Lokale Teilmärkte in Wien
Von Penzing bis zur Donaustadt Der Wiener Vorsorgewohnungsmarkt ist stark differenziert und bietet Anle- gern die Möglichkeit, zwischen unterschiedlichen Investmentprofilen zu wäh- len. Dominierten früher die traditionellen innerstädtischen Wohnlagen durch Lückenbebauung, werden heute zahlreiche Angebote in Stadterweiterungsge- bieten an der Peripherie immer interessanter. Auch Größe und Preisklasse der Projekte variieren stärker denn je – ein Überblick über Österreichs wichtigste Vorsorgewohnungsmärkte.
Die Lage eines Vorsorgewohnungsobjekts trägt entscheidend zum Veranlagungserfolg des Inves- tors bei. Insbesondere im Hinblick auf die langfris- tige Wertentwicklung ist es daher unverzichtbar, die Vor- und Nachteile verschiedener Standorte zu analysieren und gegeneinander abzuwiegen. Rare Zentrumslagen Bis in die Neunziger und die frühen Zweitausen- derjahre war eine Lage innerhalb des Gürtels prädestiniert für Vorsorgewohnungen. Die große Nachfrage in Kombination mit dem stark rückläu- figen und eher eigennutzerorientierten Angebot hat dazu geführt, dass Vorsorgewohnungen in Zentrumslagen mittlerweile echte Raritäten sind. Die niedrigen Renditen von in der Regel 1,7 bis 2,6 Prozent lassen in manchen Fällen keinen steuerlichen Gesamtgewinn zu. Für Anleger kann ein Erwerb im Hinblick auf sehr gute Preisentwick- lungen dennoch interessant sein. Klassiker in den Gürtelbezirken Seit in den zentrumsnahen Lagen das Angebot immer knapper wird, bilden die Bezirke außerhalb des Gürtels im Westen und Süden die neuen Vorsorgeklassiker. Lückenbebauungen mit 35 bis 50 Wohneinheiten oder einzelne größere Projekte in guter Qualität sind bei Mietern insbesondere wegen der zumeist auch sehr guten Infrastruk- tur innerhalb des Grätzels sehr gefragt und dementsprechend solide Investments. Die sehr eingeschränkten Möglichkeiten zur Schaffung zu-
sätzlichen Wohnraums in dichtverbauten Bezirken wie Meidling, Ottakring, Rudolfsheim-Fünfhaus oder Hernals sowie der kontinuierliche und positive Imagewandel dieser Bezirke eröffnen gute Wertsteigerungsperspektiven. Die Mietrenditen bewegen sich meist zwischen 2,7 und 3,4 Prozent und ermöglichen bei solider Finanzierung problem- los den notwendigen steuerlichen Gesamtgewinn. Investment in Stadterweiterung Die umfangreiche Bautätigkeit in den Stadter- weiterungsgebieten im Norden (Donaustadt, Floridsdorf) und im Süden (Liesing, teilweise Favoriten) der Stadt eröffnet auch für private Anleger interessante Investitionsmöglichkeiten. Vorsorgewohnungen entstehen dort aber weniger in reinen Vorsorgeobjekten, sondern sind Teil größerer Wohnanlagen, in denen die Einheiten sowohl zur Eigennutzung als auch für Anlegerzwe- cke angeboten werden. In diesen Lagen sind die durchschnittlichen Rendi- ten mit 2,8 bis 3,3 Prozent im Schnitt etwas höher als in etablierten Wohngegenden; die Wertstei- gerungsperspektiven liegen in der längerfristigen Aufwertung der neuen Stadtteile durch kontinu- ierliche Verbesserung der Verkehrsanbindung und attraktive Infrastruktur begründet. Limitiert wird dieses Potenzial aktuell jedoch durch die umfangreichen Flächenreserven, die auf absehbare Zeit weiteres Wohnungsangebot erwarten lassen.
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