Marktentwicklung 2025/26
Zinshäuser in der Warteschleife
Das Transaktionsgeschehen auf dem Wiener Zinshausmarkt blieb auch 2024 und in den ersten Monaten des laufenden Jahres deutlich hinter den Erwartungen zurück. Mit dem in 2024 verzeichneten Gesamtvolumen von nur ca. 1,10 Mrd. Euro – davon entfielen ca. EUR 1,01 Mrd. Euro auf Gesamtobjekte, ca. 90 Mio. Euro auf Zinshausanteile – wurde im Vorjahr der niedrigste Wert seit rund einem Jahrzehnt erreicht. Gegenüber dem Höchstwert aus 2021 beträgt der Rückgang mehr als 60 Prozent.
Im Vergleich der Wiener Bezirke hat daher wenig überraschend die Wiener Innenstadt die beste Performance gezeigt. Im 1. Bezirk sind die Preise durchschnittlich nur um etwa zehn bis 15 Prozent zurückgegangen. Dabei gibt es auch für großvolumige Objek- te wie die Renngasse aus dem Portfolio der insolventen Signa-Gruppe eine ausreichen- de Anzahl an Interessenten, die weiterhin bereit sind, adäquate Preise zu zahlen.
Die Preisrückgänge haben die Renditen erheblich erhöht. In Toplagen des 1. Bezirks liegen diese zwar weiterhin bei vergleichsweise sehr niedrigen 2,25 bis 2,5 Prozent, in den Bezirken innerhalb vom Gürtel werden dagegen mittlerweile oft schon Renditen von bis zu vier Prozent oder sogar etwas mehr verzeichnet. In den Außenbezirken (abgesehen von den gesuchten Grünbezirken und attraktiven Mikrolagen) liegen die Renditen mitunter im Bereich von fünf Prozent und mehr. Bei negativen Lagefaktoren und/oder schlecht instandgehaltener Bausubstanz wurden aber auch schon Transaktionen mit sechs Prozent Rendite abgeschlossen. Diese Entwicklung hat insgesamt zu einer stärkeren Differenzierung der Lagen und Teilmärkte geführt. Im Vergleich zu den Boomphasen, in denen auch an ex- ponierten Standorten Spitzenpreise erzielt wurden, hat die preisliche Differenzierung zwischen guten und durchschnittlichen Lagen deutlich zugenommen. Anders ausgedrückt spiegelt diese Differenzierung die unterschiedlich hohen Risiken und das Wertsteigerungspotenzial dieser Teilmärk- ten wider.
Die Preise in den zentralen Qualitätslagen haben sich deutlich besser gehalten als der Marktschnitt.
Dennoch kann im Hinblick auf die Volumensentwicklung eine leichte Entspannung beobachtet werden. Der Rückgang hat sich
2024 gegenüber 2023 mit weniger als zehn Prozent deutlich verlangsamt und in der zweiten Jahreshälfte 2024, in der sich langsam die sinkenden Zinsen bemerkbar machten, gab es sogar ein Plus gegenüber dem Vorjahreswert. Keine Erholung ist hingegen bei den Preisen zu verzeichnen. Die Quadrat- meterpreise stehen weiterhin unter Druck und eine Trendwende zeichnet sich hier noch nicht ab. In keinem Bezirk sind die Zinshauspreise in den vergangenen drei Jahren stabil geblieben. Das Minus variiert jedoch stark. Dabei gilt die Faustregel: Je besser die Lage, desto geringer die Preisrückgänge.
Mit zunehmender Entfernung zum Stadtzentrum sind auch die Rückgänge gegenüber den Preisen der Jahre vor 2022 stärker. In attraktiven Lagen zwischen Ring und Gürtel liegen die Rückgänge in der Re- gel im Bereich von 20 bis 30 Prozent und in durchschnittlichen bis schwächeren Lagen in den Außenbezirken beträgt das Minus in extremen Fällen bis zu 50 Prozent, in Ausnahmefällen sogar noch höher. Zudem sind diese Teilmärkte aktuell sehr illiquide. Verkaufsprozesse dauern außerhalb des Gürtels unabhängig vom Preisniveau oft ausgesprochen lange.
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Zinshausmarktbericht
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