IMMOBILIEN- INVESTMENTMARKT
Marktupdate | H1 2025
ALLGEMEINE ENTWICKLUNG
Marktvolumen 2020-2025
Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt hat auch im zweiten Quar- tal 2025 vor allem unter der weiter fortschreitenden Insolvenzwelle sowie dem fehlenden Wirtschaftswachstum gelitten. Trotzdem sind erste Anzei- chen für eine Stabilisierung zu verzeichnen, wobei aber von einem weiterhin herausfordernden zweiten Halbjahr 2025 auszugehen ist. Das Transaktionsvolumen hat sich im Vergleich zum Vorquartal deutlich er- höht und es konnten rund 900 Mio. Euro an Abschlüssen verzeichnet werden (EUR 1,16 Mrd. insgesamt im 1. Halbjahr 2025 gegenüber EUR 1,1 Mrd. im Vergleichszeitraum des Vorjahres). Auch wenn dies sicherlich noch nicht als die sehnsüchtig erwartete Trendwende zu interpretieren ist, signalisiert die steigende Zahl an Prüfprozessen ein wachsendes Interesse der Investoren. Die zurückhaltende Kreditvergabe der Banken bleibt weiterhin ein funda- mentales Hemmnis, wobei auch alternative Finanzierungsmodelle – etwa durch Mezzanin- und/oder privaten Kreditfonds – diese Lücke nicht schlie- ßen können. Das restriktive Staatsbudget sowie die schleppende wirt- schaftliche Entwicklung in Deutschland wirken weiterhin belastend auf die österreichische Konjunktur, während sich in einzelnen Teilmärkten – etwa im Wohnsegment – eine erste, leichte Erholung abzeichnet. Positiv hervor- zuheben ist die Einigung der EU im Zollstreit mit den USA, was eine gewisse Planungssicherheit für die Unternehmen bringt, andererseits bleibt das Sen- timent durch den andauernden Ukraine-Konflikt weiterhin belastet.
EUR 5 Mrd.
EUR 4 Mrd.
4,550
4,115
EUR 3 Mrd.
3,390
3,000
EUR 2 Mrd.
2,958
2,700
EUR 1 Mrd.
H1 2,15
H1 1,86
H1
1,50
H1 1,17
H1 1,16
H1 1,10
0
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Ist-Werte
Anteil 1. Halbjahr
Prognose
Immobilieninvestmentmarkt | Marktupdate H1 2025
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ALLGEMEINE ENTWICKLUNG
Entwicklung 3-Monats-Euribor vs. 10 Jahres CMS Swap Satz 2020-2025
Für den Herbst werden keine weiteren Zinssenkungen der EZB erwartet, da auch zumindest in Österreich die Inflation wieder über die 2 Prozent-Schwel- le gestiegen ist. Es ist aber davon auszugehen, dass die bereits vollzogenen Zinsschritte stärker an die Wirtschaft weitergegeben werden. Leider sind die Kapitalmarktsätze, insbesondere der für die Immobilienwirtschaft so wichti- ge 10-Jahres Swap-Satz seit Jahresbeginn um ca. 0,5 Prozent angestiegen. Die nahezu zum Erliegen gekommene Entwicklungstätigkeit und das damit einhergehende Anziehen der Mietpreise in einigen Teilsegmenten sollten aber erste Vorzeichen dafür sein, dass die Immobilieninvestitionen wieder ansteigen, auch wenn erst im kommenden Jahr mit einem spürbaren Re- bound zu rechnen ist. Einerseits werden vor allem solide Objekte mit stabilem Cashflow von den Investoren gesucht, andererseits halten viele Kaufinteressenten Aussicht nach Immobilien mit Mietsteigerungspotenzial. Wir gehen davon aus, dass sich die Transaktionszahl leicht steigend entwickeln wird, da sich die Preis- vorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern in immer mehr Fällen annä- hern bzw. die Parteien zunehmend zueinanderfinden. Strukturell belastete Immobilien mit Leerständen oder drohenden Miet- rückgängen bleiben dagegen schwer vermittelbar und unterliegen weiterhin spürbaren Preisabschlägen.
4 %
4 €
3,91
3 %
3 €
2,93
2,74 2,69
2 %
2 €
2,41
2,16
1 %
1 €
0,47
0 %
0 €
-0,16
2021 -0,55 -0,52
-0,38
-1 €
-1 %
2022 -0,57
2020
2023
2024
2025
Euribor 3M Zinssatz in %
10 Jahre CMS Swap Satz in Euro
Quelle: Euribor Rates & Raffeisen Research
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ENTWICKLUNG DER ASSETKLASSEN
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart | H1 2025
Im zweiten Quartal 2025 bleibt die Assetklasse Büro aufgrund des Fehlens von ausreichend Core-Objekten signifikant hinter der Quote der letzten Quartale. Gesucht sind vor allem hochwertige Bestandsobjekte mit einem Volumen von EUR 20-50 Mio. in zentralen Lagen mit stabiler Vermietung sowie ESG-konformer Ausstattung. Die Pipeline an neuen Büroprojekten bleibt weiterhin äußerst beschränkt und Bestandshalter von Core-Objekten warten derzeit noch ab, da die Preise nach wie vor nicht das Niveau von vor 2022 erreichen. Wohnimmobilien bleiben mit etwa 68 Prozent im zweiten Quartal bzw. rd. 57 Prozent im ersten Halbjahr 2025 die stärkste Assetklas- se. Vor allem in Wien zeigt sich ein anhaltend hohes Interesse an Bestands- liegenschaften. Forward-Transaktionen sind de facto nicht zu verzeichnen, zumal auch im Wohnsegment der Entwicklungsbereich sehr stark zurück ge- gangen ist und die in Bau befindlichen Objekte überwiegend für den Verkauf im Wohnungseigentum an Eigennutzer vorgesehen sind, sodass durchaus bereits von einer Angebotsknappheit gesprochen werden kann. Logistikim- mobilien blieben auch im zweiten Quartal mit 5,8 Prozent bzw. 7,3 Prozent im ersten Halbjahr hinter den Erwartungen. Zurzeit leidet das Logistikseg- ment zum Teil auch unter der fehlenden allgemeinen wirtschaftlichen Dyna- mik. Besonders erfreulich entwickelt sich das Segment Hospitality (Hotel, Serviced-Apartments, Student Housing, etc.), auch wenn dies die aktuellen Investmentzahlen noch nicht bestätigen. Sowohl auf Betreiber- als auch auf Investorenseite werden derzeit eine Vielzahl von Transaktionen verhandelt.
