend zum Veranlagungserfolg des Inves- tors bei. Insbesondere im Hinblick auf die langfris- tige Wertentwicklung ist es daher unverzichtbar, die Vor- und Nachteile verschiedener Standorte zu analysieren und gegeneinander abzuwiegen. Rare Zentrumslagen Bis in die Neunziger und die frühen Zweitausen- derjahre war eine Lage innerhalb des Gürtels prädestiniert für Vorsorgewohnungen. Die große Nachfrage in Kombination mit dem stark rückläu- figen und eher eigennutzerorientierten Angebot hat dazu geführt, dass Vorsorgewohnungen in Zentrumslagen mittlerweile echte Raritäten sind. Die niedrigen Renditen von in der Regel 1,7 bis 2,6 Prozent lassen in manchen Fällen keinen steuerlichen Gesamtgewinn zu. Für Anleger kann ein Erwerb im Hinblick auf sehr gute Preisentwick- lungen dennoch interessant sein. Klassiker in den Gürtelbezirken Seit in den zentrumsnahen Lagen das Angebot immer knapper wird, bilden die Bezirke außerhalb des Gürtels im Westen und Süden die neuen Vorsorgeklassiker. Lückenbebauungen mit 35 bis 50 Wohneinheiten oder einzelne größere Projekte in guter Qualität sind bei Mietern insbesondere wegen der zumeist auch sehr guten Infrastruk- tur innerhalb des Grätzels sehr gefragt und dementsprechend solide Investments. Die sehr eingeschränkten Möglichkeiten zur Schaffung zu-
sätzlichen Wohnraums in dichtverbauten Bezirken wie Meidling, Ottakring, Rudolfsheim-Fünfhaus oder Hernals sowie der kontinuierliche und positive Imagewandel dieser Bezirke eröffnen gute Wertsteigerungsperspektiven. Die Mietrenditen bewegen sich meist zwischen 2,7 und 3,4 Prozent und ermöglichen bei solider Finanzierung problem- los den notwendigen steuerlichen Gesamtgewinn. Investment in Stadterweiterung Die umfangreiche Bautätigkeit in den Stadter- weiterungsgebieten im Norden (Donaustadt, Floridsdorf) und im Süden (Liesing, teilweise Favoriten) der Stadt eröffnet auch für private Anleger interessante Investitionsmöglichkeiten. Vorsorgewohnungen entstehen dort aber weniger in reinen Vorsorgeobjekten, sondern sind Teil größerer Wohnanlagen, in denen die Einheiten sowohl zur Eigennutzung als auch für Anlegerzwe- cke angeboten werden. In diesen Lagen sind die durchschnittlichen Rendi- ten mit 2,8 bis 3,3 Prozent im Schnitt etwas höher als in etablierten Wohngegenden; die Wertstei- gerungsperspektiven liegen in der längerfristigen Aufwertung der neuen Stadtteile durch kontinu- ierliche Verbesserung der Verkehrsanbindung und attraktive Infrastruktur begründet. Limitiert wird dieses Potenzial aktuell jedoch durch die umfangreichen Flächenreserven, die auf absehbare Zeit weiteres Wohnungsangebot erwarten lassen.
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Günstige Tops in Topobjekten Ein attraktiver neuer Veranlagungsmarkt ist in grundsätzlich primär für Eigennutzer konzipierten Topobjekten entstanden: Während in den attrak- tiven neuen Wohntürmen, wie etwa dem Marina Tower im 2. Bezirk, die oberen und entsprechend teureren Geschoße meist zur Eigennutzung erwor- ben werden, sind die unteren und preiswerteren auch zur Vermietung gut geeignet. Zahlreiche Wohnungssuchende, die die Annehm- lichkeiten und das internationale Flair dieser Objekte suchen, aber flexibel bleiben und kein Eigentum erwerben wollen, sorgen für gute Mietnachfrage. Die Renditen für kostengünstigere Einheiten in Luxusobjekten wie Marina Tower oder The Shore liegen im Bereich von 2,0 bis 2,7 Prozent, die Wertsteigerungsperspektiven sind überdurchschnittlich gut. Zu berücksichtigen
sind jedoch etwas höhere Fixkosten im Falle von Leerstandsphasen, wenn diese in der Regel auch meist nur recht kurz dauern.
