EHL Büromarktbericht Wien | Herbst 2023

Wir leben Office

Büromarktbericht Wien | Herbst 2023

Wir leben Immobilien.

Vorwort

Der Wiener Büromarkt wird aktuell von der ESG- Thematik sehr stark beeinflusst und geprägt. Sie führt dazu, dass sich nicht nur Investoren und Vermieter, sondern auch Mietinteressenten sehr intensiv mit den Themen Nachhaltigkeit und Innovation auseinandersetzen. Die primären Entscheidungskriterien für Übersiedlungen bleiben weiterhin Qualitätsverbesserung und Nachhaltigkeitsoptimierung.

auf ein überschaubares Angebot an hochwertigen Erstbezugsflächen in gut erschlossenen Lagen. In einigen Teilsegmenten und Lagen zeigt sich, dass Angebot und Nachfrage momentan nicht gut harmonieren. In einem herausfordernden Marktumfeld ist es besonders entscheidend, langfristig erfolgreiche Entscheidungen zu treffen. Unsere EHL- Bürospezialisten beraten Sie sehr gerne bei der Entwicklung Ihrer individuellen und nachhaltigen Immobilienstrategie!

Die in Anbetracht des schwierigen wirtschaftlichen Umfelds erfreulich hohe Nachfrage trifft aktuell

Mag. Franz Pöltl FRICS Geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting GmbH

KommR Mag. Michael Ehlmaier FRICS Geschäftsführender Gesellschafter EHL Immobilien GmbH

Mag. Stefan Wernhart MRICS Geschäftsführer EHL Gewerbeimmobilien GmbH

DI Alexandra Bauer MRICS Büroimmobilien | Bereichsleiterin EHL Gewerbeimmobilien GmbH

Überblick Büromarkt Wien

Executive Summary

Neuflächenproduktion und Leerstandsrate erreichen historischen Tiefstand

Mieten I Erstbezug**** (in EUR/m 2 pro Monat) Beste Lage 18,0 - 27,5 Gute Lage 14,0 - 19,0 Durchschnittliche Lage 12,0 - 15,0 Spitzenmieten 27,5 Büroimmobilien stehen so wie auch alle anderen Asset- klassen unter Preisdruck. Bei älteren, nicht ESG-konfor- men Bestandsobjekten gibt es signifikante Preisrück- gänge und ein sukzessives Einpreisen der Maßnahmen für die energetische Ertüchtigung. Neuwertige, Taxono- mie-konforme Objekte sind dagegen stark nachgefragt, am Wiener Parkett allerdings nur beschränkt verfügbar. Steigendes Mietpreisniveau bei modernen Erstbezugsflächen Die Mietpreise steigen aufgrund hoher Nachfrage in Top-Lagen, gestiegener Baukosten und anhal- tend hoher Inflation generell an. Die Spitzenmiete steigt auf EUR 27,50/m². Investment

Die geringe Neuflächenproduktion der letzten Jahre, die auch heuer nur 45.800 m² erreicht, hat zu einer kontinuierlich sinkenden Leerstandsrate geführt. Diese liegt aktuell bei einem, im internationalen Vergleich, sehr niedrigen Wert von nur 3,6 %. Hoher Vorvermietungsgrad bei neuen Objekten Aktuell sind knapp 85 % der 2023 und knapp 45 % der 2024 zur Fertigstellung gelangenden Büroflächen vermietet. Das Angebot für kurzfristige Gesuche über 3.000 m² ist daher sehr überschaubar und in man- chen Lagen stark eingeschränkt bzw. nicht vorhanden.

Nachfrage* | Angebot 2023 Neuflächenproduktion

45.800 m 2 170.000 m 2

Vermietungsleistung*

Marktindikatoren (Vgl. 2022/2023) Neuflächenproduktion

sinkend

Wirtschaftsdaten Österreich Oktober 2023* Arbeitslosenquote (lt. AMS)

Vermietungsleistung

stabil

Leerstand

sinkend

5,7 % 481,7

Spitzenrendite

4,5

Nom. BIP in EUR Mrd. (lt. WKO) Wirtschaftswachstum reale Veränderung des BIP (lt. WKO)

