Wiener Zinshausmarktbericht 2023

Markttrends

Die Stunde des Eigenkapitals

Die Fremdfinanzierung von Zinshausinvestments ist derzeit schwierig und teuer. Doch für eigenkapitalstarke Investoren machen Preisrückgänge und die negativen Realzinsen den Markt sogar besonders attraktiv.

So schwierig das Jahr 2023 für den Wiener Zinshausmarkt auch ist, so bietet es für manche Marktteilnehmer sogar besonders gute Chancen. Während die Investoren, die ihre Akquisitionen bisher stark fremdkapitalfinanziert strukturierten, aktuell ein wenig attraktives Umfeld vorfinden, stellt sich die Situation für eigenkapitalstarke Käufer gänzlich anders dar. Die traditionelle Funktion von Immobilien im Allgemeinen und von Zinshäusern im Besonderen als nahezu idealer Inflationsschutz hat durch die Entwicklung seit Beginn des Ukrainekriegs schließlich dramatisch an Bedeutung gewonnen. Investoren, die über ausreichend Eigenkapital verfügen, um Zukäufe ohne oder mit sehr wenig Fremdkapital zu tätigen, profitieren derzeit nämlich gleich von mehreren wichtigen Faktoren: Die Preisrückgänge von in der Regel 5 bis 15 Prozent gegenüber den Höchstständen ermöglichen deutlich günstigere Zukäufe, die hohe Inflation führt zu klar negativen Realzinsen und lässt dank der Indexierung der Einnahmen auch die Renditen kontinuierlich steigen. Nicht zuletzt kommen vermehrt auch Zinshäuser auf den Markt, deren Eigentümer noch bis vor Kurzem nicht an Verkäufe gedacht hatten. Insbesondere heimische Privatinvestoren und Privatstiftungen sondieren daher bereits wieder verstärkt Gelegenheiten zum Auf- und Ausbau von Portfolios. Aktuell sind noch in erster Linie Objekte in zentralen Lagen oder besten Mikrolagen in den Außenbezirken gefragt, da potenzielle Käufer hier lieber rasch zuschlagen, statt auf mögliche weitere Preisrückgänge zu hoffen und damit eventuell eine einzigartige Gelegenheit zu verpassen. Bei Zinshäusern in

durchschnittlichen Lagen wird derzeit noch eher abgewartet, bei einem Ende der Zinsschritte und damit einer Stabilisierung des Preisniveaus dürfte sich das aber rasch ändern.

„Bei Ende der Zinserhöhungen wird Kaufinteresse rasch zurückkehren“

Doch auch für Entwickler bietet der Markt weiterhin Chancen – allerdings nur, wenn tatsächlich wertsteigernde Maßnahmen gesetzt werden – bloßes Drehen von Objekten bzw. oberflächliche „Behübschungen“ bieten derzeit kein Gewinnpotenzial. Wer hingegen Immobilien in guten Lagen ESG-konform saniert und modernisiert, kann beim gegenwärtigen Preisniveau für Zinshäuser auch unter Berücksichtigung der Umbaukosten hochwertigen Wohnraum zu Gesamtkosten schaffen, bei dem im Abverkauf als Eigentumswohnungen zukünftig sehr respektable „Return on Investments“ zu erreichen sind.

Herwig Michael Peham MRICS Leitung Investment EHL Investment Consulting GmbH