Transaktionen und durchschnittliche Quadratmeterpreise von verkauften Vorsorgewohnungen (Top 10 Bezirke)
Bezirk
Anzahl
Euro/m² 5.547,24 6.440,79 5.935,01 4.866,90 5.300,90 5.487,30 6.778,63 5.959,37 4.793,73 5.319,95
14., Penzing
160 139 110
22., Donaustadt 10., Favoriten 12., Meidling 21., Floridsdorf
74 48 43 41 30 26 17
23., Liesing
3., Landstrasse 16., Ottakring 11., Simmering
17., Hernals
Quelle: IMMOunited | Q4 2022
VORSORGE WISSEN
Steuervorteile, aber kein Steuergeschenk
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, profitieren Anleger zweifach: • Vorsteuerabzug der im Kaufpreis enthalte- nen Umsatzsteuer (20 Prozent der Bau- und Baunebenkosten, der Grundanteil ist umsatz- steuerfrei). • Etwaige Aufwände sowie Werbungskosten, die im Zusammenhang mit der Wohnung stehen, sind vorsteuerabzugsfähig bzw. können von der Einkommensteuer abgesetzt werden. Insbeson- dere betrifft dies Kaufnebenkosten Kreditzinsen, Instandhaltungsaufwendungen, Verwaltungskos- ten und Spesen. Faustregel: Die Steuervorteile sind umso größer, je höher der Baukostenanteil am Kaufpreis ist, je höher der Fremdfinanzierungsanteil ist, und wenn sich der Anleger in einer hohen Einkommensteu- erklasse befindet. Wichtig ist insbesondere, die Finanzierung so zu wählen, dass der steuerliche Gesamtgewinn am Ende des Betrachtungszeit- raums sicher erreicht wird, sonst gilt die Vorsor- gewohnung als „Liebhaberei“ und die lukrierten Steuervorteile sind zurückzuzahlen bzw. werden vom Finanzamt nicht anerkannt.
Vorsorgewohnungen können erhebliche Steu- ervorteile mit sich bringen – allerdings müssen bestimmte Voraussetzungen vorliegen bzw. erfüllt werden. Um Steuervorteile lukrieren zu können, sind im Wesentlichen drei Punkte zu beachten: • 20 Jahre lang Vermietung mit Umsatzsteuer. • Innerhalb dieses Zeitraums (20 Jahre ab Beginn der Vermietung bzw. maximal 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen) muss ein „steuerlicher Gesamtgewinn“ erzielt werden, das heißt, die Mieteinnahmen müssen höher als alle Werbungskosten (z. B. Finanzierungsauf- wendungen, laufende Instandhaltungskosten, Abschreibung, Verwaltungsaufwendungen) sein. Die Wertsteigerung aus dem Verkauf der Woh- nung ist für diese Gesamtgewinnberechnung nicht zu berücksichtigen. • Bei Nutzung der Immobilie durch nahe Angehöri- ge (z. B. Kinder) muss eine „fremdübliche“ Miete verrechnet und versteuert werden. Ein schriftli- cher Mietvertrag ist ebenfalls erforderlich.
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Die Zusammenarbeit von EHL mit zahlreichen renommierten Immobilienentwicklern sichert Ihnen eine breite Palette von Veranlagungsmöglichkeiten. Hier finden Sie einige der wichtigsten Objekte, in denen aktuell Vorsorgewohnungen erworben werden können. Ausgewählte Vorsorgeprojekte in Wien & Speckgürtel.