Mietpreisniveau (Vgl. 2022/2023) Durchschnittsmieten

+ 0,4 %

leicht steigend leicht steigend

Inflationsrate

8,0 %

Spitzenmieten

* Prognose ** Alle Kennzahlen beziehen sich, wenn nicht anders angeführt, auf den Gesamtbestand (Alt- und Neubauten) *** laut Vienna Research Forum, www.viennaresearchforum.at **** EHL Mietpreisspiegel von 100 errichteten bzw. general- sanierten Bürogebäuden an verschiedenen Standorten

Bürobestand Bürofläche in m 2 Leerstandsrate

Gesamtmarkt**

VRF***

11.649.000 6.044.927

3,6 %

3,8 %

Quelle: EHL Market Research | Q3 2023

Büromarkt Wien 2019 - 2023

300.000 m 2

7 %

220.000

225.000 m 2

6 %

210.000

180.000

170.000*

170.000

150.000 m 2

5 %

126.000

125.000

66.700

75.000 m 2

4 %

45.800

45.000

Leerstandsrate

3 %

2019

2020

2021

2022

2023

Neuflächenproduktion in m 2

Vermietungsleistung in m 2

*Prognose, Quelle: EHL Market Research | Q3 2023

Fokus auf Qualität und Nachhaltigkeit stärker denn je

In einem herausfordernden wirtschaftlichen Umfeld prüfen und sondieren Unternehmen den Markt momentan sehr sorgfältig, Entscheidungsprozesse dauern daher tendenziell länger als noch vor 2 bis 3 Jahren. Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und Wohlfühlcharakter sind die wesentlichen Treiber aktueller Standortgesuche. Durch die ESG- Vorgaben erhält diese Entwicklung einen zusätzlichen Turbo. In einem Umfeld des Fachkräftemangels spielt ein hochwertig ausgestattetes Büro als kommunikativer Mittelpunkt der Unternehmenskultur eine zentrale Rolle im Werben und Halten von Mitarbeitern. Auch im Hinblick auf ESG- Vorgaben sind Arbeitgeber mehr denn je bemüht, ihren Mitarbeitern ein innovatives und angenehmes Arbeitsumfeld zu bieten. „Kleiner, aber feiner“ ist aktuell das Motto vieler Standortgesuche. Während sich die Ansprüche an die Qualität und Lage des Gebäudes erhöhen, sinkt in vielen Fällen aufgrund der Umsetzung flexibler und hybrider Arbeitsformen die Größe der benötigten Bürofläche pro Mitarbeiter.

Projektentwickler reagieren auf diese Entwicklung mit der Planung und Realisierung besonders nachhaltiger und flexibler Büroimmobilien. So gelangen heuer z.B. die modernen Neubauten VIO PLAZA (ca. 22.000 m²) und Muthgasse 109A (ca. 3.300 m²) sowie das markante Refurbishment URBAN GARDEN im myhive am Wienerberg (ca. 15.000 m²) zur Fertigstellung. Der Vermietungsgrad der Projekte von 2023 liegt im Schnitt bei 85 Prozent. In den nächsten beiden Jahren werden weitere hochwertige Neubauten, wie z.B. das FRANCIS im Althan Quartier (ca. 47.700 m²), Grand Central in Floridsdorf (ca. 12.500 m²), CARRÉ Muthgasse (ca. 13.000 m²) und ROBIN Seestadt (ca. 10.000 m²) in Aspern fertiggestellt. Alle genannten Projekte weisen bereits Vorvermietungen von mind. 30 Prozent auf.

Mietpreise und Leerstandsraten

Mietpreisentwicklung 2019 - 2023

€ 30/m 2

€ 25/m 2

€ 20/m 2

€ 15/m 2

€ 10/m 2

€ 5/m 2

2021

2022

2023

2019

2020

Spitzenmieten

Durchschnittliche Lage Gute Lage

Beste Lage

Quelle: EHL Market Research | Q3 2023

Mietniveau in den Wiener Büroregionen

€ 30/m 2

€ 25/m 2

€ 20/m 2

€ 15/m 2

€ 10/m 2

Hauptbahnhof Quartier Belvedere

Vienna DC Umgebung

Lassallestr. Messe Prater

Region Nord

Region Süd Wienerberg

Innenstadt Umgebung

Region Ost Erdberg

Seestadt Aspern

Region West

Flughafen Wien Umgebung

Quelle: EHL Market Research | Q3 2023

Spitzenmieten (in EUR/m² pro Monat)

