EHL Büromarktbericht Herbst 2024

Marktbericht Herbst 2024

Wir leben Immobilien.

Büromarktbericht

Vorwort

Das aktuell herausfordernde Marktumfeld veranlasst Unternehmen dazu, besonders vorsichtig zu agieren und ihre Standortent- scheidungen noch eingehender zu prüfen als bisher. Ambitionierte Nachhaltigkeits- vorgaben und steigende ESG-Vorgaben bringen dem Wiener Immobilienmarkt einerseits mehr Qualität und Innovation, führen andererseits aber auch zu steigen- den Baukosten und Mietpreisen.

In diesem Spannungsfeld gilt es mehr denn je, die richtige Standortentscheidung zu treffen. Unsere EHL-Bürospezialisten beraten Sie dabei mit Kompetenz, Erfahrung und Verantwortungsbewusstsein. Langfristige Kundenbeziehungen erachten wir als besten Beweis für ein Höchstmaß an Integrität.

Mag. Michael Ehlmaier FRICS

Mag. Franz Pöltl FRICS

Geschäftsführender Gesellschafter EHL Immobilien GmbH

Geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting GmbH

Mag. Stefan Wernhart MRICS

DI Alexandra Bauer MRICS

Geschäftsführer EHL Gewerbeimmobilien GmbH

Büroimmobilien | Bereichsleiterin EHL Gewerbeimmobilien GmbH

Wien | Herbst 2024

Überblick Büromarkt Wien

Executive Summary

Die wesentlichen Treiber aktueller Standortgesu- che sind Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und ein hoher Wohlfühlcharakter. Diese Entwicklung wird durch ESG-Vorgaben und EU-Taxonomie zusätzlich beschleunigt.

Die Neuflächenproduktion liegt heuer mit ca. 91.000 m 2 deut- lich über jener vom Vorjahr und wird nächstes Jahr ca. 121.000 m 2 erreichen. Das Angebot an hochwertig ausgestatteten Erstbezugsflächen nimmt somit langsam, aber stetig zu. Die Leerstandsrate hat sich auf einem niedrigen Niveau von 3,3 % eingependelt, wird aufgrund der regen Neubautätigkeit aber mittelfristig wieder leicht ansteigen. Neuflächenproduktion & Leerstandsrate

Stabiles Mietpreisniveau Die zuletzt gestiegenen Mietpreise haben sich inzwischen stabilisiert, wobei die Spit- zenmiete derzeit bei EUR 28,00/m 2 liegt. Das begrenzte Angebot an modernen Büro- flächen in Premiumlagen sorgt weiterhin für einen anhaltenden Druck auf die Spitzen- miete.

Vermietungsleistung Aufgrund der Disharmonie zwischen An- gebot und Nachfrage rechnen wir für das heurige Jahr mit einer leicht reduzierten Vermietungsleistung im Ausmaß von ca. 160.000 m 2 . In den Top-Lagen ist nach wie vor ein hoher Nachfrageüberhang zu ver- zeichnen.

Der Investmentmarkt bleibt weiterhin herausfordernd, da das gesamte Markt- umfeld nach wie vor stark von der geänderten Zinslandschaft und der heraus- fordernden konjunkturellen Situation in Österreich und Deutschland geprägt ist. Trotz dieser schwierigen Ausgangslage gibt es jedoch auch positive Signale für die Zukunft, insbesondere im Büroimmobiliensektor, wo es zurzeit die aktivs- te Investmenttätigkeit gibt. Investitionen in Core-Objekte und solche mit star- kem Cashflow sind weiterhin gut umsetzbar. Investment