THE SHORE 1190 Wien, Kuchelauer Hafenstraße 98 Wohnungsanzahl: 125 Fertigstellung: 2022
PARK SUITES 1180 Wien, Hockegasse 49 Wohnungsanzahl: 34 Fertigstellung: Ende 2022
Schweizertalstraße 39 1130 Wien Wohnungsanzahl: 30 Fertigstellung: bereits erfolgt
DAS RAY 1060 Wien, Gumpendorfer Straße 60 Wohnungsanzahl: 56 Fertigstellung: Ende 2023
DAS ARTMANN 1020 Wien, Obere Donaustraße 19-21 Wohnungsanzahl: 75 Fertigstellung: Mai 2024
The Ambassy 1030 Wien, Beatrixgasse 27 Wohnungsanzahl: 204 Fertigstellung: bereits erfolgt
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Süßenbrunner Straße 2201 Gerasdorf bei Wien
Johann Brunner-Gasse 1 2000 Stockerau Wohnungsanzahl: 55 Fertigstellung: bereits erfolgt
Wohnungsanzahl: 81 Fertigstellung: 2023
Drygalskiweg 59 1210 Wien Wohnungsanzahl: 74 Fertigstellung: 2025
Wagramer Straße 113 1220 Wien Wohnungsanzahl: 53 Fertigstellung: Frühling 2024
Marina Tower 1020 Wien, Wehlistraße 291 Wohnungsanzahl: über 500 Fertigstellung: bereits erfolgt
KOLL.home 2700 Wiener Neustadt, Kollonitschgasse 5 Wohnungsanzahl: 67 Fertigstellung: Ende 2023
Kobelgasse 9-11 1110 Wien Wohnungsanzahl: 60 Fertigstellung: 2025
au·side Living 2402 Haslau-Maria Ellend Wohnungsanzahl: ca. 130 Fertigstellung: 2024
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Lokale Teilmärkte rund um Wien
Im Fokus: Wiener Speckgürtel und St. Pölten
Wiener Speckgürtel Im Windschatten des starken Zuzugs nach Wien verzeichnet auch das Umland der Bundeshaupt- stadt ein starkes Bevölkerungswachstum, das zuletzt durch verbesserte Verkehrsverbindungen nach Wien ( Railjet ) sowie den Boom des Home- office nochmals befeuert wurde. Das alles hat in vielen Orten im Umland Wiens zu einem starken Aufschwung des Immobilienmarkts geführt und die früher dominierende Kombina- tion aus Einfamilienhausbau und gefördertem Wohnbau um einen stark wachsenden Sektor des freifinanzierten Wohnungsbaus ergänzt. Dieses neue Angebot bietet nun auch für Vorsorge- wohnungskäufer eine große Vielfalt attraktiver Möglichkeiten, die sich gut als Diversifikation eines Anlageportfolios eignen. Wichtigster Vorzug ist das etwas niedrigere Kaufpreisniveau, das eine gute Absicherung gegen Marktschwankungen darstellt und Veranlagungen damit besonders sicher macht. Die Anfangsrenditen von Investoren sind aber kaum höher als in Wien, da auch das Mietenniveau entsprechend niedriger ist. Die großen Unterschiede zwischen den verschie- denen Regionen und auch den einzelnen Orten des Speckgürtels machen für ein erfolgreiches In- vestment eine genaue Standortanalyse unbedingt erforderlich. Dabei sind neben der Mikrolage des Objekts insbesondere Faktoren wie Bevölkerungs- wachstum, Verkehrsverbindungen, Lebensqualität und Flächenreserven am jeweiligen Standort gleichermaßen zu berücksichtigen.
Projekte eher im Fokus für Eigennutzer, dennoch kommen im Bezirk regelmäßig Wohnneubauten auf den Markt, die auch unter Anlageaspekten interessant sind. Abhängig von Objektqualität und Lage liegen die Quadratmeterpreise für Vorsor- gewohnungen zwischen 5.700 und 7.100 Euro. Im etwas weiter entfernten Bezirk Baden stellen wegen der exzellenten Verkehrsverbindungen vor allem die Bezirkshauptstadt Baden selbst und das nahegelegene Bad Vöslau für Vorsorgewohnungen sehr gut geeignete Standorte dar. Diese Teilmärk- te sind groß genug, um neue Projekte rasch und zu guten Konditionen vermieten zu können und auch bei Nachvermietungen die Leerstandszeiten kurz zu halten. Abhängig von Objektqualität und Lage bewegen sich die Quadratmeterpreise für Vorsorgewohnungen zwischen 5.200 und 6.200 Euro. Eine Sonderstellung nimmt Wiener Neustadt mit seinen fast 50.000 Einwohnern ein: Die Hoch- schulstadt mit perfekter Bahnanbindung nach Wien (23 Minuten Fahrzeit), wichtigen Zentral- funktionen für die Region – und dank der Nähe zu den Wiener Hausbergen auch hohem Freizeitwert – bietet beste Voraussetzungen für nachhaltigen Anlageerfolg mit Vorsorgewohnungen. Abhängig von Objektqualität und Lage bewegen sich die Quadratmeterpreise für Vorsorgewohnungen zwischen 4.200 und 5.000 Euro.