Leerstandsraten (in %)

149,6

14,4

London (West End)

Bukarest

83,3

12,6

Paris (CBD)

Budapest

56,7

11,4

Warschau

Mailand

10,2

48,0 47,0

Frankfurt

Mailand

9,9

München

Madrid

45,0

9,2

London (Central) Frankfurt

Berlin

42,5

8,7

8,4

Amsterdam

37,0

7,7

Prag

Madrid

28,0 27,5 26,3 27,0

6,4

Amsterdam

Prag

6,0

London (West End)

Wien

5,0

München

Warschau

3,9

Budapest

Berlin

3,6

20,0

Bukarest

Wien

2,1

Paris (CBD)

Quelle: EHL Market Research | BNP Paribas Real Estate | Q3 2023

1. Innenstadt | Umgebung

Wiener Büroregionen

Wichtige Objekte 1010, Deutschmeisterplatz 2 1010, Goldenes Quartier Office 1010, Haus am Schottentor 1020, LeopoldQuartier* 1040, Ensemble Schwarzenbergplatz

Der Wiener Büromarkt ist in mehrere Clusterregionen gegliedert, auf die sich die Neubauleistung konzentriert. Die Karte gibt einen Überblick über die wichtigsten Büroachsen sowie die Indikatoren für Angebots-, Nachfrage- und Mietpreisentwicklung.

1090, Doppio Due 1090, FRANCIS*

Mietpreise

€ 16,0–27,5

Mietentwicklung Nachfrage Angebot

2. Region Nord

Wichtige Objekte 1190, CARRÉ Muthgasse* 1190, Muthgasse 9* 1190, Muthgasse 109A* 1190, Square 1 1200, Millennium Tower 1210, Grand Central*

1210, Peak Vienna 1210, Plus Energie Quartier 21* 1210, TwentyOne

Mietpreise

€ 11,5–20,0

Mietentwicklung Nachfrage Angebot

U2 U5

3. Region West

Wichtige Objekte 1120, Forum Schönbrunn 1120, Linke Wienzeile 234 1120, O.A.X* 1120, VIO Plaza 1130, Hietzinger Kai 137* 1130, Hietzinger Kai 139* 1140, Workstation Wien West

A23

Mietpreise

€ 10,0–19,0

Mietentwicklung Nachfrage Angebot

A21

4. Region Süd | Wienerberg

5. Vienna DC | Umgebung

Wichtige Objekte 1220, Andromeda Tower 1220, Ares Tower 1220, DC Tower 1+2* 1220, IZD Tower 1220, Saturn Tower 1220, VIENNA TWENTYTWO*

Wichtige Objekte 1100, myhive am Wienerberg

1100, The Brick 1120, Euro Plaza 1120, Inno Plaza 1230, Silo Next* 1230, Silo Plus 2345, Campus 21

Mietpreise

€ 12,0–18,0

€ 13,0–22,5

Mietentwicklung Nachfrage Angebot

*Projekt

6. Lassallestraße | Messe | Prater

Wichtige Objekte 1020, 2nd Central 1020, Austria Campus 1020, E-Zone 1020, Galaxy Tower 1020, Lassallestraße 3 1020, Nordbahnstraße 50* 1020, Quartier Lassalle 1020, Vienna Works 1020, Weitblick, Viertel Zwei*

Mietpreise

€ 13,0–21,0

Mietentwicklung Nachfrage Angebot

A22

7. Region Ost | Erdberg

Wichtige Objekte 1030, ENNA* 1030, Landmarx 1030, Marxbox 1030, MQM 1030, ORBI Tower

1030, Solaris 1030, Tricore 1030, ViE 1110, OCG Office Campus Gasometer

Mietpreise

€ 11,5–19,5

Mietentwicklung Nachfrage Angebot

8. Hauptbahnhof | Quartier Belvedere Wichtige Objekte 1100, LAX 2B 1100, QBC 1100, The Icon Vienna 1100, Tower Canettistraße

10.

