EHL Zinshausmarktbericht 2025 | Wien

Round Table - Hospitality

nur dann realistisch angestrebt werden kann, wenn man ein Objekt zu 100 Prozent besitzt, versteht sich fast von selbst. Bei Wohnungseigentum müssen alle zustimmen und das klappt fast nie.

Hospitality ist jedenfalls so attraktiv, dass wir bei praktisch jedem Projekt diese Möglichkeit zumindest evaluieren. Aber natürlich gibt es genügend Fälle, etwa bei kleineren Objekten, schlechtem Standard oder nur teilweise zur Verfügung stehenden Häusern, bei denen man besser die Finger von einem solchen Investment lässt.

Jelitzka: Wir müssen rechtlich drei Hürden überwinden. Die erste hat Frau Kraml ja schon erwähnt, nämlich die Umwidmung. Haben wir die geschafft, dürfen wir uns mit baurechtlichen Fragen herumschlagen. Es gibt in der gewerblichen Vermietung teil-

Hospitality ist jedenfalls so at- traktiv, dass wir bei praktisch jedem Projekt diese Möglich- keit zumindest evaluieren. - Daniel Jelitzka

Wirtschaftlich spricht also offenbar einiges für das Hospitality-Segment. Aber wie sieht die rechtliche Seite aus? Gibt es hier besonders viele Stolpersteine? Birgit Kraml: Der Gesetzgeber macht auf der einen Seite durch Mietpreis- beschränkungen und andere Maßnahmen die Wohnnutzung für Vermieter weniger attraktiv. Gleichzeitig setzt er Maßnahmen, um sicherzustellen, dass Wohnungen trotzdem weiterhin Wohnungen bleiben, insbesondere war dies zuletzt natürlich die Beschränkung der Kurzfristvermietung von Wohnungen, die allerdings eher nicht das Geschäftsmodell der Anwesenden betrifft. Klar ist jedenfalls, dass man für eine Hospitalitynutzung eine Umwidmung benötigt, im Rahmen von Wohnwidmungen geht es nicht. Man sollte aber nicht nur die bundes- gesetzlichen Regelungen sehen, mit denen hier Restriktionen möglich sind. Es ist eher so, dass der Bund mit der Mietpreis- bremse vorgeprescht ist und die Länder mit Maßnahmen nachziehen und etwa über Raumordnungen Kurzfristvermietung beschränken. So wird etwa in Salzburg zwischen Hotel und Apartments mit Kurz- zeitvermietung unterschieden und wenn eine Hotelnutzung zulässig ist, heißt das nicht, dass auch eine Kurzzeitvermietung geht. Es wird also immer schwieriger ge- macht, Wohnungen in gewerbliche Flächen umzuwidmen. Und dass eine Umnutzung

weise viel strengere Auflagen als bei der Wohnwidmung, also etwa die Schaffung von Rettungswegen, die breiter sein müssen als Fluchtwege oder Vorschriften zu Brandschutz oder Barrierefreiheit. Und die dritte Hürde ist, wenn die Widmungsän- derung mehr als 50 Prozent beträgt, dann muss ich Neubaustandard herstellen, also eine Kernsanierung vornehmen und das ist teurer als ein Neubau. Das geht jedenfalls nur, wenn das Objekt vollkommen leer ist. Das klingt jetzt doch so, als würde eine Umnutzung nur gelingen, wenn gerade Weihnachten und Ostern zusammenfallen.

Peham: Hospitality ist insgesamt ein sehr breit gefächertes Geschäftsfeld. Möchte man z.B. Serviced Apartments machen, sind aber oft auch nur überschaubare Investitionen erforderlich, vor allem, wenn es sich um entsprechend geeignete und bereits qualitativ hochwertige Zinshäuser handelt. Wir sehen übrigens auch, dass man keineswegs davon ausgehen muss, dass Hotelnutzung sozusagen die Königs- klasse ist. Oft können gerade Anbieter von Serviced Apartments wirtschaftlich attraktivere Angebote unterbreiten, weil dieses Geschäftsmodell sehr ertragsstark geworden ist.

Der Teufel steckt also offenbar in vielen Details, vor allem in denen, die aufwendige

Jelitzka: Wenn man es rechtlich sauber und mit einem auch baulich für Hospita-

lity optimierten Haus machen möchte, erfordert es jedenfalls beträchtlichen Aufwand. Doch der Mehrertrag gegenüber einer Wohnnutzung und die Entkoppe- lung von Mietzinsdeckelungen ermöglichen auch wirklich große Wertsteigerungen. Immerhin sprechen wir von einem Mietniveau von zumeist deutlich über 20 bis an die 30 Euro pro Quadratmeter.

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