Büromarktbericht

Büromarkt Wien 2020 - 2024

300.000 m 2

7 %

225.000 m 2

6 %

210.000

150.000 m 2

5 %

180.000

170.000

160.000*

126.000

125.000

75.000 m 2

4 %

90.700

66.700

45.800

3 % 3,3 %

2020

2021

2022

2023

2024

Neuflächenproduktion in m 2

Vermietungsleistung in m 2

Leerstandsrate

*Prognose, Quelle: EHL Market Research | Q3 2024

Marktübersicht

Bürobestand

Gesamtmarkt**

VRF***

Neuflächenproduktion

90.700 m 2



Bürofläche

11.696.600 m 2

6.070.827 m 2

Vermietungsleistung*

160.000 m 2



Leerstandsrate

3,3 %

3,38 %

Leerstandsrate

3,3 %



Spitzenrendite

5,0 %



Spitzenmieten EUR/m 2 /Monat

28,00 €



Nom. BIP in EUR Mrd. lt. WKO

490,73



Prognose

Wirtschaftswachstum lt. WKO

-0,6 %



** Alle Kennzahlen beziehen sich, wenn nicht anders angeführt, auf den Gesamtbestand (Alt- und Neubauten) *** Laut Vienna Research Forum, www.viennaresearchforum.at

Inflationsrate lt. Statistik Austria

2,3 %













Steigend

Leicht steigend

Stabil

Leicht sinkend

Sinkend

Quelle: EHL Market Research | Q3 2024

Wien | Herbst 2024

Herausforderungen am Büromarkt

Büromarkt zwischen ESG-Anforderungen und Kostenbewusstsein

Die Nachfrage nach neuen Büroflächen wird stark von der Notwendigkeit be- einflusst, steigende ESG-Vorgaben umzusetzen. Unternehmen streben danach, in ihren neuen

ermöglicht wird. Abstriche bei der Ausstat- tungs- und Standortqualität werden jedoch weiterhin nur in Ausnahmefällen gemacht.

Die in diesem Jahr fertiggestellten Projekte zeichnen sich durch ihren hohen Ausstat- tungsstandard aus. Beispiele hierfür sind das markante Refurbishment FRANCIS im Althan Quartier (ca. 47.700 m 2 ), der moder- ne Neubau GRAND CENTRAL in Floridsdorf (ca. 12.500 m 2 ) und das nachhaltige ROBIN Seestadt (ca. 10.000 m 2 ) in Aspern. Ende 2024 bzw. Anfang 2025 wird zudem das repräsentative CARRÉ Muthgasse (ca. 13.000 m 2 ) zur Vermarktung gelangen.

Im Spannungsfeld zwischen Kostenbewusstsein und dem Streben nach mehr Qualität gestalten sich viele Anmie- tungsprozesse derzeit deutlich komplexer und zeitaufwendiger als noch vor wenigen Jahren.

Bürostandorten besonders mitarbeiterfreundliche und umweltbewusste Konzepte zu realisieren. Für viele Firmen bietet ein Standortwechsel die Gelegenheit, innovative und zukunftsorientierte Arbeitsum- gebungen zu schaffen, wobei Nachhaltigkeit und Qualität stets im Vordergrund stehen.

Die hohen Ansprüche an die Ausstattungs- qualität führen jedoch zwangsläufig zu steigenden Mietpreisen und höheren Ausstattungskosten. In diesem Spannungs- feld zwischen Kostenbewusstsein und dem Streben nach mehr Qualität gestalten sich viele Anmietungsprozesse derzeit deutlich komplexer und zeitaufwendiger als noch vor wenigen Jahren. Planungen, Investitionskos- ten und deren Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter werden intensiv geprüft und verhandelt. Häufig entscheiden sich Unternehmen aus wirtschaftlichen Gründen dafür, die Größe ihrer Büroflächen zu reduzieren, was durch die Einführung flexibler und hybrider Arbeitsmodelle wie Desk Sharing, Co-Wor- king-Spaces oder Arbeitszeitverkürzungen

Beste Lage 18,0 - 28,0

Duchschnittliche Lage 12,0 - 16,0

Gute Lage 14,0 - 19,0

Angabe in €/m 2 /Monat | EHL Mietpreisspiegel von 100 errichteten bzw. generalsanierten Bürogebäuden an verschiedenen Standorten Mieten im Erstbezug

Büromarktbericht

Fertigstellungen 2024

Objekt

Adresse

Nutzfläche

FRANCIS

1090; Julius-Tandler-Platz 3

47.700 m 2

GRAND CENTRAL

1210; Schlosshoferstraße 17

12.500 m 2

ROBIN Seestadt

1220; Sonnenallee 28-30

10.100 m 2

DOCKS | VILLAGE IM DRITTEN

1030; Landstraßer Gürtel 49+51

9.000 m 2

Favoritenstraße 73-75

1100; Favoritenstraße 73-75

6.800 m 2

Technologiezentrum Seestadt, TZ 3

1220; Seestadtstraße 27

4.600 m 2

Quelle: EHL Market Research | Q3 2024

Leerstandsraten im europäischen Vergleich (in %)