Mietpreise

€ 15,0–23,0

Mietentwicklung Nachfrage Angebot

10. Flughafen Wien | Umgebung Wichtige Objekte 1300, Office Park 1 1300, Office Park 2 1300, Office Park 3 1300, Office Park 4

9. Seestadt Aspern

Wichtige Objekte 1220, Campus West 1220, HOHO Wien 1220, Mischa 1220, ROBIN Seestadt* 1220, SeeHub 1220, Seeparq 1220, Sirius 1220, Technologiezentrum Seestadt

2320, Concorde Business Park

Mietpreise

€ 9,5–22,0

€ 11,5–18,0

Mietentwicklung Nachfrage Angebot

*Projekt

Fertigstellungen | Vermietungen

Vermietermarkt in den Top-Lagen

Sowohl die Neuflächenproduktion mit 45.800 m² als auch die Leerstandsrate mit 3,6 Prozent erreichen 2023 historische Tiefstände. Auch 2024 bleibt die Fertigstellungsleistung mit knapp 110.000 m² verhalten, die Lage bleibt daher wei- terhin angespannt.

Dies führt zu ansteigenden Mietpreisen und sinkenden Incentivierungsraten in den besonders stark nachgefragten Lagen (z.B. Innenstadt und Umgebung, Hauptbahnhof, Praterstern/Lassalle- straße).

Vermietungsleistung nach Regionen*

Fertigstellungen 2023/2024

Objekt

Größe Adresse

7 %

VIO Plaza

22.600 m² 12; Schönbrunner Straße 230 15.000 m² 10; Wienerbergstraße 3-5 4.700 m² 10, Laxenburger Straße 2B 3.500 m² 19; Muthgasse 109A

9 %

Myhive am Wienerberg URBAN GARDEN

26 %

Gösserhalle

10 %

Muthgasse 109A

FRANCIS

47.700 m² 9; Althanstraße

Twenty One/Central Hub

26.000 m² 21; Siemensstraße 87-89 13.000 m² 19; Muthgasse 105 12.500 m² 21; Schlosshoferstraße 17

12 %

22 %

CARRÉ Muthgasse Grand Central ROBIN Seestadt

14 %

10.100 m² 22; Seestadt

Region West Innenstadt | Umgebung Region Nord

Quelle: EHL Market Research | Q3 2023

Vermietungen 2023 (ausgewählte Beispiele)

Vermietungsleistung nach Branchen*

4 % •

• 2 %

Mieter

Größe Adresse

aws Austria Wirtschaftsservice GmbH

5.500 m² 12; Vio Plaza 5.000 m² 3; City Point

27 %

15 %

Öffentlicher Mieter Öffentlicher Mieter Medizinische Dienste

3.700 m² 1; Deutschmeisterplatz 2

3.500 m² 9; Francis

15 %

Woom GmbH

3.300 m² 19; Muthgasse 109A

Austria Power Grid

3.100 m² 22; IZD- Tower

20 %

ECOVIS Austria Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft m.b.H.

17 %

2.900 m² 12; Vio Plaza 2.700 m² 3; Orbi Tower 2.400 m² 12; Vio Plaza

Gewista

Öffentlicher Sektor Pharma und Gesundheit Handel und Dienstleistung Rechtsanwälte, Unternehmens- und Wirtschaftsberatung IT | High-Tech Bildungs- und Schulungseinrichtung Sonstiges

Brandl Talos Rechtsanwälte GmbH

Plus Training OG

2.300 m² 19; Mooslackengasse 17

Stadt Wien

2.100 m² 3; TownTown

Medizinische Dienste Medizinische Dienste

2.000 m² 21; Grand Central 2.000 m² 12; Vio Plaza

*Vermietungen ab 1.000 m 2 berücksichtigt Quelle: EHL Market Research | Q3 2023

EHL war auf Vermieter- und/oder Mieterseite beratend tätig.

