Günstige Tops in Topobjekten Ein attraktiver neuer Veranlagungsmarkt ist in grundsätzlich primär für Eigennutzer konzipierten Topobjekten entstanden: Während in den attrak- tiven neuen Wohntürmen, wie etwa dem Marina Tower im 2. Bezirk, die oberen und entsprechend teureren Geschoße meist zur Eigennutzung erwor- ben werden, sind die unteren und preiswerteren auch zur Vermietung gut geeignet. Zahlreiche Wohnungssuchende, die die Annehm- lichkeiten und das internationale Flair dieser Objekte suchen, aber flexibel bleiben und kein Eigentum erwerben wollen, sorgen für gute Mietnachfrage. Die Renditen für kostengünstigere Einheiten in Luxusobjekten wie Marina Tower oder The Shore liegen im Bereich von 2,0 bis 2,7 Prozent, die Wertsteigerungsperspektiven sind überdurchschnittlich gut. Zu berücksichtigen
sind jedoch etwas höhere Fixkosten im Falle von Leerstandsphasen, wenn diese in der Regel auch meist nur recht kurz dauern.
Transaktionen und durchschnittliche Quadratmeterpreise von verkauften Vorsorgewohnungen (Top 10 Bezirke)
Bezirk
Anzahl
Euro/m² 5.547,24 6.440,79 5.935,01 4.866,90 5.300,90 5.487,30 6.778,63 5.959,37 4.793,73 5.319,95
14., Penzing
160 139 110
22., Donaustadt 10., Favoriten 12., Meidling 21., Floridsdorf
74 48 43 41 30 26 17
23., Liesing
3., Landstrasse 16., Ottakring 11., Simmering
17., Hernals
Quelle: IMMOunited | Q4 2022
VORSORGE WISSEN
Steuervorteile, aber kein Steuergeschenk
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, profitieren Anleger zweifach: • Vorsteuerabzug der im Kaufpreis enthalte- nen Umsatzsteuer (20 Prozent der Bau- und Baunebenkosten, der Grundanteil ist umsatz- steuerfrei). • Etwaige Aufwände sowie Werbungskosten, die im Zusammenhang mit der Wohnung stehen, sind vorsteuerabzugsfähig bzw. können von der Einkommensteuer abgesetzt werden. Insbeson- dere betrifft dies Kaufnebenkosten Kreditzinsen, Instandhaltungsaufwendungen, Verwaltungskos- ten und Spesen. Faustregel: Die Steuervorteile sind umso größer, je höher der Baukostenanteil am Kaufpreis ist, je höher der Fremdfinanzierungsanteil ist, und wenn sich der Anleger in einer hohen Einkommensteu- erklasse befindet. Wichtig ist insbesondere, die Finanzierung so zu wählen, dass der steuerliche Gesamtgewinn am Ende des Betrachtungszeit- raums sicher erreicht wird, sonst gilt die Vorsor- gewohnung als „Liebhaberei“ und die lukrierten Steuervorteile sind zurückzuzahlen bzw. werden vom Finanzamt nicht anerkannt.
Vorsorgewohnungen können erhebliche Steu- ervorteile mit sich bringen – allerdings müssen bestimmte Voraussetzungen vorliegen bzw. erfüllt werden. Um Steuervorteile lukrieren zu können, sind im Wesentlichen drei Punkte zu beachten: • 20 Jahre lang Vermietung mit Umsatzsteuer. • Innerhalb dieses Zeitraums (20 Jahre ab Beginn der Vermietung bzw. maximal 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen) muss ein „steuerlicher Gesamtgewinn“ erzielt werden, das heißt, die Mieteinnahmen müssen höher als alle Werbungskosten (z. B. Finanzierungsauf- wendungen, laufende Instandhaltungskosten, Abschreibung, Verwaltungsaufwendungen) sein. Die Wertsteigerung aus dem Verkauf der Woh- nung ist für diese Gesamtgewinnberechnung nicht zu berücksichtigen. • Bei Nutzung der Immobilie durch nahe Angehöri- ge (z. B. Kinder) muss eine „fremdübliche“ Miete verrechnet und versteuert werden. Ein schriftli- cher Mietvertrag ist ebenfalls erforderlich.
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