Spitzenmieten im europäischen Vergleich (in EUR/m²/Monat)

Budapest

13,9

London (Central + West End)

168,2

Bukarest

13,4

Paris (Central + CBD)

91,7

10,9

Warschau

Mailand

58,3

Paris (Central)

10,8

München

52,0

Frankfurt

49,0

Frankfurt

10,5

Madrid

9,9

Amsterdam

46,3

London (Central)

9,6

Berlin

45,0

Prag

7,9

Madrid

41,3

London (West End)

7,2

Warschau

30,0

München

6,7

Prag

28,5

Mailand

6,7

Wien

28,0

Berlin

6,5

Budapest

22,5

Amsterdam

6,5

Bukarest

20,5

Wien

3,3

Paris (CBD)

2,7

Quelle: EHL Market Research | BNP Paribas Real Estate | Q2 2024

Wien | Herbst 2024

Büroregionen in Wien

Innenstadt | Umgebung

Ausgewählte Objekte 1010, Goldenes Quartier Office 1010, Haus am Schottentor 1010, Strauchgasse 3 1020, LeopoldQuartier OFFICE* 1040, Ensemble Schwarzenbergplatz 1090, FRANCIS

Wiener Büroregionen

Mietpreise

€ 16,0-28,0

Mietentwicklung



Angebot



Nachfrage



Hauptbahnhof | Quartier Belvedere

Region Süd | Wienerberg

Ausgewählte Objekte 1030, DOCKS 1030, LOOP Offices* 1030, Village Works* 1100, LAX 2B 1100, QBC 1100, The Icon Vienna 1100, Tower Canettistraße 1110, LMNT Offices*

Ausgewählte Objekte 1100, myhive am Wienerberg

1100, The Brick 1120, Euro Plaza 1120, Inno Center 1230, Silo Next* 1230, Silo Plus 2345, Campus 21

Mietpreise

€ 15,0-23,0

Mietpreise

€ 12,0-18,0

Mietentwicklung

 

  

Angebot

Nachfrage



Region Nord

Vienna Donau City | Umgebung

Ausgewählte Objekte 1190, CARRÉ Muthgasse* 1190, Square 1

Ausgewählte Objekte 1220, Andromeda Tower 1220, Ares Tower 1220, DC Tower 1+2* 1220, IZD Tower 1220, Saturn Tower 1220, VIENNA TWENTYTWO*

1200, Millennium Tower 1210, GRAND CENTRAL 1210, Peak Vienna 1210, Plus Energie & Quartier 21* 1210, TwentyOne

Mietpreise

€ 11,5-25,0

Mietpreise

€ 13,0-28,0

Mietentwicklung

  

 

Angebot

Nachfrage



Seestadt Aspern

Flughafen Wien | Umgebung

Ausgewählte Objekte 1220, Campus West 1220, HOHO Wien 1220, ROBIN Seestadt 1220, SeeHub 1220, Seeparq 1220, Sirius 1220, Technologiezentrum Seestadt

Ausgewählte Objekte 1300, Office Park 1 1300, Office Park 2 1300, Office Park 3 1300, Office Park 4 2320, Concorde Business Park

Mietpreise

€ 11,5-18,0

Mietpreise

€ 9,5-22,0

Mietentwicklung



  

Angebot



Nachfrage



Büromarktbericht

Lassallestraße | Messe | Prater

Region Ost | Erdberg

Ausgewählte Objekte 1020, 2nd Central 1020, Austria Campus 1020, E-Zone 1020, Galaxy Tower

Ausgewählte Objekte 1030, ENNA* 1030, Landmarx 1030, MQM

1030, Solaris 1030, Tricore 1030, ViE 1110, Office Campus Gasometer

1020, Lassallestraße 3 1020, Quartier Lassalle 1020, Vienna Works 1020, Weitblick, Viertel Zwei*

€ 13,0-27,0

Mietpreise

€ 11,5-19,5

Mietentwicklung



  