Der Osten
Der Bezirk im Osten Wiens, und insbesondere die unmittelbar an Simmering grenzende Stadt Schwechat, erfüllt mit mittlerweile mehr als 20.000 Einwohnern alle Voraussetzungen für einen nachhaltigen Aufschwung des Immobilien- markts. Vor allem durch die Nähe zum Flughafen ist die Stadt bekannt und gewinnt als wichtiger Wirtschaftsstandort Österreichs (Flughafen sowie die OMV ) eine besondere Bedeutung, was für ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum sorgt.
Der Süden
Im Bezirk Mödling, der südlich an das Wiener Stadtgebiet angrenzt, befinden sich einige der beliebtesten Wohnlagen des Wiener Umlands. Wegen des hohen Preisniveaus in Orten wie Perchtoldsdorf oder Hinterbrühl sind die meisten
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St. Pölten Aus einer beinahe ausschließlich von lokalen und regional aktiven Investoren geprägten Szene ist der Immobilienmarkt in der niederösterreichi- schen Landeshauptstadt zu einem Markt gewor- den, der national Beachtung findet und in dem auch bereits internationale Investoren erste En- gagements geschlossen haben. Diese Entwicklung spiegelt sowohl den Aufschwung der vergangenen Jahre als auch die exzellenten Zukunftsaussichten St. Pöltens wider, die auch für Vorsorgewohnungs- käufer ausgezeichnete Möglichkeiten bieten. Ein Spezifikum von St. Pölten ist dabei, dass der Markt nicht nur von der Funktion als Landes- hauptstadt und Hochschulstandort getrieben wird. Mindestens ebenso bedeutend ist die exzellente Verkehrsanbindung an Wien mit Bahnfahrzeiten von nur knapp 20 Minuten, die St. Pölten geradezu zu einem „24. Wiener Gemeindebezirk“ machen. Damit nähern sich auch die Mieten und Kaufpreise immer mehr an Wien an, womit strukturell noch einiges an Aufwärtspotenzial bescheinigt werden kann. Aktuell liegen die Quadratmetermieten für Neubauwohnungen in guten Lagen zwischen 10,50 Euro und 11,70 Euro, die Kaufpreise bewe- gen sich an für Vorsorgewohnungen geeigneten Standorten zwischen 3.600 Euro und 4.500 Euro in guten Wohnlagen. Entwicklung der durchschnittlichen Kaufpreise von transaktionierten Vorsorgewohnungen in St. Pölten (in Euro/m²)
Darüber hinaus ist die Erreichbarkeit zu Wien und der slowakischen Hauptstadt Bratislava sehr gut. Die Zahl der für Vorsorgewohnungen geeigneten Projekte ist dennoch überschaubar, bei Quadrat- meterpreisen zwischen 4.100 und 5.400 Euro sind diese für Anleger dafür attraktiv.
