Wiener Zinshausmarktbericht 2023

Marktentwicklung 2022/23

Höhere Zinsen, härtere Zeiten

Die markante Zinswende hat den langanhaltenden Aufwärtstrend am Zinshausmarkt unterbrochen. In einem schwieriger gewordenen Umfeld sind die Preise erstmals seit mehr als zehn Jahren teilweise gesunken.

Der Wiener Zinshausmarkt hatte im Jahr 2022 und in der ersten Jahreshälfte 2023 mit einer Reihe von schwierigen Begleitumständen zu kämpfen: Einge trübte Konjunktur, ein Rückgang der Zahl poten zieller Käufer von Eigentumswohnungen wegen der massiv verschärften Finanzierungsvorschriften für den privaten Wohnungskauf, sich immer deutlicher abzeichnende Investitionsanforderungen zur Erfül lung künftiger ESG-Taxonomie-Kriterien und vor al lem eine tiefgreifend geänderte Zinspolitik der EZB, die Finanzierungskosten und Renditeerwartungen potenzieller Käufer kräftig nach oben trieb. Anders als in den diversen Krisen in den Jahren davor – Stichwort COVID-19 – konnte der Markt diese Kombination belastender Faktoren diesmal nicht ohne Einbußen verkraften. Im Jahresvergleich von 2021 auf das zweite Halbjahr 2022 kam es zu Preisrückgängen von durchschnittlich 5 bis 15 Pro zent, wobei die Abschläge in schwächeren Standor ten deutlich höher ausfielen als in guten oder sehr guten Lagen. In den ersten Monaten 2023 war eine, wenn auch leicht abgeschwächte, Fortsetzung des Abwärtstrends festzustellen. Parallel zur preislichen Konsolidierung kam es auch zu einem leichten Rückgang des Transaktionsvolu mens. In den Zahlen für 2022 hat sich das mit ei nem Gesamtvolumen von 2,2 Mrd. Euro (minus 8,3 Prozent nach 2,4 Mrd. 2021) zwar noch nicht stark niedergeschlagen, doch ist das vorrangig auf den starken Jahresbeginn 2022 zurückzuführen. Beson ders markant ist das Ausbleiben der Jahresendral

lye des Vorjahres, wodurch sich eine Veränderung im Transaktionsvolumen ergab. Dieser Trend zeigte sich auch bisher für das Jahr 2023, weshalb aus heutiger Sicht mit einem deutlich reduzierten Transaktionsvolumen zu rechnen ist. Wenig überraschend dominieren auf Käuferseite aktuell eigenkapitalstarke Private und Privatstiftun gen. Zahlreiche Institutionelle schichten hingegen Bestände um und sind bereit, sich auch von sehr guten Assets zu trennen. Gesucht sind vor allem bereits ausgebaute und umfassend modernisierte Objekte. „Potenziale“, wie insbesondere mögliche Dachgeschoßausbauten, werden meistens wegen der aktuell hohen Baukosten nur in sehr attraktiven Mikrolagen bzw. großflächigeren Ausbauplanungen im Kaufpreis positiv eingerechnet. Auffällig ist die zwischenzeitliche Verschiebung des Marktgesche hens vom Zentrum Richtung Peripherie: So ver zeichnete der bisher so dominante 1. Bezirk einen massiven Volumensrückgang um 45 Prozent und das kumulierte Transaktionsvolumen der äußeren Bezirke (ab 1100) hat mit dem der Zentrumsbezirke (1010 bis 1090) gleichgezogen. Diese dürfte sich im Laufe 2023 wieder ändern.

Kaufpreise in EUR/m 2 n 8.000–14.000 n 4.000–7.800 n 2.300–6.100 n 2.000–4.500

Quelle: EHL Market Research | Q2 2023