Angebot



Nachfrage



* Projekt

Region West

Ausgewählte Objekte 1120, Forum Schönbrunn 1120, O.A.X* 1120, VIO Plaza 1140, Workstation Wien West 1150, Storchengasse 1

Mietpreise

€ 10,0-19,0

Mietentwicklung



Angebot



Nachfrage



A22

U2 U5

A23

A21 A2 S1

Wien | Herbst 2024

Vermietungen

Fertigstellungsvolumen steigt wieder an

Trotz einer voraussichtlichen Verdopplung des Fertigstellungsvolumens im Vergleich zum Vorjahr bleibt die Leerstandsrate auf- grund des hohen Vorvermietungsgrades weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau von nur 3,3 %. Für das Jahr 2025 erwarten wir ein Fertigstellungsvolumen von etwa 121.000 m 2 , was zu einer Entspannung der Marktlage führen könnte.

Vermietungen 2024 (ausgewählte Beispiele)

Mieter

Adresse

Nutzfläche

European Handball Federation

1030; Baumgasse 60A

6.000 m 2

Canon Österreich

1120; EURO PLAZA

4.500 m 2

Öffentliche Mieter

1010; Schottenring 14

3.700 m 2

Universitäre Einrichtung

1020; Walcherstraße 11

2.800 m 2

Bernard Gruppe

1020; E-Zone

2.200 m 2

Cellectric Biosciences

1210; Central Hub

1.800 m 2

Ivoclar Vivadent GmbH

1090; FRANCIS

1.600 m 2

TUI

1300; Office Park 4

1.500 m 2

Öffentliche Einrichtung

1070; Mariahilferstraße 116

1.200 m 2

AON

1090; FRANCIS

1.000 m 2

EHL war auf Vermieter- und/oder Mieterseite beratend tätig.

Quelle: EHL Market Research | Q3 2024

Büromarktbericht

Vermietungsleistung nach Regionen

2 %

5 %

27 %

14 %

Innenstadt | Umgebung Region Ost | Erdberg

15 %

Lassallestraße | Messe | Prater

21 %

Region Nord

16 %

Region Süd | Wienerberg Vienna DC | Umgebung Flughafen Wien | Umgebung

Vermietungsleistung nach Branchen

1 %

2 %

3 %

5 %

IT | High-Tech

36 %

Öffentlicher Sektor Bildungs- und Schulungseinrichtung Bauwesen, Immobilien

19 %

Pharma und Gesundheit Handel und Dienstleistung Serviced Office | Co-Working Sonstiges Rechtsanwälte, Unternehmens- und Wirtschaftsberatung

24 %

Vermietungen ab 1.000 m² berücksichtigt Quelle: EHL Market Research | Q3 2024

Wien | Herbst 2024

Referenzen

Unsere Büro- Referenzprojekte

Erleben Sie unsere Expertise in Aktion mit einer kleinen Auswahl unserer Vermietungs- mandate. Von hochmodernen Bürokonzepten bis hin zu nachhaltigen Bürolösungen - entdecken Sie, welche Projekte zu unserem Portfolio zählen.

FRANCIS

VIO PLAZA

Ein medizinisches Institut (ca. 3.500 m 2 ) sowie die Valmedica Althan GmbH (ca. 1.200 m 2 ) haben sich für die Anmietung im FRANCIS entschieden. EHL war auf Mieter- oder Vermieterseite beratend tätig.

Brandl Talos (ca. 2.400 m 2 ), ECO- VIS Austria (ca. 2.800 m 2 ) sowie aws Austria Wirtschaftsservice (ca. 5.500 m 2 ) haben sich u.a. für die Anmietung im spektakulären VIO PLAZA entschieden. EHL war auf Mieter- oder Vermieterseite beratend tätig.

Gesamtfläche

47.700 m 2 1090 Wien

Gesamtfläche

22.000 m 2 1120 Wien

Bezirk

Muthgasse 109A

EURO PLAZA

woom, der führende Kinder- fahrrad-Hersteller aus Öster- reich, mietet als Single-Tenant ein innovatives Bürogebäude in Holzbauweise in der Muthgasse 109 A (ca. 3.300 m 2 ). EHL war auf Mieter- und Vermieterseite beratend tätig.

