IMMOBILIEN- INVESTMENTMARKT
Marktupdate Q1 | 2025
ALLGEMEINE ENTWICKLUNG
Marktvolumen 2020-2025
Der österreichische Immobilienmarkt bleibt auch im ersten Quartal 2025 von der turbulenten wirtschaftspolitischen Lage in Europa geprägt. Nach- dem das Transaktionsvolumen in den letzten zwei Jahren erheblich gesun- ken ist, zeichnet sich aktuell eine leichte Trendwende ab, die sich in den Transaktionszahlen bisher jedoch noch nicht niedergeschlagen hat. Das In- teresse der Anleger nimmt aber merklich zu, wobei die geringe Risikobereit- schaft weiterhin das Marktgeschehen bestimmt. Das im ersten Quartal verzeichnete Transaktionsvolumen beläuft sich auf knapp 270 Mio. Euro und liegt damit unter den Zahlen des Vergleichszeit- raums 2024. Das niedrige Volumen ist auch auf die anhaltende Zurückhal- tung der Banken bei der Kreditvergabe zurückzuführen, was die Finanzie- rungsbedingungen für Investoren erschwert. Das angespannte Staatsbudget und der von der Regierung geplante Spar- kurs dürften die allgemeine wirtschaftliche Erholung bremsen. Zudem sind vom deutschen Konjunkturpaket indirekte Auswirkungen auf den österrei- chischen Markt zu erwarten. Gleichzeitig rechnet die Branche damit, dass die Insolvenzwelle unter Entwicklern bis in den Herbst anhält. Objekte mit nachhaltig gesichertem Cashflow sind gefragt, wenn auch zu niedrigeren Preisen. Leerstände oder kurze Mietvertragslaufzeiten hingegen führen zu Preisabschlägen und geringerem Kaufinteresse.
EUR 5 Mrd.
EUR 4 Mrd.
4,550
4,115
EUR 3 Mrd.
3,390
3,000
EUR 2 Mrd.
2,958
2,700
EUR 1 Mrd.
Q1 0,954
Q1 0,715
Q1 0,677
0
Q1 0,556
Q1 0,504
Q1 0,270
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Ist-Werte
Anteil 1. Quartal
Prognose
Die erwarteten Leitzinssenkungen dürften Hypothekarzinsen und Ren- diten stärker beeinflussen als bisher, da sich in einigen Märkten bereits eine konjunkturelle Erholung abzeichnet. Setzt die Politik in Europa – insbesondere in Deutschland und Österreich – notwendige Impulse für Wirtschaftswachstum und Wettbewerbsfähigkeit, könnten die Effekte auf den Immobilieninvestmentmarkt unmittelbar spürbar sein und zu ei- ner steigenden Transaktionstätigkeit im Jahr 2025 führen.
Immobilieninvestmentmarkt | Marktupdate Q1 2025
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ENTWICKLUNG DER ASSETKLASSEN
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart | Q1 2025
Im ersten Quartal 2024 setzte sich die moderate Dynamik auf dem österrei- chischen Investmentmarkt fort. Büroimmobilien blieben mit einem Anteil von 46 % am Transaktionsvolumen die dominierende Assetklasse – bemerkens- werterweise resultierte dieser Marktanteil aus lediglich zwei Transaktionen. Die Nachfrage nach Büroflächen ist stark von der Lage abhängig: Hochwerti- ge Objekte in zentralen Lagen oder mit ausgezeichneter Verkehrsanbindung bleiben gefragt, während periphere Standorte unter Druck geraten. Die Pro- jektpipeline für neue Büroimmobilien ist derzeit äußerst begrenzt, was das Angebot an modernen Flächen weiter verknappt. Auch der Wohnimmobilienmarkt verzeichnet eine solide Performance und macht fast 18 % des Transaktionsvolumens aus. Der Fokus liegt weiterhin auf Bestandsobjekten, während Transaktionen von Neubauprojekten auf- grund der geringen Bautätigkeit derzeit kaum stattfinden. Ebenfalls mit ei- nem Marktanteil von rund 18 % zeigt sich der Logistiksektor stark, was un- ter anderem auf ein wachsendes Flächenangebot zurückzuführen ist. Hotels und Serviced Apartments erfreuen sich zunehmender Investorennachfrage und tragen gemeinsam ebenfalls rund 18 % zum gesamten Transaktions- volumen bei. Im Einzelhandelsimmobiliensegment konzentriert sich das Investoreninteresse auf etablierte Fachmarktzentren in gut frequentierten Standorten. Shopping Center und neue Einzelhandelsentwicklungen stehen dagegen kaum im Fokus – stattdessen liegt der Schwerpunkt auf der Opti- mierung und Wertsteigerung bestehender Handelsimmobilien.
