Renditen haben sich noch nicht erholt Die Rendite ist bei allen Ertragswertver- fahren von entscheidender Bedeutung für die Bewertung eines Objekts.
Werte bis fünf Prozent verzeichnet. Auf- fallend ist, dass sich die Renditen seit 2024 noch nicht nennenswert nach un- ten entwickelt haben, obwohl Leitzinsen, Anleiherenditen und Referenzzinssätze wie der Euribor in den vergangenen zwölf Monaten kräftig zurückgegangen sind.
schläge und Margen nur einen geringen Teil der Rückgänge an ihre Kunden wei- tergegeben haben. Dennoch kann man bei einem Anhalten des Abwärtstrends bei den Zinsen davon ausgehen, dass das in den kommenden Monaten tenden- ziell auch zu sinkenden Marktrenditen führen wird und sich damit auch in den Bewertungen niederschlagen wird.
Im Frühjahr 2025 lagen die Marktrendi- ten in den Spitzenlagen des 1. Bezirks im Bereich von 2,25 bis 2,5 Prozent und in guten Lagen innerhalb des Gürtels bei drei Prozent. An peripheren und wenig attraktiven Standorten wurden hingegen
Das liegt in erster Linie daran, dass die Banken wegen gestiegener Risikoauf-
kommt nämlich noch dazu, dass Banken zunehmend dazu übergehen, eine Ver- wertung voranzutreiben. Daraus resultiert, dass in diesem Segment viel Produkt auf den Markt kommen wird und kurzfristige Preissteigerungen (die es rechtfertigen, nicht nur auf die Mietrendite zu achten) recht unwahr- scheinlich sind.
Die stärkere Beachtung des Quadratmeter- preises bei der Bewertung ist in guten Lagen aus zwei Gründen gerechtfertigt: Einerseits ist hier auch wieder der Verkauf von Eigentumswohnungen ein realistisches Geschäftsmodell und geringere Einkaufs-
Offices, die langfristig attraktive Portfolien aufbauen wollen. Für diese ist die aktuelle Marktsituation eine exzellente Einstiegs- gelegenheit. Konkret bedeutet das für Wien, dass bei der Bewertung von Zinshäusern in zentralen Lagen innerhalb des Gürtels, bei den heranzuziehenden Vergleichstransak- tionen die Quadratmeterpreise wieder ein wichtiges Kriterium sind, in der Innenstadt fast das einzige. Gleiches gilt auch für sehr gute Mikrolagen weiter stadtauswärts etwa in Währing oder Döbling. An weniger pres- tigeträchtigen Lagen an der Peripherie wird hingegen klar dominierend die Mietrendite als Vergleichskriterium herangezogen.
Konkret bedeutet das für Wien, dass bei der Bewertung von Zinshäusern in zentralen Lagen, bei den heranzuziehenden Vergleichstransaktionen die Quadratmeterpreise wieder ein wichtiges Kriterium sind.
Etwas anders stellt sich die Situation an überdurch- schnittlichen Standorten dar: In guten Lagen tritt der Quadratmeterpreis in den Vordergrund. Das kann durchaus als typisches Merkmal für einen Markt, der sich erholt, interpretiert
werden. Dass in diesen Teilmärkten die Rendite nicht mehr das primäre oder gar einzige wertbestimmende Kriterium ist, ist ein Zeichen dafür, dass hier die Talsohle durchschritten ist.
preise bei annähernd gleichbleibenden Abverkaufspreisen ermöglichen höhere Margen. Andererseits sind das auch die bevorzugte Investitionsstandorte für eigen- kapitalstarke Unternehmen und Family
Wien | 2025
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