Wiener Zinshausmarktbericht 2022

Hausverwaltung

Gesetzeskonform ist nicht (immer) genug

Sicherheitsrelevante Normen verdienen besondere Beachtung seitens Eigentümern und Hausverwaltungen. Neue Bestimmungen können auch zu Maßnahmen im Altbestand zwingen. Einer der weitestverbreiteten Irrtümer in der Immobilienbranche ist die Ansicht, dass einmal gesetzeskonform errichtete Gebäude(teile) trotz neuer Vorschriften bleiben könnten, wie sie sind. Doch es ist mitnichten damit getan, einmal einen rechtskonformen Zustand herzustellen. Sehr deutlich wurde dies im tragischen Fall eines tödlichen Treppensturzes, bei dem es der Eigentümer der Liegenschaft unterlassen hatte, einen zweiten Handlauf im Stiegenhaus nachzurüsten. Das Gericht verurteilte den Eigentümer (mittlerweile letztinstanzlich) wegen fahrlässiger Tötung (OGH 11Os35/98). Die über den Einzelfall hinausgehende Erkenntnis ist, dass der Eigentü- mer jederzeit dafür zu sorgen hat, dass Sicherheitsnormen erfüllt sind. Der konsensgemäße Zustand gemäß der ursprünglichen Baubewilligung reicht dafür nicht per se aus. Aus haftungstechnischen Gründen ist es daher für Eigentümer sehr wichtig, im Hinblick auf Gebäudesicherheit die technische und gesetzliche Entwicklung kontinuierlich zu berück- sichtigen. Als Hausverwaltung registrieren wir, dass das Bewusstsein für die Bedeutung dieses Themas deutlich gestiegen ist und die dafür erforder- lichen regelmäßigen Überprüfungen wie z. B. in Form der Objektsicher- heitsbegehungen nach ÖNORM B1300 bzw. B1301 vorgenommen bzw. beauftragt werden, obwohl diese nicht gesetzlich vorgeschrieben sind. Der Nutzen ist offensichtlich, denn der OGH nimmt bei der Beurteilung der objektiv gebotenen Sorgfalt der Hauseigentümerin auf den Inhalt der ÖNORM B 1300 bzw. der ÖNORM B1301 (jährliche Sichtkontrolle) Bezug. Kann der Eigentümer deren Erfüllung nachweisen, spricht dies daher sehr stark für die Einhaltung der gebotenen Sorgfalt. Sinngemäß gilt das für Gassicherheitsüberprüfungen nach GK71 und E-Befunde. Die Nichteinhaltung kann im Schadensfall zu einem großen Problem werden, denn entspricht der Zustand nicht den Normen, dann kommt es bei der Klärung der Schuldfrage zur Beweislastumkehr. Und um unter solchen Voraussetzungen zu obsiegen, bedarf es eines kleinen Wunders – da die auch in den schönsten Zinshäusern selten eintreten, erschei- nen regelmäßige Objektsicherheitsbegehungen eindeutig als bessere Strategie.

Bruno Schwendinger MA Geschäftsführer EHL Immobilien Management