Wiener Zinshausmarktbericht 2023

Gesamtwirtschaftliches Umfeld

Ein Silberstreif am Horizont

Inflation und Zinsen lassen aktuell wenig Hoffnung auf eine rasche Markterho lung zu. Doch zumindest für langfristig orientierte Investoren ist der Ausblick etwas positiver.

Eigentlich sollte es schon des Namens wegen nicht überraschen, dass die Zinsen für Zinshäuser einen nicht unwesentlichen Faktor darstellen. Trotzdem kamen das Tempo und das Ausmaß, in dem die EZB zur Bekämpfung der stark angestiegenen Inflation an der Zinsschraube zu drehen begann, selbst für viele Experten äußerst überraschend. Die Dynamik des Preisanstiegs nimmt merklich ab, sodass hoffentlich auch die EZB die Dynamik der Zinsanhebungen deutlich zurückfahren wird. Für den Zinshausmarkt bleibt die Zinssituation jedoch die wesentliche Herausforderung, mit der die Bran che zumindest mittelfristig konfrontiert sein wird.

als „Kollateralschaden“ auch die gesamtwirtschaft liche Dynamik unter Druck bringt – und wie man am Beispiel Credit Suisse sieht, auch Banken vor eine enorme Herausforderung stellen kann. Vor diesem Hintergrund besteht Grund zur Annahme, dass die EZB ihre Zinsanhebungen moderat fortsetzt und in der 2. Jahreshälfte 2023 auslaufen lässt. Im Moment herrscht zwar – wie generell am Immobilienmarkt – in Anbetracht der Unsicherheit über die zukünftige Zinsentwicklung Zurückhaltung am Zinshausmarkt: Anlass für Optimismus gibt jedoch das nach wie vor vorhandene Interesse an Topobjekten in Lagen innerhalb des Gürtels und vor allem im 1. Bezirk. Für diese finden sich auch aktuell ausreichend Kaufinteressenten, die die vielleicht einmaligen Chancen zur Aufwertung ih res Portfolios nutzen wollen. Wenn sich die Markt preise stabilisieren, ist damit zu rechnen, dass auch der breitere Markt für „Standardobjekte“ in durchschnittlichen Lagen wieder eine normale Transaktionstätigkeit aufweisen wird.

„Fremdfinanzierung oft nicht darstellbar “

Da Zinshäuser traditionell wenig laufenden Cashflow abgeworfen, aber eine kontinuierliche Wertentwicklung aufgewiesen haben, stellt das gestiegene Zinsniveau manche Eigentümer vor eine Herausforderung. Auch sind vor allem fremd finanzierte Akquisitionen von Zinshäusern derzeit finanziell oft nicht darstellbar. Das liegt einerseits daran, dass die Zinskosten die Mieteinnahmen zu meist übersteigen, andererseits verlangen die Ban ken für Neukredite höhere Eigenkapitalquoten und eine schnellere, laufende Rückführung der Kredite. Diese Konstellation hat die Transaktionstätigkeit auf dem Zinshausmarkt stark eingeschränkt. Insbesondere der Handel mit Zinshäusern zwecks kurzfristiger Realisierung von Wertsteigerungen ist dadurch nahezu gänzlich zum Erliegen gekommen. Trotzdem ist auf längere Sicht durchaus auch Opti mismus berechtigt, da die EZB mit den Zinserhöhun gen nicht nur die hohe Inflation bekämpft, sondern

Mag. Franz Pöltl FRICS Geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting GmbH