EHL Geschäftsflächenbericht Österreich | 2023/24

Investment: Preisdruck in unter- schiedlicher Intensität

Einzelhandelsimmobilien sind so wie alle anderen Nutzungskategorien unter Preisdruck geraten. Hauptverantwortlich dafür sind die hohe Inflation und die zur Bekämpfung der Teuerung stark gestiegenen Zinsen, die das Kapitalmarktumfeld und den Inves- tmentmarkt fundamental verändert haben. Dazu kommen die deutlich eingetrübten Konjunkturaus- sichten. Die Folge sind gestiegene Renditen und ein starker Rückgang der Transaktionen. Damit liegt der österreichische Markt im gesamteuropäischen Trend. Innerhalb des Einzelhandelsmarktes gibt es aber in den einzelnen Teilsegmenten doch auch Unter- schiede, die sich in abweichenden Renditen und differenziertem Investoreninteresse niederschlagen. Weitgehend zum Erliegen gekommen sind schon am Beginn der Pandemie Investments in Einkaufs- zentren. Dieser Markt wird traditionell stark von großen institutionellen Investoren geprägt, die auf Grund der noch nicht abgeschlossenen Neupositio- nierung von überregional strahlenden Shoppingcen- tern und den damit verbundenen Risiken kaum Interesse an neuen Engagements zeigen. Mangels Transaktionen kann für diesen Teilmarkt aktuell keine Rendite-Bandbreite angegeben werden. Ein Rebound ist im Bereich Fachmarktzentren zu verzeichnen, die überwiegend Güter des täglichen Bedarfs bieten. Investoren sehen hier auch in Zeiten

hoher Inflation und starker Online-Konkurrenz wenig Volatilität. Da es auf Grund der rigiden Widmungssi- tuation kaum Neuentwicklungen gibt, erfreuen sich auch Bestandsobjekte guter Nachfrage. Die Spitzen- renditen liegen hier zwischen 5,25 und 5,5 Prozent. Relativ am größten ist das Interesse an Super- märkten, für die in guten Lagen und entsprechend langen, voll indexierten Mietverträgen mit Spitzen- renditen von rund 5 Prozent auch weiterhin gute Preise erzielt werden können. Die für Investoren besonders interessanten Objekte mit den ange- sprochenen Spezifikationen kommen allerdings nur selten auf den Markt. Bei Einzelhandelsobjekten bzw. gemischt genutzten Objekten in etablierten Einkaufsstraßen hängt die Rendite neben Laufzeit, Indexierung und Mieterbo- nität sehr stark von der Tatsache ab, ob es bei den Einzelhandelsflächen Potential für Mietsteigerun- gen gibt oder eher Mietrückgänge zu befürchten sind. Investoren schätzen bei Highstreet-Immobili- en Objekte/Lagen, die eine gewisse Nutzungsflexi- bilität zulassen (z.B. teilweise Umnutzung von Retail auf Büro- oder Hotelnutzung). Objekte in absoluten Toplagen (Goldenes U, Goldenes Quartier) bilden ein eigenes Segment, das sich der an Renditen orientierten Preisbildung teilweise entzieht, da Investoren für diese unwie-