Die Amadys Telecom Austria GmbH (ca. 1.000 m 2 ), die HPC IBK GmbH (ca. 400 m 2 ) sowie MTEL Austria (ca. 1.200 m 2 ) haben sich für den Standort Euro Plaza entschieden. EHL war auf Mieter- und/oder Vermieterseite beratend tätig.

Gesamtfläche

3.300 m 2 1190 Wien

26.500 m 2 1120 Wien

Gesamtfläche

Bezirk

Büromarktbericht

LOOP Offices

Central Hub | TwentyOne

Das visionäre Bürogebäude (ca. 14.200 m 2 ) besticht durch sein prägnantes Erscheinungsbild und seine ökologische Bauweise. EHL ist auf co-exklusiver Basis man- datiert und befindet sich inmitten des Vermarktungsprozesses.

Das markante Büroprojekt „Central Hub“ (ca. 50.000 m 2 ) liegt inmitten der aufstrebenden Quartiersentwicklung TwentyOne. Die Fertigstellung ist für Anfang 2025 geplant. EHL ist auf co-ex- klusiver Basis mandatiert.

Gesamtfläche

21.000 m 2 1210 Wien

Gesamtfläche

14.200 m 2 1030 Wien

Bezirk

LMNT Offices

CARRÉ Muthgasse

Das weithin sichtbare Projekt „LMNT Offices“ (ca. 19.000 m 2 ) liegt in strategisch perfekter Lage zwischen Wiener City und Flugha- fen und kann mit einem perfek- ten Preis-/Leistungsverhältnis punkten. EHL ist auf co-exklusiver Basis mandatiert.

Das markante Bürogebäude zeich- net sich durch seine repräsenta- tive Lobby und seine großzügige Dachterrasse aus. EHL ist exklusiv mit der Vermarktung eines der beiden Bauteile (ca. 5.700 m 2 ) mandatiert und mit einigen Miet- interessenten im Gespräch.

Gesamtfläche

5.700 m 2 1190 Wien

Gesamtfläche

19.000 m 2 1110 Wien

Bezirk

Wien | Herbst 2024

Investment

Investmentmarkt

Der Immobilienmarkt zeigt derzeit Anzeichen von Unsi- cherheit. Hohe Finanzierungskosten und steigende Bau- preise belasten Projektentwickler. ESG-konforme Neu- bauten sind weniger betroffen. EHL bleibt optimistisch und sieht Potenzial für bemerkenswerte Transaktionen im kommenden Jahr.

Der Immobilienmarkt zeigt derzeit deut- liche Anzeichen von Unsicherheit und Zurückhaltung seitens der Investoren, insbesondere im Vergleich zu den Jahren vor der Ukrainekrise. Die Auswirkungen der Zinsanhebungen beeinflussen das Marktgeschehen spürbar, da Due-Di- ligence-Prüfungen, Genehmigungsverfahren und Finanzierungsabschlüsse mehr Zeit in Anspruch nehmen.

Die wirtschaftlichen Herausforderungen treffen vor allem die Projektentwickler. Hohe Finanzierungskosten, steigende Baupreise und sinkende Exit-Preise zwingen viele dazu, Bauprojekte vorübergehend auf Eis zu legen. Dies könnte mittelfristig zu einem Mangel an dringend benötigten Büroflächen in attraktiven Lagen führen.

Parallel dazu zeigt sich, dass ESG-konforme Neubauten weniger stark von den Ver- werfungen betroffen sind. Sie verzeichnen geringere Preisanpassungen, da sie den aktuellen Nachhaltigkeitsanforderungen der EU entsprechen. Ältere Bestandsimmobilien hingegen kämpfen mit erheblichen Preisab- schlägen, da sie den steigenden Erwartun- gen der Investoren hinsichtlich Nachhaltig- keit oft nicht mehr gerecht werden.