Der Norden
Im Norden gibt es in Klosterneuburg (knapp 28.000 Einwohner) einen preislich und im Hinblick auf Mietrenditen und Wertsteigerungsperspek- tiven durchaus mit Wien vergleichbaren Markt. Im freifinanzierten Wohnbau dominieren auf Eigennutzung ausgerichtete Projekte – Neubauten mit für die Vermietung durch Privatinvestoren optimierten Wohnungsgrößen und -grundrissen waren zuletzt rar. Abhängig von Objektqualität und Lage liegen die Quadratmeterpreise für Vorsorge- wohnungen zwischen 7.100 und 9.700 Euro. Die Bezirkshauptstadt Korneuburg und die angrenzenden kleineren Gemeinden Langen- zersdorf und Bisamberg sind die attraktivsten Vorsorgewohnungslagen des Wiener Umlands nördlich der Donau. Auch hier bildet die gute Verkehrsanbindung mit Fernzügen und Schnell- bahn an das Wiener Stadtzentrum einen wichtigen Wachstumsmotor. Außerdem profitiert Korneuburg von dem Aufschwung der beiden Wiener Bezirke Donaustadt und Floridsdorf. Das Preisniveau liegt (noch) deutlich niedriger als etwa im Süden Wiens, der große Erfolg einiger Projekte in den Jahren 2020 bis 2022 lässt aber einen weiteren Aufwärtstrend erwarten. Abhängig von Objektqualität und Lage bewegen sich die Quadratmeterpreise für Vorsorgewohnungen zwischen 4.600 und 5.500 Euro. Entwicklung der durchschnittlichen Kaufpreise von transaktionierten Vorsorgewohnungen am Wiener Speckgürtel (in Euro/m²)
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000
3.850*
3.557
2.428
2020
2021
2022
*Vorläufige Zahlen
Wegen der speziellen Marktsituation in St. Pölten ergibt die Erreichbarkeit des Hauptbahnhofs ein wichtiges Lagekriterium. Sehr attraktiv ist der Bereich zwischen Bahnhof und Regierungsviertel, aber auch die nördlichen Stadtteile profitieren durch ihre gute Anbindung an Bahnhof und Autobahn sowie die Nähe zum Freizeitparadies Viehofner Seen /Ratzersdorfer See.
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000
4.000*
3.545 3.598 3.599
2019
2020
2021
2022
*Vorläufige Zahlen
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Landeshauptstädte
Attraktive Perspektiven im Westen und Süden
Graz
zahlreiche interessante Veranlagungsmöglichkei- ten – das Angebot in der Inneren Stadt zielt vor allem auf Eigennutzer ab. In jüngster Zeit haben sich aber auch früher wenig beachtete Stadtteile, wie etwa Liebenau oder St. Peter, gut entwickelt und auch dort werden immer wieder Projekte angeboten. Zudem gibt es in Graz regelmäßig auch steuerbegünstigte Bauherrenmodell-Projekte mit geförderten Wohneinheiten, die vor allem für Privatanleger in der höchsten Steuerklasse attraktiv sind.
Die steirische Landeshauptstadt hat sich in den vergangenen Jahren hinter Wien klar als die Nummer 2 auf dem österreichischen Markt für Vorsorgewohnungen etabliert. Mehr als den an- deren Landeshauptstädten gelingt es Graz, auch Investoren anzuziehen, die keinen persönlichen Bezug zur Stadt haben und die damit oft ein beste- hendes Vorsorgewohnungsportfolio diversifizieren. Dies ist auf das besonders starke Bevölkerungs- wachstum zurückzuführen – von 2012 bis 2022 wurde ein Plus von 11,8 Prozent verzeichnet. Die besonders gute wirtschaftliche Entwicklung der Stadt und der umliegenden Region hat insgesamt für einen deutlichen Anstieg des Mietenniveaus und daher entsprechende Ertragsperspektiven für Wohnungskäufer gesorgt. Mittlerweile ist das Wohnungsangebot aber ausreichend groß, wes- halb mit keinem wesentlichen Anstieg der Mieten zu rechnen ist. Die Kaufpreise liegen in der Regel bei qualitativ guten Neubauprojekten bei 4.300 bis 5.200 Euro/ m², die Mieten erreichen in guten Lagen 9,50 bis 12,00 Euro/m².
AKTUELLES PROJEKT
GATE 17 Triester Straße 432, 8055 Graz Wohnungsanzahl: 510 Fertigstellung: Ende 2023
Linz Die oberösterreichische Landeshauptstadt ist stärker als alle anderen österreichischen Groß- städte durch wichtige Industrieagglomerationen im Stadtgebiet geprägt und bildet darüber hinaus das Herz des boomenden oberösterreichischen Zentralraums. Zudem gewinnt Linz auch als Universitätsstadt weiter an Bedeutung. Genau diese beiden Tatsachen ergeben Motoren für das Bevölkerungswachstum, das zuletzt im Jahresver- gleich mit einem Plus von mehr als 1 Prozent auf 209.850 Einwohner besonders stark ausfiel. Für den Wohnungsmarkt bedeutet dies eine nachhaltig gesicherte Nachfragebasis: Dies schlägt sich in einem soliden Vermietungsmarkt mit Quadratmetermieten von 10,00 bis 12,20 Euro sowie Kaufpreisen von 4.400 bis 5.300 Euro in guten Wohnlagen nieder.
