Executive Summary
Büromarkt Wien 2022 bis 2026
300.000 m ²
7 %
Der Wiener Büromarkt zeigt sich auch in einem herausfordernden Marktumfeld weiterhin stabil und resilient.
225.000 m ²
6 %
230.000
150.000 m ²
5 %
180.000
180.000
180.000*
165.000
132.000
126.000
Infolge des im Vorjahr außergewöhnlich hohen Neuflächenvolu- mens, das vom Markt nicht unmittelbar absorbiert werden konn- te, ist die Leerstandsrate auf aktuell 3,9 % gestiegen. Da die Fer- tigstellungsleistung im laufenden Jahr jedoch deutlich geringer ausfällt, ist mittelfristig wieder von einer rückläufigen Leerstands- quote auszugehen. Neuflächenproduktion & Leerstandsrate Leicht steigendes Mietpreisniveau Die Mietpreise für hochwertige Neubauflächen in erstklassigen Lagen weisen weiterhin eine leicht steigende Tendenz auf. Insbe- sondere für repräsentative Altbaubüros in der Wiener Innenstadt sowie Flächen in den obersten Geschossen moderner Bürotürme lassen sich Höchstmieten erzielen. Die Spitzenmiete liegt aktuell bei EUR 29,50/m² mit leicht steigender Tendenz. Vermietungsleistung Im vergangenen Jahr wurde – entgegen ursprünglichen Erwartun- gen – mit rund 230.000 m² Bürofläche eine bemerkenswert hohe Vermietungsleistung erzielt. Auch das laufende Jahr startete mit einem außergewöhnlich starken ersten Quartal sehr dynamisch, verzeichnet seither jedoch eine rückläufige Entwicklung.
Investment
75.000 m ²
4 %
90.700
Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt be- findet sich weiterhin in einem sehr herausfordernden makroökonomischen Umfeld. Nach einem von Optimis- mus getriebenen, starken Jahresauftakt hat sich die Marktdynamik im Verlauf des zweiten und dritten Quar- tals spürbar abgekühlt – maßgeblich getrieben von der Krise im Nahen Osten, steigenden Zinsen, Inflation und anhaltend restriktiven Finanzierungsbedingungen sowie einer schwachen Konjunktur, die zunehmend auch auf den gewerblichen Vermietungsmarkt durchschlägt. Der letzte EZB-Zinsschritt hat dabei das Fremdkapital weiter verteuert und das Standing der eigenkapital- starken Investoren nochmals gesteigert. Der Markt bleibt damit selektiv: Im Fokus der Investoren stehen unverändert qualitativ hochwertige Core-Immobilien mit langfristig gesicherten Cashflows, während risikobehaf- tete Objekte deutlich schwerer zu platzieren sind und teils empfindliche Preisabschläge hinnehmen müssen. Der über den Sommer um mehr als 50 bps angstiege- ne 10-Jahres-SWAP-Satz wird zu einer Anhebung des Renditeniveaus über alle Nutzungssegmente hinweg führen.
3,9 %*
65.800*
45.800
0
3 %
2022
2023
2024
2025
2026*
Vermietungsleistung in m²
Leerstandsrate
*Prognose, Quelle: EHL Market Research | Q3 2026
Neuflächenproduktion in m²
Marktübersicht
Neuflächenproduktion
65.800 m ²
Bürobestand
Gesamtmarkt**
VRF***
Vermietungsleistung*
180.000 m ²
Bürofläche
11.804.500 m ²
5.938.755 m ²
Leerstandsrate
3,9 %
Leerstandsrate
3,9 %
4,52 %
Spitzenrendite
5,0 %
*
Prognose
** Alle Kennzahlen beziehen sich, wenn nicht anders angeführt, auf den Gesamtbestand (Alt- und Neubauten). *** laut Vienna Research Forum, www.viennaresearchforum.at
Spitzenmieten €/m ² /Monat
29,50 €
steigend
leicht steigend
stabil
leicht sinkend
sinkend
Quelle: EHL Market Research | Q3 2026
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