1 %
2 %
9 %
14 %
Wohnen Büro Hotel Logistik | Industrie Gewerbliches Wohnen Einzelhandel Sonstiges
56 %
16 %
Der Rebound im Bereich Hospitality ist nach den schwierigen Jahren der Pandemie im Moment in vollem Gange. Die guten Buchungs- und Ver- mietungszahlen stärken das Vertrauen der Investoren in diesem Bereich. Auch im Einzelhandelsbereich zeigen die Abschlüsse der ersten zwei Quartale 2025 (noch) nicht das rege Interesse der Investoren. Insbeson- dere im Bereich der Fachmarktzentren und Nahversorgungsimmobilien wird derzeit eine Vielzahl an Transaktionen verhandelt, die bis Jahresen- de zu konkreten Abschlüssen führen werden.
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INVESTOREN IM ÜBERBLICK
Transaktionsvolumen nach Art des Käufers | H1 2025
Der Markt wurde auch im zweiten Quartal 2025 klar von österreichischen Investoren dominiert. Rund 70 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens entfielen auf lokale Akteure. Private Investoren – insbesondere via Family Of- fices und Stiftungen – bleiben dabei die mit Abstand stärkste Käufergruppe. Ausländische Investoren zeigen zunehmendes Interesse vor allem an groß- volumigen Objekten. Im Laufe des Jahres ist damit zu rechnen, dass inter- nationale Player verstärkt in den Transaktionslisten zu finden sein werden.
4 %
2 %
5 %
9 %
Family Offices | Privatinvestoren Spezialfonds Öffentlicher Sektor Versicherungen | Pensionskassen Corporate | Eigennutzer Projektentwickler
18 %
63 %
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft | H1 2025
70 %
30 %
0 %
20 %
40 %
60 %
80 %
100 %
Österreich
International
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ENTWICKLUNG DER RENDITEN
Renditeentwicklung in den Assetklassen | H1 2025
Die Spitzenrenditen blieben im zweiten Quartal 2025 weitgehend stabil – mit punktuellen Anpassungen nach unten, insbesondere im Wohn- und Einzel- handelssegment. Die Bereitschaft der Investoren, Risiken einzugehen, ist nach wie vor sehr eingeschränkt, was sich in weiterhin hohen Aufschlägen für risikobehaftete Objekte niederschlägt. Das sich mittlerweile auf einem moderaten Niveau befindliche Zinsgefüge und die erhoffte Erholung der wirtschaftlichen Dynamik könnten mittelfristig wie- der zu leicht sinkenden Renditen führen – erste Indizien dafür sind bei der einen oder anderen Transaktion schon zu verzeichnen.
Büro (CBD)
Büro (Non-CBD)
Wohnimmobilien Wien
Wohnimmobilien Bundesländer
Einkaufs- & Fachmarktzentren
Hotel
Logistik
4 %
5 %
6 %
7 %
Minimale Rendite
Maximale Rendite
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AUSBLICK UND KONTAKT
Für das zweite Halbjahr 2025 überwiegt ein vorsichtig positiver Ausblick. Die derzeit zunehmende Transaktionsvorbereitung lässt auf eine Belebung des Markts nach der Sommerpause hoffen. Investoren zeigen wachsende Bereitschaft zu Käufen, insbesondere bei attraktiven Preisniveaus und sta- bilen Cashflows. Es ist aber bis zum Ende des Jahres 2025 aufgrund der an- haltenden Insolvenzwelle von einem grundsätzlich herausfordernden Markt- umfeld auszugehen. Politische Entscheidungen, die die wirtschaftliche Dy- namik wieder in Gang bringen und das Unterlassen von Markteingriffen, ins- besondere im Bereich der Preisbildung, werden entscheidend sein für die weitere Markterholung. Fazit: Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt bleibt im Umbruch, zeigt aber im zweiten Quartal 2025 zunehmend Signale einer bevorstehen- den Erholung. Wer nicht nur auf sinkende Renditen, sondern vor allem auf steigende Mieten setzt, sollte nicht zu lange mit dem Markteinstieg zuwarten.
Mag. Franz Pöltl FRICS Geschäftsführender Gesellschafter T +43 1 512 76 90-300 E f. poeltl@ehl.at
Dipl. Betriebswirt (BA) Markus Mendel MRICS Geschäftsführer T +43 1 512 76 90-320 E m.mendel@ehl.at
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