Spitzenrenditen Büroimmobilien im europäischen Vergleich (in %)

8 %

8,0

7,0

6 %

6,0

5,5

5,0

4 %

4,5

4,4

4,25

4,20

4,15

2 %

0 %

Quelle: EHL Market Research | BNP Paribas Real Estate | Q2 2024

Büromarktbericht

Dennoch bleibt der Markt aktiv, vor allem im Büroimmobiliensektor, der mit rund 50 Prozent des bisherigen Transaktionsvolu-

der zurückhaltende Umgang der Banken mit neuen Finanzierungen ein wesentlicher Hemmfaktor für größere Transaktionen.

werden. Eine Annäherung der Preiserwar- tungen zwischen Käufern und Verkäufern dürfte diesen Trend weiter unterstützen sowie nächstes Jahr mögliche Zinskorrek- turen der EZB dem Markt neuen Schwung verleihen.

mens das stärkste Segment darstellt. Diese Dynamik wird von mehreren Großtransaktio- nen sowie zahlreichen Deals im Bereich von EUR 20-60 Mio. ge- tragen. Weitere Transaktionen sind bereits in der Pipeline, was auf die vorhandene Nach- frage nach dieser Assetklasse hinweist.

Dennoch bleibt der Markt aktiv, vor allem im Büroimmobilien- sektor, der mit rund 50 Prozent des bisherigen Transaktions- volumens das stärkste Segment darstellt.

Positiv zu vermerken ist das wachsende Interesse an Core-Objekten, insbesondere seitens Family Offices und Privatstiftungen. Diese nutzen das aktuelle Marktumfeld, um in Immobilien mit stabilen Cashflows zu investieren, die in früheren Boomzeiten oft nicht verfügbar waren. Allerdings bleibt

In den letzten Monaten ist die Prüfungstä- tigkeit der Investoren deutlich angestiegen. EHL bleibt vorsichtig optimistisch und geht davon aus, dass einige der laufenden Prüfungen sowohl im letzten Quartal 2024 als auch zu Beginn des nächsten Jahres zu bemerkenswerten Transaktionen führen

Referenzprojekte Investment

City Tower Vienna

ViE

EHL Investment Consulting vermittelte den prominenten Büroturm „City Tower Vienna“ in der Marxergasse im 3. Wiener Gemeindebezirk, der zu 100 Pro- zent an die Republik Österreich vermietet ist und das Justizzent- rum Wien Mitte beherbergt.

EHL Investment Consulting vermittelte das DGNB Platin zerti- fizierte Büroobjekt mit 14.100 m² Mietfläche und bonitätsstarker Multi-Tenant-Struktur in ausge- zeichneter Lage und Erreichbar- keit an der Erdberger Lände.

Gesamtfläche Auftraggeber

14.100 m 2 CA Immo

Gesamtfläche Auftraggeber

26.600 m 2 Immofinanz

Mariahilfer Straße 121b

Gasgasse 1-7

EHL Investment Consulting ver- mittelte das zu 100 Prozent an die Republik Österreich vermiete- te Objekt, welches das Bezirksge- richt Fünfhaus beherbergt.

EHL Investment Consulting vermittelte das Bürogebäude mit rund 4.300 m², davon rund drei Viertel Büro und ein Viertel Einzelhandelsfläche, welches fast vollständig an eine Reihe renommierter Unternehmen ver- mietet ist.

Gesamtfläche Auftraggeber

7.500 m 2

Gesamtfläche Auftraggeber

4.300 m 2

S IMMO AG

Wien | Herbst 2024

Unser Blick ist immer nach vorne gerichtet.

Die EHL Immobilien Gruppe lebt ihre Unternehmenswerte. Täglich. Kompetent. Engagiert. Leidenschaftlich. In allen Dienstleistungsbereichen.

Vermittlung Bewertung Investment Asset Management Market Research

Büroimmobilien Einzelhandelsobjekte Logistikimmobilien Wohnimmobilien Vorsorgewohnungen

Anlageobjekte Zinshäuser Betriebsliegenschaften Grundstücke Hotels

EHL Gewerbeimmobilien GmbH Prinz-Eugen-Straße 8–10, 1040 Wien T +43 1 512 76 90 office@ehl.at www.ehl.at

Cover: LeopoldQuartier OFFICE | © SQUAREBYTES 2023 Die Angaben und Prognosen dieses Berichts erfolgen ohne Garantie, Gewähr oder Haftung. Die elektronische Version des Berichts steht unter www.ehl.at/research zum Download zur Verfügung.

Wir leben Immobilien.

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