Wiener Zinshausmarktbericht 2023

FAVORITEN Monatsmieten netto in EUR/m 2

Wohnungen Büros Geschäftslokale

Ø 12,15 10,0 bis 23,0

15–45

A-Lagen B-Lagen

5–12

SIMMERING Monatsmieten netto in EUR/m 2

Wohnungen Büros Geschäftslokale

Ø 11,25 9,5 bis 14,5

FAVORITEN

Zinshauspreise Renditen SIMMERING

Zinshauspreise Renditen

2.200 bis 4.500 EUR/m 2­ 2,4 bis 3,6%

2.000 bis 3.600 EUR/m 2­ 2,8 bis 3,9%

11–25

A-Lagen B-Lagen

5–9

Die positiven Impulse durch den Hauptbahnhof, dem dort entstandenen Bürocluster und dem Sonnwendviertel haben zu hohen Erwartungen für den Favoritner Zinshausmarkt geführt. Nun ist wieder mehr Realismus eingekehrt. 10., Favoriten | 11., Simmering

Überzogene Preiserwartungen wur­ den korrigiert

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis von rund 2.600 Euro, der bei den Transaktionen 2022 erzielt wurde, erscheint durch die Preise auf dem Wohnungsmarkt gut abgesichert und es gibt wie­ der einen ausreichend großen Abstand zwischen dem Preis des Gesamtobjekts und den Preisen der einzelnen Wohnungen. Auffällig ist, dass unausgebaute Dachböden bei der Preisbildung praktisch gar keine Berücksichtigung finden. Je intensiver allerdings bereits an der Verwertbar­ keit von Dachgeschoßausbauten vorgearbeitet wurde, desto besser lässt sich ein zusätzliches Potenzial im Preis miteinkalkulieren. Beim aktuellen Preisniveau sind jedenfalls wieder attraktive Einstiegsmöglichkeiten gegeben, die mittel- und langfristig solide Wertsteigerungsper­ spektiven eröffnen. Impulse für den Markt sind dabei insbesondere von den Stadtentwicklungs­ projekten Altes und Neues Landgut zu erwarten. Der benachbarte 11. Bezirk verzeichnet unter­ dessen tendenziell keine steigende Entwicklung. Simmering ist traditionell einer der kostengüns­ tigsten Märkte, aktuell gehen hier kaum Transak­ tionen über die Bühne. Der kleine Zinshausmarkt entlang der U3-Achse Simmeringer Hauptstraße bietet aber auf längere Sicht durchaus interes­ sante Perspektiven.

Kaum eine andere Zinshauslage in Wien wurde in den vergangenen Jahren mit so großen Hoffnungen überfrachtet wie der traditionelle Arbeiterbezirk Favoriten. Vor allem der neue Hauptbahnhof mit sei­ nem hochpreisigen Bürocluster und dem ebenfalls sehr hochwertigen Sonnwendviertel hatte Erwar­ tungen auf einen radikalen Imagewandel mit ent­ sprechenden Wertsteigerungen geweckt. Diesem Hype geschuldet lag der 10. Bezirk 2022, was die Anzahl betrifft, mit 33 Transaktionen sogar an der Spitze in Wien – und auch gemessen am Transakti­ onsvolumen wurden mit 100 Mio. Euro zahlreiche klassische Zinshausbezirke übertroffen.

„Ausbaupotenziale haben der­ zeit nur geringen Wert.“

Diese optimistische Sichtweise hat sich als durch­ aus berechtigt erwiesen, doch kam es insbesonde­ re 2021 und Anfang 2022 zu teilweise überzogenen Preisentwicklungen, die nun, in einem insgesamt schwierigeren Marktumfeld, korrigiert werden. Bei den in den ersten Monaten des Jahres 2023 abgeschlossenen Transaktionen wurde ein deutlich niedrigeres Preisniveau als im Vorjahr registriert.

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