EHL Zinshausmarktbericht 2025 | Wien

Bewertung

In schwierigen Marktphasen steht auch bei der Bewertung die unmittelbare und abgesicherte Ertragskraft einer Immobilie im Vordergrund. Doch vor allem in überdurchschnittlichen Lagen gewinnt der Aspekt Wertsteigerungsperspektive bei Zinshäusern erneut an Bedeutung. Rendite schlägt Quadratmeterpreis, aber nicht immer

Mag. Astrid Grantner-Fuchs MSc MRICS

Geschäftsführerin EHL Immobilien Bewertung GmbH

In der Theorie klingt die Bewertung einer Immobilie, z.B. eines Zinshauses, recht ein- fach: Man suche ein möglichst ähnliches Objekt, das vor möglichst kurzer Zeit den

pro Quadratmeter, der den Substanzwert inkl. der Erwartungen einer künftigen Wertentwicklung (Stichwort „Betongold“) widerspiegelt?

Bei der aktuellen Bewertung von Wiener Zinshäusern spiegelt sich die Ambivalenz der Marktlage wider – eine durchaus schwierige Gegenwart, aber doch auch wieder positive Aspekte, die eine Bodenbil- dung bei den Preisen ermöglicht haben und die Basis für eine Trendwende darstellen. In schwächeren Lagen sind die Preise wie schon seit Ende 2022 nach wie vor rendite- getrieben. Das ist nur folgerichtig, da die Rendite in schwierigen Marktphasen, in denen Preise auch sinken können, in den Vordergrund tritt, denn primär ist es ein gesicherter Cash-Flow, der Finanzierungen ermöglicht und der Käufer motiviert, Risiken einzugehen und trotz eines heraus- fordernden, unsicheren Umfelds am Markt tätig zu werden. Diese Dominanz der Rendite wird aus Bewertungssicht in mittelmäßigen und schlechten Lagen noch für absehbare Zeit anhalten. Zu den genannten Gründen

Eigentümer gewechselt hat, für das es also einen realen Marktpreis gab, berücksichtigt ein paar Korrektur- faktoren, für die per Definition immer etwas unterschiedliche Lage und technische Qualität des Objekts und im Handumdrehen ist der Wert ermittelt.

Bei der aktuellen Bewertung von Wiener Zinshäusern spiegelt sich die Ambivalenz der Marktlage wider.

Tatsächlich sind Vergleichswerte, also die Marktbeobachtung und Marktanalyse, die Basis jeder Bewertung, doch abgesehen von der durchaus komplexen Technik, mit der unterschiedliche Objekte vergleichbar gemacht werden, ist die Grundfrage, welche Aspekte eigentlich für den Ver- gleich herangezogen werden sollen. Ist es der generierte Cash-Flow, aus dem sich die Rendite der Objekte und der Ertrags- wert ergeben? Oder ist es der Kaufpreis

Diese Frage ist je nach Marktsituation durchaus unterschiedlich zu beantworten. Das bedeutet, dass die jeweilige Relevanz der beiden Kennzahlen „Rendite“ und „Quadratmeterpreis“ im Jahr 2025 anders sein kann als z.B. noch 2021 und auch dass sie z.B. in Simmering und in der Innenstadt ganz unterschiedliche Bedeu- tung haben kann.

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