9 %
9 %
Büro Logistik | Industrie Wohnen Gewerbliches Wohnen Hotel
46 %
18 %
18 %
Transaktionsvolumen nach Größen | Q1 2025
13 %
51 %
36 %
0 %
20 %
40 %
60 %
80 %
100 %
<20 Mio. €
20 bis 40 Mio. €
>100 Mio. €
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INVESTOREN IM ÜBERBLICK
Transaktionsvolumen nach Art des Käufers | Q1 2025
Wie bereits im vergangenen Jahr wurde der österreichische Immobilienin- vestmentmarkt auch im ersten Quartal 2025 von lokalen Investoren domi- niert. Rund 88 % des Transaktionsvolumens entfielen auf österreichische Investoren, während internationale Marktteilnehmer lediglich 12 % des Marktgeschehens ausmachten. Besonders private Investoren, darunter Privatstiftungen und Family Offices, waren äußerst aktiv und stellten mit fast 89 % Marktanteil die stärkste In- vestorengruppe in den ersten drei Monaten des Jahres dar. Diese Gruppe zeichnet sich durch hohe Liquidität und Flexibilität aus, agiert selektiv und nutzt das derzeit vergleichsweise attraktive Preisniveau. Die eingeschränkte Kreditvergabe stellt für sie in der Regel kein Hindernis beim Erwerb von In- vestmentobjekten dar. Auch Spezialfonds zeigen verstärktes Interesse an langfristigen Investments und halten einen Marktanteil von aktuell rund 7 %. Im Gegensatz dazu agie- ren Publikumsfonds weiterhin zurückhaltend und befinden sich eher auf der Verkäuferseite, da sie angesichts der unsicheren Marktlage ihre Portfolios bereinigen und Liquidität sichern wollen. Versicherungen und Pensionskassen nehmen mit einem Marktanteil von rund 4 % eine eher untergeordnete Rolle ein.
4 %
7 %
Family Offices | Privatinvestoren Spezialfonds Versicherungen | Pensionskassen
89 %
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft | Q1 2025
88 %
12 %
0 %
20 %
40 %
60 %
80 %
100 %
Österreich
International
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ENTWICKLUNG DER RENDITEN
Renditeentwicklung in den Assetklassen | Q1 2025
Die Spitzenrenditen am österreichischen Immobilienmarkt bleiben auch 2025 weitgehend stabil. In einigen Segmenten kam es im Vergleich zu den vorheri- gen Quartalen zu einer leichten Renditekompression – zumindest bis zur An- kündigung des deutschen Konjunkturpakets. Angesichts der angespannten Budgetsituation, auch in Österreich, herrscht derzeit erneut eine abwartende Haltung in Bezug auf die weitere Renditeentwicklung. Die Renditen für Büroimmobilien variieren je nach Lage und Qualität. Im CBD- Segment liegen die Spitzenrenditen aktuell zwischen 4,75 % und 5,25 %, wäh- rend hochwertige Büroobjekte außerhalb des CBD-Bereichs Renditen zwi- schen 5,50 % und 6,25 % erzielen. Diese Differenz unterstreicht die verstärkte Nachfrage nach zentral gelegenen und qualitativ hochwertigen Büroflächen. Der Wohnimmobilienmarkt in Wien und den Bundesländern bleibt unter den gegebenen Rahmenbedingungen liquide. In Wien bewegen sich die Spitzen- renditen für Bestandsobjekte zwischen 4,25 % und 4,75 %, während in den Bundesländern Renditen zwischen 4,75 % und 5,25 % erzielt werden. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum sowie das kontinuierliche Bevölkerungswachstum in Ballungszentren treiben diese Entwicklung weiter voran. Für Fachmarktzen- tren lagen die Spitzenrenditen zwischen 5,75 % und 6,25 %, womit sie sich auf einem anspruchsvollen Niveau bewegen. Im Logistiksektor verharren die Spitzenrenditen zwischen 5,00 % und 6,00 %. Die hohe Nachfrage nach gut angebundenen Logistikflächen trägt zur Stabilität der Renditen bei – trotz zu- nehmendem Wettbewerb sowie steigender Bau- und Finanzierungskosten.
Büro (CBD)
Büro (Non-CBD)
Wohnimmobilien Wien
Wohnimmobilien Bundesländer
Einkaufs- & Fachmarktzentren
Hotel
Logistik
4 %
5 %
6 %
7 %
Minimale Rendite
Maximale Rendite
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AUSBLICK UND KONTAKT
Die anhaltend hohen Zinsen, die eingetrübten Konjunkturaussichten sowie die Zollpolitik der Administration Trump und die restriktive Kreditvergabe der Banken tragen weiterhin zur Verunsicherung der Investoren und den nach wie vor geringen Transaktionsvolumina bei. Dennoch hat die Prüfungs- tätigkeit der Investoren im Vergleich zu den Vormonaten spürbar zugenom- men. Viele Marktteilnehmer erwarten im Laufe des Jahres sinkende Zinsen und Renditen und nutzen das derzeit noch attraktive Renditeniveau für Zu- käufe. Gleichzeitig beschäftigen sich viele Eigentümer zunehmend mit Ver- kaufsszenarien, um sich strategisch auf die veränderten Marktbedingungen einzustellen. Für die kommenden Monate bleibt EHL verhalten optimistisch. Die laufen- den Ankaufsprüfungen dürften in einigen bedeutenden Transaktionen mün- den. Allerdings ist weiterhin mit einer Zunahme von Insolvenzen zu rechnen, was zusätzlichen Druck auf den Markt ausüben könnte.
Mag. Franz Pöltl FRICS Geschäftsführender Gesellschafter T +43 1 512 76 90-300 E f. poeltl@ehl.at
Dipl. Betriebswirt (BA) Markus Mendel MRICS Geschäftsführer T +43 1 512 76 90-320 E m.mendel@ehl.at
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