Quelle: EHL Market Research | Q3 2023

Investmentmarkt

Spitzenrenditen Büroimmobilien im europäischen Vergleich (in %)

Quelle: EHL Market Research | BNP Paribas Real Estate | Q2 2023

Investmentmarkt Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt hat sich im dritten Quartal des Jahres leicht erholt und konnte mit einem Transaktionsvolumen von knapp über EUR 1 Mrd. ein durchaus zufriedenstel- lendes Ergebnis erzielen. In Summe bleibt das bis Ende September registrierte Investmentvolumen aber aufgrund der herausfordernden Rahmenbe- dingungen um fast 30 Prozent hinter dem ent- sprechenden Vergleichswert der Vorjahresperiode zurück. Hauptverantwortlich dafür sind die hohe In- flation und die zur Bekämpfung der Teuerung stark gestiegenen Zinsen, die das Kapitalmarktumfeld und den Investmentmarkt fundmental verändert haben. Dazu kommen die deutlich eingetrübten Konjunkturaussichten. Die Folge sind gestiegene Renditen und ein starker Rückgang der Transak- tionen. Damit liegt der österreichische Markt im gesamteuropäischen Trend. Obwohl die Vermietungsdynamik im Bürosegment in den ersten drei Quartalen des Jahres sehr gut war und ein Anstieg der Mietpreise festzustellen ist, kann dies die stark steigenden Renditeanforderun- gen der Investoren nur zum Teil kompensieren, was im Ergebnis zu einem sinkenden Preisniveau führt. Besonders stark davon betroffen sind ältere, nicht ESG-konforme Bestandsimmobilien in schwäche- ren Lagen, die die Anforderungen der Investoren hinsichtlich Nachhaltigkeit nicht erfüllen. Hier sind zum Teil signifikante Preisabschläge zu verzeich- nen. Im Bereich neuwertiger, Taxonomie-konformer

Büroimmobilien, welche die Nachhaltigkeits- und Qualitätsanforderungen erfüllen, ist die Preisanpas- sung deutlich moderater. Diese Objekte sind auch im aktuellen Marktumfeld stark im Fokus institutio- neller Investoren. Erwähnenswert ist, dass es trotz der allgemeinen Zurückhaltung der Investoren einige bemerkens- werte Großtransaktionen über EUR 100 Mio. gab. Hierunter fallen beispielsweise die Verkäufe der Wiener Twin Towers an die S IMMO, des space2mo- ve an die Raiffeisen Immobilien Treuhand oder des Saturn Towers an Amisola. Für das Gesamtjahr 2023 ist EHL vorsichtig opti- mistisch. Zurzeit verzeichnen wir bereits wieder deutlich mehr Interesse von Investoren als in den Vormonaten. Aktuell liegen aber die Preiserwar- tungen potenzieller Käufer und Verkäufer in vielen Fällen noch immer zu weit auseinander, sodass es im Moment noch zu weniger Abschlüssen kommt. Es wird vermutlich noch etwas dauern, bis sich ein neues Marktgleichgewicht gebildet hat, jedoch gehen wir davon aus, dass die Zinsanhebungen der EZB 2024 nicht fortgesetzt werden. Die Rahmen- bedingungen sind momentan allerdings in allen Bereichen des Investmentmarktes herausfordernd. Die Assetklasse Büro wird jedenfalls auch zukünftig einen signifikanten Teil der Portfolien von instituti- onellen Investoren bilden und sich einer entspre- chenden Nachfrage erfreuen.