Entwicklung der durchschnittlichen Kaufpreise von transaktionierten Vorsorgewohnungen in Graz (in Euro/m²)
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000
3.800*
3.449
3.004 3.220
2019
2020
2021
2022
*Vorläufige Zahlen
Für Vorsorgewohnungskäufer gibt es besonders in den Stadtteilen Lend, Eggenberg und Jakomini
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Entwicklung der durchschnittlichen Kaufpreise von transaktionierten Vorsorgewohnungen in Linz (in Euro/m²)
Nichtsdestoweniger wächst die größte Stadt Kärntens dank stetigem Zuzug kontinuierlich und hat mittlerweile die 100.000-Einwohner-Marke klar übersprungen. Die Wohnbautätigkeit ist etwas später als in ande- ren österreichischen Städten angesprungen, wes- halb der Höhepunkt bei den Fertigstellungszahlen im Jahr 2024 erwartet wird: Hierbei werden die weit überwiegenden, geförderten Mietwohnungen auf den Markt kommen Mit einem Überangebot ist dennoch nicht zu rechnen. Das Preisniveau liegt mit 3.700 bis 4.800 Euro/ m² deutlich unter dem anderer Vorsorgemärkte. Auch die Mieten sind mit 8,50 bis 12,00 Euro/ m² niedriger – allerdings ist der Abstand zu den anderen Märkten weitaus geringer als bei den Kaufpreisen. Daraus ergibt sich für Investoren eine höhere Mietrendite. Entwicklung der durchschnittlichen Kaufpreise von transaktionierten Vorsorgewohnungen in Klagenfurt (in Euro/m²)
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000
4.500*
3.645 3.575 3.775
2019
2020
2021
2022
*Vorläufige Zahlen
Angebotsseitig ist bzw. wird der Neubau 2022 und 2023 um rund ein Drittel unter dem Niveau von 2021 liegen, eine Reihe bereits gestarteter Projekte sollte aber 2024 und 2025 wieder für ein breiteres Angebot sorgen. Der niedrige Leerstand und das insbesondere in Relation zur lokalen Kaufkraft vergleichswei- se günstige Preisniveau machen Linz auch für Vorsorgewohnungsinvestoren attraktiv. Bisher dominieren dort eindeutig Käufer aus Oberöster- reich, aber nichtsdestoweniger ergibt die Stadt auch für Anleger aus anderen Bundesländern eine gute Option. Für Vorsorgewohnungskäufer sind Nachverdich- tungsprojekte in zentralen Lagen besonders aussichtsreich. Ebenfalls einige spannende Entwicklungen gibt es im südlichen Stadtteil Kleinmünchen, der von seiner vorteilhaften Lage an der Achse Linz-Traun-Wels profitiert.
0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000
3.500*
3.160
2.802
2.460
2019
2020
2021
2022
*Vorläufige Zahlen
Für Vorsorgeinvestments sind Projekte rund um die Innenstadt und an der nördlichen Achse mit ihrer guten Infrastruktur besonders attraktiv. Aber auch Immobilienprojekte entlang der West-Süd- Achse profitieren durch die Nähe zum Freizeitpa- radies Wörthersee sowie auch zur nahegelegenen Universität samt Lakeside Science & Technology Park .
AKTUELLES PROJEKT
Parzhofstraße 25 4040 Linz Wohnungsanzahl: 41 Fertigstellung: 2025
AKTUELLES PROJEKT
Klagenfurt
Unsereins Feschnigstraße 161-181 9020 Klagenfurt Wohnungsanzahl: ca. 149 Fertigstellung: 2024
Der Immobilienmarkt in Klagenfurt genießt überregional deutlich weniger Aufmerksamkeit als die Märkte in den großen Landeshauptstädten wie Graz und Linz sowie aber auch in den gar nicht viel größeren Städten Salzburg und Innsbruck.
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Die elektronische Version des Berichts steht unter www.ehl.at/research zum Download zur Verfügung.
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