Zum Schluss, weil man derzeit fast nicht daran vorbeikommt: Was könnte nach der „Mietpreisbremse“ gesetzlich noch alles kommen? Im Regierungsprogramm 2025 war zunächst ambitioniert von einer „Klar- stellung“ für mangelhafte und gesetzliche Wertsicherung die Rede, in weiterer Folge auch von einer „gesetzlichen Wertsi- cherung“. Momentan tendiert die Politik offenbar leider eher zu einer Ausweitung der Mietpreisbremse anstelle einer Klar- stellung. Die genaue Umsetzung ist derzeit aber noch offen.
Das klingt für Nichtjuristen vielleicht selbstverständlich, ist es aber leider nicht – siehe die eingangs erwähnten OGH-Ent- scheidungen. Auch die Vordatierung einer Ausgangsbasis kann im Individualverfahren wirksam sein, wenn sich beispielsweise aus der gelebten Vertragspraxis ergibt, dass ohnedies rechtskonform indexiert
einer Klausel ab und auch von der verein- barten Dauer des Mietvertrages. Ist der Vertrag befristet, ist der mögliche Scha- den, der einem potenziellen Käufer künftig droht, weil er im worst case an einen „eingefrorenen, nicht indexierten“ Mietzins eines kündigungsgeschützten Mieters gebunden ist, berechen- und bewertbar.
wurde z.B. mit Ausgangsbasis Datum des Vertragsschlusses. Im Individualverfahren sind Klauseln jedenfalls teilbar, das heißt, auch wenn ein Teil unwirksam erklärt wird, bleibt die restliche Indexklausel gültig.
Wer das heute in einem neu abgeschlossenen Vertrag nicht berücksichtigt, gewährt einem Kläger in einem Verbandsver- fahren einen Elfmeter ohne Tormann.
Kann man hier bereits von einer Kehrtwende sprechen?
Kehrtwende ist vielleicht etwas zu optimis- tisch formuliert, aber es ist durchaus in der Rechtsprechung der Rechtsmittelge- richte, aber auch beim OGH eine gewisse Kurskorrektur in die richtige Richtung für Individualverfahren zu beobachten. Wie geht man aktuell in einem Verkaufspro- zess eines Zinshauses mit diesen Themen um? Die Verkaufschance für ein Objekt mit Mietverträgen, die allenfalls unzureichende Wertsicherungsklauseln enthalten, hängt natürlich von der konkreten Formulierung
Bei unbefristeten Mietverträgen kann man hingegen nur eine gewisse Prognose- berechnung vornehmen. Manche Fälle konnten wir aber in einem Verkauf bereits mit sogenannten Gewährleistungsversi- cherungen absichern, d.h. das Risiko einer etwaigen Unwirksamkeit wird bewertet und in weiterer Folge versichert. Die Gewähr- leistung des Verkäufers wird diesbezüglich dann von der Versicherung abgedeckt. Dies kann ein interessanter Lösungsansatz sein, um die Verkäuflichkeit von Zinshäu- sern zu ermöglichen.
Im Gespräch
Dr. Nina Mitterdorfer
Dr. Wilfried Seist
Partnerin | Rechtsanwältin DSC Doralt Seist Csoklich Rechtsanwälte GmbH
Partner | Rechtsanwalt DSC Doralt Seist Csoklich Rechtsanwälte GmbH
Wien | 2025
21
Powered by FlippingBook