Marktaktivität

Ausgewählte Investmenttransaktionen

Objekt

Nutzungsart

Größe in m²

Verkäufer

Käufer

Twin Tower

Büro

66.380 Immofinanz

S Immo AG

Space2Move

Büro

52.000 Union Investment

Raiffeisen Immobilien Treuhand

Donaumarina Tower *

Büro

44.350 SIGNA

UBM

Saturn Tower

Büro

33.000 Quadoro

Amisola

U6 Center

Büro

24.818 Westcore Europe

Privatinvestor

Erdberger Lände 40-48

Büro

18.200 KGAL

Art-Invest

Green Worx

Büro

17.000 Union Investment

ARE Austrian Real Estate

Bureau am Belvedere

Büro

9.000 Immofinanz

Real Treuhand Immobilien

Space One | Technologie Park

Büro

9.000 Konsortium von Privatinvestoren

GalCap Europe

High Five

Wohnen

16.862 STC/Roombuus

ZBI AG

Dresdner Straße 90

Gewerbl. Wohnen

21.000 S+B Gruppe

Greystar

SkyLog Park

Logistik/Industrie

18.000 DLH

DEKA

Cross Dock Upper Austria

Logistik/Industrie

12.979 Meir Immobilien-Gruppe

KanAm Grund Group

Kika-/Leiner-Portfolio

Einzelhandel

n.a. SIGNA

Supernova-Gruppe

Apple-Gebäude Wien

Gemischt genutzt

3.060 SIGNA

JR Investment

Medicent Innsbruck

Sonstiges

7.500 SIGNA

Tiroler Wirtschaftskammer

*Entwicklungsgrundstück

Quelle: EHL Market Research | Q3 2023

EHL Referenzen

Referenzprojekte

Investment

Muthgasse 109A woom, der führende Kinder- fahrrad-Hersteller aus Öster- reich, mietet als Single-Tenant ein innovatives Bürogebäude in Holzbauweise in der Muth- gasse 109 A (ca. 3.300 m²). EHL war auf Mieter- und Ver- mieterseite beratend tätig. FRANCIS Ein medizinisches Institut (ca. 3.500 m²) sowie das moderne Medizininstitut Valmedica Althan GmbH (ca. 1.200 m²) haben sich für die Anmietung im FRANCIS entschieden. EHL war auf Mieter- oder Ver- mieterseite beratend tätig. Bureau am Belvedere EHL vermittelte das voll- vermietete Bürogebäude in exzellenter Lage der Prinz-Eugen-Straße mit ca. 9.000 m² Nutzfläche an die Real-Treuhand Immobilien. AMS Wagramer Str. EHL vermittelte den Verkauf des Bürogebäudes in der Wagramer Straße 224c, welches langfristig an den Arbeitsmarktservice Öster- reich vermietet ist, an NEXT Generation Invest.

EURO PLAZA Die Amadys Telecom Austria GmbH (ca. 1.000 m²) und die HPC IBK GmbH (ca. 400 m²) haben sich für den Standort Euro Plaza entschieden. EHL war auf Mieter- und/oder Ver- mieterseite beratend tätig. VIO PLAZA Brandl Talos (ca. 2.400 m²), Ecovis Austria (ca. 2.800 m²) sowie aws Austria Wirtschaftsservice (ca. 5.500 m²) haben sich u.a. für die Anmietung im spektakulären Neu- bauprojekt Vio Plaza entschieden. EHL war auf Mieter- oder Ver- mieterseite beratend tätig. Erdberger Lände 40-48 EHL vermittelte das an der Erdberger Lände gelegene, vollvermietete Bürogebäude mit rund 18.200 m² Fläche und 220 Stellplätzen an die Art-Invest Real Estate. Green Worx EHL vermittelte das in erst- klassiger Lage nahe des Pra- tersterns in der Walcherstraße 6/Lasallestraße 7A gelegene Büro- und Geschäftshaus Green Worx mit rund 17.000 m² Nutzfläche an die ARE Austrian Real Estate.

Gesamtfläche Auftraggeber

Gesamtfläche 17.000 m 2 Auftraggeber Union Investment

3.770 m 2 Pine Asia

Gesamtfläche Auftraggeber

9.000 m 2

18.200 m 2

Immofinanz

KGAL

Vermietungen

Adresse 12., Schönbrunner Str.230 Nutzfläche 22.000 m²

Adresse 9., Julius-Tandler-Platz Nutzfläche 47.700 m²

Adresse

Adresse 12., Am Europlatz 1-5 Nutzfläche 26.550 m²

19., Muthgasse 109A

Nutzfläche

3.300 m²

Die elektronische Version des Berichts steht unter www.ehl.at/research zum Download zur Verfügung.

Unser Blick ist immer nach vorne gerichtet:

Die EHL-Immobiliengruppe lebt ihre Unternehmenswerte. Täglich. Kompetent. Engagiert. Leidenschaftlich. In allen Dienstleistungsbereichen.

Vermittlung Bewertung Investment Asset Management Market Research

Büroimmobilien Einzelhandelsobjekte Logistikimmobilien Wohnimmobilien Vorsorgewohnungen

Anlageobjekte Zinshäuser Betriebsliegenschaften Grundstücke Hotels

EHL Gewerbeimmobilien GmbH Prinz-Eugen-Straße 8–10, 1040 Wien | T +43 1 512 76 90 | office@ehl.at | ehl.at

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