Wiener Zinshausmarktbericht 2023

Bewertung

So haben sich die Kosten für Instandhaltungsauf wendungen allein vom 1. bis zum 4. Quartal 2022 um mehr als 10 Prozent erhöht. Kosten für die laufende Instandhaltung sind vom Eigentümer zu tragen und werden daher vom Jahresrohertrag abgezogen. Eine weitere Herausforderung sind die zunehmen den Nachhaltigkeitsanforderungen an Immobili en, die auch den Zinshausbereich betreffen. Dass dies teuer wird, ist gewiss, aber solange eine Viel zahl baulicher, baurechtlicher und mietrechtlicher Fragen dazu offen sind, ist die Bewertung solcher Maßnahmen mit großen Unsicherheiten verbun den. Klar ist, dass Investitionen in Nachhaltig keitsmaßnahmen einen erheblichen Wertzuwachs versprechen.

bei entsprechender Projektqualität sehr wohl ein entsprechendes Projektergebnis darstellbar ist.

Gamechanger auf einen Blick Die wichtigsten Faktoren, die aktuell zu Veränderungen bei Zinshausbewertungen führen Steigende Zinsen: Erhöhte Finanzierungskosten und Renditeer wartungen potenzieller Käufer

Hohe Baukosten: erhöhte Instandhaltungs- und Sanierungskosten

„Investitionen in Nachhaltigkeit versprechen Wertzuwächse “

ESG - Nachhaltigkeit: Investitionsbedarf bei gleichzeitig unklaren rechtlichen Rahmenbedingungen Rückläufiger Neubau: mittelfristig wieder bessere Aussichten für Eigentumswohnungsverkauf Hohe Inflation: steigende Mieteinnahmen, „Entwertung“ des Fremdkapitals

Die oben erwähnte höhere Renditeerwartung potenzieller Investoren führt zwar in allen Markt segmenten zu niedrigeren Verkehrswerten, aber das Ausmaß der Rückgänge ist je nach Lagequa lität äußerst unterschiedlich. Objekte in Lagen innerhalb des Gürtels oder traditionell hochwer tige Lagen wie der 13., 18. und 19. Bezirk werden aus unserer Sicht geringere Renditeaufschläge erhalten als andere Lagen in Wien. Anders erfolgt der Bewertungsansatz von Entwicklungsprojekten, für die eine Verwertung durch den Abverkauf von Eigentumswohnungen vorgesehen ist. Hier stellt der Gutachter in der Regel eine Projektkalkulation an, bei der ein erwarteter Veräußerungserlös den gesamten Kosten der Projektentwicklung gegenübergestellt wird. Den gestiegenen Bau- und Finanzierungs kosten steht eine derzeit geringe Nachfrage seitens der potenziellen Käufer gegenüber. Die Preisentwicklung wird sich auch hier stark lage- und qualitätsabhängig differenzieren. Für Entwicklungsliegenschaften ist die Spreizung zwi schen Objekten mit unterschiedlicher Lagequa lität somit noch stärker einzuschätzen, sodass einerseits manche Projekte unter den derzeitigen Rahmenbedingungen gar nicht mehr darstellbar sind, andererseits in sehr gefragten Lagen und